宁波北岸琴森项目销售执行策划报告课件

宁波北岸琴森项目销售执行策划报告课件让我们静静聆听悠扬的琴声……让我们静静聆听悠扬的琴声……市场分析第一部份市场分析第一部份让我们先看看单身公寓的市场表现……让我们先看看单身公寓的市场表现……青林湾炽恋时光：销售缓慢产品规划：1幢*11F180余套层高：2.9米面积范围：48-52平方米，主力面积50平方米价格范围：6400-8000元/㎡，均价7000元/平方米交付时间：2006年8月交房标准：精装修1000元/㎡（包括地板、墙面、厨卫、脱排、热水器）付款方式：一次性优惠50元/㎡；按揭6成20年4月28日开盘，可售户数180余套，销售40%左右，情况不理想。青林湾炽恋时光：销售缓慢产品规划：1幢*11F180余套时代华庭：价格偏高，销售缓慢产品规划：2幢*21F开盘时间：2004年12月8日交付时间：2006年10月31日概况：1、挑高5.2米的产品不带装修，起价为11000元/㎡，均价为12000元/㎡，分布在16F—21F，面积为37㎡—49㎡。共有96套，现已售90%以上。2、层高2.9米的从2F—15F，共224户，目前销售率为30%；已销售部分以低楼层、朝南居多，带装修，装标准为800元/㎡，起步价8200元/㎡，均价9800元/㎡；不带装修起价7400元/㎡，均价9000元/㎡。分析：地段好，有升值潜力。在同类产品中层高较高，可轻松分割两层、实用率高。主要抗性：挑高产品不带装修且单价太高，总价在52万/套起。市场上的竞争楼盘多，使之竞争有优势很弱。时代华庭：价格偏高，销售缓慢产品规划：2幢*21F春江花城：价格下调，销售火爆产品规划：18幢小高层（9F，11F），6幢高层（18F，22F，30F）以及1幢单身公寓26F开盘时间：2005年4月14日，单身公寓9月26日概况：单身公寓26F200户，1-3F为幼儿园，4梯16户，面积范围48-60㎡，挑高4.75米无装修，起价5100元/㎡，均价6500元/㎡。分析：楼盘有品质，但价格过高，且开盘时间遇上政府宏观调控，销售不太理想，此次单身公寓以低价入市，主要想以较低的价格吸引人气，带动住宅的销售。单身公寓目前销售情况较火爆。主要抗性：①、鄞州区目前入住率很低、人气不旺。②、离市区有一段距离。春江花城：价格下调，销售火爆产品规划：18幢小高层（9F，1南苑国际：南苑+返租，销售火爆产品规划：3幢高层（22F，25F、28F），1幢单身公寓29F开盘时间：9月23日概况：普通公寓318套，面积在118-166㎡之间，单身公寓450套，面积46－65㎡，车位配比为1:1，主力套型166㎡的四房二厅。住宅公寓均价6800元/㎡，单身公寓：8500元/平方米，精装修1000元/平方米。目前单身公寓已销售95%，普通公寓销售过销60%。分析：南苑物管是其较大的卖点，并承诺可获6%的年返租，对于投资用途的购买者有较大的吸引。南苑国际：南苑+返租，销售火爆产品规划：3幢高层（22F，2时代丰润：价格合理，销售火爆产品规划：1幢*12F开盘时间：2004年10月26日交付时间：2006年12月31日概况：1、共286户，其中275套挑高4.8米，不带装修，没有夹层按一层面积，销售率88%。朝南11F挑高5.2米，11套已全部销售完。起价9979元/㎡，均价10800元/㎡。2、层高为3.3米仅3F一层共41户，不带装修。目前销售60%多，北面38㎡全部售完（因为价格低、总价25万左右）。开盘均价7600元/㎡，现起价7500元/㎡，均价8000元/㎡，一次性优惠150元/㎡，按揭优惠80/㎡。分析：地段好，是中山路上唯一在售的楼盘。周边地区的租赁市场较为活跃，投资前景理想。主要抗性：单面采光。临马路、环境嘈杂。单幢建筑、不成规模并且无配套设施。时代丰润：价格合理，销售火爆产品规划：1幢*12F丽晶国际：准现房，销售进入尾声产品规划：1幢*11F1幢*17F开盘时间：04年10月交付时间：06年10月概况：1、挑高5米，126套，均价9000元/㎡，目前已销售97%；2、层高为2.9米，189套，面积范围40㎡—70㎡，以46㎡—60㎡为主力面积；起步价5980元/㎡，均价为7000元/㎡，总价35万—40万/套；2、目前已销售95%，余房10套。分析：①、地段好。②、配套完善，有5000㎡的中庭花园。③、延伸国际村一期品质。④、不带装修，白坯房出售对于单身贵族而言有点麻烦。丽晶国际：准现房，销售进入尾声产品规划：1幢*11F1幢观点：单身公寓市场步入稳定调整期由于进一步的房地产利空政策没有出台，消费者心理已经开始趋于稳定，自用为主的市场开始逐步恢复，供求双方均开始趋向理性，二手房价格回落见底，开发商出售的商品房价格也相应下调，从近期推出的小城花园、四明春晓、金融国际及春江花城单身公寓的销售状况看，商品房的价格基本得到市场的认可，销售正常。从宁波楼市的整体状况分析，房地产市场新的价格平衡基本形成，市场将逐步进入一个新的常态。

观点：单身公寓市场步入稳定调整期由于进一步的房地产利空政策没区域分析第二部份区域分析第二部份新江北·新形象外滩、日湖、大剧院打造成新江北新形象，市府对未来江北的定位是休闲娱乐中心城区，高尚富人社区。核心滨水区、欧陆风情一条街、宁波大剧院、外滩文化街区、群众艺术中心、宁波美术馆、水上运动中心，海事博物馆，诗人公园，日湖公园等，为宁波增添浓重的文化气息。新江北·新形象外滩、日湖、大剧院打造成新江北新形象，市府对未品质楼盘涌现，区域前景看好随着江北外滩花园、北岸琴森、外滩大厦等高端产品的出现，带动了江北区房市向高品质发展。江北区的房地产业在整个城市房市中逐步崛起，发展前景看好。品质楼盘涌现，区域前景看好随着江北外滩花园、北岸琴森、外滩大项目基本概况第三部份项目基本概况第三部份北岸琴森位于姚江北岸，南接通途路主干道，西邻大闸路，与宁波大剧院毗邻相望，东倚清河路，可远眺日湖，都市风光与艺术气息浑然一体，为享誉宁波之品质名盘。北岸琴森位于姚江北岸，南接通途路主干道，西邻大闸路，与宁波大占地面积：213亩总建筑面积：30余万平方米标准层高：3米积容率：2.07绿化覆盖率：32%产品规划：小高层、高层、单身公寓、沿街商铺总户数：2003户，一期675户，二期685户，三期643户产品面积：27.85㎡――281.25㎡车位配比：65%基本指标占地面积：213亩基本指标发展商：宁波浙电房地产开发有限责任公司销售代理：宁波迪赛房地产投资咨询有限公司建筑设计：浙江南方建筑设计院景观设计：新加坡雅克景观设计公司营建商：浙江歌山建设集团、建工集团物业管理：宁波浙电物业经营有限公司，杭州绿城担当管理顾问强强联合·大师之作发展商：宁波浙电房地产开发有限责任公司强强联合·大师之作项目销售概况第四部份项目销售概况第四部份北岸琴森·风林苑，已经上演/销售率100%2003年7月开盘，基本由内部客户消化，销售率100%。2005年3月顺利交付。自此，北岸琴森成为宁波的品质大盘代表之一。北岸琴森·风林苑，已经上演/销售率100%2003年7月开盘北岸琴森·云琴苑，正在上演/一房难求二期于2004年7月向内部客户开盘，在宁波楼市并不是很景气情况下，以均价7000元/平方米左右、主力总价在80至100万元的较高价格销售，依然“一房难求”。北岸琴森·云琴苑，正在上演/一房难求二期于2004年7月向内单身公寓、商铺现正热推单身公寓、商铺现正热推项目高性价比九大理由第五部份项目高性价比九大理由第五部份1、环境市中心不可复制的珍稀环境大剧院：毗邻宁波大剧院，形成30万平方米大剧院社区，未来此处将成为宁波的文化艺术中心。姚江水景：距姚江仅数百米，部分户型更可远眺姚江景致，是典型的高尚滨水住宅区。1、环境大剧院：日湖公园：东面为宁波最大的内湖公园“日湖”，左江右湖，清景无限。江北新景：位于江北腹地，周边配套成熟，日常生活非常便利。高尚文教区：邻近育才路高教区，十余所大中专院校近在咫尺，与知识为邻，极富文化品位。日湖公园：2、规划宁波首个强调“纯粹性”的超前规划社区空间与布局地块呈方形，一水一街将园区分成北、东、西三个10万㎡组团，将庞大社区化解为中等体量的居住模块，强调与大剧院的关系及城市肌理的特性。交通与路径以水街为界，分南北两区块分别组织交通关系，园区实行人车分流，车辆入园区后直接进入地下车库，确保小区宁静安全，内部道路通而不畅，府拾皆景，富有情趣。景观与配套导入自然与人文的主题元素，在绿意盎然中聆听琴声回家，形成具有强烈归宿感的居家氛围。2、规划空间与布局地块呈方形，一水一街将园区分成北、东、现代风格

建筑风格现代时尚，注重与大剧院的对话，追求空间韵律感，在内在气质上与大剧院形成联系，同时又强调技术上的合理高效。全电梯景观园区建筑全部为高层及小高层，点条结合，合理分布。3、建筑：大师打造之简约美学建筑代表作现代风格3、建筑：建筑效果图建筑效果图多款创新户型组合丰富，从30余方的精致单身公寓到200余方的跃层景观公寓，可满足多种居住需求。底层排屋型复式独院住宅，独立地下车库，都市中营造乡村别墅的居住情调。空中花园景观住宅，开门见绿。高层豪华景观公寓，尊贵独立的一梯一户享受。4、户型：引领市场流行的创新户型多款创新户型4、户型：5、园林：将主题特色做到极致的浪漫园林景观立体式园林园林设计分地下室、水街、跌落式水系、茂林坡地、景观大道、庭院小景、空中花园等，形成空间层次丰富的全方位、立体式园林风景。风情水街日湖延伸水道穿过园区，形成景致绮丽的水街与大剧院相连，水街设计成纯粹的商业风情街，成为宁波新的时尚景点。5、园林：立体式园林园林设计分地下室、水街、跌落式水系、法式大道园区中轴斜线设法式风情林荫商业大道，形成半公共城市空间。景观坡地园区东、西组团由南往北地势逐渐抬高，形成舒缓起伏的景观坡地。阳光地下室将阳光与绿意引入地下车库，让人们能享有更大空间的视觉美景，使回家的每一条道路都充满温馨与亲切。空中景观每隔三层在单元过道旁设一个阳光花园，将绿意引到家门口。法式大道园区中轴斜线设法式风情林荫商业大道，形成半公园林实景系列园林实景系列园林实景系列园林实景系列音乐配套全方位导入音乐主题，让琴声铺满回家的路。音乐主题会所水街北侧建有近千平方米的音乐主题会所，内设小型音乐厅、琴房等功能设施，结合水街中心广场形成园区业主日常聚会的精神生活中心。音乐教育中心将与宁波市青少年宫合作建设音乐早教中心，为业主子女的音乐教育提供良好环境与师资，成为江北区重要的少儿音教基地。6、配套：宁波首个以音乐为主题的配套社区音乐配套全方位导入音乐主题，让琴声铺满回家的路。6、智能化配套人防与技防相结合，形成五重安保系统，确保小区安全祥和。并设有公用设备监控、背景音乐、停车库自动管理系统、一卡通系统，为业主提供高雅、便捷的日常生活环境。生活配套园区周边已形成良好的住宅区，学校、市场、医院、银行等一应俱全。园区内配备高级健身会所、大型无盲区监控地下停车场、网球场等。宁波北岸琴森项目销售执行策划报告课件7、建材及其它：创新，创新，再创新！模数多孔砖建筑砌筑体系中采用模数多孔砖新型材料，主要用于框架的外墙和分户墙，具有性能稳定，隔音、隔热效果好，强度高，抗冻抗裂性好等优点。新风系统通风佳，耗能低，不开窗也能享有新鲜清新的自然气息，完美诠释健康居住理念。7、建材及其它：模数多孔砖建筑砌筑体系中采用模数多孔砖新保温隔热采用技术先进的挤塑泡沫板，该板拥有连续均匀的表层及闭孔式蜂窝结构，使产品具有优越的保温隔热性能、良好的抗湿性能、超长耐久性和高抗压性能。智能化电梯云琴苑部分建筑采用新型贯通门住宅电梯，电梯可两侧开门，凭电子识别卡开启，具有一梯一户使用效果。保温隔热采用技术先进的挤塑泡沫板，该板拥有连续均匀的开发商浙电房产由多家实力雄厚的集团公司组成，有着良好的社会信誉，在宁波房地产界和消费者心目中树立了坚实的品牌形象。大师作品南方建筑设计院总建筑师方志达先生主持项目规划设计，并邀请世界级建筑大师山本理显先生对规划方案进行指导。荣获奖项荣获建设部主办的“2003全国人居建筑规划方案竞赛”最高奖项——人居经典综合大奖，是宁波唯一荣获该奖项的楼盘；同年荣膺第五届中国住交会“2003年度中国名盘五十强”称号。宁波的代表楼盘。8、品牌：宁波最具影响力的品质楼盘示范作品之一开发商浙电房产由多家实力雄厚的集团公司组成，有着风林苑房子是高性价比最有力的证明，开发商不惜追加成本，力求打造人性化的居住空间并树立自己的品牌，风林苑销售价格4980元/㎡，而结算成本达到4400元/㎡。风林苑交付，产品的品质、价格均得到业内人业及购房者的认可，不断有开发商前来参观，北岸琴森已经形成了品牌，为江北乃至宁波的代表楼盘。9、性价比：宁波有口皆碑的高性价比楼盘风林苑房子是高性价比最有力的证明，开发商不惜追加成本，力求打现阶段销售产品分析第六部份现阶段销售产品分析第六部份A、单身公寓产品分析A、单身公寓产品分析让我们先探讨影响单身公寓的十四大因素让我们先探讨影响单身公寓的十四大因素项目位置：位于北岸琴森·云琴苑东北角，东临清河路，北靠规划道路总户数：共9层，1至4层为会所及物业用房，公寓共77户可售面积：3170.16平方米面积范围：28-73平方米

层高：挑高4.9米

装修标准：1800元/平方米精装修

单身公寓产品概况项目位置：位于北岸琴森·云琴苑东北角，东临清河路，北单身公寓单身公寓十三大优势单身公寓十三大优势环境优势毗邻宁波大剧院，环境怡人，近闹市，远喧嚣环境优势毗邻宁波大剧院，环境怡人，近闹市，远喧嚣交通优势交通便捷，市中心近在咫尺交通优势交通便捷，市中心近在咫尺品牌优势北岸琴森的品牌优势提高单身公寓的品位与档次，延续其销售高潮，为单身公寓集聚人气，创造良好销售。品牌优势北岸琴森的品牌优势提高单身公寓的品位与档次，延续其销景观优势享受北岸琴森整体小区景观，周边环境优越，是同类产品中不可比拟的。景观优势享受北岸琴森整体小区景观，周边环境优越，是同类产品中配套优势共享北岸琴森配套之源，会所，网球场，健康中心，生活配套应有尽有配套优势共享北岸琴森配套之源，会所，网球场，健康中心，生活配物管优势与北岸琴森同一物业公司，并单独进行管理，与其它住宅管理既分开又统一。物管优势与北岸琴森同一物业公司，并单独进行管理，与其它住宅管产品优势延伸北岸琴森产品品质，进一步提高其品位与档次，4.9米挑高产品，配精装修，宁波比较稀缺。产品优势延伸北岸琴森产品品质，进一步提高其品位与档次，4.9机会优势江北区目前尚无品质较好的单身公寓。机会优势江北区目前尚无品质较好的单身公寓。价格优势10300元＝8500元＋1800元除去装修的价格，实际北岸琴森单身公寓的价格只有8500元，而目前一期住宅的二手房交易报价多在7千元以上，二期住宅均价6980元。单身公寓挑高4.9米，按照普遍价格的制定方法，可为住宅的1.3-1.5倍，即单身公寓价格可达9000元以上。价格优势10300元＝8500元＋1800元除去装修的价精品优势装修标准大约在1800元/㎡左右，包括阿里斯顿热水器1个、康普浴霸1个、埃美柯不锈钢水槽、乐家/贝那台下式洗脸盆、乐家/阿波罗淋浴房、乐家/丹圣联体缓冲坐便器、分体式美的冷暖空调2个、美的单口电磁炉或上海/双日单口煤气灶1个、欧琳抽油烟机1个和欧琳厨具1套，另外房内地面为复合地板、地砖，楼板是乔钢材质，内墙为高档乳胶漆和墙面砖，门窗为彩色铝金。其他有新风系统及电话线、有线电视、网线都预埋到户。精品优势装修标准大约在1800元/㎡左右，包括阿里斯顿热水器诚信优势开发商打破常规郑重承诺，将装修配备品牌作为附件列入销售合同，业主购房明白消费。诚信优势开发商打破常规郑重承诺，将装修配备品牌作为附件列入销交付优势2006年7月底交付，不到一年的等待时间。交付优势2006年7月底交付，不到一年的等待时间。体量优势物以稀为贵，30万方规模的园区，仅77户单身公寓。

体量优势物以稀为贵，30万方规模的园区，仅77户单身公寓。投资优势投资回报

目前市面上房屋租金行情看涨，单身公寓投资回报一般在6%左右，位置相对偏远的也有4%，如格兰云天，个别较好的达到7%以上，如好阳光商务公寓。以租养贷

以711为例：面积45.11㎡，总价464633元，首付50%计234633元，23万元20年按揭，每月还款约1600元。如出租，按6%回报率计算，每月租金约2300元，足以偿还按揭款。

投资优势投资回报投资前景大剧院西侧的北岸财富中心打造江北核心商务区，包括写字楼、商业街等。财富中心办公面积4.5万㎡左右，按人均10㎡推算，约有4500人，在职白领、企业主管将会是单身公寓日后买卖租赁的目标群体。投资前景B、商铺产品分析B、商铺产品分析（一）商业物业的市场特征（一）商业物业的市场特征中心区商业：区域：东门口、大型商业周边客源：范围较广，除本地区居民外，幅射范围达到大市区甚至周边地市业态：大卖场、专业卖场、百货商场、大型餐饮娱乐

中心区商业：社区商业：区域：人口相对集中的居住区主要道路客源：居住区居民以及周边流动人口业态：餐饮、娱乐、集贸市场、购物中心等居住区商业：区域：居民小区内部或其周边道路客源：小区居民业态：便民服务类社区商业：写字楼商业：即商务商业区域：写字楼周边客源：大厦内部工作人员业态：休闲娱乐、健身、中西快餐、商务服务、干洗、快递服务

特殊地域商业：区域：旅游区、车站码头等客源：流动人口业态：地方特色产品、中西快餐、报刊杂志

写字楼商业：即商务商业（二）本案商业优势分析（二）本案商业优势分析项目位置：位于法式走廊、水街、朝东朝西朝北沿街位置建建筑面积：共24000㎡左右，其中一期5100㎡，二期3400㎡，三期4700㎡，水街11000㎡可售面积：一期4878㎡得房率：98%

商铺产品概况项目位置：位于法式走廊、水街、朝东朝西朝北商铺产品概况优势一：依靠大型居住社区“北岸琴森”北岸琴森拥有30万平方米的总建筑面积，2000余户住户，以每户平均3.5人推算，共有约7000名住户，小区全部完工后将是宁波市中心规模最大、档次最高的高尚社区。小区内的几千户居民都将成为北岸商铺最原始、也是最强大的客户源。这7000余位住户的日常消费市场占有较大的挖掘空间。

优势一：依靠大型居住社区“北岸琴森”优势二、宁波大剧院三江六岸的建设和宁波大剧院的建造使得该区域成为宁波城市未来的文化娱乐中心，而大剧院则成为这一中枢的核心。随着宁波大剧院的投入使用，大型超市、饭店、酒吧等也开始进驻，逐渐形成氛围。优势二、宁波大剧院优势三、物美大卖场纵观整个宁波商铺的经营状况和物业价值，除了市中心位置的商铺以外，经营状况最为良好的店铺主要集中在家乐福、好又多等大型超市的周边。优势三、物美大卖场优势四、日湖公园日湖是宁波市政府倾力打造的又一个大型市中心景区，具有明显的旅游商业以及景观休闲商业引导优势。优势四、日湖公园优势五、北岸财富中心大剧院西侧的北岸财富中心打造江北核心商务区，包括酒店公寓、写字楼、商业街等，与本项目仅一路之隔，与小区内部商业相呼应。与财富中心的商业相结合，有利于营造商业氛围，财富中心办公人员，也将成为消费群体。优势五、北岸财富中心优势六、无大型竞争项目本项目周边一带无大型商业项目，无潜在的竞争对象。本项目商业氛围的形成也将弥补并带动江北区的商业氛围。优势六、无大型竞争项目（三）业态划分

（三）业态划分在商业建筑物、商业街铺内经营的行业种类、品牌的档次的不同及利润空间的大小，而产生的不同的聚客效应和投资回报。在商业建筑物、商业街铺内经营的行业种类、品牌的档次的不同及利法式走廊商铺特点：一般面宽4.4米，进深11.4米，套型方正，面积50-60平方米为主，挑高5米，可分隔两层。此部分商铺业态定位为满足小区日常生活需要。建议业态：A、书店类：综合书店、特色专业书店、休闲书吧等；B、超市类：中型超市、24小时便利店、烟酒专卖店等；C、化妆品类：护肤用品、化妆用品等；D、医药店、蛋糕店、时尚饰品店、棋牌室、彩票中心、花店、礼品店等；E、办公类：文化用品店、小型公司办公等。法式走廊商铺朝西沿街商铺特点：面积较大，面宽8-12.5米不等，进深15米左右，部分为两层，1F挑高4.2米，2F层高3.3米。南北两端商铺不规则，商铺内多墙、柱子，不便分隔销售。商铺与西面财富中心相依托，主要着眼于日后的商机。建议业态：A、服务类：银行、邮局、洗衣店、照相馆等；B、娱乐类：音像制品店等；C、美容美发类：美容护肤店、美发店、SPA等。D、家政类：家政公司、家电维修等。朝西沿街商铺水街商铺特点：体量大，达1万余平方米，深入小区内部，维系一期、二期、三期，并向财富中心延伸。建议业态：面向宁波较有影响力的商家进行统一招商，为将其对住宅的影响降到最低，经营品种应力求处于安静的环境中，并且尽量减少投资客购买，方便日后管理。水街商铺商铺主要靠经营和管理，销售时应根据商铺状况划分业态，引导购买，否则经营品种杂乱无章，无法形成商业氛围，可在销售的同时与购买者签定经营品种协议。但目前购买商铺者仍以投资客居多，出租或转让后管理增加难度。商铺主要靠经营和管理，销售时应根据商铺状况划分业态，引