房地产开发基础知识培训

房地产开发基础知识培训1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。书但筑是虽呢蓄，棉在输现脸实骨中中呢哀，县这辟个未想食法喉只蛙能袋是锯理篮想柏状冒态览。姑因宝为增首钩先通，村很兔多尤地螺方全的戚国历土剪部凉门叫在颜出祝让宰土决地规的航时巨候宰，辣根桑本誉不拼考絮虑满规腹划谱，枣直题接赔就胡整班块蛮出苗让测了缝。帽然家后诱给障人窜家剪办泥出员商烤住借用揉地酸土蛙地驾使卵用锦权糕证欺。御这戒种至让访人勒无洽法布理恼解插的肉土腥地麻出株让拍模框式糖一淘度滤非摘常畜盛唯行顺。奶然哥后化受逗让降了已土锡地悉的踢开奋发灵商波，浩再圣去微规退划骄部要门费软眉磨来硬闻泡溉，著无纪论她是旗修描改舌规苏划芬也冷好池，显还势是车根添本吹没瓣有徐规们划勺都娘好脸，居反殖正施，度我宾的滥土再地至出赚让煤金薯是珍已倚经棍交愉了肃，离剩薪下庸的狸事右情偏你好规争划饿部费门革得萝给晌我映搞甚定抚。御我离不纯是臂批基评旱这设种慰土骆地坝出愿让橡模慎式弓容适易尺滋倚生帝腐墙败饥。蛙要昨知跟道慨，说我揪国仁正僵式穴搞研土施地想出菌让桑也嘉只烂不娇过动是惊从污1陡9辞9燕0得年兼开项始逝的道，蓬而设以兼公泉开曲交匹易拼的馆形伞式榆搞尼土挎地姑出渠让塌，测甚漂至盏都狐只虾是粥从虏1吹9彻9元7户年再才吨正麦式仓开堂始悄。坛而鸦北距京镇第爆一树块线公田开乔交弹易锦的销土贫地握，吴是掩到再2亦0插0叔0犯年惠之灵后盏才网上旁市稼的挽。奴我哨只卸不六过谅是竿说址，剥我陕国擦在崇这略个歌问卸题佛上吓缺磁乏炊经缠验鞠，留国助际登上梳也主没使有先什孤么夹可百供骡借啄鉴兆的转模捎式详。粱因喉为远我良国婶的照房锹地磨产歇管鉴理衔体吼系坏那玻绝雪对匆是肯全臣世锹界掀独无有忽的携。蜂愤殖青餐们神不叔要躺在核这莲里唐给粗我胃指真三俯道俗四但。圣我勇在管这睛个生行踢业吧浸翠了刻超授过咳二叠十良年渗了辫，纺起慈码峡我届个累人院觉暗得终，肆把瑞我箱放就到餐9迅0敌年扣代关的丈背阅景蜂里摘面壤去需，跳我床也速想雨不缎出磨更羽好答的诵土泪地秘交端易禾模匙式铺。很城誉市蹲规省划蝇这紫个僻概求念慨一弟直吵到请现掠在衔都遍还乔没恩深邮入霜人兴心芳，址更相何雾况誉当斯时旁呢算。努不翠过盖无搅论数如牛何顺，鬼这芦种系土巷地央交竿易属模锋式腾现赔在辈已塑经生只州是磨历间史杰了博。统新怨城僻乡艺规程划江法揉第俩三踢十霉八烂条稀：纠在裂城言市柏、状镇左规垂划现区梦内百以惹出园让铲方虾式哑提春供烘国缎有亭土薄地视使贼用旬权耀的题，诉在挠国嘴有脉土蜻地傅使岩用美权马出记让融前柔，希城包市优、饥县虚人荒民章政勉府酷城者乡别规任划闷主诞管搁部表门斗应曾当花依绵据渴控悉制迫性杠详背细飞规同划输，汽提伙出日出猛让桨地偶块功的健位湿置厅、吩使湖用精性尊质捧、陪开屑发赵强前度古等控规烧划掘条为件寒，钻作亩为枝国得有蹦土亚地橡使弟用屑权画出紧让爆合锹同哭的程组卸成栏部膝分添。签未扑确委定辽规办划鸟条扭件顿的慰地驶块突，爹不绳得车出流让医国剃有盈土电地跌使揭用夸权滤。任公吧以简出闻让归方萍式使取谁得齿国院有昆土怎地昏使尝用筑权排的报建啄设目项键目俱，那在论签立订土国他有素土烫地镰使滴用知权任出彼让奴合拍同蠢后倘，躺建坏设咸单轻位昂应且当培持预建明设衣项辉目鸦的万批赵准莫、晋核含准删、乖备吩案很文骨件完和丢国慨有厅土艰地歼使切用嫂权赶出身让序合掘同祥，沃向宴城刚市触、绞县赵人钱民卸政采府您城便乡叉规乖划贿主设管苍部掉门格领应取忍建胶设侮用托地倒规呜划站许朽可间证粥。笑城于市型、阶县打人鞋民棍政捐府纺城硬乡膜规殃划孔主葵管灰部忌门园不才得谅在偏建科设悦用警地柱规团划赛许贡可蚂证义中鄙，灶擅抱自索改筛变铸作像为衔国编有州土熄地望使很用舍权株出率让稠合秋同哲组果成生部芽分剩的广规盾划拒条详件躲。贵希糕望链在乐我仅日翻后王的增职暗业余生梢涯挎中骄，俩不夜要吉再祸拿专着寇商该住罢用问地希土卫地久证假去唇规冷划旋部院门典死暗磨布硬尚泡叛，掘阿模门净。次2皱、敞项历目穷公量司部设原立困、女立逐项锯、捷环趋境绞评辱估收、烧房够地叙产隶开伶发芳资腥质某这异四篮项坛几孤乎殖是盐每炉一围个柴项第目秆要娇开候始啦的旱时度候忘必需须骄要到搞浪的胡东轻西罪。笔非芳常鲜的尸社遇会恩主排义坡特压色厅。丛不洗过慌这馋里背也催有宵些蝇东帽西究很逝有且趣猴，老与铁法霞律涂的店关皆系暖也星比忧较独大氏，吼比每如柱设打立兆项刻目个公缩司桨。垫这阔里缓要待注歉意现一区下扭，西母渐公衡司貌拍碰到贴的胁土叶地熟，才转萄到狂其塔全盼资蜡设采立枣的绵项棵目模公愁司斗名诱下肚，盾按趟我纸国狡法职律飘，涨不四属盖于离交撞易找。痰我兔再之次化强凭调蔬一扭下播：冷母挪公晋司弹与画其津全枯资烈子炒公超司楼之且间踪的鉴土坦地锤流首转琴，巨不宅属蔬于薄交您易顷。劳再伴次需强景调国：江不掀属情于百交须易贞。释因阔此慨，饭房偿地贞产钳公孔司栏可穗以庄任趴意筒设兴置委项芳目巴子戚公畅司茫，肃在肠房泻子致卖笑完私后监再好把歪它芬在肆实秃体驼上培消胆灭岗，逮只释留猪下神一炊个饲壳翼。弹这然种嗓操庆作庙模盈式烦没摧什鸭么周法演律痛风苦险申可顿言外，挪非掘常久的茫经带济混实才用味，覆因桥此僚现路在劈我即国淡稍狗微员有晌点怎规许模甜的眼房沙地坛产蔽公继司桌都但这殖么绣干仔。存再奥说双立爪项震，逼这量个废东世西跑纯系粹过是帖计薄划河经峡济启时患代测留恼下络的洗产劝物烦，歇非插常粪的伐烦拘，诱也笑不杨知骨道诉这寿个爹东暴西新应肿该看算馅什油么盒。怕立摄项毛主裂要良考钟察舞的售是决项虹目披的哄投卧资拼额卫及滴可画行冻性类。销我赏不拒知朴道合在网目彻前廉的泥市弓场腹里夕，碎可冈行盟性胞这袜个筑东尼西礼，培政权府卧是童从帖什流么革角盼度音来购管碧理亩的泉。紧反挡正党现嗽在迹各肆地滔由闹于负市忆场劝经亿济窜的懒深蜡度等不遵同爸，登所倾以葡在地这吵个狗事页情料的丰管方理袍上功也耍不北同滥。摄有编些蝶地探方趴基仓本窄上够不简太稍管欣，毫有篇些个地通方追就轨管栗得尊非霞常亦严旺。挪而闹且汪立盲项素到蚀底胸需汽要戴什终么晴材薄料骗那悄也陕是橡谁勇都找说滑不喇清在楚捆的烛事绣情测。拒立派项掉与震其勾他满程龄序睬的堂先胞后乳关疲系少那伶更贷是姜异刃常贪随太便泥的便事抖情扶。汗譬他如资最猜近摊国匀家认的踏政棉策锻，织要就求及先竹把妙环乖境要评约估战搞厉了零，敌再反回阶头嫩来萄立隙项宅。烂这绍是恩基膛于仁加袄强慌环何境详保固护东促刺进斯可迫持爆续推发杜展红的守考例虑进。聚但威在门很研多低地逮方元，齿环双评禾的膏一饰项焰主茅要朝前铅提诸材牙料妇就首是急立闲项嗽批抢文疑。林立舰不浆了夜项作根巨本舱做步不井了楼环址评坏。胳不术过淘上购有裁政匙策序下启有犹对记策工，脏事旦情选都求是筛人积办芦出董来能的却。他反直正鬼到服目圾前款为刮止芹，读建察设析项沸目掘都伟在彻纷之纷至的添上予马监中拾，元我祥也共不专知疯道木大育家摄都福是篇怎好么舱在滤这惑些板莫绩名剑其弯妙替的嗓政望策初中惹穿朴过浴来党的亮。桨反袍正度我论自磨己局如扬果嗓操谈办你这韵些疲事剃情困，膛基稻本悠上耐都击是沃直陷接滥去域这悔些端部什门漠，振譬滨如枪去胁计酷划伏部架门烘，焦就酬让域他扇们萌给江我要推医荐政可向行巷性铺研葛究驱报收告发的亮编捉制随公石司闲，炭去受环愚保畜局鞭，纺就丧让障他晨们办给仗我柜推支荐条环休境渣评懒估病报反告婆的闯编后制仇公锐司授，腥然锤后盯让呆这斥些雕公吵司腾负娱责白把无这蚀些烤手择续杠办进出询来钳。麦编体制拜费冤用字稍持微固给牺多陡点小都膝没踪关挽系河。朋总究之抽我客自诱己招一纸看希到斩这猴些梢手砌续桌，论头逐就守痛匀得铜厉毕害兽。切房线地隐产革开席发犬资舍质为就灰比请较库有拔技完术殃含健量播一宾点巡，买关际键甩是往专育业瓜技浙术各人柄员丈难僻找渐。仰现司在们这生些松专药业狼技此术付人边员寿资孤料庙都寸是址省劣内俗联旁网颤了肿，觉想找搞绩几侄个眠球秆人简糊狐弄夏建欲设尘部索门蚂基浇本祥上香做咸不雅到永，借建茎设羽部诞门僻也难不梢敢情在汪这哪个呈事滤情党上破乱拴来言，粪因唤为孩任蜂何拼人左都膛可矿以胖上归网键查吉到吐，怀某戚某肤是刻什呈么根专粪业堡资仅质凯任舞职虾什傅么蝴公昌司辣。杨现抗在览结鸭构预类踏的许工粥程安师虎难红找伪啊叉，厘感拨慨蚊一旨个珠。里嘿窜嘿壮。喇下督一渣篇授开蚂始键讲嘉正慎式苦的卫规唤划吉报适建拦：池总燥平隶面喷审丹查递阶闲段狠。妈3恒、姓总徒平璃面铃审侮查道阶搁段跟这宾个沉阶敲段充各征地栽的拍叫变法混不喊一祸样民，亭我热听荣得搬比询较直多尼的业叫骗“柏修漆建蚁性瓣详腥细咸规影划胳审水查陕”廉。暖这汪个闭阶州段助就解是袍审纠查悄小处区裙的岁总芦平泉面柿规超划详图慎纸百，投也外就箭是伙审谣一映个争小平区父的培建凝筑适物速都播是戴怎租么镜排奇的盟，婚每娃栋院单远体仁建门筑忌有治多涂高古，歉有同多旗大老，舰各侄栋蜂单贴体你建前筑办之工间拼怎投么幸间戚隔辽，虫间绝距矮是捎多夜少慕，昌日支照蛋够烈不篮够某，孤总佳容洽积庄率亲是近多么大绣，唉有痒没狭有碌超并过供规伸定杆的棚容纹积团率汗，卸建持筑陶密播度曾是夏多戏少伐，秩进脖出典小矮区淡的谊道桨路逼怎完么厦安隆排钓，贸是汤不陡是储符勉合笨消华防桌规平范慰，宿等台等贵等斜等刑，办这休些猴东膝西疗都狸是美非感常乔的险专乡业档啊垄专懂业茅。仅在慌这捆里膨我斑要级举余例蛙说谈明负一涝下艺，摧比咱如锈建迷筑追密嘱度叫，累这蜂个若东阶西歌看尘起谋来甲很菠简岔单啊是免吧核，武就尽是殊建亚筑园物扫基报底舱面碍积亩占来整岩个扬小蛇区财面殃积甲的乐比下例浆数麦。艰譬溪如座这艘个焦小半区糠是羡1在万业平碧方洋米惹，痕有向3增0傻0躬0食平殊方灾米划的落地糊面仰上鹿有围建渠筑墙物然，妻那急么锈建罗筑氏密呼度突就己是碗3狸0储%遭。万看尺起麦来姜这蒸个题计嚷算的应障该挺是亮没挡有起什蚁么佣争交议辩了培。廊但短是梁且夹慢匠。矛我予这病3职0仰0拦0暑平正方云米水的榆建倒筑仆占吊地劣里肃面辨，院有悄2僻0咱0脏0零平亏方商米阀是碌一鹅个瘦大润型搬的棋架徒空冬平具台调，闲架辣空陡层贝下督是舞停因车纸位捏，攻上棍面公是暂空候中鱼绿朗化炮广绳场杨。尝现猎在弊，躬争甜议咏就扇来鞭了杂，转我春这滑个然2迅0瘦0化0和平抓方忙米领，笛到闪底党算嗽不呼算医建芦筑星基稳底痛？买你抓之柳所锹以既限哨制抱我阻的提建志筑桌密凉度吩，墙无科非挽就井是状为役了祖保扮证碗绿深化抗嘛优，王保英障围居僚民响的桥休你闲皱空录间体嘛膀。沸现隙在盼我如虽哥然速好叫象端是撑在暗地执面馒上杀建沟了偶东筛西族，绑但听是研我吃这雹个援东开西喘顶誓上解都塌是伏绿客化哀啊例，窝我容的概绿粒化仪没寸有宁减皆少取啊韵，仙我馒的仍休存闲休空御间板没淋有锁减帆少最啊包，套所饮以速这耕个欢2菊0计0宝0普平牛方销米后不击能拌算必在计建勇筑客密蛇度介里骆面粘。吓这呼种格空与中罢花增园邻型辫的恶架拥空恰层障到繁底融要喇不烦要误算策建贸筑腿密浆度豆的宋问翁题邪，绵反堤正圆技凑术股规眨范茎没口有晋限吵死贫，扰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也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉14、预售许可证终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。唉，又出来一个“做通”工作。15、关于预售中的土地解押昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选