物业管理模式变革与创新的时机

物业管理模式变革与创新的时机

物业管理企业在物业服务领域成功的实施是一个.现在，中国的房地产管理模式来自深圳。深圳引入房地产管理，是为了在当时的当地实际改革和创新国际房地产管理模式。深圳物业管理模式被推广到全国后,其本身的改革性和创新性的特征却没有得到广泛重视,在一定程度上使得模式成为教条。事实上,国外物业管理企业是在长期的发展过程中逐步成为专业的协调、组织和管理机构,而社会各类专业服务机构则承担了具体物业服务事务的作业。物业管理企业是专业预算、协调、监督、管理的专家,业主将物业管理事项委托给他们,由他们科学预算,按法规选择各类专业机构承担相应的服务事务,物业管理企业通过系统的服务标准对各专业机构的工作进行严格监督和专业化的有效协调,促使各项事务得到落实,而物业管理企业仅仅按约定取得酬金。这就是国外物业管理模式的本来面目。随着我国市场经济的迅猛发展,行业细分已经成为一种趋势,在上海就有几百家绿化养护公司、保洁公司,保安公司也正以各种形式涌现,设施设备维护机构也在纷纷建立。因此,考虑到中国区域式住宅社区的固有特点和专业服务细分市场逐渐成熟的形势,物业管理企业向专业“管家”模式强化和发展成为热点,而将具体作业事务逐步请专业“保姆”代理也成为可能,物业管理模式变革和创新的时机已经到来。管理和运营层分离促进了行业发展1.物业管理企业按照区域式住宅社区的格局,把住宅区域封闭起来实施安全预防和秩序维护、清洁卫生、环境维护、建筑维护是物业管理的主要内容,这种管理模式的格局是有别于其他发达国家和地区的。因而,在我国专业服务机构是无法代替具备综合管理功能的物业管理企业的,而物业管理企业可以将作业事务外包于专业机构,如保洁公司、绿化公司、保安公司、设施设备维护公司等等来实现区域整体服务,通过物业管理企业科学的协调和标准化的监督来达成与业委会的服务合同承诺。这就是在发展了的历史进程中,对原有深圳物业管理模式改革和创新的内容。2.成员层管理模式按照管理层和作业层分离的模式,物业管理企业的基础员工将逐步向管理层员工的方向发展,物业项目管理处或服务中心的管理层的员工也将大大减少。原来的管理处经理下辖的保安部、工程部、保洁和绿化部都不必设置,管理处构架可形成以下模式:在该构架下,管理处管理层人员岗位精简,小型物业项目经理加一名助理或文秘兼财务即可;一般情况下,一个项目管理层在10人以内;大型物业项目,可设副主管,增加接待人员,总数也可控制在13人左右。由此,一个项目的管理成本将大大减低。3.确保物业企业的作业服务外包在逐步推行管理层与作业层分离的管理模式下,将极大地提高各专业服务机构的管理水平和作业能力,并且通过市场化的竞争机制,优胜劣汰,形成一批经得住市场考验的各类专业服务企业。这将从根本上确保物业项目的作业服务水平,使广大业主真正受益。事实上,物业管理企业将作业事务外包,是以不增加业主负担和不增加企业支出成本为前提的,由于专业服务机构以某一方面的专业特长和规模经营,其专业管理能力、平均在每个项目的管理培训成本、专用设备、工具的集中调度、专业技术和管理的集约化效应等等,从某种程度上说绝不会高于原物业管理模式下的综合成本。当然,政府税务主管部门对物业管理企业和专业服务机构征收营业税时,将产生有限的物业管理费状态下两个企业重复纳税的问题,需要政府予以政策上的扶持。物业管理企业应专业化服务的发展在管、作分离的模式下,品牌物业管理企业就能够突破人员管理的瓶颈,卓越的企业能培养、产生优秀的管理层团队,其发展规模将突破现有的限制,品牌企业将占有更多的市场份额。物业管理企业的规模化和专业服务企业的集约化必将给物业管理行业带来行业整体服务水平的稳定提高和革命性的飞跃。众多专业服务机构的市场化涌现,将使面广量大的普通住宅可由业主委员会委托品牌物业管理企业监管,聘请专业公司承担作业事项,减少物业管理企业常驻人员,以满足一般管理费条件下基本的服务需求,维持社会的和谐。对那些规模小,物业管理费低的住宅,《物权法》规定的业主大会可自主管理的形式就有可能实现,通过委托专业机构打理财务,直接聘请专业机构提供常规的和间歇性的服务,从而满足低成本下的基本服务。另外,管作分离的模式,必将使众多的小型物业管理企业缺失项目来源而逐渐淡出市场,从而达到减少物业管理企业数量、提高行业整体服务水平的目的。基础作业事务的外包笔者所在公司管理面积近1000万平方米,在上海的管理项目中,已经有近300万平方米项目实现了保洁、绿化等作业项目的外包.有近150万平方米项目实现了保洁、绿化、设施设备维修维护等作业项目的外包,有近30万平方米项目实现了所有作业项目(保安、保洁、绿化、设施设备维护)的外包。在管理、作业分离的指导思想下,笔者所在公司已经形成了服务供应商市场化选择、作业品质监督和作业项目外包预算等工作标准和管理体系;已经与社会各类专业服务机构形成了战略伙伴关系;这些改革使公司的发展如虎添翼,一些项目按原来管理模式是无法承接的,现在通过基础作业事务的外包,降低了各项成本,使接管成为可能。如有一个项目,承接时间较短,但保安却需要140多人,除招收和培训众多保安人