北京DBC加州小镇商业营销执行方案

DBC加州小镇商业部分营销执行方案北京中原DBC加州小镇项目组2010.7.8市场调研回顾一商业定位二商业销售计划三商业推广计划四一、市场调研回顾近腔期沾宏住观条政辉策腰回拾顾少：加填强输市扣场宫监默管袖，瓦稳奖定刃市弯场社预惊期沟，斤遏牢制零部女分转城眨市后房郑价支过除快伶上慰涨陪的篇势虫头政鼠策谜回助顾一、市场调研回顾政采策奔总倒体叫方叙向:短续期单内坟：茄政箱策欢来废势凶凶引猛鹿，慰调麻控投力舟度挥最镜大吴，钢寒喇流违短祖时朝间钥内膛速阻降术，票市箩场觉成挖交耳量弓迅盒速杜下执降糖，耳开沟发巩商阻有包了0沸9年遗的胸经悲济纯基沿础鸟，近仍烦在劝坚杜挺胁目生前纲的劫市弄场猛报动价拼，卖但嚷是研已缝经来有麦部麦分华项家目眠销盗售粱报闹价糖出桶现邪明菠显咽降枯幅架，书预等计塔住椅宅派市工场嘉从拖量光跌厉到巡寿量帝价扎齐倍跌洁，佣客塔户腰从备等索待半、困观持望读到摧预伏期羡价沿格昏跌旬幅浇，悉预亩期统开肺发总商材从桑扛依价还到评变简相马打翅折店，赤住罪宅董受茶到挂市侍场喂及代政碰策南影策响迫最汇大龄。经泪济象预趴测挪：园遏牺制仆房春地烟产和价师格下上响涨掉，芬加啊大消中倒低贞档皂住忘宅陆供络应汪量烈，厦最留终静达毛到美政陶府摆预维期愈的挨价意格循跌汗幅浪；政瞒治访目冒标象：狸必苹须观将呢房右地吊产头控壮制料在腹一壤个代较仅为巩合暗理字的慎水液平靠线屯。2拾.长锣期优目寸标独：钳调虑整查产政业慰结竟构始，砖降敢低乖房以地嘱产有作禽为勿国守民处经岗济资主愤要腹增归长合点字的叔比典例买，筐在倦达贸到患政筑府弯一收定箭价铅格酱预认期仅后捞，群将植房茫地榆产肤调评整窄到边较源为恋理采性狸的亮发似展倾阶剃段组。政葱策化回离顾一、市场调研回顾商动业可市炮场勾回血顾8月瓦北喇京痛商鞋业缺成呜交形量招上弊涨印，赞成沟交满均坏价很下帆滑肠。南成乌交旧情抬况皆较趴好荣行虑政义区告为餐海首淀弓区茶（5搬.农1划2万陪㎡饶）代、近朝赌阳怖区资（1跌.荣3择5万卡㎡柴）黑和谱房雀山慨区胞（0用.制5宣7万垄㎡镜）区、刚成朋交快均烛价兰均专维刮持盟在2裙2女0昌0摄0元付以镰下忌，而其投中密朝拔阳之成艰交借均缸价2栽1觉2吴9尽5元/㎡虽，尝通准州幕成庙交闷均嫁价桨为1葱8哪0潮0桨0元/㎡阿，竖成哀交芦情赞况歌不挣容书乐春观膜。一、市场调研回顾区伙域跃市错场葡情婚况分回傅顾北暖京O湾N士E新僻华锄联钓家绒园当终代乞名其筑瑞牺都节国君际夫广泪场格中瑞除雅繁居旗本舰浑凯拴旋时昂尚漂街绪区选套取D瘦B救C加锄州听小便镇忧周左边签部快分异一匀手围商煎业鞋及舰二荒手德商口业乏项福目熊进痕行幸市腰场朵调币研金必隅7铲0随9截0瑞问都她公姿园注世厕家蓝悲调燥沙作龙新稍城辟阳伟光项目名称商业类型体量总面积单套面积经营模式/价格业态北京ONE住宅底商（1层）40多套106万㎡首期开盘28万㎡40㎡-110㎡出售(价格未定)不可以做餐饮格瑞雅居社区配套商业（2层）

220-300㎡(剩余三套)出售：26000元/㎡不可以做餐饮当代名筑独立商业（2层）

70-360㎡出售(20000元/㎡)部分可餐饮金隅7090住宅底商（1层）/2层60-80㎡/200-400㎡

出售：14000/㎡部分可餐饮瑞都国际商业广场商业中心

15万㎡366㎡出租：3元/㎡/天不可以做餐饮瑞都公园世家独立商业（1层）约60套2万㎡80-500㎡左右出租：2.50元/㎡/天不可以做餐饮旗舰凯旋200㎡出租：1.64元/㎡/天两层可餐饮新华联家园120㎡出租：2.51元/㎡/天无限制蓝调沙龙2层505㎡出租：2.44元/㎡/天无限制新城阳光2层240-300㎡出租：1.83元/㎡/天无限制时尚街区商业街商铺（2层）200-250㎡出租：2.05元/㎡/天无限制根乏据虏对D璃B嘴C加蕉州旋小果镇筑周鸦边腰一井手权部晨分斑商念业失及娱二让手品部更分熊商嫌业捷进远行汤市洒调镜，软统泳计膝结溉果绿显肆示熄本吃项剑目帝周毕边竖在雕售弄商李业辞（砍部款分软可壤做您餐珍饮饥）励价碌格请范本围途为1跨4虑0脂0稠0胆-用2乐0搜0叨0乒0元/平筹米爪，后格累瑞礼雅减居秤因拌其昆地晋理揉位虚置仪较茫优渡越羞，跟周找边巨商佛业去成扇熟想度荷较尚高旋，押售添价轮为2夹6曾0袋0倘0元/翻㎡，皆区默域竞内慌可投做国餐商饮伤商胖业赴租尚赁程价湖格民为2栗-基3元/凯㎡左扯右真。一、市场调研回顾区棚域厚市章场棒情足况隶回裂顾项拴目焰基迫础议信封息商惩铺赛类匠型栽：住侍宅箩底集商装哲修泡状肯况医：毛欣坯开由盘近时左间醋：7月担份商枕铺药可姿售千面水积对：4土0快0茄0倘㎡开尤间罩面滥积舌：3狭0平珠方火米-艳5僵1良8平昆方隙米物未业薪管中理域费描：4柿.艇1帮7元/平仓方究米•月开门发录商遵：金壤隅敌嘉卖业战房治地洒产绩开烘发间有乐限度公微司地尘理等位温置渠：通甚州源城钉铁易八尾通恳线星临膛河缘瑞里肢站揪向糖东商饱业医新存入酬市拥项胶目—金俊隅7裹0利9抛0一、市场调研回顾区做域虑市梁场他情添况令回家顾面积层高均价房源套数400㎡以上4米9000元/㎡——27㎡4米18000元/㎡仅一套56㎡7米15000元/㎡3-4套50-60㎡、80-90㎡4米13000元/㎡——项幅目童推这广孟监烛测供：短条信“曲金蜘隅企七师零裙九右零窄商静业桐限个铺骡限位量耍发谅售丸，3鸽0级-捞5敲0河0思㎡满任足鼻不录同振经筐营钞需架求火，翻独球具膜特徒色租的l发o扣f零t挑性高践，塑敬铜请柿咨芒询任财酷富翠专器线书：5落9伤7理9佩7代0谋9摄0兵”销素售讲价斧格贞说怖明披：均颠价9字0呜0镜0驶-革1扰8琴0柱0被0元/脱㎡一、区域商业市场调研区自域些市课场笨情狸况拔回惕顾商愧业摧新打入授市猜项洞目—金起隅7怪0甩9狸0产兄品葵特剩点饥：社筋区矮型肯商拿业有副上下下尤水缎、葛电怀，科无冰天厌燃束气7奸米除层浊高身铺马位校无煎预槐置麻隔升板现晨铺商梯业炼定挺位二项竖目蝇周行边表城拖市慰功饮能斜分茶析本况案洋住畅宅拘业识主脊分狮析商势业筛产屡品驼分沾析商废业黑定炭位二、商业定位住穴宅副：项衬目抓西之侧鱼住狱宅拾区乳较移多惰，歼瑞杂都搬公蒸园简世推家涨、德本绘岸庸小备区绸、膊群尘芳洁园锣小游区单、困启援明气星浩苑稿小半区收，包且毙本劣项妖目均集置中圣较改多导年龟轻冷时非尚里人剩群皆，的集响中贩生雕活叼便格利钞性北、炭服胜务陷性仍消成费察需喝求桃；学廊校肝：项耍目肥西射北等角因北狗京裕育蒜才差学疏校毯、下中踪蝶央扭音礼乐胖学飞院沾附乡丰中凤综水合幻玉艺矮术霉部川通狠州犬分垂部类、艳南玩部财有终东片方析双脏语预幼究儿阴园掌，或集号中段儿偷童原用染品欺、公学窑生堂用冒品柳及君音的乐硬专炕业盾用课品链消衰费图需虾求茅；公跪园惩、杯艺横术奋：项壤目来西课北剑角细梨革园许主约题貌公欠园盆、哭通库州等综翁合黑体呼育镜中舒心云，艳韩浇美结林叛艺灭术您馆扩，别集蓝中骄城扣市代休擦闲惜、塌运遵动败消昨费煌及刊艺探术值品法消滚费滋；企建业股：项妙目济北丧侧云同栋仁凯堂顿通棋州蚁分欺公坚司津，悔集卵中佣部起分供商志务富宴催请支消速费陷需瓜求住绳宅学描校公竖园杏、首艺疯术企胆业项磨目瓶周幸边睡项黑目稳商挽业蠢功气能匆较芝为挎简劣单站，穷商锤业牢客洒群浴以朵常窃驻临区哑域育年堆轻横人乐为掩主边，构消缴费载力熟以搂住傲宅腊区殿的涂生甜活齐性错消伪费估为镜主项幕目妻周蹈边状城贺市楼功衰能坐分棕析本始案柿住补宅盼业叠主姐分疑析二、商业定位项么目崖业偶主悠的孕年发龄约层怪以2塌6住-鲜3银5岁凶之脏间距为着主妄，固年眯轻之人故是狡本慨项痒目飘的舌主机要断目沟标店客坚群屡；本辨项企目衫业池主栗的顽置吩业赌目改的脱以催首妄次酷置痒业兴的策刚策性膜需装求团为辟主倘，改多庙次宿置微业运则环以约改脾善门型谜需戚求桶为不主鲁。朴从眼此竿可允以丝式看再出筛，蝇本雹项迅目裹的欧以痰自壳住远型意客哲户贿为州主帖；本昏项累目父住沫宅档客滑群离较甘为粥年吧轻牵，2计6麦-案3璃5岁惩占望了7邻0皱%，熄商镜业贯消校费蒙较灯为画年戴轻结化露。图熔解屯：住农宅器成童交辰中2跳6展-央3尼0岁迁客监户窗占4眠9隐%，3迎1固—淡3减5岁嗽占2狡1衣%搬。5袋A1铸61蔑81侵92枪211扬A2袋1521壳097住嗓宅唱楼佳座独聪立腾商趣业B区31走11例2682禁52插8C区梳总前平萝图0带#商飞业2班7蹲#商池业建阔筑题面狡积姓：2森8集6裕5平叮米产颗品各户论型悟：烦一蠢拖猫二徒形松式巨，2语1魄套键1铃0爷6平胁米终，3缺套脑2酬1继2毙平抱米潮，共哄计2厕4个良铺霸位恒；产种品寨条室件房诚：信上铅下山水玻、复卫严生狡间店、妙烟绸道类、段燃糖气掉，秀具辨备惜餐浙饮愉条娇件也。产窜品半具霞备闹餐雹饮嘱条潜件轰，你提掩升店了投本竟案伟商青铺辣价忆值韵。二、商业定位商磁业戚产拆品胁分肥析0役#楼2肥7级#楼建阀筑引面闻积醉：5爪8妄1怀8慢平炒米产优品情户童型膝：逝可贱售垃面堆积傻地姑下1层格，奇地界上2层向；产狱品桂条故件争：屡上芳下糠水扛、如卫策生爷间窜、浊烟挪道丘、纷燃低气尝，衬具冤备骗餐哑饮愁条妨件劝。项长目梯现帆有发商狗业登产振品贯分发布在在B区糊、C区泊，险分潮期株开蹈发绍；B区娇，临苦街袄商涛业讨街帽，哑会比所睡（旷售楚楼仁处汗）均，柱运寒营究时棵间2年场，捞商闷业耀档银次炼较宽普指通权，残形盲象谨一撕般你，舅以偷基演础先生坊活倡配播套晌为经主抬，黄会尾所某现筒已仿入群驻窑健凑身祝中海心余、烟采蜓唐浑；C区奖，屡临杠街惧两从层考商字业们街捡，然单盾体附商速业裙，判预皮计扮明毛年恩运亲营更，螺住扣宅思价唯格扮相奶对B区续较终高课；关少系房诚分出析从B区翠商优业员的解运凑营蜜现趁状皆可或以果看壶出倾，慎商贵户加档借次晒较猪普傻通逼，抖以辆基根础伶生乏活企配翅套算为楼主将，椅伴绵随宫当智时代的伸住禁宅伯价耽格耀较南低产，孝基星础蜘生趋活致客肝群央的够收脾入鸦及柜消率费欢也里相捏对穗较隔低珠；C区耍住斥宅运价却格根已左随政着笔市华场巡寿逐大渐霞升郊高甚至1掏9检5被0别0元/平道米盈，侮是创当认时半住除宅扑价烘格馋的悲一崖倍惯，居客膨群悲的摊收包入飞和医年铸龄英也炎较B区竹更旨有胶优目势孝；C区乌商糖业偶从侄消萝费缘瑞群全的捉覆吴盖片面遮及梨档晴次是B区认商精业够的阿升宗级笔产针品兽，汇补幕充拴了B缺缠少当的怠商全业赚业世态躬，从蜡功捐能靠上揪会钩覆罩盖虹周耍边自以喉及季半佩径2公土里痛范增围使内可的汪消革费唤群咸，柿不腔仅结提必升狗项阻目律区眠域浆的停成垫熟街度扯，井也情会赤逐御渐肉提起升盼在侍城天市辫中缘瑞的唇形敲象走。二、商业定位项蜘目败商投业位产毯品熟关澡系庆分鄙析优完势劣帮势机瞧会威遮胁项蒙目房诚优致势景：4新0万仔平什米自住剂宅吩产甩品介，畅提馆供捕基馋本树消纳费铁客损群危；产她品昼优多势揭：损临钩街咏纯拿商团业椒产姐品抵，卫面担积灿适粱中茎，股具势备旁餐晨饮登条始件泰；客产群屋优些势扩：氧项丧目膝周汉边雄客膝群呜以摇年镇轻盐人务为雹主喘，咸商甲业横需斤求钱多龄元某化狐；区屿域孙劣仪势情：熄项匪目核周颗边驴商魔业猎氛搂围指不航成似熟响，楼待岩开小发社力抚度抽较孟大县；交铃通养劣童势插：疏项姻目籍门薄前东交切通城属霸于仆内获部牌客漂流挑大兰，毒城为市悬客脱流蔬少钥，匙与或外锐界尝连诞通差机苗会黎较惑少刃；客绝群清劣爬势丽：船项句目壁周畏边与城焦市充客雕群输较骨少颂，乌业悬态洪类哀型锣有艺限再；产颠品忧劣州势素：租有祖较经大靠体罢量启单阴铺闭商昨业桨，迅对锡于扎社管区辨型捆商找业研，书销域售肝较遇困糟难服。周泉边伶待眉开款发剧土再地终较矩多恋，乎未谎来贵周唱边巨社红区守规辱模愧将串逐匀步扩爹大膛；项泳目往周蛾边轨商酬业裕竞悄争汗项梢目间较路少剂；项拿目克住修宅氏产以品芽的俗价焦格棒优完势侧吸谊引贯投枣资辰客柴户副逐侮渐及增围多仙，木区胳域厅投根资古热仗度蚊渐汉升旗。社并区折型叔商艰业这类葱型忠较娘易肯饱超和叼，载商议户幻玉认蜡知奏度侍较纪低挪；投堂资征回届报屯率湾较辈低治，乌养肉商悲期插较黑长脸；房狡地涨产耗投猫资把环瓜境智受惊到是政说府慎打胳压烫，菜银偶行缎资糟信当门祸槛婚增湾高怠。项集目乱客植群椅年拼轻佳、醋时钞尚疑，晒满备足黎年劝轻肠人弊基辅础病商议业勇消粘费太具脱有胆较云大娘发叮展您空远间鸦；精赏致室商蒙业详扩腥大贼区爹域病消乒费比影猴响兽力集，恢项躬目补有盈社歪区暖商葡业砍向间区斥域椒商菊业秘延都伸垦；区甲域析商辜业抽发渐展选前胶景劣较序好姐，摇商减业恋投膨资冬项真目传较榆为根缺跟乏天；商辫业树养膊成社期走较师长闸，丸对浪销促售墨期贸周挎期形产蠢生估影胀响座。二、商业定位S奸W功O活T分稀析特差色创功爹能券性且商聋业湖，跳增系加静家然庭陈消惠费允功勾能材客芳群论覆派盖雀面驶；霉以络区袜域查精吉致底生责活渐消甚费艳为葱主培的富服订务案性陕商遇业辫，对四于踪蝶周专边愿近4冬0万侨平填米双的事住件宅糟客亚群北，误补换充画新贸增财生毅活公服碌务拉性亚商顺业细，姿以茎满厕足换便旨利危的潮生宁活墓、嫁休丢闲供消悠费移；对垂于仍大尼面释积标的劝商浩业酱产苹品火，乐及目考凶虑留周居边塑社成区售主怖要将客揉群出构物成孙以雹年残轻诱人欲为粗主缓，否定敞位字于淹娱版乐每、跃休坟闲引等降特将色甩功萝能懂的老商骄业往，板以例中疼、浩大甩型绕娱朽乐逗设每施娱为摔主飘，赢辅饺助箩小舌型品娱筋乐张、微休张闲你商全业军，榜辐朗射蹈周露边掩及该通净州卡区纹域付消批费味客汁群阴。二、商业定位加泄州腥风廉情感、弃精括致友时组尚鸦餐盲饮缘瑞、冷休绸闲侵街遇区项横目毛属未于雨社乘区心型沫商屯业拣，青产些品肠条另件驰较毯好踢，煌应践充拾分田发旱挥谊其智商抢业凡价东值泪；针津对烛项吼目勺周胞边醋客决群不年鲜龄固较趁为税年铲轻毯的执特圆点它，替生仁活榜方个式殖追辫求探便派捷寺、调时逃尚黑、今舒班适筒及即轻鼓松荡，弱商芹业朽需净求堡多扣元默化具；餐宰饮酒商个业活覆拼盖谎客皆群妥较渔为份广吉泛美，匆且南周太边帆此毅类在业宏态纸较馅为都缺笋乏串，俭回铲报吹率属较添高坡。二、商业定位商紫业输销悔售章计袭划三价翁格宏定晒位价皮格径与咸对苏应计客找户蛋梳扛理销翼售膊计胜划价零格负定示位租嗽金惨反陆推螺法：槽通残过悦区摸域泡市垒场坚租还金机及搜回屈报邮率终反哑推封项涌目冒售扒价竭；通辩州蜂成剪熟狼区锋域筑可苍做节餐鼠饮纵的屋商宴业团租魄金2丸-贺2谷.芝5狭元鼓/赌天幻玉.荣平尸米闭，倍选航取帖租能金法上推限讨2财.税5悠元讲/出天趟.袍平钢米反拍推要：区伐域脾租斩金2还.猴5元/平宣米·天耳，串回计报斯率6村%，孝售它价=涨2剖.鸟5前*康3喉6先5描/针6蠢%像=榴1循5怕2陆0迅8元/平菌米市毯场婶价植格热推避导松法：戚市扰调互结邮果统显荷示取本形项洗目帝周炸边居在材售寺商胜业螺（犯部耽分置可瓶做梯餐播饮柴）区价讲格挎范降围改为1友4窃0呆0妈0龄-嘉2摊0叨0级0泥0元/平装米远，笔格挽瑞必雅途居搭位描于驳北悦苑会区但域排因恐其乱地港理陕位愁置创较恶优敌越紧，猛周的边负商冻业胁成喂熟饺度湾较奸高远，陷售绸价俗为2暗6箱0跟0敏0元/求㎡，搞综午合筋考扒虑军，够建赤议孕本剥项滴目含均晒价闻为2跌0钟0习0愚0元/平警米追。三、商业执行方案三、商业执行方案销旋售皱方点案皮一（1）承价店格五表版（坊底谊价2侮0辛0舟0子0元/平萄米犬，葱表少价辈为镜底核价删的1等1滤0止%）科：铺位划分铺位号单铺建面单铺底价单铺底总价表单价10%表总边角优势铺01108.96212012310061233212541056次边角铺02106.07207012195755227712415320普通铺03106.07192012036650211212240304普通铺04106.07192012036650211212240304大面积铺05212.12204514338066224964771852大面积铺06212.12204514338066224964771852普通铺07106.07192012036650211212240304次边角铺08106.07207012195755227712415320边角优势铺09108.96212012310061233212541056边角优势铺10109.10212012313029233212544321次边角铺11106.19207012198239227712418052普通铺12106.19192012038954211212242839普通铺13106.19192012038954211212242839普通铺14106.19192012038954211212242839普通铺15106.19192012038954211212242839普通铺16106.19192012038954211212242839普通铺17106.19192012038954211212242839大面积铺18200.08204514091836224964501000普通铺19106.19192012038954211212242839普通铺20106.19192012038954211212242839普通铺21106.19192012038954211212242839普通铺22106.19192012038954211212242839次边角铺23106.19207012198239227712418052边角优势铺24109.10212012313029233212544321总计242865.0720000573016262200063031504三、商业执行方案（2）躲客僚户遣接芝受梁度昨梳默理积：销散售血方澡案木一客户姓名需求面积(平米)购买程度付款方式购买目的自用业态请款说明可接受价格王先生500m2左右B贷款自用餐饮4#5#6#或5#6#7#商铺，关注开盘时间及价格2.2万以内王蓉106m2左右B贷款投资——

此客户已联系一个多月了，每周进行1-2次维护工作，重点关注价格——

权先生106m2左右B贷款投资——老业主，此客户已经联系两个月了，每周进行1-2次维护工作，客户经常主动致电咨询2-2.3万卢女士106m2左右C贷款待定——现住瑞都公园世家，经常与业务员相互联系，关注项目情况，——

田女士106m2左右C贷款投资——此客户联系时间较长，现已不愿接电话，明确告知有价格再联系，目前业务员以问候短信形式进行维护，——

王女士106m2左右C贷款自用——此客户为电开客户，对项目比较了解，2-2.2万刘女士106m2左右C贷款自用美甲店28#楼老业主，自己开美甲店的，关注价格2.3万以内陈先生106m2左右C贷款投资——7#楼老业主，自营企业，有实力，但资金流动性较大，目前不能确定，需要看开盘时间的资金情况——

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