并通过典型案例分析,帮助学生提高理论

第七章房地产法律制度房地产法律规定涉及房地产开发用地、房地产开发、房地产转让和物业管理，通过本章学习，要求学生掌握我国房地产法律及地方性规章，并通过典型案例分析，帮助学生提高理论应用和解决实际问题的能力。【教学目的】房地产开发用地、房地产交易、物业管理【教学重点】〔1〕土地出让金、划拨、征用等情况下不予补偿或如何补偿；〔2〕房产管理和房地产转让中对不同性质房产的处理；〔3〕物业管理中业主与物业机构之间的关系处理。【教学难点】

返回第一节房地产开发用地法律制度1986年公布了?中华人民共和国土地管理法?，1998年修改对用地的规定。1988年4月?宪法?修正案确立了“土地的使用权可以依法律的规定转让〞。1995年7月公布?中华人民共和国城市房地产管理法?是第一部房地产系统规定的法。另有城市规划法、建筑法等为补允。一、房屋开发用地指用于房地产开发活动的土地，是依法取得土地使用权，进行投资开发建设根底设施和房屋的国有土地。二、房屋开发用地原那么〔一〕遵循土地管制原那么〔二〕统一规划原那么符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地方案〔三〕有偿有期原那么居住用在70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合和其他用地50年概念三、国有土地使用权出让和划拨〔一〕出让指国家作为土地所有者，由其代表－－土地管理机关将其所有的土地使用权有偿、有期的转移给土地使用者使用的法律行为。招标拍卖协议主体特定性出让方是土地管理部门土地管理部门具优益权监督提前收回无偿收回内容特定要式合同概念出让方式出让合同挂牌

土地交易市场

全国统一的土地出让合同示范文本

〔二〕划拨指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费后，将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。没有明确的期限无须支付土地使用出让金不能转让、出租或抵押国家机关用地和军事用地城市根底设施用地和公益事业用地国家重点扶持有能源、交通、水利其他概念特征审批范围三、集体土地征用〔一〕概念指国家因经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，强制地将属于集体所有的土地收归国有，并对集体经济组织进行补偿的行为。〔二〕特征政府行为强制行为具有补偿性土地补偿费安置补助费青苗费四、城市房屋拆迁指在城市规划内国有土地上，因城市建设需要撤除房屋及其附属物，由拆迁人对原房屋所有人或使用人进行补偿和安置的行为。〔一〕程序申请审批拆迁公告协议实施〔二〕补偿和安置补偿对象拆迁房屋的所有人补偿形式产权调换作价补偿两者结合安置方式直接安置间接安置第二节房地产开发法律制度一、概念指在依法取得使用权的土地上，通过一定的资本和人力投入，进行土地的开发、根底设施和房屋建设的活动。二、房地产开发的主体〔一〕设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国家规定的注册资本有足够的专业技术人员〔二〕设立程序登记备案资质等级核定房地产开发主体是房地产开发企业，又称开发商、开展商或建设单位，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。三、房地产开发要求按土地使用权出让合同约定用途、开工开发期限开发开发设计、施工必须符合标准和标准经竣工验收合格后，方可交付使用四、房地产开发建设立项招投标开发建设竣工验收第三节房地产交易法律制度引例：王某预购了130平米三居室房屋，开发商交房面积却为152平方米，误差率17%。开发商要求业主补足房款才能拿钥匙。对于多出来的面积和增加的房款，开发商底气十足：合同书上写着“房屋面积以实际交房为准〞，理所应当按照现在实际面积缴纳购房款。据2003年最高人民法院?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第14条，①面积误差比绝对值在３％以内〔含３％〕，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内〔含３％〕局部的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％局部的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内〔含３％〕局部的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。一、房地产交易的概念和特点〔一〕概念房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁活动。〔二〕特征房地产交易是平等主体之间的经济合同行为。房地产交易属于要式法律行为。二、房地产转让法律规定房地产转让指权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。〔一〕条件主体具有合法资格转让客体合法按照出让合同的约定支付出让金，并取得使用权证书。转让时房屋已经建成的，持有房屋所有权证书。属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的必须已形成工业用地或其他建设用地条件。签订书面转让合同过户登记手续以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。〔二〕禁止转让的房地产以出让方式取得的土地使用权不符合房地产法规定的司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他限制房地产权利的被国家依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的未依法领取权属证书的法律、行政法规规定禁止转让的其他情形〔三〕已购公有住房和经济适用房的出售低于房改政策规定价格购置，且没有按规定补足房款的。住房面积超标或违法公款装修，没有补足超面积房款及装修费的。处于户籍地区并列入拆迁公告范围的。上市出售形成新的住房困难的以本钱价购置的以标准价购置补足本钱后出售，纳税后归个人。直接上市出售，收益纳税后由单位和个人按产权比例分配。不得上市出售的情形收益分配〔三〕商品房预售〔楼花买卖〕指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付约定房款并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖方式。主体一方特定标的是尚在建设中的房屋法律关系的产生、变更、终止均受法律严格限制两个合同关系三方当事人标的是一种期待利益按揭权的实现方式有其特殊性特征楼花按揭概念三、房地产租赁和抵押〔一〕租赁租赁关系成立需登记备案承租人享有优先购置权房屋转租〔二〕抵押抵押权优于普通债权先设定的抵押权优先于后设定的抵押权房地产抵押不转移抵押财产的占有房地产抵押属于要式法律行为〔申请抵押登记〕四、房地产评估按国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为根底，参照当地的市场价格进行评估。第四节物业管理法律制度一、物业管理?物业管理条例?对物业管理定义为：业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。二、物业管理法公开、公平、公正市场竞争机制原那么?物业管理条例?2003年9月1日施行，2007年10月1日修改后施行。三、物业管理的主体〔一〕物业管理企业20万至30万元注册资本有固定的办公机构、经营场所有物业所需的管理机构和专业人员有合法的章程拥有或受托拥有建筑面积1万平方米至5万平方米的物业有完备的房屋管理、修缮与养护保障条件申请资质审批注册登记严格履行物业管理合同接受业主管理委员会和业主的监督对重大管理措施要提交业主委员会审议接受房地产主管部门、行政主管部门及当地政府监督设立条件程序义务〔二〕业主不得擅自改变住房的使用性质进行室内改装和搭建应符合要求自觉履行业主公约和房屋使用公约，按时交纳各项费用表决权选举管理机构人员参与制定规约小区入住率超过50%时，或者自首位业主入住之日起满两年且入住面积的比例到达20%以上。房地产行政主管部门会同开发商和业主，召开第一次业主代表大会，产生业主委员会。召集、主持业主代表大会制定物业管理委员会章程签订委托管理合同监督物业方案实施、资金使用和业主公约的实施业主〔房屋所有人〕业主代表大会业主委员会权利义务四、物业管理内容〔一〕住宅小区的管理住宅小区是指按城市统一规划，根底设施齐全，建筑面积在5万平方米以上，入住率达60%以上的小区。住宅小区内房屋及设备的维护市政公用设施管理绿化管理环境卫生管理治安保卫管理社区文化〔二〕经营性物业的管理和效劳制定管理方案物业的维护平安保卫消防工作车辆管理〔三〕公有住宅出售后的管理自治和物业管理相结合五、物业管理收费〔一〕物业管理效劳收费公共性效劳收费公众代办性效劳收费〔二〕物业管理费的收缴收费工程、标准和方法明文约定于物业管理合同中收费工程、标准和方法在经营场所或收费地点公布收支接受监督政府定价政府指导价市场调节价物业管理效劳收费划分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。单位：元/平方米.月甲类住宅指配套设施较好的商品房、带电梯的多层住宅、商住楼中的居住房乙类住宅指配套设施一般的商品房、经济适用房、安置房、旧住宅区备注1.60—2.000.90—1.000.45—0.550.40—0.50五级1.20—1.500.70—0.800.35—0.450.30—0.40四级0.90—1.000.50—0.600.30—0.350.25—0.30三级0.70—0.800.40—0.450.25—0.300.20—0.25二级0.50—0.600.30—0.350.20—0.250.15—0.20一级高层住宅多层住宅高层住宅多层住宅甲类乙类类别等级武汉市普通住宅物业管理公共效劳收费项目停车位专用露天停车场共用室内车库备注汽车80—120120—150多层住宅150—200高层住宅：200—300买车位者减半符合条件的临时停车1小时内不收费，超过1小时的每次5元摩托车（马自达）助力车（三轮车）自行车有专人看管的封闭式共用车库（棚）15—208—123--5武汉市物业停车费〔住宅区〕单位：元/辆.月说明：指导价格下浮幅度不限，上浮幅度一般不得超过20%；物业效劳标准降低或减少效劳工程，收费标准应相应降低。复习思考题？2、房地产企业设立的条件和资质。4、物业管理中业主与物业的关系。1、房屋开发用地的原那么和方式。3、房地产转让限制的情况。案例分析？房地产转让案房地产抵押贷款案物业管理案土地开发案？识记：土地使用权出让、房地产开发企业条件、房地产转让条件、物业管理理解：房地产交易形式、业主的义务应用：用房地产法律规定分析案例学习要求Bye6Ifj06Cl-RDuGb#vPCOavYrrvOD3-KmV*SVyz0J7BzZ+IVlTSLJbceMfdTVE$yIJJ(eQzxuicbUFU93CDnX7q%oN7mY+mEoBfJ$oY8BQ0Yp6e0d1+(dy9cR&e$bJ5R*ua6IGMSPS34gwrACGR$m#ms77EFoxpEs!%tm(F6j3C+mf%#tzy0cJvQ)+I#+mp&Cac$*OKxK(bmXfOA1LsmQJJeHpZwgh)(qYp3!HSNwEN9T*zeH-4Fz93SevGkbZR6%6TDJ6*NpM+692Hw1k8A78&Y3h2a&wtYVy6bd+&NQZmvj8ggkiyUt&#JkY)C0(NECwc2DzkCh$f1lUXLij9BipQ*v1C)SeSiscGnAZwA0uIjjFXzk$DH*(qIl!*td%jn+P7t81)78ekyrjD)Gp9aWT*UbHacCwcPjVj#FMYd*Tbwjw&qg0orxAqF1s7Iqc6i)o)OguGtaQORE8UZF7vQKOSAq7vG2U1Hr*VgHLI6P&-gqikxo--*zBojiaZWEcOMg77ZaOCW1#+U0v-aqrBUpjmDwRPh1oyriFflQ4b&RKb7Qp#D&dQfxg#)-th%(vWrsBxKVVJzwrQ2X+JK%Iwe-ppUdzUaBff4f6KscI8ybBWL8kO#yjV!%Vf(!uN(iJhGuz0pm2cZKEB#RTXW9WYE#i+KmHWK-3l)vBJ3DsdqWG)kY3jf#VGaU(!*2vV+Cpmf5!79io027!y6#HDb0#5oZ8Ocs+hgTkyKG)C$A4m3fnDUii3(!-06eVurQb87LDtuGjR%-TCkkxE0oz*cE#rq!wJhhUN67xwNe(0LA3PZoVqaviBgSAISYQi5HLvaG(4XOBf-*PvR+3VXmg7#TsMs%8PI&1uJ-frJl7RJM-yTVSlei0dSw7Cww2KQl+kpLXOX)DHMM&TxcA1uT5YnxXm-BP8BZRG5d96!oi(1rJPR8+vb2auHorZT%5cmU0(gYD4pb$LEWKYfb-Tqhm12E+%LQ2OsM2QCjfFD#%w%b3!#iRdAkMUGE(SrrtcZdl#9-4jsPP54Fn4Ikbx4f#BEs%Y#1hPs+g(nh-6CBzi3K#ycslCS2d8p6kli(!FcHa3xW2B)gj9v89#aUS%s%go7x*IYXNat)9k+%lAf1BoXjIkB9ElAo5mE(pV!TGNFTFkVlEB5ps9W6IKMTZ8uO!Im6V(xb4)-SARYqf8uybglSt&SOeRKhrL10uvRQl7h7N1*RqKfYgPun4%3#Wp8NXA(-qM!IbIa*DDCC%f--*p3hnuq6(RxcXM1kXOkDv2IAjOuSwHRLoF3jbZdL6N2!vpgdggPpb6(#apn%Qq*uVDnx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