旅游地产项目可行性报告解析

TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc129693242"第一章概述IHYPERLINK\l"_Toc129693243"1.1项目概述1HYPERLINK\l"_Toc129693248"1.2可行性研究报告的编制目的3HYPERLINK\l"_Toc129693249"1.3可行性研究报告的编制依据3HYPERLINK\l"_Toc129693250"1.4项目效益分析4HYPERLINK\l"_Toc129693251"男1妻.遇5每特描殊查说孤明射事际项傍4HYPERLINK\l"_Toc129693252"话第翁二望章拥项正目竹的裂界式定祸与瓣现距状子描影述抽6HYPERLINK\l"_Toc129693253"锻2完.尘1掠宗瓜地珠法执律牛关剪系王6HYPERLINK\l"_Toc129693254"浪2隙.掉2宁项善目衰的汉自芹然值条驾件律与拔区拣位享7HYPERLINK\l"_Toc129693255"红2娱.目3绕地虑上浙物诸状年况赞1虏0HYPERLINK\l"_Toc129693256"读2庆.骆4针宗杠地而环部境笛1沫1HYPERLINK\l"_Toc129693257"跑2半.扮5慨宗津地呼开秘发玻目预标驴1仪3HYPERLINK\l"_Toc129693258"怎第井三寨章栗投插资命环新境构1玩4HYPERLINK\l"_Toc129693259"希3命．愚1斥海嘴淀银区务经边济旅介青绍贩1菠4HYPERLINK\l"_Toc129693260"纽3竞．帜2佣海舒淀扑区愈大跨西篮山枣风蛋景召旅陈游恒区恨现通状矿分逮析飞1僚4HYPERLINK\l"_Toc129693261"质3敏．单3氏海用淀毛区夹大抽西肿山洒风停景奇旅液游统区料目饼前拥存瓦在嚷的领问薪题接1觉5HYPERLINK\l"_Toc129693262"匹3今．坚4脚项甘目苏建猪设铲的腾必切要声性趋分杰析元1端6HYPERLINK\l"_Toc129693263"俊第奔四利章嚼夕屋市烫场无分赤析竞1奋7HYPERLINK\l"_Toc129693264"处4彻．害1堂总见体纱宏腊观撇经烈济含分壳析堆1深7HYPERLINK\l"_Toc129693265"萍4议．条2曲土铸地涉市皮场卫分骗析祸1响8HYPERLINK\l"_Toc129693266"弟4停．刷3田旅支游蝇市就场办分爬析港1荒9HYPERLINK\l"_Toc129693267"明4恼．恩4锯北颤京聋市滚旅觉游丝饭的店掠业招发个展裹的滩主伍要脊特要点拜2进6HYPERLINK\l"_Toc129693269"预4加．骂5绿竞洒争续性傲项烂目都分哄析HYPERLINK\l"_Toc129693270"棒第皂五址章滚项科目趴的架策鸣划祝和阳运迫作遍3恐0HYPERLINK\l"_Toc129693271"岭5辞．思1尖规貌划芝设休计愧条甜件轧3巾0HYPERLINK\l"_Toc129693272"枕5味．码2断项洽目议组烟织数结巷构划与拿实跳施畜方靠式恋3税1HYPERLINK\l"_Toc129693273"萍5乏．粒3闻拆辉迁戒补劣偿症方讯式沾3封1HYPERLINK\l"_Toc129693274"碗5鸭．截4闸项境目贫实门施蝶进犯度活计关划贤3圆1收5灭．好5徒资宵金富筹爬集跨…旱…锄…迷…漫…赵…蝴…脸…恐…凡…对…圈…匆…活…腐…善…慎…毒…窝…恩…坟…吨…季…鹿…看…雁…幅…复…颠…举…满…压.物.琴3绳4竭5感．间6拢土飞地浊销猛售鹿时密间堂和筑方衣式维选窝择季…机…膜…躺…骗…呼…洲…园…僵…催…已…浪…被…芬…瘦…搜…乞…僵…丙…棒…敞…崇…脸…践…械.HYPERLINK\l"_Toc129693276"艳3帽4挨5权．衔7艇收痰款垫方歇式糟与咐回纲款册计唉划票…病…页…俩…阶…也…妙…帆…腹…习…樱…事…党…零…猫…梨…挡…宴…普…辰…盗…羞…米…圈…烤…劲…贝.迹.赠.委3冰4肯5规．戒8圾营瓜销寒策右略昌…城…舒…倾…惹…赠…灿…割…荡…局…疤…毕…压…撑…神…恐…岂…讯…飞…拒…猴…思…休…避…美…教…挪…泛…焦…没…平…蜘.耍.占3洽4HYPERLINK\l"_Toc129693281"比第孩六捏章铜总照投村资勿成狭本羽分幸析捉3磁6吩6HYPERLINK\l"_Toc129693282"哄6土．雕1滑征搁地炕费垃3撕6速6幕6识．胀2峡拆向迁袍费丸…散…转…杰…侦…叔…著…饼…亚…超…泡…肝…凶…末…务…文…雄…熊…鸟…访…盏…扰…桶…导…伯…谱…藏…锻…例…寄…执…第…价.HYPERLINK\l"_Toc129693289"辟3嫁6随6京．跪3埋前膨期房工构程屿费讽.秋…架…称…历…溪…妇…愿…隙…嗽…匪…衰…束…蒜…舱…果…驱…腾…幕…裤…版…蕉…兴…腹…陷…扶…随…麻…腹…滋…宏…胸.HYPERLINK\l"_Toc129693289"脚3横6牙6哀．甚4援市叼政嘱基逮础包设苏施虹及鹿公摘共挡服须务块设弹施械建杯设队费充…搞…洞…薯…赢…刮…劝…白…移…士…恳…互…冰…删…锄…兆…炊…废…岁…响.HYPERLINK\l"_Toc129693289"难3思7何6雄．素5鉴地稀价臭款陕…绳…泉…胡…恨…桌…镜…有…嘱…滚…挎…姨…政…呼.岭…请…交…资…标…吊…借…译…溪…献…群…档…铅…味…呀…绍…讲…释…差…玻.HYPERLINK\l"_Toc129693289"祸4令0辈6信．常6可管澡理怀费订用言…炉…周…灭…桥…柜…蹲…睛…邪…呼…草…斤…夕…往…加…星…沉…爸…懂…爆…店…猫…垂…枪…锋…表…漂…刺…柏…防…刮…埋.肉.阻4四0HYPERLINK\l"_Toc129693293"牧6富．训7劫财茅务纸费猛用画…顶…蹄…校…纷…蹈…野…丧…荣…僵…撤…麻…馆…蚊…轰…样…队…亿…吉…议…穷…略…曲…武…状…卸…遍…拿…牙…屯…存…纠.凑.序4毛0HYPERLINK\l"_Toc129693294"姜6热．签8眯销愚售旗推席广必费磨…淘…橡…森…逼…遇…络…牧…脾…画…菌…亦…摆…需…菌…壶…伞…兆…魔…退…珍…拾…蔽…旁…书…蒸…产…绵…捞…体…平.喊.印4秋0HYPERLINK\l"_Toc129693295"哪6彼．砌9趣开冷发惜期膊税象费店…发…萄…牵…初…玉…境…拨…耐…合…菜…应…龙…乳…妈…好…经…廊…讨…榨…疼…挖…屿…烂…订…向…纽…妄…誉…遣…以.嫩.吵4耳1HYPERLINK\l"_Toc129693296"寻6墓．遮1捏0肝不除可荒预滤见艇费章…钩…胡…明…穗…撇…勾…日…慌…翅…雹…听…邻…捡…治…腾…呜…潮…勾…贞…佩…掏…肝…邪…羡…悠…点…洒…柴…肃…脖4倦1HYPERLINK\l"_Toc129693297"太6杨．跌1补1尊资变金甜使已用轧计符划思…押…糕…宜…眠…盯…姥…增…棒…教…是…猛…垒…蚂…骆…桐…死…惯…杨…尼…像…测…肥…修…黎…难…针…着…巾…导.伟4李1HYPERLINK\l"_Toc129693298"补第士七满章换裙饥然倘项积目常竣势工描后余的宿土淋地毛价扮值贝分朵析火…甘…亭…冠…北…丸…灯…丑…怜…尝…骑…厘…迟…荣…勺…培…怪…雪…袜…崖…嫂…瞎.巧4墓2HYPERLINK\l"_Toc129693299"绿7晶．躺1届假逮设犬开隐发抖法宪测庆算春土刺地踪市速场摸价吗格婶…赞…搁…添…膏…展…容…按…通…难…滚…躁…枣…咬…休…逼…司…裁…辨…呈…告…秤…宗.五4纲3HYPERLINK\l"_Toc129693300"两7朽．杀2屈开赚发健余肠值投的行分廉析传4辩3HYPERLINK\l"_Toc129693301"忽第周八它章摄财持务帐分蚕析岩4若5HYPERLINK\l"_Toc129693302"哪8别．需1暖销励售扛收赛入辨估肯算提4答5HYPERLINK\l"_Toc129693303"苏8遣．恨2剩成蜂本样分飘析嫁4碑5HYPERLINK\l"_Toc129693304"斯8农．蓬3坏静蜜态劲分旨析测4朗5HYPERLINK\l"_Toc129693305"岂8疗．污4穿现股金似流使量河分勤析盐4规5HYPERLINK\l"_Toc129693306"辩8泻．居5秆借畜款模偿盾还风4乳6HYPERLINK\l"_Toc129693307"辛8脖．优6芬结驴论翁4侦6HYPERLINK\l"_Toc129693308"域第唤九处章从风作险够分手析仅4较7HYPERLINK\l"_Toc129693309"称9隔．脖1伯不徐确杯定阴性逼分染析栏4途7HYPERLINK\l"_Toc129693313"胳9体．掘2郑盈坏亏巷平殖衡捏分案析每4匹7HYPERLINK\l"_Toc129693314"橡9构．腥3昼敏因感俗性辉分辞析羞4男8HYPERLINK\l"_Toc129693315"信9凤．大4毛投棋资射环催境璃风飞险更4滥9HYPERLINK\l"_Toc129693316"温9鹅．漏5残资径金构风吼险加5纹0HYPERLINK\l"_Toc129693317"偷9嚼．救6开管筐理擦风告险待…甲…牺…捷…动…南…狼…浇…旗…权…寿…掀…罗…艰…就…溜…窄…瓶…天…权…容…胖…滋…患…畏…渡…法…滩…遥…扰…壤…隶.暮5桶0HYPERLINK\l"_Toc129693317"青9托．巷7帽政朗策枣风总险欢5货0HYPERLINK\l"_Toc129693318"易第言十碎章贡社杠会茅效炎益激评手价赔5康1HYPERLINK\l"_Toc129693319"礼1塞0德．息1扶对吐就油业丈效谜益鸟的晴影笼响槽5肠1HYPERLINK\l"_Toc129693320"包1处0捉．遣2贫对划环狭境叮效厌益耐的概影乔响件5火1HYPERLINK\l"_Toc129693321"仍1跌0缠．时3痕对钞政承府甚财效政建的竹影致响窑5愿1HYPERLINK\l"_Toc129693322"绪1言0当．券4齿对东区各域非发歇展存的割影民响宁5邀1HYPERLINK\l"_Toc129693323"忽第钢十谨一烫章迷结模论茂5稀3贺第臭一肃章陵脂悄佛概窃战秩述平X恳X雪地贴块疗位容于衬海交淀狭区期大遗西锈山搏风黄景俩旅扬游孤区庭的匠西陕北李部辛。窑大和西觉山番风匀景缴旅眼游呀区遵与匹皇僚家托园睡林等旅着游焦区爱和赛稻冬香滋湖树旅场游殃度叠假弯区专一园起尤，山并振称清为脑海穿淀趟区哪三挎大阻旅障游恩区亭。己大慰西溜山返风笨景刮区甜位剪于舌北驻京失的跟西心北惹城苍郊辰，鹅如屡上猜图涂红信色停部攻分雾所社示竞，怎风校景姻区痰中吼心笨距焦西伟直秧门掘约罗2冻5宿公园里绢，淘距惧中扭关封村毛约条1日8浊公气里茎。脾2灰0震0傲0办年难以铸后爱，栽该浩区净域啦所努属飘的文海她淀恶北绘部边地义区闷先巡后芒编券制努了套《趟海勤淀车区式北顿部茫地凉区昆总泥体排规僚划隐》刃、会《户海米淀留区登苏多家桶坨寒镇凝镇昏域菠规珍划沃》额、赌《关北杨京傍市锡海逝淀归区谣大蒙西筐山戏风泉景捐旅炊游同区敲控赵制廉性飞详絮细只规集划背》挎（撒征忘求锣意展见雅稿悠）裤、拐《册北支京反市追海雨淀地区舒大惹西碑山吼风暖景浩旅石游晴区查近耻期狱建喜设议地洋块屠规念划爆设嫂计控要挽点熊说堂明虎》撕等乐一廊系牵列迎规社划牙文澡件悔，雀已陡获线得斯北材京目市袜规迁划卫委躲员鞠会李《借关舅于荡海纯淀顿区饲大心西厅山价风介景能旅别游孩区处近苗期恨建锐设仙地堆块挺规筐划朴设烫计骆指谦标虏有葛关六问歇题登的倦批俱复题》塞（斤市姑规岛函卵【贩2磨0哑0晴5厦】咐1加5饭5亚3勺号有）觉，下这病为胞X慢X夹地家区武的脱建桂设稻发使展洪提御供聪了炉依殖据首。理X议X面地叶区筐已象经许具采备横土殖地薪一忧级妹开纽发岁的桥基梅础景条五件泡。响北株京肉市触土果地叹整乎理伞储摊备混中热心苹海炊淀堂区挎分件中敏心豆作喂为朗拆榨迁隶主得体等统弄一田组谅织为土穿地肥一班级送开鹿发农，克并动按含规闭定表对称可饰出议让链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”期间至2020年北京市旅游业发展的前景根据《北京市旅游发展总体规划》对2010年北京旅游发展前景的描述，根据北京市旅游局征求北京旅游业专家学者的意见和北京市相关委、办、局几个区县的意见，我们对2020年旅游发展前景的描绘大体如下：1．北京的城市建设将有一个极达的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着北京城市景观。北京的基础设施建设将在今后20年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市内的交通也将通过马路扩延、违法建筑物的拆除、占路市场的清理以及增加停车场地等措施得以彻底的改善。城市绿地将进一步扩大，大气质量将进一步提高，和基础设施相配套的城市标识系统将全面建立。北京旅游业将有一个更加轻松、更加现代的发展环境。2．北京市将会竭尽全力保护北京古城风貌，重点街区、重点文物、重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游业所利用，成为现代化北京的古老文化的亮点。3．北京的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发展双休日旅游和黄金周旅游的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。4．北京的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为北京旅游产品的五大支柱。另外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以及农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多种旅游形式将得到充分的发展，届时，国内外旅游者将在北京对旅游产品有更多的选择性。5．北京将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。国家级和地方级重要文物点、博物馆、名人故居、历史上重要事件发生地将更多地向游人开放。科技开发区、科技成果试验地、大学校园等都将成为旅游者选择的新热点，而且民俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以及来自全国各地不同民族的民俗活动，都将在北京全面开花，使北京成为国际知名的文化大都市。6．旅游产业届时经过四十年的发展，将成为一个非常成熟的产业，不仅有稳定的市场，而且在国内外享有很高的知名度，很多产品将成为世界产品，北京将成为世界最主要的旅游目的地和国际会议中心，北京旅游文化节也将成为享誉世界的国际节日。旅游业的产业配套将走向市场化，产业各要素得以充分的发展。旅游者在北京将享受更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化的旅游活动。7．旅游业无疑将成为北京经济的支柱型产业，将对国家和地方做出较大的贡献，北京因此成为国际国内知名的文化型消费城市，人民生活水平、生活质量将得到极大提高，整个社会更加稳定，经济更加繁荣，文化更加丰富多彩，并因此跻身于国际大都市和国际旅游强市的行列。结论：中国旅游产业和北京旅游业的发展为国内旅游市场提供了巨大的潜力，国民经济增长的强劲走势使得国民用于旅游方面的开销迅速增长；北京已有一大批文化历史名胜，如故宫、天坛、八达岭长城和颐和园等；总体上，旅游业仍处于发展规律阶段、热点不多，就是历史名胜开发得也很有限，近几十年没有开发新的景点；游客在京停留时间平均为国为6.5天，重游率接近70%。假设在初次到京时已经游览了4个主要景点，对于新景点来说，市场潜力在重游的客源中每年将超过百万；所有的现有景点均为静态景观，北京缺乏像迪斯尼乐园或二十世纪影城那样的互动性或主题性的景点；将传统转变为资本，并且高度宣扬中关村科技园商务休闲及旅游度假概念，并且得到奥运支撑作用，XX地区的建设一定能成为充满活力的亮点。4．4北京市旅游饭店业发展的主要特点是：一、旅游饭店的规模和经济总量在一定区域内高度集中。分区县的数据表明，全市有52%的旅游饭店集中在朝阳区、海淀区和东城区，它们实现了全市79%的营业收入、101%的利润总额和83%的税金总额。另外，还有20%的旅游饭店集中在西城区、宣武区和丰台区。以上区域集中了全市72%的旅游饭店、90%以上的经济总量。二、高星级饭店是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。四星级以上的高星级饭店呈现出创收水平高、赢利水平高、平均房价和客房出租率同步提高的态势，是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。高星级饭店集中全市旅游饭店60%的收入和70%的利润。截至11月底，仅占全市旅游饭店数16%的四、五星级饭店实现营业收入104.9亿元，同比增长49.4%，占总量的61.5%；实现利润总额13.9亿元，占总量的72.4%,收入利润率为13.3%。不足两成的四、五星级饭店集中了全市六成多的营业收入和七成多的利润总额。三星级及以下饭店实现营业收入65.5亿元，同比增长25.5%，占总量的38.5%；实现利润总额5.3亿元，不足总体的三成,收入利润率为8.1%，超过八成的三星级及以下饭店仅集中了全市不足四成的营业收入和三成的利润总额。平均房价和客房出租率同步增长。目前，全市旅游饭店的平均房价为411元/间天，比2003年增长6%；客房出租率为65%，比2003年上升15个百分点，实现平均房价和客房出租率的同步增长。其中：四、五星级饭店的平均房价分别比2003年增长3%和10%；客房出租率分别比2003年提升15个和16个百分点。二、三星级饭店在平均房价不变的情况下，客房出租率分别提升14和12个百分点。一星级饭店在平均房价下降5%的情况下，客房出租率提升12个百分点。表3－4：旅游饭店分星级的平均房价及客房出租率：星级五星四星三星二星一星平均房价(元/间天)762437281204166客房出租率(%)67716360454．5竞争性项目分析项目周边区域近期没有土地供应，区域的土地市场仍然在起步阶段。目前正在交易的地块中，距离项目最近的是位于温泉镇的D1、D2地块，规划用途为住宅、行政办公及商业。从04年至06年间北京市场上成交的地块中，规划用途为商业金融用地，同属于六类土地，并且对本项目有一定参考意义的地块有三个，分别是：京土整储挂（昌）[2005]002号（昌平区东小口镇建设用地）、京土整储挂（昌）[2004]001号（昌平区东小口镇中滩村建设用地）、京土整储挂（石）[2004]007号（石景山区八角建设用地）。海淀区旅游业发展情况分析二十一世纪，国际三大产业中最具吸引力的产业为旅游服务等第三产业。尤其是第三产业宠儿——旅游休闲产业。随着中国改革开放的不断深入，中国政府大力扶持旅游产业，而旅游产业也越发展示出其勃勃生机，可以说旅游经济产业的黄金时代即将来临。据测算目前在我国，旅游业每收入1美元，又使国民经济增加3.12美元。使第三产业相应增加10.7美元。旅游业的独特经济功能，促使各地区都加大了旅游业的发展力度，特别是在景点建设上更是不遗余力。国际及国内的形势为该项目提供了坚实的政治，社会基础（即天时）。海淀中关村作为全国高科技行业的基地及窗口，近年来吸引大量的国际国内客商、专家，并带来大量商务及附属的旅游观光休闲需求。海淀山后地区（XX）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，必将吸引越来越多的媒体和旅游界的关注（即地利）。XX厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源（即人和）。总结结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游度假配套类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游度假配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区的可持续发展提供保障。第五章项目的策划和运作5．1规划设计条件按照北京市规划委员会发《关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的复函》（市规函［2005］1553号）的规定，本项目规划利用条件如下：项目名称：北京市海淀区大西山风景区XX旅游设施项目1、用地规划要求：拟规划建设用地位置、范围：东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至XX旅游设施二期项目，北至XX路。拟规划建设用地性质：旅游度假及文化用地总用用地面积：24.859公顷总建设用地面积：9.82公顷其中，旅游度假用地：9.82公顷代征城市公共用地面积：15.039公顷其中，代征道路用地面积：3.02公顷代征绿地：12.019公顷2、建筑规划要求：建筑使用性质：旅游度假、文化建筑控制规模：旅游度假≤2.95万平方米建筑控制高度：旅游度假≤9米5．2项目组织结构与实施方式开发主体设想：本地块的开发与海淀区大西山风景区的发展密切相关，现申请在北京市土地整理储备中心的监督下，以海淀区分中心作为一级开发实施主体，组织实施该项目土地一级开发工作。开发意向和意义：在本地块建设高品质、高标准、达到国内同类物业领先水平的集会休闲、旅游度假于一体的高档酒店商务中心，不仅可以满足海淀区对商务、旅游设施的迫切需求，更可以提高本地区的形象、档次和品位，从而拉动区域土地价格的上升。但要求资金大量投入，立足长远，长期经营。5．3拆迁补偿方式本项目对拆迁的补偿方为货币补偿方式，相应的拆迁补偿费用计入一级开发成本。一级开发单位在实施拆迁工作时，拟采用先进行现状调查、评估测算、制定拆迁补偿政策，确定对各原用地单位的补偿价格，补偿价格进入一级开发成本，以更好地体现平等自愿公平的原则。5．4项目实施进度计划为提高效率、降低成本、加大项目实施力度，本报告按11个月的时间安排项目实施进度计划（即土地一级开发建设期计划）。2006年1月开始实施，预计到2006年11月竣工达到各地块三通一平，进入土地挂牌出让的经营期。具体安排如下：开发项目进度表单位（天、月）时间项目051515152515351545155515651575158515951510515规划意见书交通影响评价环境影响评价市政咨询方案编制可行性研究报告项目建设用地预审一级开发立项办理农转用手续办理征地手续建设用地规划许可证拆迁许可证拆迁拆迁结案市政基础设施建设建设用地批准书土地入市交易5．5资金筹措本项目资金来源65%为银行贷款资金，35%自筹。根据北京市金融业的规定，获得土地整理储备中心委托授权开发的土地开发项目可以取得银行的信用贷款，用以支持土地一级开发，所以本项目在资金筹措方面是有保证的。5．6土地销售时间和方式选择本土地一级开发项目预计2006年9月竣工后即进入经营期。由于出让方式为熟地熟卖，计划在一个月内采用一次性出让方式完成上市销售。5．7收款方式与回款计划本项目收款方式为短时间分期收款，在2006年下半年完成收款并归还银行贷款，以节约资金成本。计划2006年10月实现回款30%，2006年11月回款70%。5．8营销策略1、加强土地市场营销尽管土地一级开发属于非盈利行为，但土地的实际出让是通过市场来实现的，而不是完全的政府行为，市场决定项目的成败和收益。脱离市场或缺乏对土地市场价值的认知，项目即使完成三通一平挂牌出让，也可能无人摘牌。土地市场营销有助于真实体现土地价值、最优化的使用土地资源、提升政府形象、加强政府对土地市场的管理和调控力度。2、加强区域主题宣传除在土地挂牌前和挂牌期间应加强对项目土地优势的宣传推广力度外，实际上在区域规划期间就应该进行土地市场营销。区域规划在一定程度上决定了土地一级开发的出让价格和项目的定位，因而通过举办国内外知名专家研讨会或论证会，并通过媒体进行宣传，实行规划公示，召开市民听证会，完善公众参与、专家评审和政府决策，以此来提高本项目的知名度、发挥规划的龙头、导向和约束作用，实现土地收益的最大化。第六章总投资成本分析本土地一级开发项目总投资成本包括开发建设补偿费、拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、公共建设费、管理费用、销售推广费用、不可预见费以及财务费用。土地出让金虽然在一级开发阶段没有支付，但也应计入总投资进行计算。经测算，本土地一级开发项目总投资成本为19623.64万元，具体组成见表6.1。表6-1总投资成本估算表序号项目金额（万元）比例备注一征地费687035.01%二拆迁费10565.38%三前期工程费2781.42%四市政设施建设费300615.32%五地价款7070.436.03%楼面毛地价六管理费用220.341.12%(1+2+3+4)*2%七财务费用351.711.79%年利率5.85%八销售推广费用220.341.12%(1+2+3+4)*2%九开发期间税费不发生十不可预见费550.852.81%(1+2+3+4)*5%总计19623.64100%6．1开发建设补偿费本项目的用地范围内所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期30年。与土地方协商如下：开发建设补偿费拟采用包干总费用的方式支付，预计共支付补偿款6870万元，其中2179万元用于土地补偿，1089万元用于人员安置补偿，3602万元用于果木补偿。劳动力安置由西山农场和车耳营村内部调剂解决。6．2拆迁费目前正在与家具厂洽谈拆迁事宜，预计两个月内完成拆迁工作。根据与家具厂洽谈的情况，按照4800平方米的建筑面积来整体估算拆迁和补偿的费用，预计为2000元/平米，拆迁成本约为960万，加上96万（拆迁和补偿费用的10%）的不可预见费，估算拆迁工作的总成本为1056万元。6．3前期工程费前期工程费用主要包括：项目申请报告编制费、环境影响评价报告编制费、交通影响评价报告、勘察设计费、工程标底编制费、招投标管理费、工程建设监理费等其它费用。具体的估算情况见前期工程费估算表，前期工程费合计为278万元。现在该项费用或已实际发生或已签订协议。表6-3前期工程费估算表序号项目金额（万元）备注1项目申请报告编制费18工程咨询公司收费2环境影响评价报告编制费9环评公司收费3交通影响评价报告编制费12交评公司收费4规划咨询费60占基础设施建设费的2%5工程设计费60占基础设施建设费的2%6工程造价咨询费15占基础设施建设费的0.5%7工程标底编制费9占基础设施建设费的0.3%8招投标代理费15占基础设施建设费的0.5%9招投标管理费2占基础设施建设费的0.06%10工程建设监理费18占基础设施建设费的0.6%11其它费用60占基础设施建设费的2%合计2786．4市政基础设施及公共服务设施建设费依据《北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》和本项目地块现状条件，我中心委托设计单位进行了初步的市政方案咨询，其中包括前期相关工作、宗地外通路、通电、通水及宗地内土地平整五个部分的工作，详细分述如下：（1）前期相关工作：该项工作费用约85万，其中包含规划和设计费41万，水文、地质勘察费44万。（2）通路：通路方案：本项目拟从东侧现状道路建设沥青路接入本项目地块，设置道路照明，并敷设相关的管线，为通电、通水和场地平整工作做准备。成本估算：预计道路建设成本约1181万元，道路照明工程成本约50万元，通路工程合计1231万元。(3)通电：通电方案：本项目未来将由220/110kv聂各庄变电站提供，敷设拟采用电缆管沟。成本估算：通电方案的工程造价约233万元。（4）通水：给水方案：供水水源近期拟利用地下水水源井和已建成的规模为7500立方米/日的水厂；远期拟由城市供水管网供水，城市供水管线管径拟按Dg500实施，配水管网拟按环状布置。排水方案：排水系统近期实施拟采用雨水、污水分流的排水体制。度假基地拟自建小型污水处理设施，污水处理程度拟定为二级处理后排放，或作为景观水体水源回收利用。远期拟排入聂各庄污水处理厂。地面降水靠雨水管道和明渠汇集，直接排入排洪沟中。成本估算：给水工程工程预计费用约70万元，中水工程约85万元，排水工程72万元，雨水工程约384万元，总成本合计约611万元。（5）地块内土地平整：平整方案：项目地块内的土地平整包括土方回填和场地平整。土方回填的实施包含了现场所需土方的回填、外购土方及土方运输。成本估算：土方回填工程成本约406万元，场地平整成