中原-东莞中信商业广场营销策划报告-85ppt-m

世界上不是缺少美,而是缺少发现美的眼睛!

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城市高尔夫401200-140015%外籍;60%白领;10%的二奶;15%个体工商户家电、游泳池、篮球场等家政服务/10元/小时博客公寓39(复式)2000职业经理人、白领、SOHO族游泳池、篮球场、羽毛球、乒乓球

国泰名苑30-401000-1200白领、SOHO族游泳池、沐足家政服务15元/小时元美广场36-45900-1500白领、个体工商户家电齐全

鸿福广场35-451000-1500白领、个体工商户1-3层裙楼商业配套、会所

新中银35600-900白领(80%)、个体户网球、篮球、游泳池、综合商场

丽阳时代401000-1500白领、外籍、个体工商户游泳池、乒乓球等

河畔广场351100-1300白领、SOHO族家电齐全

国泰公寓421000-120070%公寓,15%二奶,15%个体工商户现代会议室、健康会所

怡丰都会广场451100-1300白领、SOHO族家电齐全

中信新天地30900-1200职业经理人、白领、个体工商户幼儿园

第一国际401200-1400白领、外籍、职业经理人、个体工商户家电齐全

东泰花园约40900白领、个体工商户家电齐全

东要莞芦市参房拖屋棵租沫赁伯市敌场休分坟析东与莞昆公趁寓事租怠金绩水绑平幻玉高龙，焰对朽售肠价武产敢生氏强乞有绑力皇的遍支萝撑租磁赁耗市器场粥旺远盛形，洽空瞒置授成公本逃降竟低赌，卵使色公锣寓升的挂投洒资泡客梯队抢伍湿不镜断籍装哀大另魔一絮方菜面酷，饿公赶寓丝式的各附阳加夕值堡挖芝掘国不雕够图，井服阵务迹严志重隙不炒足东监莞售高面端砌租艘客予集携中择区灵域项目租金水平装修租客租赁卖点金月湾5000元3房/7000元4房豪装欧美人,大型企业的职业经理人成熟配套、酒吧街、社区环境。物业管理新世界花园5000元2房/8000元4房豪装欧美,台客东城中心2000-3000元3房精装港台丽阳时代白领租金低，近公交站地王广场3500-4500元3房精装韩国,台湾,高技术人才沃尔玛、早期租赁东湖花园、区域熟悉东湖花园2500-3000元3房精装欧美居多外初籍葡人佣士港扯台绪客稳户高棵端市技同术债人思士职淋业伸经江理通人白览领东份莞危高糕端朗租丘赁登客纤户东影莞捞高软端虑租清客躬特衣征氏分沈析东莞高端租赁客户

重点集中区域关注点特点支付能力（元/月）租金来源外籍人士东城中心、金月湾、新世界花园、城市高尔夫1.看重小区园林;2.更倾向于多层住宅;3.对配套要求高以家庭为单位租房，需求户型偏大6000-8000公司支付港台人士金月湾、东湖花园、地王广场1.在乎装修风格,偏好于简洁风格;2.房间景观面;3.会所配套;以家庭为单位,租赁户型以1房2房为主5000-6000公司支付职业经理人东泰花园、星河传说、景湖春晓、阳光奥园1.在乎小区品牌形象;2.看重物业管理;3.档次\服务\身份体现以高档酒店式公寓为主2000-3000个人支付白领东泰花园、丽阳时代1.装修\家电;2.小区配套;3.租金水平单身公寓为主800-1500个人支付商务人士星级酒店、第一国际、博客公寓、城市高尔夫公寓1.商务便利;2.配套;3.中心区或景观资源丰富单身公寓4000-5000公司支付阶段性专家星级酒店、第一国际、博客公寓、城市高尔夫公寓1.商务便利;2.配套;3.中心区或景观资源丰富单身公寓5000-6000公司支付特先征蓬：评对冬租缎金境敏捞感越度蜻低洗；攀关贵注姓小稀区哲内来外币配叠套喝；蔽便而利社的脆交况通夫；对塘会极所女要归求少高矮；旱良笛好感的字物片业扭管编理借；溉身硬份哀和莫地课位阳对锄等服矛务仰向别酒德店市看要齐2他林山明之甘石发因达闯国众家绪公租寓泰的秆发暗展公疗寓溉起就源痰于煎二傅战币工暗棚早残期键公踪蝶寓颠往辣往厘分谜布吊在证充名满横活离力项的碗城态市刺、碍跟犁国深际抬交露往筑和嫂区及域日交津往秒的估中装心箱城诵市填中攻心浅（税旧震金雾山裳/箱纽昌约沙/猪东给京侦/学大崖阪伏）研，幻玉交炕通旧接篇驳址点随垒着贤市倚场马的滴发妙展解和挣社仇会相的脚进勉步痰，尝公垦寓箱市字场川开兵始勤出艺现猜细这分手，兵出般现养了种商密务侨公惩寓芽＼慕老绵年罗公起寓钓＼祖教挤授哈公疮寓棉＼啦渡蓬假绒公透寓狱等在尺大天城金市令，泪商捉务径公吼寓拾往泼往死都链与涂城头市考商戏业柿中评心礼或表者爱是段旅艰游断度换假咱区等，墓或驼者平是报高虫级懒写迅字届楼倍和痕酒杆店辆的门组醒成弹部艳分窑，我而脚这裕些域区案域膜往园往释都辫是悉交党通骆非逐常疾方迹便目街前是，侍在亮美筋国愉和舅日膜本章，议一严些骡优秃质存公少寓长价筒格创甚伶至睬超碑过杠别辽墅高值档壶的菠公魔寓础大呢部陕分星采其用址的谜是劲酒兄店拨式喉管铅理肯疫尼配迪枝夫冤人木之丘死公寓类型特征商务型公寓高贸中心、文、娱、体、商集中地区、服务良好渡假型公寓景观丰富、交通便利、服务良好白领公寓配套成熟，交通便利，租金较低专家公寓配套成熟，交通便利，有品味、服务良好老年公寓僻静、环境较好、服务公沿寓禁的侧发拣展膜均秃属劝交炒通传导睛向叮型摔，靠并伟引伪入瞎酒艘店坟管败理小服状务租客需求交通便利配套成熟会所身份和地位良好物管发达国家经验引入酒店管理贴身物管片区特性国际花园城市中心的中心会展中心文体中心交通抠纽睿智高薪人群聚集中心大社区公寓市场同质化严重；供给量过大；避开与中信九号公寓的直面竞争本浪项抵目似应网开帅发衣酒撒店巴式圣商阵服门公堵寓三降种荡发监展毯方父向零的竿比率较发展方向性质特点销售优缺点对发展商分类产权式酒店私人酒店返租后,由酒店统一经营,售后返租省心，不成套使用率低，业主不负责出租经营，持房能力差营运时间长时权酒店纯产权酒店养老型酒店度假村时值度假型酒店酒店式商服公寓含商服功能的公寓酒店式服务,公寓式管理直接销售使用率高，成套，商居两宜短平快，价格提升有空间纯投资型小户居住一般性物业管理直接销售使用率高，成套，商居两宜短平快，但价格提升有难度酒蔑店俊式饭公蜓寓核对专本研项捷目急的挥价岂值贡拉欠升基空淋间宗更雹大３客身户猜定障位典也型睬楼收盘偷客较户暑构野成曼笼哈堂顿岩时蹦代未弦来杨世种界旧二机期怡津丰捕昌题盛聚大东厦都据市附阳桂光尚稿书周苑国禽泰马名际苑香旺槟堪时尸代啄园花丘样博年冰华城谅区才投宇资甩客镇晃区航投河资葵客外貌地养投衔资站客白跪领魔过苦渡产抱业杠升丙级论，亮白剖领爪阶蛾层摘快误速做成择长跌，恐两熟地毯居清住骗空绝间嘉受夏到金重让视晋;本欺地虹客蜜户场投矩资扔热睛情胁高搅涨艺，纲大请多汤属秒持吓有何性独投尺资跨亿区粮域截投衣资著明醒显充,朋外漂地贡来根莞些投礼资谅现洋象舒逐匀渐使凸节显秩.典弦型装楼历盘美客明户拨分黎析物业名称置业目的客户构成精英名都约七成投资袁屋村居民购买作为投资元美广场约八成投资周边元美村本地居民用来投资，年情白领自住城市假日六成自住，四成投资个体户占30％、白领占24％、公务员占12％鸿福广场八成投资，二成自住元美村本地人为投资客，年轻白领外来人口自住中信新天地投资和自住约各一半本地村民用来投资，外来人口为自住阳光大厦七成自住，三成投资周边写字楼办公人员自住，机关事业单位人员投资昌盛大厦七成投资，三成自住本村人结婚置业，以低价吸引了中心区的不少白领曼哈顿广场投资八成，二成自住附近村民及东城、南城投资客。外来白领投资未来世界花园投资四成，六成自住外来白领，公务员，投资客尚书苑投资七成，自住三成本地居民、公务员、同行人士香缤时代园投资六成，自住四成公务员、投资客户、外来白领都市阳光公寓投资八成，二成自住投资客，厚街部分投资客中手小晴户正型废:狠投农资由为松主纯,俯投刺资巨自找住滤比米-皮-滨6砌:叠4铅;公软寓皆产款品酿:洒绝心大天部慌分筐投很资傍,她投帖资正自瓦住饶比拾—役7纤：浸3购奥房道客领户荒以酷本参地航居拢民伐\振公联务桐员东\身个品体漏工兵商充户源\电白叉领晌为斜主鸽,迁以铲镇芝区苏和顾外夸来袋投屠资训客砌为祸铺东拥莞屡小哲户稼型职公谢寓雪购攻买衡客蔑户余构家成数贸据轧来侧源杠：艳东团湖侧花洽园化、铅香罗缤蚊时羊代淹、记尚核书鸣苑浪,笔3劈燕0桥0龟0苦份汤问成券区域职业特征置业目的比例镇区白领过渡自住3.6%城镇常往来的经常人士投资2.9%镇区富裕居民投资4.5%公务员投资6.7%城区白领过渡自住19.3%经营者自住,SOHO13.2%本地富裕居民投资26.0%港台人士过渡自住,SOHO4.6%公务员投资11.0%深圳投资客投资8.0%-县-渐-宇-用以城应区本斜地趴富圾裕涂居乞民辨投矛资复\给白渣领牧过骡渡渣居彩住却\鸟经眯营杰者胡为斗主谨,-床-订-兆-以粮城副区级公自务轨员觉\径镇驻区扑客营户嚷投柳资畏及旨深别圳胸客佳户当为溪铺客筝户矿定拢位核役心趟客胜户亭层重嫂点亮客清户货层游粪离思客贫户淹层六雾大渡核毁心炎客也户中罚信篇追带随牢客颤户本滋地仔富闲裕磨居评民中鸭心纲区楚工剧作驼的评职杆业帖经务理煎人城年区正S糊O畅H醉O沫族公米务史员白肉领重姜点忘客克户港奏台波人相士镇梳区托富柔裕温居语民镇转区船公仁务栗员偶切得蒜客丑户深盯圳黑投级资兴客外煮籍倍人套士六够大尺核谷心披客漆户敞特箱征部描娃述中凑信野追老随起客阔户(酬投念资素)城含区例S挺O呈H纠O阿族(芳自检用午)本抄地纲富授裕祖居欠民(程投勿资价)购狱置虎过草中件信麦物贩业浇,希认姐同芹中辣信卵品冲牌猛和诸经瓦营蓬理姑念薯,绣具肤有息较订强民的丽投盟资拐实咳力役,城对涉中躲心扇区耕的遥发叙展般充泥满列信腾心多刷次扒置面业厚,大多运处汽收钞租赌,粥有持较肢强置的未支羡付众能侧力蒙,牵对愤投砍资漂的渐理夕解汉是百长蜂期训持耐有赵物参业论并糕获砖得年稳糖定虫的刚现溉金槽流好陵跟喇风跌,育易谁引宽导萝,雄置熟业躬以察眼蜜见扬为筐准盆,坛购柳房挺时姥讲邻究评性馅价置比看兄中刚中慎心胶区赛的模发柜展温,城奸长败型瘦的蓄小陷企糟业勒(久贸雀易必公挤司配\傅律偷师披\撕广锋告赌公活司龟\污礼钳品述公溉司狠)晚需右要驳工砌作阅区皱形梢象通;方片便浑商贼务舱往咏来屑工原作惑;产对名商薄服伞要拢求提高佳;对脚会模所患和触配歌套春要纸求杂高公辰务桌员(啄投载资吃)白呜领(假过属渡脱型斜自储住扑)中部心另区明工砖作抱的谱职灰业后经枯理客人(瘦过冶渡单型钉自拒住旋)年钓龄阀在疏3骑0棚-币4朝0暮岁稼,薪洒金磁水崭平慈高世,赠事挥业制有么成揉,承阶肺层绒感碌强注敏重拣环富境东,早需铲要漏良奖好萍的贴商娇服焰业勉务挣,细佛节富能险体垦现卡尊处贵障,剂与痒身瞧份蒜相赚对现牵用或于犁自疲住丑,足再啊跟坑据侄工后作幸的巡寿调决动住情迈况苹,亮选泼择凭出础售年穿龄腿在赖2标5践-键3疯5胁岁已,薪鞭金怎水兴平村较痒高乘,继工箱作哑压器力柏大般,剩生角活晴节舰奏役快爹,撑有沟主裙见金,腹事所业筑处拉于浴上垒升赔期遣,栗对叙未疲来除充鄙满僻信租心消,棵看散准构中少心房诚区辜的驱发屡展注循重夜环国境墓,闷需挎要猪良任好软的陡服龄务袖,见质证战了些中廊心精区当的符发敏展记和俗房爬价岔的星上捎涨拳,础对明中委心透区嗓未可来惠充淘满堵信令心认辱同停项谊目剖的样定耀位急,魂对扯高届端占使寸用阀客眠户统有术信陕心相脉信何中全信再的啄实接力有穴大惨量炉的汽灰瞎色摸收筹入蜡和充闲补散者资蛇金六区大委使违用脸客连户但需市求签分跪析目标使用客户个性要求点公建部分服务白领MORNINGCALL豪华的酒店式大堂公建部分上档装修可视对讲智能化系统稳重成熟的立面豪华(或精)装修集中供暖\中央空调\中央供水\直饮水网络入户景观\品位设计名符其实的星级酒店式管理餐饮咖啡厅,茶厅干洗会所(游泳池\健身房\运动房)代定车定票家政服务免费指路VOD点播…….城区SOHO族商务功能职业经理人商务功能\财经信息港台人士商务功能\双语服务外籍人士商务功能\双语服务阶段性专家商务功能\双语服务产射品好建馋议4缘谱于扛市吩场恶竞风争缘巴于免使结用核客炸户泽的击需荷求雷（购在有外杆面洒章股节佩中览略肃）需栽要嗓提恰高舍产孝品榴的抛性业价鸽比增煌强悬项黑目暴的蔬首纯创般性秒和宁空解间肺的剪灵踩活题性在翁功效能陷上怖，要半在帅一慌般成小橡户胡型肃项眼目挪的逗基镜础帜上笼加馅以纠提扩高匙和济完联善在六视救觉匀效邮果洲上消，与绵一弱般策项任目冠形惠成涝档谈次秘差士异在环精姑神粥层得面轰上昆，在弊潜酒移姿默绩化税中烟体丛现倍“徒公顺园父生令活驻”缺理壶念滔，推并材得呢到赌客趟户肝的料高稠度糠认版同产浆品插附赴加型值产胖品潜性猫价株比匀挖谦掘凸律窗入刺户及花道园户侍型说舒毅适祖性森提必升宽精厅喇设检计惜多支面恳采旷光片空之间可壳变哗空迅间户锈型动功飞能尽弹妻性功柄能宗空启间苗预辅留弧锁形筝凸经窗耕、匙落躲地插凸骑窗内志花叛园转号角努阳求台孝、雕超够宽民阳尘台阳原台花积架并、外空苏调滋板可爽拆颂卸W淋I殊N负Z看I巡寿P删户唯型形淋象膜及缘瑞案律名5酒钞店肢式撞商橡务表公独寓项目：六大特征区位：六大中心市场：六大问题客户：六大核心租客：六大组成国际：交通导向的公寓开发模式TOD坚导惑向做模莫式额下埋的床TOP敏公烈寓Tr红a巾n双s成i婆tOr献i征e话n左t研e吹dDe斤v也e好l过o下p杨m社e嫩n毯t浊，镜即唱交鹿通鲁导逗向糠性娘开俗发她,团以信交拉通保枢碌纽欠结醋合集商洒业迫服非务本和参其誉他密公板共炒活督动茅场男所谁为尘中会心衬，司以伪步皆行愈距匠离赛为收半辛径扯的练居薄住铅单袋元疫为英基叮础丹，宝以绿公捞共砖交砌通垦线铸路燃为牲纽忙带寺组厕织钉居浇住万生枝活辟用周地野的框模未式掏。6T蛇O巷P:惯顶姑级类,狐代虚表犬档百次史和卵高采度6范:体蚀现允项雷目境需弓要览打培造胆的拼6惭大宝价靠值掀体磨系公斑寓揭:项馆目胳的孟户漠型旱特拥征中信·TOP6T怖O径P规公外寓异,斯城裤市思中酷央扶,植繁帖华捏之规上目图的福:提顶升皮区尊域灿价区值伤,熄形观成迁片膊区屠关残注途舱径催:挖拿掘刺C火B振D斗价峡值档,安放教大携C拜B赌D甚影爆响引缎入聚T旗O蛛D至导悄向纹的幕城疯市闻发姨展认模奋式刘展腾示法未米来浊城经市枕发浓展塞方销向唇和悦魅奖力每顷座光城徒市夺只零有方一稠个角C啦B帝DC穷B持D位永到远卵属榴于轧T消O颠P识族T乎O没D们将务使晓C槽B御D堡更稼加耽C透B息DT闸O醋P普公屿寓炕,闭属胶于戴C娇B侧D轻滴轨降提乐速垒C陕B幼D3版0鸦0耳亿贸投睛资税精逢装谈C扬B舍D升桃级良城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