农村两权一房抵质押贷款的个案剖析

农村两权一房抵质押贷款的个案剖析

2009年4月，浙江省宁波市城乡信用合作协会（以下简称协会）与当地政府合作，通过成立有限公司的股权斗争贷款、土地承包经营法律纠纷和农村住房抵押贷款（以下简称“两权一室”抵押贷款），我们将大胆探索农村贷款的宝金领域，创新农村金融产品和服务。“两权一房”抵质押贷款是政银合作破解农民贷款难题的突破性举措,推出以来,引起了众多主流媒体的广泛关注,人民日报、新华社等中央媒体还对此进行了专题采访。国内知名“三农”问题专家、浙江省政府咨询委“三农”发展组组长顾益康认为:农村“两权一房”抵质押贷款在全国开了先河,将对我国城乡统筹配套改革产生深远影响。这一创新也得到了浙江省委主要领导的充分肯定。推行股权质押贷款模式2008年,江北区被列为宁波市城乡一体化综合配套改革试点区。在江北区委、区政府的主导下,宁波市区联社在深入农村调研的基础上反复斟酌,于今年年初向政府提出了开展农村“两权一房”抵质押贷款的方案。方案得到了政府的采纳,经过进一步酝酿,宁波市区联社与江北区政府合作推出了农村“两权一房”抵质押贷款新模式,一举盘活了江北上百亿元的农村“静态资产”,农村资产变“静”为“动”,农民融资能力大大提升。“两权一房”抵质押贷款试点及背景:1、股份经济合作社股权质押贷款。近三年来,江北区55.5%的村(61个村)完成了经济合作社股份制改造,量化总资产达到12.44亿元,超过5.95万的农民成了合作社股东。在政府支持下,宁波市区联社与各村的经济合作社开展联动,推出了股权质押贷款模式。2008年11月,在甬江街道联成村、洪塘街道后张村和旧宅徐村股份经济合作社进行了首批试点。通过推行股权质押贷款模式,三个村级合作社获得了1500万元的授信总额,使多名创业股民取得了用于创业启动和扩大生产的贷款资金。按照该模式推广后,江北区将有望实现7.46亿元的总授信规模。2、土地承包经营权抵押贷款。党的十七届三中全会提出:“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”。宁波市区联社认为,土地承包经营权在不改变土地农业用途的前提下,用于质押贷款是破解农民贷款难题的切入点。联社与政府共同推出了土地承包经营权质押贷款,并构建起土地承包权流转的市场平台和政策体系,以促进规模经营和现代农业的快速发展。经大致测算,该区农民在用5.96万亩耕地办理承包经营权质押贷款后,可形成3.87亿元的贷款空间。3、农村住房抵押贷款。针对农村住房资本长期“沉睡”的问题,在深入调研的基础上,江北区明确,对拥有农村住房所有权的具完全民事行为能力的自然人,可以通过农村住房抵押担保方式申请贷款。同时,出台了具体操作办法,对房产确权、价值判定以及农户退出宅基地后的拍卖流转等一系列问题作出了具体的政策规定。根据测算,如将全区787.4万平方米农村住房进行抵押,可获得的贷款规模将达94.5亿元。“两权一房”抵质押贷款推进情况:为加快“两权一房”抵质押贷款的推广,宁波市区联社对下辖农信社此项贷款业务的开展实施专项考核,列出专项资金实施奖励,同时建立动态管理机制,要求基层农信社按旬上报贷款发放进度。各农信社组织6支宣传队深入到各基层村组,向农民讲解农村“两权一房”抵质押贷款政策以及办贷流程,同时与当地村委合作开展农户贷款需求调查,逐户办理资信评定和完善信用档案,到各街(镇)以及村庄为有贷款需求的农户集中办理贷款手续,农户在备齐贷款申报材料后,农信社当天即可放贷。他们还进一步简化贷款流程,免去对农户的授信程序,改为对村组织集体一次性授信,对5万元(含)以下贷款则放权到基层农信社审批,同时对贷款实行基准利率上浮10%以下的优惠利率。5月份,宁波市区联社将农村“两权一房”抵质押贷款试点村由刚开始推进时的5个村推广到了全区48个村,至5月末,48个村“两权一房”抵质押贷款授信总额达到33230万元,已有560户农户获得“两权一房”抵质押贷款,贷款总额1548.81万元。6月,这项创新贷款业务已在全区各村全面推广。土地抵押工作的三大突破“两权一房”抵质押贷款创新是在地方政府的强力支持下推出的。江北区专门组成了由区委副书记挂帅,区委办、宁波市区联社、财政局、国土局、建设局、农水局、法院等10个单位负责人为成员的农村“两权一房”抵质押贷款工作领导小组,出台了《江北区农村“两权一房”抵质押贷款工作试行意见》(以下简称《试行意见》),从政策层面、操作层面解决了农信社在办理农民的股份经济合作社股权、土地承包经营权以及农村住房抵质押贷款过程中的评估、抵押、流转等问题。一系列的地方政府配套政策支持宁波市区联社突破了政策束缚,实现了农村“两权一房”抵质押贷款的三大突破:首先,突破了农村住房流转的难题。农村住房作为抵押物品的前置条件是农村住房的合法性流转,而原有的农村住房合法性流转一直存在着法律政策的障碍。《试行意见》规定,用于贷款抵押的农村住房,经农村住房所在地的村民委员会作出同意住房抵押和流转的书面承诺后,按照“地随房走”的原则,房屋占有范围内的集体土地使用权和房产在同村范围内流转变现,即承认了集体土地随着房屋同时抵押的有效性。《试行意见》还明确,国土、建设部门应对流转后的农村住房及时办理土地使用权证和房屋产权证的过户、变更手续。鼓励推行农村宅基地退出机制,农户退出宅基地后,允许跨街道(镇)购买推出拍卖的农村宅基地,并给予确权。这就意味着农村住房流转成为可能,从更大的意义上讲,进一步扩大了农民资产流动的范围,可以让农民住房像城市居民住房一样进入融资市场进行融资活动,满足创业资金需求。其次,突破了农村土地承包经营权流转的难题。一直以来,农村土地承包经营权作为农民土地权利的象征而被忽视了实用价值,《试行意见》规定,农村土地承包经营权证可以作为质押物品,并明确农水局为土地承包权的质押、流转管理部门,负责办理质押登记手续,如产生风险,可由农民所在村回购,这样意味着可以实现其融资价值和风险控制,农民手中静态的土地资产变成了活的资产。第三,突破了农民股权是否可转让和回购的难题。“两权一房”抵质押贷款推出前,各村经济合作社章程中均有“股权不得抵押、流转”的条款,农民拥有的股权只能用来分红,其资产价值无法真实体现。目前,江北区各村通过召开村民代表大会,修改了“股权不得抵押、流转”这一条款,并由村委会和农信社签订协议,明确操作流程和细则,约定在股权质押贷款产生风险后由本村回购股权。农民手中的“股权凭证”成为了可以获得融资的资本,撬动了农村生产和消费的大市场。各部门协同推进农村“两权一房”抵质押贷款管理模式这项重大创新能否成功推广,防控风险是重点。江北区政府各部门通过设置五道风险防线,保障农村“两权一房”抵质押贷款顺利推行。1、严格放贷程序,规范操作细则。江北区出台了“1+5”政策体系,即前述的一个《试行意见》以及五个配套办法,同时制定了详细的《农村“两权一房”抵质押贷款操作流程》,对抵押贷款办理程序、对象范围、操作流程和条件要求进行了规范。2、由政府牵头形成联社与政府各部门协同推进农村“两权一房”抵质押贷款的管理模式。《试行意见》明确了农水、国土、建设、法院、财政等政府部门在开展“两权一房”抵质押贷款工作中的职责。为保证贷款真正用于农民创业和发展再生产,劳动保障等部门为贷款农民制订创业计划,实行全程跟踪,并通过培训、信息服务等方式增强其致富能力。3、基层村委会协助农信社把好贷款准入关。“两权一房”抵质押贷款发放先由基层村委会审查,主要对贷款抵(质)押物进行审核。4、多策并举处置不良贷款。不良贷款产生后,先发挥人民调解作用,农水局会同建设、土管部门进行调解。调解不成则运用司法手段,由法院处置、拍卖抵(质)押物。5、区财政设立“两权一房”抵质押贷款风险基金。为提高农信社办理农村“两权一房”抵质押贷款的安全性,江北区政府安排一定的财政资金设立农村“两权一房”抵质押贷款风险基金,保障农信社的信贷资产安全。政银合作,最大限度地控制了“