菏泽调研报告

菏泽调研汇报本次前去山东菏泽调研的重要目的是，理解当地房地产市场环境及当地房地产项目价格。一、当地房地产市场环境菏泽市房地产业的发展是在刚刚起步，至今才刚刚走上规范化运行的道路。其房地产开发重要集中于东西两个方向，东区为市政府所在地、西区为区政府所在地。同步，菏泽火车站位于菏泽市东区，政府将东区作为形象工程，大力发展东区都市，导致东区都市房地产发展迅速，而西区房地产则相对落后。至于南北方向，房地产发展滞后。目前菏泽市房地产市场处在滞销阶段，其原因如下：1、受到全国房地产市场的冲击；由开始，国家对房地产调控所导致的房地产发展放缓，房价下跌已经波及到菏泽。菏泽房地产虽然相对落后，不过这几年，政府大力发展房地产行业，人民对房地产的关注度提高，因此在9月房地产销售也开始出现滞销状况。2、当地经济相对落后，人民收入较低，房价高于大多数人所能接受的范围;就本次调研所见，菏泽市市区面积较小，都市化进程较为缓慢，都市商业较为落后。菏泽市流感人口少，房地产的消费群体基本由当地及菏泽市所管辖的县内人口构成，而当地工薪阶层的月收入在1000元左右，政府公务员月收入在1200元左右。之前房价较低的时候，由于对购房理念的大力宣传，部分工薪阶层对房价还能接受，使得成为菏泽市房产销售的旺季，也就是如此，导致房价上涨过快，平均每平米上涨1000多元。如今的房价已经超过工薪阶层所能承受的范围之内，不少购房者问询房价后均表达价格太高，无力购置；3、部分可购房者开始持币观望；菏泽部分购房者为个体经营户、外出打工者及菏泽县里较为富裕的人群等。该人群购房大多为第二次或多次购房，相对于菏泽的工薪阶层，所能接受的价格幅度相对宽裕，虽然常常出入售楼处征询，不过由于大环境等原因，导致该类购房者也开始持币观望。4、房地产市场流通不畅；菏泽二手房市场极其不发达，其二手房企业只有华阳房产一家。二手房企业的稀缺，证明房地产在市场上的流通十分有限。一种不够流通的房地产市场，结合当地的经济状况，项目的不停开发很轻易导致供过于求的现象产生。5、由于之前菏泽乐园房地产企业携巨款潜逃，导致菏泽购房者对购置期房产生恐惊心理；受到房地产不景气的影响，菏泽也开始出现开发商资金链断裂的状况，已经有个别项目被开发商整体发售。三个多月前，菏泽乐园房地产企业携巨款潜逃，使得原本不景气的房地产市场更增长了些许恐慌情绪。不少购房者现今已不考虑期房，而当地房地产开发销售重要还是期房性质，使得不少开发商在期房销售上遇阻。二、当地房地产项目价格东区（均价）南华康城高层4200元/㎡盛世豪庭高层3000元/㎡燕龙阳光城多层3000元/㎡高层3500元/㎡中达好望角高层3200元/㎡怡荷园多层3500元/㎡老城区（均价）香格里拉多层2800元/㎡香榭里多层2800元/㎡西区（均价）中富奥斯卡春城多层2600元/㎡高层3000元/㎡景昀苑多层2500元/㎡目前菏泽项目重要集中在东区，西区由于配套及公共交通落后，地产项目开发相对较少，而老城区由于土地较少、拆迁困难使得老城区的地产项目开发至少。菏泽房地产市场相对落后，200亩左右的项目在当地已属大盘，多数项目户型较差，规划布局多以兵营式排布，外立面简朴，缺乏小区配套设施，楼盘整体质量不高。目前菏泽市场上在售有一定规模的项目大概16—18个左右，其他不少小项目没有列为调研对象。从以上价格表中可以看出，菏泽的房价东高西低。重要原因是政府大力发展东区，东区地价较高。这里拿东区南华康城与西区中富奥斯卡春城为代表作比较。两者分别为东西区最具代表的楼盘，也是东西区价格较高品质很好，最为菏泽市场所接受的楼盘。南华康城以180万/亩在东区拿地，同年，中富奥斯卡春城只用了25万/亩就在西区买得土地。同理，导致东、西房价价格有着1000元左右的差距。由于时下房地产市场的不景气，菏泽土地价格也有所下降。如下是近期土地拍卖的目录：3月18日编号土地位置土地面积（㎡）土地用途规划设计条件出让年限投资强度规定竞买保证金（万元）起始价（万元/亩）加价幅度(万元/亩)容积率建筑密度绿地率-01牡丹区曹州路以南、重庆路以西、昆明路以东、景韵苑小区以北商业居住地块一≤1.8且≥1.4地块二≤3.2且≥1.7地块一≤32%地块二≤30%地块一≥28%地块二≥32%商业40年居住70年元/㎡以上3000121-02开发区都庄新村以南、残联以西、菏泽大剧院以东、永昌路以北15568商业居住（兼容公寓式酒店）地上≤3.0且≥2.0地下≤1.0≤28%≥30%商业40年居住70年元/㎡以上10005012月10日编号土地位置土地面积（㎡）土地用途规划设计条件出让年限投资强度规定竞买保证金（万元）起始价加价幅度容积率建筑密度绿地率-1开发区菏商路以东,菏关高速公路以南10037交通设施用地(加油、加气站)≤0.6≤32％≥30%40年元/㎡以上1200100万元/亩1(万元/亩)-3开发区长城路以北,前石堂村以东,自然路以南,菏泽市金隆食品有限企业以西7093居住≤1.8且≥1.3≤30%≥35%70年元/㎡以上150180万元10(万元/次)-5菏泽市牡丹区人民剧院以北,东方红大街以南,广福街以西4834经营性文化用地≤1.7≤42%50年元/㎡以上17030万元/亩1(万元/亩)三、分析菏泽市的迁入人口重要以省内为主，省外人口的比例较小，充足阐明都市的对外开放程度还不够。此外，都市的迁出人口明显不小于迁入人口，这一点在很大程度上制约了都市房地产业的发展，使得房地产业的发展展现出明显的自产自销特点。当地二手房市场落后，房地产流通不畅，证明投资性需求在当地相称有限。而菏泽市经济发展相对落后，经随机的问询调查，菏泽为山东最穷市已经深入人心，人民生活水平不高，但房价上涨过快，项目户型多以110—140左右，户型较大使得总价较高，导致需求市场的有效购置力劲头局限性。原定于的建设计划是172.8万平方米，由于房地产市场的不景气，部分开发商已经停工或是停盘。新盘的建设加上老盘的遗留，导致菏泽相称数量的商品房面积积压，虽然房地产市场有所好转，仍然轻易出现市场供应与需求的脱节现象。而为了对应政府的号召，加大保障性住房的建设，目前到处保障性住房已完毕两处的建设。对于自身经济落后的菏泽市来说，保障性住房的竣工势必对商品房市场带来一定的冲击。菏泽楼市这几年购置力有所提高，价格上涨较快，开发商从中看到了机会，不过购置力的限制，过快上涨的房价反而导致了楼盘的滞销。虽然各大开发商均表达房价不会下跌，不过也表达上涨空间已经基本不大。从各售楼处的调研来看，目前菏泽任存在一定的刚性需求，不过作为菏泽最佳的楼盘南华康城，从开盘销售至今也就卖