世联-深圳如诗美地营销战略与销售执行报告-5ppt

如诗美地（暂名）销售执行报告再造中心区销售传奇谨呈：深圳市中洲房地产有限公司世联地产解决问题我们的思路目标面临问题区域竞争分析销售策略及手段价值分解项目定位目标客户分析项目价值分析实现目标展示攻略客户攻略推广攻略快肥销杜售3犁个惭月敏实赶现套销蒙售够率奏6惯5央％6惹个嘱月眉9响0卫％宿销勺售蹄率8沸个纳月投实泄现富1草0田0扩％舒销傻售高逐价欢格8色6阻0管0魂～榆8晋8晃0各0天元第/历平芝米Q1.高端客户对中心区如何产生注意力Q2.产品落后、缺乏亮点Q3.小区中有市政道路穿过目范标挥及帐问属题目竿标面则临绘问听题区解域桃竞部争勒分免析销抱售尊策粥略诊及横手傻段价察值紫分衡解项泻目页定求位目混标亲客蛾户皂分酷析项杰目丸价历值壮分菊析展救示屡攻塔略客邪户谊攻彼略推秒广役攻袋略区梦域誓竞冠争前分雹析区库域油价黄值繁分谦析配—轨—距中昆心俊南晶区却V拆S碧热冈点很区负域城际市垒中麦心安区木是轧本胸项苏目腐的管区病域炒价掌值招优状势自诞然城属市品础牌中信红树湾（红树湾）中旅2期（香蜜湖）本项目（中心南区）天鹅堡（华侨城）竞蜘争轰项惯目爬分承析面哀对喉区锋外己竞振争篇，巴本烛项愿目株必痛须易加眠入穴豪嫌宅渣市蚂场架主茫动重中境心洽化撇,骂才阵能鞠重度新布吸肿引屡市心场赵的项关纸注霞.2孝0雀0丝式6愁年本谱项上目红树西岸中信红树湾瑞河耶纳8500～1300012000～130009500中旅2期9万3香域中央香蜜山二期水榭花都三期95008500～130008500～9000850012月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月波托菲诺3期世纪村四期98008500区敢域谷竞戒争雀分网析议结卷论1.城市中心区是本项目最大价值点2.面对分区竞争，中心区只有加入豪宅竞争之列才能重新引起市场关注目勉标面皮临版问舒题区睛域夜竞污争业分古析销膀售侧策耗略述及奔手英段价嗽值绿分例解项院目股定垃位目到标己客翅户许分仓析项剂目箱价演值绳分倍析展倍示团攻鸽略客莲户片攻舟略推柿广螺攻斤略项去目得价判值谁分患析项权目秘资胖料户型面积套数套数比5房229～28012024.34%4房125～18824850.25%实用3房116～12211623.5％复式274～30491.83％户型合计493100％总犬占菌地做3阶0凶2惯9允3每平颠米总坛建毅面港1导2封5盘7渠7派2桌平鲜米住秃宅素9绞1纺7窑9芬7孝平贺米总座户泽数搁5季0件3甩套车窗位眯数扣6脊7神8容雷积矿率倒3伟.硬3赛6S分W控O炕T勒分切析优键势棚（翠S而）泰：位塑于存城明市盘中陵心团区疾C约B溉D现歇楼例发酒售生壮活鹅配察套晨：存小绿学吨+框幼礼儿浊园毛+吊商倍业泽（轿天旋虹向、径购将物就公指园拴）交径通挠配敢套皇：漂地图铁凑1胳号研线尚+奶公不交阳部光亚车燥库添，弊车距位掌比跃：亡1朱：晃1箭.扯3织5临碌滨堡河芳路托,闷昭割示厨性且强威注胁若（霉T笑）耍：香燃蜜楚湖拜/填红煌树闹湾蹲/喝华邻侨拐城类热肠点刑片括区杂楼湾盘像分总流元高威端看客条户机享会检（额O阿）键：中颈心犯区灭唯规一车在凑售彼住正宅缘瑞项铸目中睁心叮区惑的戚发狐展精日宪趋个成章熟中雄心时区猛不通再筋批脏住抬宅旨项潮目绩用座地大翼户尝型胳豪胃宅亭是晋近膜年壤来柱的悔热住点会蚂展窑中朽心歌的绑正用式逮投枪入辆运卧作劣瞒势仍（茧W领）等：临臭滨轧河宰路染和盒新藏洲该路嘱立蛮交易,搏噪无音险大小示区慎中屿间飘市制政阅路脂穿命过偏无浑法只封射闭佳管镇理产葡品雅落刑后法、掩面削积前偏稿大项含目活从赌建捞成脊到溪发零售驼的晶时昼间姻较庙长中心区区位优势噪音大、小区无法封闭与市场热点区域的竞争中心区唯一在售项目项内目瓦卖子点桶整握合价饶值特上性优既势中捡心付区码地弱段锣优丹势户刷均餐面跳积向1盐8登9趟平亡米红,活8师5隙％裁～底9别0弊％嫁高汇实瘦用财率一模梯尖一刮户灾、踏两有梯硬两盛户堆或鞭两惠梯峡三疲户勇设沾置阳木光董、移自饺然期通寄风绪车客库车加户烦比逗1尽：乒1萝.丈3猴6中库心阔区资唯围一鸭在俗售仿住炕宅纷项捎目巷现库楼底发嘉售f抓e渣a焦t撑u鞋r架e设sa刘d伤v帜a代n揭t付a挤g仪e判sb评e旗n跑e香f明i片t项剑目殃价缝值牢分呜析见总娇结规避市场热点片区的竞争威胁4.突出中心区区位优势1.弱化小区无法封闭的劣势2.抓住中心区唯一在售项目的机会3.目劈燕标面湖临竟问计题区般域父竞滥争足分较析销殊售旦策彻略衬及定手侦段价杨值顷分倒解项湖目厨定哨位目速标节客惰户爽分参析项婶目码价贤值皂分最析展贝示冠攻犬略客度户签攻沙略推辉广涉攻左略目镜标号客世户祖分鼓析客岂户奸类哀型紫分何析站1裳.财碧富驰层伟面价障值映取瓜向自置然品养牌城蹲市高中低

[典型案例：十七英里][典型案例：波托菲诺][典型案例：雅颂居][典型案例：水榭花都][典型案例：兰溪谷][典型案例：星河国际][典型案例：世纪村1期][典型案例：四季花城][典型案例：阳光四季]客皇户毅类堪型附分尚析兄2锈.『柱客轰户睁背侧景打』高中低生介意器人则/扛企碍业香主政比府合公洽务抵员专菌业往人鸽士『民价报格情』红树湾香蜜山中旅国际公馆本项目星河国际碧海云天波托菲诺客碧户叨类仆型证分殃析凳3租.『旋价姻值俊取阻向扯』生背意离人公穿务视员专免业预人唐员自修然品循牌城绪市『硬职痛业宅类放型搞』案米例鄙：填星特河讨国耕际畅—市—乞客淘户恨写驳真成状交假客抓户迅职凳业秤类竞型经搏朋迎友弦介虫绍服成防交酷的轨客夺户狠占笑总翅成匆交惰量杰的馅7五0垃％纠，占客隶户钳营吓销筒及高老翼带冻新众促赖销仗策支略足起桑到因了案关看键摄的耽作痛用壤。祁比生敌购摘买邮单宜位鸣：C询1扁栋盐1闭6俘B饼（铲1霉4岁3若平舞米银）年座龄缩慧：榜4碍8寺岁皂学极历谦：弃大洒本祁随先悄生尺目旗前帽供挂职览一精家拒日怨本贫外勺资粥企桶业邀的添经夕理妨，锻因宾有喇和性太秋太柿在抹日天本拼居找住虾两剂年婚的祝经截历精，岸性罢格冰开叠朗界的甩祁脆先彻生电注谎重料情纷调狭，酿生摇活贺方杰式捉也冒比奋较而西轰化全；党此倦外植拥鞭有体一咸个筒温惯馨溉的犯三碧口杰之侦家栽的半他就，道对日孩洗子茄的商教程育巾及怨生迷活昌质需量以很守注平重振；赌也己有挎过挨多沉次营置汇业使经赔验余的下祁锋生坝，眠比档较炭重螺视医物淋业站所纹处鸭的弓地参段棕，笔交犹通殃以溜及恰社谜区珠配斑套逆。案圾例歉：聋星乔河嗽国请际愿—州—而客权户饭写猫真①牙陈讯生犯购广买逆单泡位到：台A叙2料栋峰2教4亿B件（疯2睁3木9帽平敲米撞）年板龄虑：普3减6成岁绢籍销贯贵：览广抖东兰学尾历元：板高镰中陈歉生陆有醉两得个期孩食子葛，午在鱼宝土安售拥休有肤自趴己购的夫工养厂约，币是犁一乔位如成握功束的牺生侦意是人关。约工粉作始挣赖钱门是警他认唯餐一略的洽生言活就主埋调团，凡曾订有葬过侍多磁次蓬的貌购围房凤经尝验饲，社也兴积望累逆了偷一皮些炎购水房致心曾得添。哲选摆择吓物忽业建较忽关玩注糟投僚资走价吐值久及安升您值相潜盯力荣，造生告意墨人毙为踏图冒吉做利销选拔房按子辫一居定鉴要敞风默水环好谷，骂结颗构苍好洁。目荒标慢客翼户关腊键讲词商：城床市锁升如值村身圆份生意人（潮汕藉为主）、企业高管核心客户重点客户政府公务员及金领边缘客户专业技术人员、小企业主目焰标面蜡临现问锯题区韵域朗竞州争喂分允析销甘售翅策描略女及寸手梢段价岭值其分粉解项扰目岭定厨位目萍标血客疮户张分歌析项堪目妥价绒值嘉分夕析展师示坟攻欧略客顽户婶攻姿略推滨广师攻昌略项电目狐定冤位中以心么区·中卡心爷会注捧解压：浴中换心傻区密的垫最芳后着席鸟位目宽标面盟临控问惑题区促域岔竞地争猫分伞析销办售克策怖略金及丑手萄段价父值壶分译解项放目理定腾位目勒标盈客晴户蔑分灭析项扮目诸价尾值步分士析展泥示排攻常略客孕户爹攻仍略推坐广樱攻乞略价滴值替分驱解核无心纱均羊价推—被市胀场躬比花较膜法歌确饰定果比衬准惕价项目名称市场均价（元/M2）折算率调整均价（元/M2）权重值（％）折算价格（元/M2）城中雅苑86000.988428302528星河国际86260.988453302536中旅公馆2期90000.95855010855香域中央95000.93883510884香蜜山2期85001.09926510927红树湾95000.93883510884市围场膀比爽准爽价8遥6另1逆4溢便价泡因班素电1债:骆中捎心泄区海已粘无各新街楼缝盘驱可绪售疯;溢蜡价可因云素纺2慨:新本展项做目彻为倒现凳楼脆;溢添价匪因头素无3瓦:伤今辈年蜓房蹄地感产旷呈寻现科热踏势建冲议音整勾体窜核钻心黑均摇价园在糟8殊6棍0边0肾-蓄8溪8言0堵0低之蝇间各暮栋福的廊价谢值条分血析1881882291881882292801881881881882292291881882291号楼(21层)2号楼(23层)3号楼(8层)4号楼(22层)5号楼(11层)6号楼(9层)158158158158120会所120116116117125122122118137面临着新洲路立交桥的噪音挑战楼下是民田路公交路总站（5路）幼儿园为低层房号遮挡了来自滨河的噪音面临园林，高层看远景高层北面窗远眺高尔夫景观0.870.951.050.971价殿值因销素窃：户鼓型押2慰0帝％景粥观刚3席0化％朝猜向副1那0此％噪冶音善4灯0苦％核喷心健均编价世—猎按恐整浑体谱资意源束分个栋轿打腾分按贩照8连6颂0炮0摊的市达场盲比片准屈价皆，挥根糖据缺具浪体瓜楼姐盘眨整禁体缘瑞资阅源览比冠准暗系插数宋分捷栋察估赌价挖。竞殊争再对施手碎：沃中矮旅买2争期妄9领0评0唉0验、贪香倚域跨中篮央售9断5鸣0岔0奋、嫌香屈蜜温山似2树期质8芬5伟0纲0棚、户红侄树种湾喇9蚁5算0灿0整体资源比准系数可售均价（元/M2）可售均价（元/M2）可售均价（元/M2）1号楼0.958170826583602号楼1.059030913592404号楼0.978342843985365号楼18600870088006号楼0.87748275697565总体均价860087008800各泽栋仆价逐格淹对志比栋数价格B28233A29200D17100A18800D276001县号您楼破(诱2蹦1离层房诚)2浓号藏楼腔(绿2抬3作层兼)3桥号床楼颤(器8青层昏)4衫号影楼(改2驶2稳层际)5依号靠楼脑(极1效1误层晒)6扑号纷楼仗(精9辅层发)会烫所栋数86008700880018170826583602903091359240483428439853658600870088006748275697565星海河纽奉国控际本欢项没目目弹标面储临芒问耳题区过域僚竞旋争矩分近析销耍售肚策愈略日及薯手菠段价菜值粗分的解项私目乎定厌位目捞标刚客丙户糠分栗析项控目样价土值狗分屿析展经示转攻灯略客亏户听攻捐略推寸广扶攻困略销姜售高策导略与及甘手寒段销嫩售滚策贤略分智区娇定蒙价炭策肚略房临号星分淹批升推周出风策获略现鸭楼吓展研示今策阵略快争销雾售3山个形月榆实劳现熊销剥售睛率排6覆5帜％6傍个辩月遇9芝0破％艘销侍售危率8杀个赴月捷实泼现弟1当0也0助％译销榜售高页价枣格8浩6举0矛0移～驱8舒8味0魄0刘元老/汤平遇米Q1.高端客户对中心区如何产生注意力Q2.产品落后、缺乏亮点Q3.小区中有市政道路穿过区记域花中桶心哨化窃策哄略深漠挖桐中贸心絮区旷客救户麦策白略开萌盘沙期塌分凳段穴一滔口坡价谣策锁略销宵售熟计脂划熔安姻排销此售喷率累巡寿计物销躁售月炒销久售2栋4栋6栋1栋5栋12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月4.23开放样板房算价/4.30解筹3.1进场认筹5.28开盘10底入伙6.26第2批房号50%50%红棉阁暗控50%芙蓉阁房号放出50%海棠阁房号放出65％30-40%90%100%150-200490600卡250290320360400440465150-20025600卡404040404025分竟段鸽一馆口租价星魔河只国个际鼠V极S刮城殃中耐雅锹苑星河国际城中雅苑属性定位中心区国际生活领域CBD花园领地形象展示销售时园林展示先卖楼,后建园林实景样板房+工程样板间无样板房大条幅,夜间灯光展示无灯光,无条幅宣传推广形象造势,集中推广无声无息地开卖活动营销现场持续活动,取得实效无营销活动客户营销老带新,客户资源挖掘无价格策略树立价格标杆,平开高走价格制定没有反映价值销控策略分批分户型销售,针对性促销一次性全部推出3高个肢关房诚键蜂：地展围示估包袍装魄活乡丰动销瞎售站全雨攻残略推厕广坊攻冤略物包料守准妹备媒哭体暮宣欢传活汤动皮营粉销模旗型销准售臭物禽料（紫1室）愈时鲜间谈：土3武月犬1记日内朋容骗：贼项香目精进车场兔派谷筹隔积映客收扛取淋诚搁意黎金（质2嚷）袋时他间痰：覆4沫月年2钩3见日内星容束：舍样井板先房柜开赚放留、哑客逮户枣算墓价（列3柔）铜时汇间棉：录4蛋月五3百0松日内咳容遥：统内袜部孟认日购（温4识）乞时惜间拣：坐5勤月颜2粉8怒日内捏容辨：称开寺盘访仪笑式（葬5思）赌时掠间趁：牺6童月香2哑6粉日内挪容乔：虾第顽2扮批夹房誉号适推家出（漠6漏）痛时录间画：要5缎～拦1恨0妈月内蔑容威：志营痒销额活着动第沃一货阶碰段咬（摘2绍月雪底面～咸.偷4异月畏2吩3馆日筹）主捧题诵：威城下中历央音我狂中独央中摔央脱会雨现会楼悄发单售配薪合讯：拍楼以体赵条疯幅毒、忧路魄旗骄、解主贺流帮媒浴体第斜二幻玉阶东段梅（涌5映月坛～誉7跪月猜）主折题统：法见却证骨中敲心太区椅成松熟崖生烈活配用合巧：拥报劣版柿、失楼六体挺条璃幅黑、描直饱邮晶、答短榜信握、第赶三灰阶离段善（扔8爸月铸～活1捞2窗月砌）主宴题篮：胳跻庄身锦中奸心颈区妹的芝最披后秆席司位配离合近：甚报必版蒙、曲楼盈体熔条袍幅莫、鹊直奸邮惧、愚短严信楼末体磁模寸型谨:钞1较:动1标0课0密展披示面重免点颗表叮现枯园智林乎及腹自辱身坐配灰套继设恳施贺。爱4猜月神初嘴到授位客狠户丘攻锣略展陶示朗攻络略中原央企卡励—颤—梢2裳月涂底不到揪位大秀海挨报博—座—蚂3币月卧1淹日肺到谷位户卫型绢单绿张算—凤—局2湖月为2识6糕日视到锹位销德售予2锹0锁0绣问砌—败—捡2傲月柜2摩5味日拴到建位客辫户英礼需品香—扛—铃3铜月健中搞到跟位重秃要推齐广午攻南略们之俱活漫动勒营偏销（匹1敞）颜时莫间躺：映3想月胸1笑日内湾容宜：称项微目婚进册场稼派态筹界积爸客收昨取姿诚警意侵金（穴2派）涂时膛间增：浇4愧月茫2董3跳日内揪容的：厉样裙板唉房国开轰放努日锣（得客绒户趋算令价鹅）（地3交）乒时趋间铁：冲4闻月沃3逃0溜日内寒容示：迟中冰心塔会宵选滩方晕仪只式（裂4本）基时腐间苏：五5申月薯2择8贝日内可容程：洁中摩心曾会粮开倾盘例庆姜典（膝5挪）散时市间糖：叉6叙月延2堂6冈日内忆容甚：内第坡2诸批亏房丝式号窄推誓出（蹲6程）泰时毫间劲：储5汤～稼1惑0伴月烛内稳容起：削营曾销仁活中动5窗月脚：唤会毫所敞开吗放唯日6革月近～岗8脾月帖中危心典会移系还列热讲练座押活漆动款（宅如流风捉水采、惨装拳修迅等都）9败.秋1仗8随月脖明屯中盟秋上夜1打0谅月师入许伙坛庆绪典销学售强全熊攻窃略推迟广释攻播略中远心迅区男客咱户世孙联游资过源盯客数户1耻0朵地辱铺木＋中回心诉区授代轿理北写颗字侦楼域客尘户洽＋星众河苏国油际涌客粗户蓬＋豪挂宅准客派户知资塘源客庄户截攻殿略菠之熟世木联郑资陶源爽网业客秆户包镇围椅中陆心严区液客拨户睛战赖略农：行含动欢1虑.柴中朋心观南挠区订形乡丰象谎全袜包注装行胁动乎2取.抢中映心内北太区岂要猎到钟占朗领行刊动埋3握.建中票心芳区提写狸字案楼枕客讽户抱扫介荡行瘦动其4亏.僻中挨心暴区扔往膛来姜客抄户环的房诚围沟剿客粮户痕攻碍略估之颤中介心贴区蓬客箩户客篇户泊攻需略展苍示犯攻箭略客心户灯攻景略奸之仍包并围鲜中款心菌区解客脑户厦行闻动行和动钢1贿.虏中族心龟南狐区捉形灭象贴全暮包象装2框月锐底倦，均滨蔑河伴、忌新暮洲汇、岔民喊田值路露楼效体北条公幅膛悬思挂3姜月倡初捕民踪蝶田且路筑、旁福匠华到四府路卸、某福枕华冤三匙路养灯求杆项旗寄到庄位3嚼月漂初趋交厨通舌要刊道平及左地优铁戴出储口胆导布示圆牌章到帐位由呢地男盘勒包采装桃提毁供棍支圾持行奇动斩2作.杰中袍心孤北训区膨要赢道鹊占吧领3战月逝初楚市维民绪中切心窑地女铁满口织及今黄榜埔砌雅验苑吓导维示惠牌捡到脏位行胃动蚀3直.忆中写心厘区魄写佩字炉楼尘客读户薄扫神荡3熔月梦中茅至矮4档月雾初五中响心醒区得各程大跨写限字梳楼祥的甩直安投咏单染张黑、墓短肺信寄发跨送行闲动鸦4姨.赛中相心绕区垦往匆来敞客房诚户财的组围过剿3危月子中炸莲见花到山多公枪园敢门喜口高的桌广酬告诱牌用上抄画幻宝灯鸭片姜3伴1客专户纳攻户略虽之摔世赤联满资董源悦网很客冻户总携计约8肺万名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