上海荣御蓝湾项目全程营销策划报告46p

景瑞项目市场分析与策略思考2008/8Part01报告回顾目录Part03策划篇项目定位产品形态客户定位企划推广思路整盘营销策略Part02市场篇长三角整体市场回顾太仓上半年市场回顾竞品个案去化分析市场总结Part04销售篇销售目标销售总纲推量分期Part05企划篇VI演示项富目侧整微体喂定胸位区长位悔价思值乱分怜析市贸场芝竞膊争圆分池析产碧品国属针性泛定针义目负标卸客逼户尾定双位报辰告污回搞顾太踪蝶仓臂市苏耳州市昆后山毕市嘉纳定赚区上究海垦市沿默江肾高宇速寇公湿路苏财昆筝太泼公屿路轨旱交厚1禁1蹈号剪线险R挠3太两仓晕市陶区蓬位看图城姨市狐属澡性惠—帝—跨浮入疫上沈海宿４据０累公顽里蚊城侧市脉版冠图重要城市车行时间上海太仓40分钟上海昆山47分钟上海苏州82分钟经书济太辟仓扮接盖受态上锈海猾和螺苏厦州铅的疗经衡济唯、帽文梁化跃辐毫射择能悦力验的蚁同肢时追，侄更佳充迷分发泄挥裤自佳身集沿咬江隙、哈沿惠沪法的丛两格区姐优附势染和井特凳色，普增形强检吸喊引割力贞和期凝昌聚白力利，带加茅快裳建后设菠高枕度失文姐明甚的事现滴代锐化梨城鼓市茂的涝步反伐捏。交驰通太担仓魄紧满邻控上狭海脑外敌郊楼环微带戏上，脱距偷离美嘉念定兵区员仅街6容公傅里置，煤属掀于芬上所海猪1解小秘时有经灾济洪生嘱活惊圈岗；A梦5糕太去仓薄出赞口4乳0削分紧钟焦直链达上挤海斜商蛇贸聚中晶心徐展家朱汇；沿屡江灯高革速盈联困通脊上商海背、娇苏套州顽、吗昆掠山辉等征地棒；城舌际辛轨更交究R纪3监直擦达毛上感海页市苹区挎，讲太跳仓苍将各成弓为建上碎海趴城挂市味轨纪道表交阔通猜网演的镰辐测射漆点续之温一寺；上证海灯距钞离惯周厚边叉城社市抱距岩离太斜仓猛、削苏注州恰/顺昆回山蚕已百经滋和蝇上溪海顶形圆成互产难业落经辜济致、闪文补化枯经侄济湖、灯捷孕运惨经戴济摔的夺黄愿金倍三日角刷带南堤郊傻新球城肤原唇为禾南矿郊亦镇称，球其阁重拾要付配漠套鄙工霉程种于窄2明0肿0直6史年氏1篇0灭月酬开挑始融动仁工社。识南跃郊音新锈城槽目狂前厦为愁太超仓屋动锤迁员房在集骨中再区娇域童，沫从瓣其翠未虎来软土其地棍供菠应探情富况笼来纹看斜，旅未季来迈高拐端贫项筛目裳缺这乏播，恩无会法钻对解本销项待目叫客横群绞形渣成疯板毛块片分衡流乐作熊用撑。城害市乒发云展滨方吼向香—晓—太坚仓华向零东疑，茅未就来跳新伍城弃市拔中事心曼残氏包银坏洲挠花用园彩拖虹陡天捕下金当谷毛府纸邸君遵悦师豪端庭苏栋州播西服路上溉海烤花兴园上泡城物国速际老避城恶板岭块苏缓州陈东忧路原轿政宣府夫大则楼华源上海城锦绣新城高尔夫湖滨花园宝龙城市广场奥森尚东新区板块东仓路新政府大楼常贼胜飞路朝天阳亮路本案老扑城悄板因块蹈市艇场救特姜征生惰活柔机何能匠完音善浮，人庭流倘充异沛;居蜻民默对区悦域遭价抗值箩认苍同妨度者高；楼拳盘开泛发腥基呢本穴饱颠和；未狡来治区盛域土蹈地坏供赤应梅量艺小；新区将是未来政治中心、商业中心、CBD商务中心、高档居住社区聚集区…新城板块市场特征未来城市发展中心;目前相关配套不成熟；楼盘开发趋向高档化；楼盘产品价格差异大；在售项目后期推出量大；未来区域土地供应量大区盐位御特杯征爸总暖结泛淹上巡寿海坦经钢济视圈箩捷荷运师城恼市沪惩昆曾太伞产健业内黄块金示三把角挑地泛匠上既海洽经统济铲圈开/菠太攻仓育市碰中使心顺/浮新吩区劲核神心榜地太事仓造市践中翻心写3雅K拼M绸范拖围柿内真址正更市凶中但心机地吸段未续来匪城胁市瓶新火中寺心新腾区垒规郑划逃核设心纺地城不市葛区呆位板替块臭特雀征区兵域准规丛划市称场逆分钟析项画目逼整裹体耀定逗位区容位梢价描值探分捞析市啊场忙竞供争载分君析产石品躺属拐性衫定丙义目咬标从客科户致定伏位报捉告椒回挑顾板裙块率规参划太—断—东丸区久将贞是醒新虹城喜市肌中租心振，钥本考案险将第借蹈各个项脆规醋划蛾节或点趟之轰势送，灶实洋现栋自谅身伟与贞区哀域他的册联储动总发丝式展锅、牵联亩动盏营盯销本案高尔夫球场太仓高尔夫球场畅想图锦绣新城华源上海城在建的市人民医院东盛商业广场高尔夫湖滨花苑太仓新区第三小学新政府大楼华侨花园新区东区宝龙城市广场五星级酒店城市向东发展华唐源耕上沟海染城锦屯绣爸新吗城宝蹲龙般城届市奥广糕场第场二塘梯黑队捧：枕0形5勤年爱上讲市弟项监目高冬尔猛夫损湖皆滨爪花架苑—贫—务现嫂代姜风深格奥挠森晶尚绪东—稻—岛简倚约年现沫代川风艇格第三梯队福斥乐响园世悠纪童苑华溉侨艇花爸园第受一裙梯鬼队啄：虎动吵迁肚安林置过项告目如源果裙说乎3霉年苹前醒的私太僵仓涌东豆区盟只其是果动酬迁漂安脱置戴房漆的躬档搏次辉的畏话仍，早那权现翻在绒的走太办仓纲东折区淡已沙呈妈现茶出炕品亦质彼第景一序的脱面扒貌市不场晓升芦级除启厘示概—掠—区励域蹈变好革麻孕次育蔑市稀场艇产辱品盼升讽级

项目名称高尔夫奥森尚东本项目比较分析产品方面项目规模17.9万㎡6.8万㎡45万㎡规模第一，超大容量规划布局高层、叠加、联排和独栋混合小高层、联排、双拼和独栋高层、联排、叠加和二联院产品线基本相同，高层、叠加比重较大，增加二联院的新产品建筑风格简约（高层深色+别墅浅色混搭）现代风格（以黑白灰为主色调）西班牙式风格走特色路线，跳脱区域单一景观营造中心1000平米湖景+部分浅水系以宅旁绿化为主，无中心景观10000㎡湖景，多支水系及集中大量建筑小品全湖景社区，景观唯一性较突出设施设备太仓首家引进家庭直饮水系统；家庭中央热水系统别墅产品净水系统：净水进户供水：变频供水别墅：家庭智能系统+家居舒适系统、中央空调公寓：家庭安防圈设计相比竞品有所创新，设备附加增值社区配套会所5000平米健身休闲会所无1600㎡临湖地中海风情会所太仓第一临湖风情会所，满足高端客商业会所中大型餐饮3000㎡沿街商业5000多㎡集中型半围合商业街商业体量较大，集中式、主题型为其特点户型面积公寓3R/4R:180-230㎡2R:98㎡3R:120㎡2R:85-92㎡3R:120-135㎡4R:160-180㎡产品线丰富、房型齐全、户型设计附加空间多，景观阳台设计满足观景需要独栋售磬地上：350㎡地下：100㎡地上：372㎡地下：200㎡二联院实现独栋别墅享受，超大地下空间带来无限增值空间、向阳面较独栋更开阔联排售磬地上：225㎡地下：50㎡地上：218-271㎡地下：70-110㎡景观联排户型，充分考虑住户观景需要叠加售磬/191㎡面积优势明显，区域供应稀缺核心卖点梳理南面观景高尔夫球场/中心湖景别墅私家泳池+亲水平台+透光天窗地中海普罗旺斯风情景观、主题商业、临湖休闲会所＋空中花园洋房实现全方位的产品突破

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37昆山2代3口有过投资住宅经验，目前住在上海西部自住某上市企业高层管理人员胡先生48上海3（女儿22）1套高档公寓自住从事电子制造业王女士43苏州5（三代五口，孩子10余岁）昆山地区公寓房自住某公司高级技术骨干样松本歌背冤景融说栋明伯：固1催、逃年崖龄龟集笔中时于估3菠5垂-吓5友5愈岁胃；帜2煮、伯有予丰遍富必物恒业奔投待资鱼和纺使努用视经尊验伶；误3建、盈家锤庭顺结脚构狮以盒两拒代镇为哈主弱；环4哲、把具过有熟一融定托的哲承耗受害能缺力西；非5假、己3肿5幼组郑客德户防中泥太躁仓吸客趣户哥2同0享组情、摄上氏海勿客立户帖1春0劫组超、序昆你山欧客茅户君5体组检；毁6鹅、姐意洽向握购圈买场公铁寓剩产颤品弟客皂户拢1姓8况组室、御意莫向使购偏买哀别秤墅勉产超品摔1保7男组让（携联认排逢8滤组丢、张叠佣加成6华组乘、倘独毛栋象别政墅还3写组归，旬其叠中矿联大排您和养叠寄加舞意洋向充购言买际客悟户候中库有鸦5马组惨既祸可凯选贫择辽联已排合又师可金选坏择稻叠杯加镰）我埋们窝通贷过坏易灰居距2虽0反万满会悬员赖进青行愤的咏目只标共筛续选版，迫选椅取神3误5暖位亭客叔户帽进数行促深单访松，辫以穷下遇为母代脚表钉案修例冷样淘本客休户止样膨本共—共—具党有极一嫩定航承拣受扇能值力惩，肺且匪物键业帮投伍资泻经肠历薯丰盟富槐的雕样贴本浊人望群区域认知相挥较宣城汁市内中春心桂板蓝块植，院对晌项朋目老所食在祸的多新膏城必区佳域炒未挪来裂发厅展从前更景资非撕常者看同好购买行为不梨断腹更炎新滋住亏宅荡实站际轨上盾是炒持制续率改苏善妻居印住狸品筛质赢与孟身截份楼标悉签谷的子过督程建筑风格喜好样赢本航普服遍膛认屠可址地束中滴海其、旋西刃班虑牙抽式踩风宏格资立刷面渐表悔示音接误受锅和父喜男欢公寓户型需求大户部骗分问样真本尖从员居艰住引舒安适测度渣角瞒度离出互发铸，绕各加户气型瓣对但面礼积凯和企空投间绕的竿舒伪适毫度屯要融求但较两高别墅功能认知关吓注厕地弯下捡空筝间她，牺露店台抵，砍庭屯院贪等症附蜜加面空亡间吃的劈燕增煮值附加值认知应皇加蹦强近保某安寄系耗统驰管臣理脂，派增铲大盛公行共代景滴观隐绿假化滋的师比站例公寓价格关注目努前咬价死格盆接惹受悉度愉集柄中涨在乘6那0忙0详0筋-柳6拦5疼0姿0让元垮，甚外决围垦城柜市典客远户业接劳受豆率用略纱高别墅价格关注没闹有矩明旅显壳价莲格职承纱受米界疾限规，突只裁要黎产卡品吨好帅，消意州向肺购忠买槐比竞例戏大客所户遭认认知戒结弹论从捕客灾户填认刚知旷特最性粱得兔出钥的岛客假户替特添征司描天述年龄年龄集中在30－45岁意味着孩子不大，父母尚在，有一定积累成长经历土生土长的当地本地人对家庭和社会身份而言，其房屋都很重要当前生活区域目前生活太仓，多拥有1套以上公寓公寓或租赁或自有，地段在老城区附近经济实力年收入可以在50万元以上，经过多年奋斗，收入稳定，甚至向上稳定的收入状况，使之具有更自信的还款能力和借贷意识置业经历拥有至少1次置业经历不断地改善自己的住房，也是不断改善自己社会身份的过程教育经历教育经历较高拥有专业技术知识的同时，懂得生活方式也应保持情趣和身份标签家庭结构家庭结构为两代三口或四口如果居所换得更大，可能接父母同住出行方式家中至少有一辆车换辆性能或档次更好的车购买行为特征崇尚自由、休闲、健康的生活，渴望得到尊敬，他们有较强的经济实力，目前正在寻找合适的产品用考察的方式来购买，更加注重自身的体验，而细节尤其关注，不仅关注产品细节，还关注服务细节购泽买公衬寓细客友户表访征客雹户创深敌入从朱客皆户赏认犁知同特恢性包得窄出晨的修客零户午特厨征烤描劣述年龄年龄集中在35－55岁事业和家庭处于丰收的阶段，有较强的经济积累成长经历60年代生人或70年代生人，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段意识到自己在经济腾飞阶段积累的财富可以通过不动产来保值当前生活区域本市、外省市，多拥有较高端物业高端物业或租赁或自有，地段都不错经济实力年收入可以在100-300万元以上其经济实力已经足够其满足生理、安全、社交、尊重的需求置业经历拥有多次置业经历投资过普通公寓、高档公寓、办公，多年置业经验后选择高档别墅物业教育经历教育经历较高拥有专业技术知识的同时，他们还坚持担负着更多的家族长者，圈层领袖的社会地位家庭结构家庭结构为两代三口或四口他们的子女基本不在身边，所以其生活需要更多自得其乐的设计，同时还有其他服侍者的存在出行方式家中至少有二辆车对车位数量关注购买行为特征对品牌所提供的身份标签作用，社交圈层作用、增值保值作用非常关注对自然景观资源情有独钟，拥有的满足感更重于居住的实际体验购惊买别禽墅毙客工户表刃征客栋户债深芳入关键字低调私密价格生态美感品位深入阐述内们敛视、福稳期重畜，严工恭作没繁箭忙恋、南典段型男的绵“摇经两济仆人宣”汉；私侨密才性执得糕到落良仪好既的取保拢证亚，念内倘外模有浑别蝇，备主竟仆趟分貌离术非夕常驾重句要价酸格摇的标关沾键撒升辟值秩保抵值泳，宵最浊好洁能本有微较葵大棍升仰值车空凳间过和剩稳某定佳回券报肥；不显仅钟仅忆是乡丰绿泻色凶植累物胶，饶还扬有锅更桂多彼的都天牛然泄水稍系战和睛良思好戒的典空盼气佛质启量笛；可雄能欲去萄过首欧颂洲扩，膊对巷西绍方易建经筑猪情联有甲独哗钟表，谣强恒调求建敬筑梳和遮居葵住迎的情内诊外猪和电谐这；可洽能货喜犬欢土种洗植语花暗卉塌等欧爱劫好爸，而有供一气定爹的彻生累活没品互位队，妇不邻一系定兰奢变华锻；安全客锹户铅要钻对赖自贡己稀在健此园的嗽居松住赤有通充强分冶安恳全鹅