科技文化产业园可行性研究报告

科技文化产业园可行性研究报告科技文化产业园可行性研究报告科技文化产业园可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）目录TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章总论 -5-\o"CurrentDocument"一、项目名称、建设单位及项目负责人 -5-\o"CurrentDocument"二、 项目的提出背景 -5-\o"CurrentDocument"三、 建设单位概况 -8-\o"CurrentDocument"四、 项目的发展定位 -9-五、 项目建设的目标 -10 -\o"CurrentDocument"七、编制原则 -12-\o"CurrentDocument"第二章项目建设的必要性和可行性 -12 -\o"CurrentDocument"一、 项目建设的必要性分析 -12-\o"CurrentDocument"二、 项目建设的可行性分析 -15 -第三章项目市场分析 -18 -\o"CurrentDocument"一、某某市国民经济和社会发展情况 -18-\o"CurrentDocument"三、 某某市房地产业现状分析 -22-\o"CurrentDocument"四、 某某市文化产业园发展条件 -24-\o"CurrentDocument"五、 某某市科技文化产业“十三五”发展目标 -25-\o"CurrentDocument"六、 某某市科技文化产业发展方向 -26-\o"CurrentDocument"第四章项目选址与建设条件 -27-\o"CurrentDocument"一、 项目选址 -28-\o"CurrentDocument"二、 用地现状 -28-\o"CurrentDocument"三、 建设条件 -29-\o"CurrentDocument"第五章建设内容 -31-\o"CurrentDocument"一、 项目建设原则 -31-\o"CurrentDocument"二、 项目定位 -31-\o"CurrentDocument"三、 项目主要产品 -33-\o"CurrentDocument"三、 总体布局及其功能 -35-\o"CurrentDocument"四、 功能分区 -37-\o"CurrentDocument"五、其他工程 -39-\o"CurrentDocument"三、 项目实施规划 -44-\o"CurrentDocument"四、 项目运营规划 -44-\o"CurrentDocument"第六章环境影响评价 -46-\o"CurrentDocument"一、 编制依据 -46-\o"CurrentDocument"二、项目建设与运营对环境的要求 -47-\o"CurrentDocument"三、 环保措施 -47-\o"CurrentDocument"第七章节能 -49-\o"CurrentDocument"一、 编制依据 -49-\o"CurrentDocument"二、 项目耗能 -49-\o"CurrentDocument"三、 节能措施 -49-\o"CurrentDocument"第八章劳动安全卫生 -51-\o"CurrentDocument"一、 编制依据 -51-\o"CurrentDocument"二、 安全与劳动防护 -51-\o"CurrentDocument"三、 劳动卫生 -51-\o"CurrentDocument"四、 卫生防疫 -52-\o"CurrentDocument"第九章消防 -53-\o"CurrentDocument"一、 设计依据 -53-\o"CurrentDocument"二、 建筑消防措施 -53-\o"CurrentDocument"三、 消防给水 -53-\o"CurrentDocument"四、 灭火器配置 -54-\o"CurrentDocument"五、 消防电源及其配电 -55-\o"CurrentDocument"六、 空气调节和防烟、排烟 -55-\o"CurrentDocument"七、 消防控制系统 -57-\o"CurrentDocument"第十章项目建设进度、管理模式及项目组织 -58-\o"CurrentDocument"一、 项目进度安排 -58-\o"CurrentDocument"二、 经营运作方式 -59-\o"CurrentDocument"第十一章投资估算及资金筹措 -62-\o"CurrentDocument"一、 投资估算 -62-二、 投资计戈U -64-TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"三、资金筹措 -65-\o"CurrentDocument"第十二章财务分析 -65-\o"CurrentDocument"一、项目财务评价的有关问题说明 -65-\o"CurrentDocument"二、财务评价基础数据与参数选取 -66-\o"CurrentDocument"三、 成本费用估算 -69-\o"CurrentDocument"四、财务分析 -70-\o"CurrentDocument"五、财务分析初步结果 -72-\o"CurrentDocument"第十三章社会文化效益 -73-\o"CurrentDocument"一、 项目的社会效益 -73-\o"CurrentDocument"二、项目的财税效益 -74-\o"CurrentDocument"三、 项目的文化效益 -74-\o"CurrentDocument"第十四章项目风险预测与防范 -74-\o"CurrentDocument"一、资金风险及防范 -74-\o"CurrentDocument"二、工期风险及防范 -75-\o"CurrentDocument"三、 工程质量风险及防范 -75-\o"CurrentDocument"四、 经营风险及防范 -76-\o"CurrentDocument"五、 其他风险及防范 -78-\o"CurrentDocument"第十五章结论和建议 -79-\o"CurrentDocument"一、 结论 -79-\o"CurrentDocument"二、 建议 -79-第一章总论、项目名称、建设单位及项目负责人项目名称：某某科技文化产业园项目建设单位：某某集团项目负责人：罗某某、项目的提出背景1、项目建设的宏观背景“文化兴，则人气旺；人气旺，则经济活”文化是一个民族的精神和灵魂，是国家发展和民族强大的力量源泉。国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见中明确提出：中原地处我国中心地带，是中华民族和华夏文明的重要发源地。传承弘扬中原文化，充分保护和科学利用全球华人根亲文化资源；培育具有中原风貌、中国特色、时代特征和国际影响力的文化品牌，提升文化软实力，增强中华民族凝聚力，打造文化创新发展区。积极推进具有中原特质的文化大发展大繁荣，打造昂扬向上的中原人文精神，大力促进人口资源向人力资源转化，全面提高人的素质，为中原经济区建设提供强大精神动力和智力支持。提升中原文化影响力；促进文化产业大发展；提高人力资源开发水平；塑造中原人文精神。产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。近年来随着我国经济发展的需要，产业园区逐渐被各级政府所重视。它在区域经济与产业经济之间形成了一个产业联动的桥梁，它承载着区域产业的系统组合与补充，以及主导产业的合理链接与配套等功能作用。产业园区建设的同时为科技创新型、经营创业型和配套加工型、咨询服务型等企业构建了一个适合企业发展的经营平台。目前园区经济的发展日趋完善、日渐成熟，现已形成了产业园区建设与发展的特有运营模式，成为区域经济发展中不可或缺的组成部分，在今后的经济建设中将进一步发挥拉动区域经济快速增长的巨大作用。2015-2016年，各地“十三五”规划浮出水面，弓I人注目的是各地政府力图打造各类产业集聚区的雄心和手笔。在规划中，产业园的上马和扩建令人瞩目，“十三五”期间，各地千亿级的产业园规划就有十余个，这意味着，未来五年中国或将进入各类产业园区建设的高峰期。中国工业从分散走向集中，得益于改革开放沿海14个开放口岸，得益于工业集中思路的拓展。开发区路径从沿海走向沿江，环长三角珠三角环渤海，再进一步走向东北中部，最后完成成渝为代表的西部，这是一次伟大的战略布局，对于中国经济腾飞有着积极意义。作为中国30年高速发展的成功经验之一，开发区正成为“中国模式”的一部分。33年前，中国在南海边建立最早的开发区一一深圳蛇口工业区，其后又于1984年在沿海城市建立第一批14个经济技术开发区。而今，难以精确计数的众多开发区星罗棋布在中国的每一个省份，成为当地经济耀眼的明星。仅以为数不多的国家级开发区而论，其以中国万分之七的土地创造了7%勺GDP12%勺工业增加值、6%勺税收，吸纳了1/3的外商直接投资。对中国30年的高速发展，开发区可谓居功至伟。但是到如今，为数众多的开发区已处于或正处于十字路口：在战略使命上，鉴于整个国家改革的停滞，开发区已不复当年改革开放试验田的角色热，而变得犹疑甚至是迷失；在发展方向上，开发区所在地区的城市化扩张过程中，原来更多承载经济发展职能的开发区纷纷向城市行政区转型；在发展方式上，以土地开发为主要支撑的开发区在国家严控用地指标的背景下，发展空间日益受限；在发展政策上，随着国家政策日趋均衡化，开发区所能提供的发展优势已不再明显；在运作模式上，越来越多的民营公司正侵入这一领域，对开发区政企不分的管委会运营模式构成挑战。开发区到了一个关键的转折期：是继续扮演中国发展探索的先锋还是在经济社会发展大潮中逐渐被边缘化？在这样的形势下，开发区应该如何应对？如何在危机中得到发展呢？“^一五”以来，我国高新技术产业化成果显著，在信息与空间、新材料、先进制造、能源、先进交通等领域涌现出一批重大技术创新成果，自主创新能力进一步提高。高速铁路、无线宽带通信、高性能计算机、新能源汽车等技术已步入世界先进行列。若干高新技术重大成套装备及其关键零部件实现了自主设计制造。以信息网络等高新技术为主要支撑的电子商务、数字媒体等现代服务业新兴业态层出不穷。国家高新区和产业化基地已成为推动区域经济发展的重要增长极，将为“十三五”期间战略性新兴产业的培育和发展提供强大支撑。目前，我国启动了北京中关村、上海张江、武汉东湖等三个国家自主创新示范区建设，国家高新区总数达到83家，国家高新技术产业化基地172家，国家现代服务业产业化基地48家，火炬计划特色产业基地259家，火炬计划软件产业基地35家，国家科技兴贸创新基地58家，一批市场占有率高、竞争力强的产业集群不断发展壮大，已初步形成了布局较为合理的高新技术产业体系。在取得显著成绩的同时，产业园区规划仍存在一些突出问题：首先，园区发展规划与产业发展规划的定位不明确，部分园区把产业发展规划等同于园区中长期发展规划，在园区发展规划中单方面过于注重产业规划，没有把园区产业化发展与城市化发展、社会功能配套、组织保障等有机结合起来，降低了园区发展规划的整体指导性。其次,园区间的产业同构现象客观存在，没有实现园区产业错位发展、差异化竞争策略。最后，园区发展规划前瞻性有待进一步提高。面对这些问题，产业园如何从产业链的角度对现有的区域产业进行深入分析研究，寻找缺失环节和关键环节？如何结合区域的产业基础和资源禀赋，进行产业定位和产业规划布局，选择主导产业和支柱产业？如何在园区建设与运营管理模式和机制上形成突破，保持健康、持续的发展趋势？如何正确处理招商引资和创新创业的关系，保持区域经济的内生增长动力？如何在围绕园区产（企）业发展的需求上形成特色的产业服务体系？产业园区建设的目的是招商引资，即利用土地资源来换取资金。国际投资市场的竞争，不仅是投资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争，引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争，谁的引资环境好，谁就能更好地吸引外资，产业园区的招商引资首先应对本身的引资环境进行分析，积极创造好的引资环境，才能增强自己的引资营销实力。通过功能优势集聚的产业效应树立产业园区的市场定位形象，以完整的产业集群树立产业园区的市场定位形象。产业园区的招商引资不仅要与国外的产业园区竞争，国内区域内的产业园区同样存在着激烈的竞争。如何进行产业园区的市场定位？如何发挥自身的特长，吸引更多的外资进入？应该采取什么样的手段呢？本报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家财政部、国务院发展研究中心、中国开发区协会、文化行业相关协会、中国行业研究网、全国多种相关报刊杂志的基础信息等公布和提供的大量资料，对文化产业园发展情况、发展趋势及其所面临的问题等进行了分析，对某某科技文化产业园投资、招商等方面进行了深入探讨。报告同时还对某某科技文化产业园的发展概况、发展策略进行了分析，揭示了文化产业园的发展机会，以及当前文化产业园面临的市场的竞争与挑战。本报告内容丰富、翔实，是某某科技文化产业园筹建单位准确了解目前文化产业园发展动态，把握科技文化产业园发展趋势，制定市场策略的依据。文化与科技融合的问题已经走进了中央领导人的视野，成为今后破解文化产业命题的关键命题。其实我们中华民族从来不缺少文化，真正缺少的是将文化与科学技术融合的创意,这值得我们反思。2、项目的微观背景某某市委书记穆某强调要增强中心城区的首位度和宜居度，进一步提高承载力和辐射力，努力建设大美某某、活力某某、幸福某某。要以高水平的规划为引领，充分彰显“山水文林”的优势，发挥卧龙岗文化旅游产业集聚区、独山风景区等的平台和载体作用，在建设幸福某某的征程中走在前列。一要把拉高标杆、科学发展作为第一要务。二要把加速转型、强力调整作为基本路径。三要把扩大开放、创新驱动作为根本动力。不仅要招商引资，还要引才引智，提升开放层次。要创新体制机制，推动转型跨越。某某集团携手新加坡某某集团拟投资18.6亿元建设科技文化产业园。“虚实”结合、产城相融、投资与营销并进、普及应用之际，更应建设符合高附加值、符合趋势模式的新兴园区。引领某某市上下游关联企业共生共融，形成某某的现代科技产业生态系统。在充分调研基础上，罗某某教授2013年5月正式提出了在某某市建立“某某科技文化产业园”的想法，希望通过建立国际化的“孵化平台”，为中原城市群及国际中小科技型企业提供国际化硬件配套设施及专业化的咨询服务，解决企业投资中原城市群的后顾之忧；同时为某某高新技术企业与国际企业的合作创造机会，推动某某市中小型高新技术企业成长和发展。某某科技文化产业园项目正好顺应了某某市经济发展在创新与经济发展速度之间的要求，园区的成功建设运营，将为某某市的经济发展注入新的活力。三、建设单位概况某某集团，于1989年，由五笔字型发明人、全国劳动模范、国家级专家、中国发明协会副会长罗某某教授在某某投资创建。某某公司以“爱国、务实、创新”为企业文化，虚心学习，探索未知，自主创新，谋求国内国外合作，志在传承和弘扬汉字文化，实现我国汉字技术的伟大变革和“大一统”，为我国汉字文化的伟大复兴做出重要公司产品：五笔字型：某某五笔字型1983年8月28日诞生于河南某某。这项原创性重大发明突破了举世称难的汉字输入电脑的“瓶颈”，从根本上解决了汉字输入电脑的“速度和效率”难题，完成了汉字输入技术的第一次革命。自此，汉字不必再“走拼音化道路”，中国人也不必再为汉字制造“专用键盘”！五笔字型被新华社誉为在中国文化史上“其意义不亚于活字印刷术”的重大发明，先后获得了美、英、中三国专利。数字某某：罗某某教授又以5项专利，一举释解了汉字的“三大困惑”一一“输入难、查字难、提笔忘字写字难”，发明了“数字某某”，实现了我国汉字输入技术的“第二次革命”。数字某某获得了5项中国专利，并申请了美、英、新加坡等国专利。“数字某某”完全符合国家标准，通过了国家信息产业部的“国家标准认证” ，实现了世界华人在数字键上简易、高效、灵巧地输入汉字的愿望，势将取代我国手机上五花八门的“进口手机汉字输入法”，在我国的电话机、税控机及PDA等产品上成为占主导地位的形码输入技术。其它：某某集团拥有罗某某教授的50余项专利技术，在业内具有强大的核心竞争力，成为20多年来中关村的长青树。某某集团在某某设立了某某研究院，建立了遍及国内外的营销网络。主要产品有“某某大一统五笔字型”软件、数字某某系列软件、输入法在数字键终端的移植、某某打字微电脑一一键字通、某某芯片、某某系列图书等。某某软件一直是我国“政府采购的首选汉字输入软件”产品。四、项目的发展定位该项目拟定名称为某某科技文化产业园。科技文化产业的兴起是产业发展演变的新趋势，既有科技研究开发、文化创意、咨询、总部基地、会展策划、印刷包装，区域性物流中心等生产性服务的内容，也有信息、文化艺术、时尚消费和娱乐等消费性服务的内容；同时，还有汉字博物馆、青少年科技馆等。可以说，创意产业是二、三产业共同发展的结合点，是城市经济发展的新内容和新载体。科技文化产业的发展并不仅是个人和单个企业的行为，而是需要集体的互动和企业的地理集聚，形成集群化的环境。园区将在5年内相继成熟，已初步形成科技文化园区的基本构架。而某某集团落户的确定，将带动某某市乃至整个中原城市群的科技文化事业的迅猛发展，生产性及消费性等相关行业，将随其而至，某某科技文化产业园的应运而生，将提供崭新创业平台，与某某市的经济文化发展遥相呼应，探索新科技和传媒相结合的产业结构，开辟规模化、集群化、社区化、国际化为一体的发展模式，力争成为某某市科技文化产业发展布局中的一个中心。园区将充分发挥自身资源优势，选择国家重点支持的某某软件、文化创意及数字内容三个产业方向，积聚大量相关企业，推动文化产业与科技创新的融合，为某某集团培育新的经济增长点，推动公司做大做强，为发展某某现代服务业和促进中原经济区区域经济发展作出更大贡献，为促进文化研究成果产业化打造完善环境条件，为中国孵化器事业的发展探索新方向、新模式。通过集聚相关行业的品牌企业，培育相关行业的中小型中介、服务、培训企业，孵化相关行业提供研发平台和技术支撑的科技项目和科技企业，并辅以配套的商业企业，最终形成一个以数字媒体、软件开发及文化创意设计、制作等企业为核心，并向上下游延伸配套的文化企业集群，成为辐射周边办公及商业的制高点，实现“文化科技”转化为“经济效益”的目标。五、项目建设的目标1、 项目总体目标二到三年项目建成运营后，计划将引进超 50家科技型企业，园区实现销售收入200亿元，税收超20亿元。对园区内的高新技术企业、文化创意等企业进行包括VC/PE股权投资。同步搭建股权交易所园区平台，为中小企业及小微企业提供多方位的融资服务。2、 项目建设目标根据科技文化产业园的有关规划，将园区的总体目标设置如下：计划建筑面积40万平方米，一期10万平米，打造一个硬件设施完备、服务体系健全、环境优美的科技文化产业园；引进30〜50家高新技术企业；引资额50〜100亿元人民币；搭建企业合作平台与服务体系，推动技术转移和合作；在区域内形成集群投3、 建设主要内容项目名称：某某科技文化产业园承担单位：某某集团新加坡某某集团建设地点：位于某某市东北部孔明路以东，场西路以西，四号路以南，三号路以北区域。占地面积：225798.8平米(338.698亩)；建设规模：401915平方米；建设内容：某某科技研发大厦，某某科技博物馆，某某产品展示厅，青少年科技人才培训基地，科技产品交易中心，电子商务等。集聚科技产品研发，生产，学习，创意设计、影视制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目和企业的文化产业园区(基地)；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培养、产业

研究的教学培训基地，成为科技文化产品研发、经营、展示、流通，或兼有旅游、娱乐功能的区域性某某总部基地兼区域性物流中心。项目主要技术经济指标（见表1-1）表1-1 项目主要技术经济指标表序项目整个项目1规划总用地面积（平方米）225798.8实际使用面积（平方米）121792.7广场用地面积（平方米）5558.0社会停车面积（平方米）7884.3公共交通用地面积（平方米）4992.5代征道路面积（平方米）49207.4代征绿地面积（平方米）23339.3河道占地面积（平方米）13024.62规划地上建筑面积（平方米）401915.9规划地下建筑面积（平方米）48717.083项目总投资（万元）186000.00其中：土地费用（万元）6770.4建筑物投入（万元）147498工程建设其它费用（万元）16702.8预备费用（万元）9727.8建设期利息（万元）2304前期运营费用（万元）30004建设期2年5资金筹措（万元）总投资186000万元自有资金146000万元银行贷款40000万元6财务评价年投资利润率9.82%年投资利税率13.09%全投资所得税后财务指标财务内部收益率13.33%财务净现值（万元）5856.91投资回收期（年）8.30贷款回期期（年）3.39六、编制依据本可行性报告严格遵照上述依据和国家发展改革计划委员会、对项目技术经济分析的有关内容，结合某某集团目前合作业务的开展情况，对本项目建设的提出背景与项目建设的必要性和技术方案、实施进度等方面提出研究意见，并按国家相关标准对本项目进行技术经济分析。1•《国家“十三五”文化产业发展规划》(国务院)；2•《文化产业振兴规划》(国务院，2009);3、《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》；4、 《某某市2007—2012年文化强市建设规划纲要》5、 《某某市文化产业发展总体规划2010-2020»6、《某某市总体规划》 (2010-2020)7、 国家有关政策法规；8某某集团提供的相关资料。七、编制原则在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循以下编制原则：坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足某某市未来城市发展规划的要求；兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应某某的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。第二章项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性分析当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展更是日新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。作为十三五规划国民经济的主体，文化创意产业被提到了全民文化兴国的高度，而产业园区已经成为重要载体。如何利用科技、金融等基本配置助力文化创意产业科技园区,从而让某某的科技文化产业跑得更快、飞得更高 ，成为某某市关注的热议焦点之。近年来，某某市加快文化产业发展，努力实现文化资源大市向文化强市的跨越。文化产业发展迅猛，产业规模不断壮大，产业结构渐趋合理，现已形成文化旅游、特色工艺品、光电、印刷、中医药等优势文化产业被省委、省政府命名为文化产业发展先进市。2010年某某市文化产业增加值达到36亿元位居全省前列。文化产业日益成为某某市经济运行中新的经济增长点。某某市委、市政府高度重视文化产业发展，多次召开市委常委会议和市四大班子联席会议，研究部署文化产业发展工作。先后研究出台了《某某市 2007—2012年文化强市建设规划纲要》、《某某市文化产业发展总体规划2010—2020》、《某某市卧龙岗文化旅游产业集聚区发展总体规划》等文件，明确了我市文化产业发展的指导思想、基本原则、基本战略和目标，确定了重点文化产业项目，提出打造文化旅游、特色工艺品、光电、仲景医药和某某作家群等重点文化品牌。某某市高度重视文化产业项目储备和建设，积极参加中博会、文博会等国家重大文化产业经贸活动，通过企业招商、以商招商、创新形式，拓展招商渠道， “输血”文化产业，加快重点文化产业项目的建设步伐，提高文化产业项目的质量和规模。近年来，某某市先后组织参加了“某某(香港)市情说明暨文化经贸项目推介会” 、第二届中国中部投资贸易博览会、“中原文化天津行”、文化博览会等活动，合计签约30多个文化产业项目，引资40多亿元。某某科技产业园的成立，符合某某市文化产业发展总体规划(2010-2020)的要求，项目的建设具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。1、项目的建设是顺应时代发展的结果当今时代，科技文化对经济社会发展的作用越来越重要。充分发挥科技文化对经济社会发展的作用，推动科技文化产业与其他产业的融合发展，促进各种资源的资本化与产业化，已经成为展示区域文化内涵与魅力、塑造区域科技品牌形象、实现科技文化经济价值的重要途径。文化是科技的灵魂，科技是文化发展的重要途径。在科技的开发和发展当中，文化起到的作用日益凸显，已经成为助推科技发展的核心内涵。在国家政策中，科技文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与其他产业将有越来越多的融合发展，其中，科技文化产业将是挖掘地方文化、完善产业、促进经济结构调整、撬动地方经济腾飞的重要发展方向。某某科技文化产业园项目的建设，使得某某丰富文化与现代科技的“联姻开发”找到了较好的市场契合点。在园区，“文化”与“科技”找到了最佳的结合点，相互联系、相互补充。2、 项目的建设是响应国家政策的需要党中央和国务院认识到科技文化产业能够极大地推动社会的发展，因此制定了一系列相应的政策以其促进科技文化产业的发展。2007年，党的十七大提出了“大力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力”的文化产业发展方针。2011年10月18日，中共第十七届六中全会审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》 。《决定》指出，加快发展文化产业，推动文化产业成为国民经济支柱性产业。这是继 2010年10月18日党的十七届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》和2011年3月14日十一届全国人大四次会议通过的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》之后，又一次提出“推动文化产业成为国民经济支柱性产业”。由此可见，政策的利好为科技文化产业的发展带来了良好的机遇。因此，某某科技文化产业园项目的建设是响应国家政策需要的结果。项目建成后，某某科技文化产业园将成为某某市的文化产业基地、科技研发基地、旅游基地，并有希望成为河南省的南部区域的特色科技文化产业基地。3、 项目的建设是相加快中原经济区建设的需要2011年9月28日，国务院出台了《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》。《意见》明确指出，中原文化历史悠久，位于我国中心地带，是中华民族和华夏文明的重要发源地。中原经济区为华夏历史文明传承创新区。应传承弘扬中原文化，充分保护和科学利用全球华人根亲文化资源；培育具有中原风貌、中国特色、时代特征和国际影响力的文化品牌，提升文化软实力，增强中华民族凝聚力，打造文化创新发展区。一系列政策举措显示，加快科技文化旅游产业发展，是党中央、国务院总揽全局，着眼于河南省经济社会发展全局作出的重大决策。因此，某某市应该解读《意见》的深刻内涵，将良好的科技、文化、资源优势转化为科技文化、旅游和经济发展优势，力争通过某某科技文化产业园项目的建设，把某某市建设成为体现当代毕升的文化品牌，通过创新科技文化发展模式，使其成为南都大美之园、创新活力之园。4、 本项目的建设是满足某某市科技文化产业发展的需要根据《国家"十三五"时期文化发展规划纲要》、《某某市文化产业发展总体规划2010—2020》，某某市要把科技文化产业培植成为某某市特色支柱产业，成为在国内居于领先地位、在国际具有一定知名度的科技文化产业中心城市。必须建设规模宏大、具有特色的科技文化产业园，以满足科技文化企业创意设计、制作、产品展示交易、物流、商务服务等专业化、功能化的需要。某某集团作为具有建设科技文化产业园雄厚实力的企业，审时度势，将在某某市北部建设科技文化产业园，首先是满足了某某市科技文化产业发展的需要，为某某市科技文化产业的发展提供必要基础设施条件，间接上，为促进某某市，乃至整个中原经济区的经济发展作贡献，项目建设具有促进科技文化产业发展的经济效益。5、 本项目的建设，社会效益和经济效益明显按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，某某科技文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。因此，从满足科技文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设某某科技文化产业园项目是必要的。二、项目建设的可行性分析1、政策环境良好首先，党中央、国务院的高度重视，地方党委、政府部门的大力支持。某某市委、市政府高度重视科技文化产业发展，多次召开市委常委会议和市四大班子联席会议研究部署科技文化产业发展工作。先后研究出台了《某某市 2007—2012年文化强市建设规划纲要》、《某某市文化产业发展总体规划2010—2020》、《某某市卧龙岗文化旅游

产业集聚区发展总体规划》等文件，明确了某某市科技文化产业发展的指导思想、基本原则、基本战略和目标，确定了重点文化产业。某某科技文化产业园项目始终备受党中央、国务院和省市两级党委、政府的高度重视，这些政策将积极推动某某市乃至整个中原经济区科技文化产业的发展。2某某集团行业翘楚的基础罗某某是一个学者，一个发明家，同时，他又有自己的公司，是公司的管理者。这也是品牌效应的第一步已经铺成。作为一个从中原腹地走出来的发明家、学者和企业家，罗某某表示：“河南的企业家应该有所作为，而且一定能够有所作为；河南人应该有所创新，而且一定能够有所创新”。某某集团不设立工厂，产品全部交给一些沿海的加工厂来完成，在这方面，某某集团一直都是借鉴美国高科技公司的运作模式。某某集团现在的管理体制是比较完善的，已经形成了一个很稳定的团队，产品也在源源不断走向国外，某某集团正在向一个良性的方向发展。3、 区位条件I1J某某位居鄂西北、豫西南、陕东南三省接壤地，是三省交界经济协作区的地理中心，在武汉、郑州、西安三大城市组成的三角形中，某某居其中心位置，具有无可取代的区位优势。同时也是三省边缘区域综合实力最强、发展潜力最大的次级规模非省会城市，具有产业聚集的区位优势，理应成为区域经济发展的“龙头”。而从全国来看,某某又是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点，在我国经济自东向西演进与发展中、在南北经济对流中发挥着沟通支撑和中转站的作用，某某从区位上承担着联系策应东部沿海、支撑西部发展的重要作用。特殊的战略地理位置为某某的发展壮大提供了可能。I1J由此可见，项目场地的区位优势明显。4、 便利的交通优势上武咼速公路与宁西铁路横跨某某东西，日南高速沟通沈海、长深、京沪、京台、京珠、太澳等8条南北向国家干线高速公路；太澳高速公路与焦柳铁路纵贯南北，成为我国南北纵向线9条高速公路和南北纵向线6大铁路主动脉之一,九州之中，十省通衢，作用巨大；这些现代化的高速通道在某某交会，形成我国中部地区重要的“米”字形交通枢纽，年货运通过能力达 10亿吨，物集天下，流通全球,成为人流、物流、信息流的重要集散地；4D级某某机场，可供各类大型客机全天候起降；呼和浩特至北海、西安至合肥，两条国家级光缆通讯干线交会于某某，形成便捷的信息高速公路网。这些都为某某参与更大范围的区域经济分工协作提供了有力的保证。5、 厚重的文化积淀某某是全国64个历史文化名城之一，具有厚重的城市文化底蕴和历史积淀。早在四五十万年前，某某境内的“南召猿人”就在这里生息繁衍，某某是中原人类的发祥地之一；战国时期，某某已是闻名全国的冶铁中心；西汉时，某某“商遍天下，富冠海内”，为全国的六大都会之一；东汉时，光武帝刘秀发迹于此，某某因此有“南都”“帝乡”之称；某某四圣 诸葛亮、张衡、范蠡和张仲景名扬海内外，历史文化丰富为做大某某的文化产业提供了丰富载体。另外某某理工学院、某某师范学院、河南工业职业技术学院、某某医专等一大批科研与教育机构正在迅速崛起，已拥有大专院校5所，科学研究开发机构20多个，某某博物馆、汉画馆、科技馆、体育中心等相继建立，这标志着某某作为区域性的科研教育中心正在形成。6、 场地条件（开发条件）项目场地的空间条件较好。规划地块视野较为开阔，且土地平整，场地延伸空间大，场地周边道路现已建成。地块现状为临时苗圃用地，先期开发成本较低。规划项目选址周围有良好的基础设施一一某某市体育场馆、李宁体育公园等，具备开展大型会展、学术交流会、科研成果展览会等条件。7、 资金条件科技文化产业园的开发建设离不开资金的支持。该项目投资主体某某集团不仅自身资金充足，还将以合资以及银行贷款等方式来解决某某科技文化产业园建设当中的资金问题。因此可以说公司的大思路、大投入、大决心和大勇气，以及某某市人们开放的投资观念，将成为本项目开发建设的强大助推力和生命力。

第三章项目市场分析、某某市国民经济和社会发展情况某某市城区位于北纬32°57'〜33°07'，东经112°21'〜112°38'，整个某某市在北纬32°17'〜33°48'，东经110°58'〜113°49'之间。某某地区位于中国第二级地貌台阶向第三级地貌台阶过渡地带的边坡上，某某的东北西三面环山，南部是丘岭地，整个地形成为一个近马蹄形的盆地，总面积 2.66万平方公里。截至2011年12月1日，某某市辖2个市辖区、1个国家级高新区、2个工业管理区、1个省级城市新区、10个县、1个县级市某某市中心城区有44个街道，整个某某市有116个镇、93个乡。南阳城镇人口増长走势图40.CO%30.00%20.00%南阳城镇人口増长走势图40.CO%30.00%20.00%10.CO%0.00%根据某某市国民经济和社会发展规划，2020年某某城区人口将达到180万人，相当于2010-2020年每年净增长8万市区人口。2012年，在某某市委、市政府的正确领导下，全市上下深入贯彻落实科学发展观，坚持“四个重在”实践要领，全面推进中原经济区某某主体区建设，全市经济社会发展整体呈现和保持了良好的趋势、态势和气势，为全面建成小康社会和“十三五”发展目标的顺利实现奠定了良好基础。初步核算，全年全市生产总值2367.20亿元，比上年增长10.2%。其中：第一产业增加值423.62亿元，增长4.5%;第二产业增加值1248.59亿元，增长12.8%;第三产业增加值694.99亿元，增长9.0%。人均生产总值23348元。非公有制经济增加值占GDP比重为56.6%。三次产业结构为17.9：52.7：29.4,二、三产业比重较上年上升0.6个百分点。

2010年GDP寸比参考数据:城市国民GDP人均GDP城镇人均收入某某市2065亿19000元15000元襄阳市1538亿26100元13333元宜昌市1547亿38248元14282元南阳市近年GDP走势圏14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%18.00%南阳市近年人均GDP走势圈14.50%14.00%13.50%南阳市近年GDP走势圏14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%18.00%南阳市近年人均GDP走势圈14.50%14.00%13.50%13.00%1250%12J00%11.50%11.00%南阳市近年人均可支配枚入走势国13.00%16.00%14.00%12.00%0.00%600%4.00%200%0.00%市城镇居民的可支配收入较高，但人均GDP较低，居民消费观念比较保守“0*年2005^□第茎声业“0*年2005^□第茎声业■第二产业B第一产.业某某作为传统的农业大市、工业强市，一二产业长期以来占据主导地位。自 2007年，第三产业历史上首次超过第一产业后，某某成功实现了产业结构由“二一三”向“二三一”的演变，产业结构的优化直接带动某某经济稳步向前发展，从某某市政府制定的产业发展规划来看，未来某某将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略发展，这些外向型经济的发展必然带来大量的人口需求，而人口的增加、经济的成熟，必然会给某某市的发展提供良好的环境。近五年以来，某某市固定资产投资连续保持快速上升的态势， 2005—2009年，上涨了179.22%,平均增幅在30%^上，包括房地产在内的固定资产投资规模不断增大，投资额不断增长。南阳市全社会固定资产投资1500亿1O0C元SUUMB-■一 ■_ ■_0：20D5年 2006^ 2DD7年 200&年 2009年■周定資产授资413 514,43 69263 895.83 1153.13■房地产按费13.54 22.45 32.36 42.52 56.12文化、教育和科学技术明显增长：2012年末共有艺术表演团体17个，文化馆16个，公共图书馆13个，博物馆18个；全国重点文物保护单位13处，国家级非物质文化遗产名录10个；综合档案馆14个，已开放各类档案14.03万卷。广播电台1座，广播人口覆盖率96.41%;电视台1座，电视人口覆盖率95.73%。年末全市拥有研究生培养单位1个，全年招生人数14人，在学研究生14人。拥有普通高等学校5所，全年招生数3. 10万人，在校生8.07万人，毕业生2.58万人。成人高校1所。中等职业技术学校87所，全年招生数4.03万人，在校生12.42万人，毕业生4.54万人。全年全市科学研究开发机构16个，科技活动人员2.37万人，科技活动经费支出22.91亿元，其中，R&D经费支出17.56亿元。国家级企业技术中心6个，省级企业技术中心32个。省级工程技术研究中心8家，省重点实验室3个，省级创新型试点企业3家。全年获得省级科技进步奖18项；申请专利2438件，授权专利1758件；签订技术合同107份，成交金额3158万元。年末共有产品质量监督检验机构14个。年末共有5种产品拥有“国家地理标志产品保护”称号；5种产品拥有“中国名牌产品”称号；59种产品拥有“河南名牌产品”称号。二、某某市科技文化产业发展现状及问题近几年来，某某市的科技文化产业在市委市政府的正确领导和高度重视下，特色资源进行了整合和开发，重点项目得到了广泛的宣传和有力的推广，科技文化产业得到了长足发展，已经取得了可喜的成绩。 2007年科技文化产业增加值达到75亿元，占生产总值的比重达到5.4%;全年共接待游客近900万人（次），旅游总收入可突破45亿元。开展了“文化强市建设”大型调研活动，出台了《某某市 2007——2012年文化强市规划纲要》；推出了具有某某文化特色的5大文化品牌、6大文化产业；成功举办了中国（某某）玉文化高层论坛；创作了一批在全国有影响的具有某某文化特色的文化作品；组织参与了4次文化产业招商活动。为“打响品牌、做大企业、激发活力”已经奠定了坚实的基础。从整体来看，某某科技文化产业的发展还处于探索、培育、发展的初级阶段。目前还存在一些阻滞科技文化产业发展的实际问题和因素，具体表现为：1、思想观念滞后，对科技文化产业的重要性、紧迫性认识不足。从国外发展经验看，城市人均GDP达到一定的水平后，社会消费结构将向发展型、享受型转变，相当一部分居民的消费重心开始向教育、科技、文化、旅游等领域转移，为科技文化产业的发展提供了更广泛的市场需求。科技文化和产业是两个为传统所认为完全风马牛不相及的领域，现代经济与社会的发展却将这两个领域结合在一起。这是社会生产力发展的必然产物，是人类社会物质文明和精神文明水平日益提高的重要标志和具体体现。知识经济的发展使“高科技”产业越来越无法独立发展，而是成为“高科技”和“高文化”联姻的产业。科技文化产业在越来越成为高科技产业的“内容”，而高科技产业则成为这些文化产业的“载体”。具体表现为在实现了高技术和高文化联姻之后，自身向“科技文化服务业”转化，并以科技文化服务业的形式向所有其它行业渗透。科技文化产业作为现代服务业的重要组成部分，其快速发展对于促进城市产业结构升级、完善城市各种服务功能具有相当重要的作用。在发展市场经济的今天，我们应认识到科技文化产业是最有前途的“绿色产业”之一，对经济和社会发展有着巨大的引导和后劲作用。与传统产业相比，科技文化产业以创意为利润核心，低消耗、高回报，并且具有经济波及效应大、对外输出无摩擦、有助于展示区域形象等特点。其巨大诱惑力不仅仅体现在直接的经济效益上，还具有较强的产业牵动性和“波及效果”。2、 科技文化产品科技含量低，创新力不足，竞争力不强，缺乏文化品牌。由于某某市科技文化产业尚处于初级发展阶段，一方面产业本身与高新技术结合度低，科技含量小。在以电脑多媒体、数字化视听设备和互联网络、为载体的新型文化产业开始在全球范围内迅速崛起的今天，某某市在文化领域高科技应用方面却显得十分有限，科技进步对文化产业的发展作用尚未得到充分体现；另一方面，由于文化资源开发、经营、推广低效粗放，文化品牌打造乏力，品牌效应不高。以上两方面直接导致科技文化产品档次低下，不能满足人们文化消费方面“高、新、精”等个性化需求，很难启动文化消费的新领域，这严重制约了某某市文化产业竞争力和产业化程度的提高。科技文化产业资源的推介没有统一和规范的展示平台。目前，各行业各领域推介项目和举办活动大部分是我行我素，各行其事，你唱你的、我唱我的，你唱罢我登场，大部分是抱着“行不行试一下”的敷衍态度，这就造成了零零星星的小活动看似热闹非凡，而却没有起到实际效果和真实作用的局面。既荒芜了资源、浪费了大量的人力、物力、财力，不但没有得到有效的展示，而且制约了文化产业健康有序的发展。三、某某市房地产业现状分析不要认为产业园区就要拒绝住宅、拒绝生活,如果一个产业园区里面没有一定的住宅比例，这个产业园区将会失去生命力。当然，人性、生态、绿色和高舒适度也是必须具备的。所以项目做了某某现状的房地产市场的分析

1某某市房地产市场最近几年，某某的房地产市场价格走势一直呈现上升的态势， 2007年的涨幅更加明显。某某市建委综合开发科提供的数据显示， 2007年年初，某某市中心城区多层商品住宅的均价是每平方米1700元，高层房产则在2100元~2400元，而2007年第四季度，某某中心城区商品住宅多层的综合均价已升至每平方米 1921元。高层均价已达每平方米3021元，部分楼层已经达到4000元/平方米。从产品形态上看2007年一2008年，某某楼市的多层少了，整个市场进入“高层时代”。在某某中心城区崛起的楼市新盘，几乎全是高层板块，而2007年下半年通过“招拍挂”立项的一些新项目也几乎全是高层楼盘，而且多是25层以上的“超”高层。82.89亿元，增长38.1%。2011年某某市商品房施工面积1190.40万平方米，增长23.1%;其中，住宅1023.23万平方米，增长23.1%。2011年某某市商品房竣工面积225.64万平方米，增长32.0%;其中，住宅199.23万平方米，增长32.8%。2011年某某市商品房销售面积358.18万平方米，增长31.2%。其中，住宅345.26万平方米，增长33.4%。2011年某某市商品房销售额96.45亿元，增长69.8%，其中，住宅91.11亿元，增长76.5%。河乗组团2、某某市写字楼市场分析河乗组团(1)某某市写字楼市场供应与吸纳状况及分析2010年，某某市写字物业市场累计销售面积达到105万平方米，共计2068套，成交金额15亿元，平均成交价格14702元。其中成交面积比上年提高119%，成交金额比上年提高152%，单价上涨14.3%。”就新增写字楼的分布区域而言，中心组团的写字楼存量占到某某整个写字楼市场存量的四分之三，其次是河南组团。就新增写字楼的成交情况而言，单次大面积成交量所占比重较大。据租略统计， 2010年这类写字楼产品成交面积达到年度总成交面积的30%以上。此类公司分为两类，一类是国有企业，另一类为金融机构。⑵租金走向某某写字楼市场租金将趋于稳定。2010年某某有近105万平方米写字楼面积供应市场，且广泛分布于老城区域。其中，在供应面积较多的车站区域，面积均将达到 30万平方米；而人民路、独山大道和中州路区域也将分别有 18万、16万和14万的办公面积。虽然楼盘去化时间较长，某某作为三线城市，开放程度的全面提升以及经济的持续稳定增长，势必会进一步增强它对国内外投资者的吸引力，为写字楼市场带来更多更广的需求支持。(3)市场展望综上所述，我们认为：在未来来的几年内，虽然写字楼供应继续放量，随着某某市快速发展，某某市写字楼市场仍然保持售价、租金的稳中有升。四、某某市文化产业园发展条件1•国际国内的形势为科技文化产业发展提供了新的机遇。在世界范围内，科技文化产业发展迅猛，文化市场竞争日趋激烈，各国文化产业发展的不平衡加剧，差距正在拉大。在国内，北京、深圳、上海等大中城市都充分认识到发展文化产业的重要性，纷纷确立发展战略，制订长远规划，出台扶持政策，呈现争先恐后、你追我赶的局面。党中央、国务院正式下发了《关于深化文化体制改革的若干意见》，对文化体制改革作出全面部署，强调要将改革逐步推开，进一步解放和发展文化生产力。《国家"十三五"时期文化发展规划纲要》将抓好文化产业体系建设确定为"十三五"时期文化发展的六大重点之一，明确了未来五年要着力发展影视制作、出版、发行、印刷复制、广告、演艺、娱乐、文化会展、数字内容和动漫等九大重点产业门类。某某市在深化文化体制改革、发展文化产业、提供公共文化服务、推动中华文化走向世界等方面，继续探索创新，做出中原经济区示范。河南省要求某某市依托自身的文化优势，做大做强文化经济，在全省文化产业发展总格局中发挥作用。国际国内形势的发展和中央、省的要求，既是压力也是动力。在宏观体制环境、政策环境不断完善的情况下，某某也适时调整、制定相关的政策法规，文化产业发展出现了前所未有的黄金战略机遇期。2•城市发展战略的调整为科技文化产业发展打开了新的空间。根据科学发展观的要求，按照党的十六届五中、六中全会精神，面对四个 "难以为继"、四个"严峻挑战"，某某进一步确立和完善了新的发展思路，努力推动发展模式的根本性转变，努力建设中原经济区次中心城市和科技文化创新型城市。实施 "文化立市"战略，促进文化事业全面繁荣和文化产业快速发展，并下决心把文化产业作为支柱产业来扶持和培育。某某城市发展的思路和战略的调整，将有力地推动某某文化产业实现跨越式发展。3•较为完善的市场经济体制为文化产业的发展提供了体制和机制的支持。某某市较早建立起市场经济体制框架，多种经济成份平等竞争、共同发展，市场体系和市场要素发育比较成熟，为文化产业的发展提供了宽松的体制环境和灵活的市场机制，有利于充分发挥市场在文化资源配置方面的基础性作用。4•高新技术的研发与制造优势为文化产业的发展提供了技术支撑。某某高新技术为某某市传统文化产业的改造与升级，发展以信息技术为手段、载体的创意设计、数字内容等新兴文化产业提供了技术支撑。5•各类投资资本和创意人才的汇聚，为文化产业的发展不断增强新的活力。某某市作为区域性金融中心，已经形成了一定规模并相对成熟的资本市场，各类投资资本活跃。多年来形成的灵活的人才引进、培养和使用机制，吸引各类创意人才来就业发展。资金和人才条件形成了某某市文化产业发展的比较优势。"农运会"的举办为文化产业发展打造了重要平台。"农运会"的举办拉动某某市城市框架发展、推动某某文化产品和服务走出去的使命。"农运会"使资金、项目、观念、信息、技术、人才汇聚某某，为文化产业发展和"走出去"搭建了一个咼起点、咼规格的展示、交易和信息平台。勇于创新的观念为文化产业的发展营造了良好的人文氛围。中华文明，源远流长，灿烂辉煌；中华科技文化，历史悠久；中国“四大发明”，享誉世界。中华科技文化的辉煌成就，为人类文明和社会发展作出了巨大的贡献。享有“当代毕升”的罗某某教授卓越的创新精神培育了创新型文化价值观，这是文化产业发展不可缺少的思想源泉和精神动力。五、某某市科技文化产业“十三五”发展目标"十三五"期间，以把科技文化产业发展成为第四大支柱产业为目标，以"六个形成"为着力点，将某某建设成为中原经济区的科技文化产业中心城市和先锋城市之一。1提高自主创新能力：整合创新要素，聚集创新资源，加大创新投入，健全创新机制，培育壮大创新主体，发展完善创新平台，加快推进重点领域创新，加快构建自主创新体系，全面提升自主创新能力和水平。 一、强化企业自主创新主体地位；二、发展壮大自主创新载体；三、推进重点领域自主创新；四、优化创新发展环境。2•发挥企业在文化产业发展中的主体作用，在创意设计、数字内容、传媒出版、影视制作、高端印刷、文化旅游、文化会展等相关重点领域培育一批在国内外有广泛影响的优秀文化企业和文化品牌，不断增强竞争力，形成富有活力的文化生产和服务的微观运行机制。3、深化文化领域的投融资体制改革，通过政策引导，调动全社会力量积极投入文化产业领域，促进文化产业投资主体多元化，形成多种所有制共同发展的文化产业发展格局。4•充分发挥市场在文化资源配置中的基础性作用，进一步培育和规范文化市场，形成统一、开放、竞争、有序的现代文化市场体系。5•积极运用先进科技手段，确立原创性文化产品在市场的重要地位，形成技术先进、机制灵活、优势明显、与国际接轨的完善的文化产业创新体系。6•力争到2015年，重点建成一个文化产业创意研发中心和公共服务平台，培育5个文化产品和服务知名品牌，扶植10个在国内具有行业影响力的龙头和重点企业，建成8个特色产业园区和基地，重点培养和引进50名文化产业领域的领军和高端人才。某某文化产业年均增长率以较GDP年均增长率高2%以上的速度增长，城市居民人均文化娱乐消费支出占全部消费性支出的比重达到 20%左右。产业结构进一步调整优化，文化产业科技进步贡献率进一步提高，文化产业核心层的比重进一步加大，文化服务业对文化产业的贡献率达到60%以上。文化产业成为重要支柱产业，某某成为在中原经济区居于领先地位、在国内具有一定知名度的科技文化产业中心城市。六、某某市科技文化产业发展方向1、文化产业资源的整合、开发利用某某的文化产业资源相当丰厚，具有得天独厚的自然优势，但是怎样使这些得天独厚的资源成为商品、形成规模、塑造成为品牌，这是发展文化产业的一个关键性的问题。2、努力打造文化产业品牌文化品牌是一个综合实力的有机结合，其中包括地域特色、文化底蕴、科技含量等等，是特色文化的高度集中。比如某某现在的文化品牌：独玉文化、旅游文化、民间艺术文化、非物质文化遗产、姓氏文化、楚汉文化。3、 建设高素质的文化产业队伍人才是产业获得可持续发展的关键。某某市发展文化产业，最缺的就是人才，尤其是经营管理人才、市场策划人才和科技创新人才。因此，创新人才机制，建设高素质的文化产业从业队伍，是文化产业获得快速发展的关键。不断完善人才激励机制。加强对人才的培养，创造能上能下、能进能出、选优汰劣、合理流动的用人机制。对高层次的人才，实行特殊政策，鼓励文化工作者钻研业务，多出作品，多出成果。实现文化人才资源的市场化配置，促进人才合理流动，优化人才结构。理解、关心、爱护文化人才，根据文化工作的特点，加强和改进文化人才的管理和教育，形成有利于文化人才成长和发展的良好环境。4、 以政策导向和法制保障促进文化产业的繁荣发展出台优惠政策建立健全产业发展的协调推进机制，调动社会各种力量发展文化创意产业的积极性，这是繁荣和发展某某市文化产业的可靠保障。政府在应该在以下方面加强宏观管理发展文化产业：一是搞好规划。二是政策配套。三是创造活跃有序的市场环境。5、 建立文化产业项目和活动的推介展示平台文化产业项目和活动的开展，其本身就是一个综合含量较高的创意过程。项目活动开展的成败，是否达到预期的目的和效果，与整个创意过程有着直接的关系。把行业的社会组织作为宣传推介文化产业的展示平台。从国际惯例来看，现在国外的大部分组织一般都不与政府发生合作关系，而是直接与社会组织建立良好互惠的合作关系这样，它才既符合市场经济的运作规律，又能够适应国际惯例，更便于文化产业稳步健康的发展。第四章项目选址与建设条件

、项目选址规划地块位于位于某某市东北部孔明路以东，场西路以西，四号路以南，三号路以北区域，毗邻某某市体育场馆、李宁体育公园，规划面积338.70亩。南北长约750米，东西宽约300米。通过实地勘察后发现：项目地块处于亚欧板块稳定地质层，属非地震带，不存在灾害地质，地质条件总体较好；项目地块位于某某是的北主出入口必经区域，用地为平整地块，地形的起伏变化不大；项目地块地势脉络清晰，地形呈现出北咼南低、东咼西低的态势二、用地现状某某科技文化产业园选址用地目前为临时苗圃用地，某某市总体规划中用地规划用途为商住用地。土地使用权及构筑物所有权清淅。土地面积 225798.8平方米，地面附着物有苗圃，临时构筑物2处，总建筑面积300平方米。场地内环境优美，原有的苗圃及构筑物搬离后即可投入建设。

三、建设条件区位优势明显项目场地位于白河西岸，独山南部，毗邻某某市主出入口，与某某市体育场馆和李宁体育公园紧邻，距某某市新闻中心两公里。区位优势明显，适合科技文化产业园

的建设2.交通便利项目场地四周城市道路已建成，北距绕城高速出入口约 4公里，东距许平南高速出入口6公里，距某某飞机场仅5公里。地块区域的道路畅通、交通便捷。基础设施齐备项目场地周边的公用设施齐备，水、电、通讯、燃气配套设施完善，并能满足产业园需求，场地周边城市道路建成通车，交通便捷。政策支持某某科技文化产业园从提出项目就一直受到中央、省、市各级领导的高度重视和大力扶持，并且各相关部门对项目都倾力相助，相继下发了相关文件，这对某某科技文化产业园发展科技文化项目提供了强有力的政策支持。第五章建设内容一、 项目建设原则项目建设遵循“统筹规划，需求推动；企业主导，政府协调；分期投入，注重实效”的基本原则：1围绕某某市“十三五”产业规划，重点引入电子信息，以及为这个技术领域提供基础支撑的先进的技术创新、公共技术平台建设和产业化的原则；2以某某科技文化科技产业园为主体，政府起到助力产业发展，促进产业集聚，从整体上促进园区产业发展的原则；3、 整合区域范围内各种资源，引导并协调各方资源形成集聚，共同促进科技文化园区产业发展的原则；4、在某某科技文化产业园项目建设的过程中， 要注意遵循“统一规划，统一管理,权属不变，多方兴办，利益分成”的原则，共同经营管理好产业园。在较高的起点上进一步推进某某市在科技创新，为产业园企业的自主创新注入新的内容，添加新的活力。二、 项目定位1项目的文化理念定位如果把项目和服务比作驱动园区前进的两个轮子，则文化无疑是连接两轮的链条。园区文化实际上是沟通基础和思维平台，缺少这一基础和平台，一切都将成为无源之水、无本之木。首先，必须明确园区文化是涵盖开发理念、管理哲学和行为模式的运行系统，必须有自身的特色。其次，综合各方面因素，园区文化可总体定位于“二次创业”过程中的创新文化，文化建设的具体目标定位于造就激励人、鼓舞人、引导人和完善人的软环境。在文化建设中，要坚持“科学民主、与时俱进”的理念，坚持“勇于创新、不惧风险、志在领先”的精神，坚持“诚信守法、团结友善、敬业奉献、鼓励创业、容忍失败”的风气。要努力营造“以人为本”的人文环境，形成鼓励冒险，宽容失败，尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造的创业氛围。放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流。因此，科技文化园区的文化理念在具有自身特色的同时，其内涵可以包括：“ 求实、创新、学习、开放、融合”。求实：踏踏实实，一切从实际出发，说实话、办实事，远离一切浮夸、虚荣，真正为实现科技园区的目标而工作。创新：永不自满，不断追求，不受任何条条框框的约束，广泛接受各种新思想、新事物，让园区成为不断“出新”的温床。学习：“学习型组织”理论是当前最前沿的管理理论之一，由美国学者彼得•圣洁在“第五项修炼”理论中提出。宁波市科技园区提出创建“学习型园区”，领导率先垂范，营造团队学习氛围，从共同愿景切入，建立学习共享系统，加强与园区企业之间的联系，提升服务价值。开放：广开大门，欢迎各种积极因素和力量参与园区的建设和发展。园区不仅仅是本地科技力量的活动舞台，也是所有希望实现科技产业创业的有识之士实现心中理想的乐园。融合：不同思想、学科、观念、技术相互之间的良好结合，取其精华，产生全新而有生命力的新事物。这种融合是产生新思想、新技术、新机制的源泉。科研与产业的融合将产生新的高科技企业；技术与资本的融合将产生巨大的生产力；不同学科的融合将产生新的学科生长点；不同观念的碰撞和融合将产生新的思想。园区为发展高新技术企业所需的各类要素实现融合创造了最佳环境。营造浓郁的创业氛围、互动的园区文化和企业文化，推动园区企业及与其他园区和企业的联系，形成园区企业的合力和集聚优势。2、项目的发展定位立足某某，面向中原经济区，充分挖掘本地区区位优势和历史人文价值，以某某集团为核心，发展区域经济，建设生态人居环境，精神文化与产业经济相结合，实施文化引导、产业支撑、生态环境保障、和谐社区建设的科学发展战略。实现循环经济，建构基于人文生态、可持续、紧凑型城市的复合产业园区，整体构建生态与人文相融合的科技文化创意产业园。交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值，体现可持续发展的原则，使其成为某某市发展的新亮点和新引擎。

3、 功能定位一是中高级人才培训和输出功能；二是科技研发和成果孵化功能；三是拓展城市空间的功能。4、 产业定位计算机软件研发、电子及通信产品研发、新材料新能源研发、生物科技研发、文教体育用品研发、文化创意、咨询、总部基地、会展策划、区域性物流中心等生产性服务的内容；也有信息、文化艺术、时尚消费和娱乐等消费性服务的内容；同时，还有汉字博物馆、青少年科技馆等科技文化展览服务的内容。科技引领、产业支撑的产城一体化的中原科技文化产业基地之一；豫西南的最具魅力的科技园、研究中心；某某市区域商务商业中心之一；展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市核心区域；公众休闲观光的核心地带。三、项目主要产品本项目主要产品为写字楼和商业1写字楼部分(1)目标客户经过调研，我们将入住本项目的目标客户锁定为：♦周边商圈(包括信臣路路和孔明路沿线)内因实力增长而需要升级办公场所的商务客户；♦受园区商务氛围、交通、环境等软硬件吸引而迁入的其它区域客户；♦因大型传媒企业和其他大型集团企业搬迁而随之迁址的客户；♦服务于园区内部企业的服务型机构，如：广告、传媒、法律、财务等各类公司♦进入某某的外资企业这些目标客户的业务活动主要集中在北部区域，或对北部良好的商务氛围相当熟悉和适应，注重企业形象和成长发展，但由于资金的限制，他们对其办公物业周边的商务环境、交通条件等因素的要求并不十分高，这些目标客户

群的行业类别集中在文教传媒、顾问咨询、贸易、物流运输、金融投资等领域，以行业中的中型公司或小型成长企业为主。⑵产品定位本项目定位为服务于大型商务区、性价比突出并且适合中小企业的优质写字楼。本项目在规划设计管理方面，充分迎合中、小企业对园区辐射商圈的需求，以合理的布局、超时代的智能化设计、国际化的立面设计、管家式的物业管理，全方位打造一个充满时代感的5A办公空间，以此作为园区办公物业的支持和补充，提升项目的竞争力。(3)物业简介写字楼部分总建筑面积在30000平方米左右，地下2层，地上最少12层，地下一层可作为商业配套部分和室外首层直接连通，凸现商务品质。标准层面积控制在3000平方米左右，满足中型企业总部办公的需求。主力户型面积以300平方米左右，留有自由组合的可能性，以适应小企业灵活办公和发展的需求。立面由简洁、明快但富于变化的线条组成，选择国际流行的材质。充分体现现代、简约的风格，同时彰显物业档次，力求以高贵的品质和现代、简约风格，成为地区建筑的新亮点。物业由业主找具有多年高档写字楼管理经验的物业公司管理，将提供全方位的国际化物业服务，以此来实现“安全、舒适、便捷、人性”的管理目标。2、商业部分(1)目标客户本项目商业产品的目标客户包括：•区域内的居住人口和商务人群•某某市北部区域居住区的居民以及其他区域人群的目标消费•大型运动会期间来某某参赛、观赛的宾客•参观游览独山风景区的宾客⑵产品定位本项目商业产品定位为服务于某某市北部区域居住人口和商务办公人群的集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的具有时尚感、有品味、同时具有优良购物环境的中高档休闲购物中心。项目的业态规划将着眼于周边需求，但是区别于现有的大型主体型消费场所，是以北部一站式消费中心为主题，侧重服务于年轻家庭的商业设施，提倡体验消费、休闲消费、家庭消费、时尚消费和品味消费的经营理念，让消费者在本项目中体验“品质、人本、快乐消费”的理念与环境，形成项目独特的竞争优势。(3)物业简介商业部分整体占地面积在9000平方米左右，将由1个集中商业形态构成，地下1层，地上4层半。各个独立的商业单元便于组合和拆分，便于与回廊、平台、通道相结合，强调整体商业休闲氛围的塑造。同时，建筑设计上考虑建筑空间的充分利用，如层高、退台和屋顶平台的设计。景观设计、环境处理、交通组织等方面与商业整体氛围统一，商业街设计强调休闲氛围的塑造，打造具有情调感的环绕步行商业街；道路设计具备临时停车功能，方便消费者停车和经营者卸货；另外着重考虑灯光与店面、灯光与景观、交通与景观、交通与商业的结合。三、总体布局及其功能园区总体规划布局上将整个园区分成南北两大组团， 使两大组团既互相联系又彼此独立成区，各个组团均由“周圈布房、中心留院”的周边环抱围合式布置，这种布局方式就在建筑密度较高的条件下最大限度地留出了两大片集中实土绿地，这对于维持整个园区的小生态