养老地产商业项目书(含市调)

养老社区专题研究及商业计划书

2012.01.19报告的结构思路导图我国老年住宅发展及前景如何打造老年社区国内老年住宅案例国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年社区的商业模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式商业计划书老年人群的特点便利感与舒适感安静的声环境阳光充足，温暖的气候无障碍的居住环境安全感归属感（社会参与与融入）生理需求心理需求邻里感与家庭感受尊重与被关怀的需求喜欢清静阅读、喜欢饲养花鸟、喜欢储存食物、喜欢坐在阳光充足的地方、喜欢随手放置东西、喜欢隔三差五的与朋友相聚、喜欢参与集体活动被关注、不喜欢过于复杂的东西、不喜欢丢掉不用的东西、不喜欢幅度太大的动作、不喜欢吹空调、不喜欢太麻烦的清扫……行为特征方便快捷的医疗养生设施独立型与子女合居毗邻而居同一组团养老院托老所居家养老机构养老护理院服务型同一社区老年公寓老年社区医护型具有相当规模，服务更完善老年人群的居住模式老年人群的居住模式《老年人建筑设计规范》中将老年住宅定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所；包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分；老年住宅一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部分组成。

老年住宅的定义老有所依，老有所居，老有所享受，满足老年人经济供养、生活照料和精神慰藉的居住场所。

老年住宅的分类及特点

老年住宅与传统住宅的区别传统的房地产是以开发商品房为目的，注重经济效益；养老地产则以创造为老年服务的生活环境、追求长远的可持续发展微利经济效益，使经济效益和社会效益并举。目的不同传统的房地产销售对象面广，不设定主要的对象，而养老住宅主要针对的是老年人，部分老年住宅如适老化住宅也会针对年轻人。销售的对象不同传统的房地产大多追求建设住房和自然景观方面的提高，而养老地产则注重在环境美化、绿化的基础上，更多的注重功能齐全，无障碍设施和智能化服务等方面，让老人生活方便。

建设特点不同传统的房地产阶段性强，建完售完商品房就表示基本完成；老年地产注重持续地为老年服务和社区文化建设。无论是销售型老年住宅、持有型老年住宅、还是“销售+持有型”老年住宅，对医院、购物中心、文体娱乐设施等固定资产进行自有运作，形成多样化经营模式，实现企业的长期盈利。

运营服务不同

老年住宅与传统住宅的区别报告的结构思路导图我国老年住宅发展及前景如何打造老年社区国内老年住宅案例国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年社区的商业模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式商业计划书发达国家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基础上的养老模式：1、发达的生产力水平。2、良好的社会保障体系。3、从关注老年人的心理感受出发国际上养老社区大致分为以下几类发达国家老年住宅的研究背景与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。发达国家老年住宅的范例——德国60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。发达国家老年住宅的范例——美国美国老年住房五种模式独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）

截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式在宅养老

机构养老“两代居”发达国家老年住宅的范例——日本发达国家老年住宅的范例——日本日本老年住房“两代居”模式：

发达国家老年住宅的范例——日本同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。邻居和住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。日本老年住房“两代居”模式：

通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。发达国家老年住宅的范例——日本研究对象选取美国、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型的，是我们研究的主要对象养老医院美国法国日本新加坡独立式老年住宅集合式老年住宅护理型老年住宅两代居养老院收容所老年公寓美洲亚洲欧洲设施完善租赁式公寓福利制老年社区政府扶持+发展商盈利政府福利型护理院背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因

1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990婴儿潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943婴儿潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鲍博。霍普那一代预测消费高峰期增长在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多，目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。

1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。美国老年社区特点家庭成员年龄男性女性美国太阳城中心太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活规模：微型城市。1996年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国增长速度最快的城市。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。

基本信息户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构六大居住区“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）生活配套各社区共同享用邮局、超市、医疗机构、银行和教堂货品齐全的购物所，餐厅和宗教服务尽在社区之内，专业化的防火、防盗和医疗设施和服务给人一种安全感。生活配套

总体规划太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式。住宅无障碍设计住宅高度门卫生间、厨房面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯靠近卧室，并设长明灯紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响室内地面平坦，不设门槛等障碍物改变方向和高矮的地方用了显眼色彩地面和浴池底部都防滑，并设扶手预留安装扶手的埋件阳角抹圆，长柄门锁地面防滑处理房间照明度提高2倍以上煤气等各种开关上的字很大/以利老人辨识楼梯道加宽以便安装升降椅无障碍步行道、无障碍防滑坡道低按键、高插座方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。

健康配套医疗服务系统综合性医院专业中心眼科中心急救中心心脏病中心体检中心小型诊所家庭看护药房照顾中心心理治疗牙医综合医院家庭看护照顾中心健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求

休闲配套运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落运动和娱乐设施

高尔夫

保龄球、室外地滚球、网球乡村俱乐部

剧场

康乐设施

Mini高尔夫

7个18洞高尔夫

高尔夫学校三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者全美草地保龄球锦标赛

墙球、台球

室内、外泳池

推圆盘游戏场

健身房

手工房

电脑房活动的老人平均年龄72岁每年交120美元的活动费，就可以在任何活动中心活动。高尔夫健身房学习交流场所老年学校

俱乐部

进修班

博物馆交流中心

图书馆

艺术室

教堂木工坊缝纫坊烹饪班美发沙龙

画廊

舞会亦教亦学太阳城中各种课程和组织活动超过80种以上，可以依照自己的兴趣选择参加。交流舞会图书馆你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。

文化配套学习和交流：提供学习和交流的机会——生命的最后，梦想的再实现年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有一两次机会。

精神关怀志愿者之城各种管理城市治安维护老年大学照料工作公共场地维护厨师开高尔夫球车医院商店担任教师服务设施Micheal：年轻时就想当警察，只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。Marry:74岁的她在一家疗养院义务帮忙达12年之久，先后长期照顾过3个行动不便的老人。Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接送人

案例启示需求设施功能居住功能医疗护理功能生活休闲功能文化沟通功能志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉完整的、可应对紧急情况医疗服务系统多元化、现代的住宅，关注人性化的细节精神与价值诉求丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施方便和安全健康和独立运动和娱乐学习和交流年轻和自我价值根据老年人需求打造的功能体系和设施1920年日本人口金字塔图示1960年日本人口图金字塔图示2006年《日本将来人口推测报告》显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高。日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。日本人口金字塔图示（2005年）61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮女性26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮男性34岁：1966年出生率下降54-55岁：战争期间出生率下降二战期间人口下降老年人口（65岁以上）劳动人口（15-64岁）未成年人口（0-15岁）日本港北新城老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导为老年社区提供完善的配套港北新城提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。健身步道爱好活动步道无障碍设计兴趣活动中心外国典型老年社区模式特点

西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓老龄化初期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善形成条件运营主体社会保障第三阶段老年社区“普通化”及“社区化”政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金上大力支持人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因老年社区完全社会化，处于成熟阶段集中在经济发达国家，老年社区建设较完善面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅国外老年社区产生机制报告的结构思路导图我国老年住宅发展及前景如何打造老年社区国内老年住宅案例国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年社区的商业模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式商业计划书兴起背景：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。——摘自《2002年世界人口老龄化动态》

据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人,人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。——摘自《2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》中国老龄化人口发展趋势亿人世界老龄化人口发展趋势亿人我国老年社区发展状况兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推动老年住宅发展2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上的老人为2.78亿，2030年将达到3.5亿，将出现老龄化高潮。由于我国社会保障体系不完善，我们可能会面临“先老后富”的境况。人口比例逐渐上升和社会人口流性加强，使得80后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。1、我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。2、倒金字塔结构基数开始出现增加趋势。3、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。

全国开始步入老龄化阶段经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。

社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。

房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段我国老年社区发展状况出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段；生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫；我国老年社区发展状况老年社区的发展历程有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通型养 老院医护型养 老院有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）老年公寓老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。老年社区我国现有的养老模式（1/3）我国现有的养老模式（2/3）我国现有的养老模式（3/3）我国老年住宅模式

政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业赢利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地21城类型：按建设经营者划分为三种模式我国老年住宅现状及问题现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。

目前处于老年住宅初级阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长我国老年住宅的现状特点人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟.充分条件必要条件人口结构老龄化加剧老年人养老观念转变经济发达，社会保障体系完善政府扶持，给予政策与资金的支持我国老年人口绝对数字大，到2040年60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，增长速度将快于经济发展速度。传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍占主导地位,“度假养老”观念没有形成。我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有的赢利性老年住宅并不成熟。我国老年住宅生存条件未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见。2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场培育期经济发展迅速，社会保障机制将不断完善未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持我国老年住宅预期我国老年住宅预期第一阶段是试验期：时间大约在5年之内，开发商在这个阶段要创立品牌，占领市场地盘，开发项目的规模要适度、项目区域布局要合理，项目开发首选中心城市和经济发达地区城市，市场客户以高端为主，开发商在开发产品和经营产品过程中不求高额回报但稳中求胜。目前我国老年住宅行业处于起步阶段，将经过试验期、成长期和稳定期三个阶段，大约20年中游将会形成比较成熟的市场。第二阶段是成长期：时间大约在5年以后，那时市场需求逐步旺盛，需求更加多样，产品更加细分，许多投资商会纷纷涌入这个行业，行业中的中小开发商很多，开发商实力不均，项目建设分布在全国各地区各城镇，项目投资回报率较高并盈利能力稳定。第三阶段是成熟期：时间大约在10年以后，开发商和管理商的品牌成为行业和消费者的主导，开发商的实力和规模相对集中，市场需求完全释放，市场开发充分竞争，产品档次拉开，产品多样能满足不同的消费者需要。截至目前，我国养老社区的市场刚刚起步，建设规模还较小；随着人口快速老龄化的到来，到2020年市场规模达到1.8万亿元，2050年近7.6万亿元规模，养老社区市场将迎来重大发展机遇！我国老年住宅情况小结人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展未来发展前景看好，但需较长的市场培育期报告的结构思路导图我国老年住宅发展及前景如何打造老年社区国内老年住宅案例国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年社区的商业模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式商业计划书北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位——“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；区域概况项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；北京东方太阳城规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色——极致景观与闭合的开放组团

整体规划带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；公建区二期规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为设计公司：开发商请美国SASAKI设计公司担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例；三期一期北京东方太阳城取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范主流客户：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主；客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；销售情况：一期、二期分批开盘后均已售罄；三期期房于2007年5月开盘已售罄.

价格元/平方米四合院价格200220032004200520062007时间轴30006400分期32003500

4000公寓71-244500套产品面积(平方米)数量第一期第二期4200独栋别墅266-502108套联排别墅/公寓193-244/78-272231套/89套第三期典藏四合院424-7167套/共361套公寓价格/点式别墅/公寓65007300联排别墅价格独栋别墅价格850012000210008000点式别墅价格东方太阳城各期销售情况时序图北京东方太阳城成功关键点（一）：良好的自然环境——精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%；绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80％。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准；精心设计社区水系和绿化

社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；北京东方太阳城成功关键点（二）：人性化的规划设计——多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计无障碍设计：

针对老年人的特殊设计四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；

景观步道加宽以便通行宽电梯入口，方便进入

会所

会所北京东方太阳城成功关键点（三）：完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等主体建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身；专业医师问诊大型公共建筑群太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站专业的医疗器械北京东方太阳城成功关键点（三）：完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等室外泳池社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；老年大学:

是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师；大型康体中心：康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；

看护健身中心农庄苗圃老年大学健康步道北京东方太阳城精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动音乐会老年合唱太极俱乐部活动棋牌俱乐部活动国际风筝文化节成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活——针对老年人生活组织多种活动和组织北京东方太阳城背景全国最早进入老龄化项目基础信息上海绿地21城孝贤坊

项目概况规划情况21城总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区尊老社区主要指孝贤坊物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓上海绿地21城孝贤坊规划了约19万平方米的公建配套设施，其中有面积11万平方米的香榭里大道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；近3万平方米社区生活广场，汇集了包括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施；四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米，满足商务宴请与家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿园；特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等；实现管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务休闲走廊特色医疗服务：定期体检；老年保健；老年病专家坐诊医疗配套服务：建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧、幽远的感觉，使空气清新，宜居养老其他：人工湖泊垂钓台、配木制椅凳广场

各类配套设施上海绿地21城孝贤坊金色年华--中国杭州金家岭退休生活社区，坐落于杭州西南转塘镇境内，午潮山国家森林公园南麓，与西湖风景区、之江国家旅游度假区、富阳银湖度假开发区、灵山风景区为邻，山环水抱，环境清幽，是一个整合了生活居住、康复疗养、健身娱乐、休闲度假等多重功能养生胜地、舒适家园。一期面积为5万平方米，老年人“梦想社区”--位于基地东侧居家服务式公寓，是一组由4－5层多层建筑围合而成中心绿化庭院:设有宽大医用电梯，宽敞走廊，畅亮楼层交流区；每个单元一楼都设有24小时服务站（包含护理站）、每户装有紧急报警装置，楼道、地面都是无障碍化，每个出入口、通道、门厅等公共部委都安装防滑设置和扶手为方便老人们串门，每个单元两栋楼之间还规划了风雨连廊。金色年华--中国杭州金家岭退休生活社区占地17万平方米，位于平缓山谷丘陵之上，北高南低，东临一道清澈溪流，北侧、西侧为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路。杭州金色年华杭州金色年华整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。一期工程包括了三个区域，目前已经开工建设。第一个区域为集合式养老单元安排于基地的东南区块，西临社区内主步行道，东临基地内侧15米绿化带及外侧河流，共设计了四大集合体的集合式养老单元，每个单体平均每层10～12个左右的居住单位，其布局有两室一厅一卫一厨和一室一厅一卫一厨。各单位间通过走廊连接，并设置集中护士站，休息交流角，公共卫生间。第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心考虑到度假式养老单元为流动的居住对象，其辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结合使用，故将这两个主体相近而建。第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心一层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功能。护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、助浴室等。杭州金色年华杭州金色年华要让老人们活得健康，活得有滋有味，光靠吃好睡好住好，自然是远远不够，于是，社区内国际交流活动中心便成了老人们学习、健身、娱乐的交流中心了。在老年大学里，每位老人可以凭自己的爱好和向往，学书法绘画，学园艺莳花，练太极瑜伽……身手灵活矫健的，还可以到健身房、乒乓室、室内门球场去“比划比划”。老人聚居地方，当然少不得医疗护理服务。在这个特别社区里，让身体比较弱的老人住进护理式公寓，就特别能让孝顺的子女们放心了。护理式公寓包括护理公寓和社区医院两大部分，提供日常门诊检查和健康咨询等服务。护理式公寓为生活不能完全自理及需要照顾的老人等提供护理，照料他们生活，并就护理对象的健康状况、护理级别等分为单人间、双人间、多人间等类型。始终被社会关注，始终在参与社会，在这个社区里，退休人士并非与社会脱离，在这里可以与国内、国际退休人士交流心得经验，代表杭州市参加各类老年比赛等。每逢春暖花开日，秋高气爽时，老人们还可就近在林中散步，在中心绿化广场赏花，沿登山步道登高，月色明媚之夜，老人们还可以在广场月光舞池里翩翩起舞……杭州金色年华上海亲和源会员制社区亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，住在集生活、医疗、商业、活动为一体的大型社区，享受应有尽有的生活服务和严格的安全保障，这样一幅美好的蓝图将随着沪上首个集居家与机构养老为一体的大型老年社区的破土动工而变为现实。客户定位：社区将消费目标瞄向中高档老年群体。占地约105亩，共包括910套老年住宅，可提供约1600张养老床位。社区内不仅有面向老人的娱乐活动场所、健康生活广场、公共服务大楼、医院等各类服务设施，还有水系、人工湖、公园等自然景观，以让老人身心舒畅。据悉，老年社区投资方在硬件方面就将耗资3亿元。此社区的房屋采取租赁制，按房型大小收费，占社区80%的房型使用面积为45平方米，另外还包括少量使用面积70平方米和90平方米的户型；社区对入住者有年龄要求：男性60岁以上，女性为55岁以上。上海亲和源会员制社区

老年社区两大亮点处处无障碍设计社区采取“处处无障碍”的设计，在老人的卧室、卫生间、浴室等各种活动场所不仅安装有紧急呼叫系统，而且引进国外先进做法，备有感应系统，一旦老人体温发生变化或暂时不行动了，系统马上会发出警报。考虑到老人的行动方便，社区里的所有轮椅都可以360度旋转，而整个社区尽量采取无台阶、无竖立的板墙、门等障碍结构，多层电梯内可容纳担架，最大程度上确保老人安全。完全菜单式服务社区里的服务完全个性化，餐饮方面配有大型配餐中心和专业营养师，采取定做制，根据老人喜好做出不同饭菜，“既有尖椒土豆丝这样的家常菜，也有燕窝鲍鱼这样的高档菜。”而社区内还有SPA馆、多功能厅、图书馆、健身中心等场所，都采取个性化服务，老人可根据自己的需求选择不同层次的服务。上海亲和源会员制社区上海亲和源会员制社区石家庄卓达太阳城养老社区

卓达·太阳城，地处石家庄市栾城县冶河工贸区，京珠高速公路栾城县出口与308国道交汇处。2000万平方米盛世远景，含水系TOWNHOUSE、汉府中式茗院、花园洋房以及时尚现代的高层组团等多种建筑形式。50000平方米超大双湖水系，120000平方米三可湖公园；社区生活以居家养老为基本模式：一不脱离家庭，二不脱离儿女，三不脱离熟悉的生活环境。社区规划了“两代居”和“网络式家庭共居”等亲情户型；社区以60-123平方米的中小户型为主；太阳城养老社区与省会多家专业医疗机构建立合作关系，邀请医疗小组进驻太阳城。石家庄卓达太阳城养老社区郑州金秋乐园

中原首座居家养老精品社区,坐落于郑州市南郊，龙湖圣地,，枣林桃源；七层全电梯/水景花园/观景平台紧急呼救系统,广场、跌泉、密林、幽径;老年医疗保健中心、营养配餐中心、健身康乐中心、会议中心、购物超市、老年大学等设施。社区综合配套服务设施：医疗保健服务、学习教育服务、文化活动服务、商务服务、家政服务、洗涤服务、购物服务、餐饮服务、交通服务等郑州金秋乐园世纪荟景观点一：老年社区的定位必须基于城市发展的大视角作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城市发展的大视角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点，是确定老年社区发展定位的重要前提。企业盈利型老年社区一定程度上决定了消费者对养老休闲物业的需求程度；人口结构老龄化状况

配套设施建设支持、营销支持；政府扶持，给予政策支持家庭养老向社会养老转变，空巢家庭增加；养老的社会观念转变

产业特征决定的财富分配特征；老龄化人口的收入来源特征；经济与社会保障水平决定了目标群体的广度（如大连、海南……）；城市资源强度与配套设施强度

世纪荟景观点二：以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，扩大客户群体，避免排他性老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父母子女5＋2周末休闲、全家团聚的度假地，其特色的休闲设施配套将大大增加项目吸引力。根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变：多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉企业盈利型老年社区中国人有很强的家庭观念，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人的心愿。与美国不同，中国老年人有很强烈的对亲情和家庭的情感需求。主题地产主流市场世纪荟景观点三：通过合理控制开发节奏，保证健康的现金流是成功开发的基本保障老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目。医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，是居住物业实现附加值并快速销售的前提条件，但同时也对开发商带来巨大的现金流压力；如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。企业盈利型老年社区

世纪荟景观点四：需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、多层次”来满足老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目；医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。企业盈利型老年社区时间价值中低密度住宅宅开发中低密度住宅开发中高密度住宅、公寓开发中高密度住宅持续开发部分医疗保健设施投入，如针对老年病的专科医院、康复保健疗养院便利店、体检、保健等基本生活配套设施投入大量宜老娱乐休闲设施投入：会所、俱乐部、室内外活动场所及设备高级产业链条配套、高端养老、休闲设施投入：老年大学、国际学校、幼儿园等世纪荟景观点五：营销前置，放大社会传播效应，有助于获得政府的优惠政策因为老年产业较强的公益特征，可能得到政府、社会团体、国内外慈善机构、甚至企业不同程度的资助、协作与政策性税费减免扶持，因此，作为对国家政府和社会意义深远的项目，应重点考虑在项目设计与运营时，同时以现代老年人及其家庭为目标客户，通过营销等手段使项目价值最大化地被感知，极致放大其社会传播效应，最大程度扩大当地影响范围在营销过程中，加强与政府合作，适当应用政府影响力，扩大营销的社会公信力，提高项目形象。同时，可以提高政府部门的服务形象，有助于获取政府优惠政策，实现企业与政府双赢。企业盈利型老年社区世纪荟景观点六：具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”将是未来老年房地产业的发展趋势企业盈利型老年社区

功能需求注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需要

紧急呼叫日常护理代办服务

医疗室护理室

单间公寓套房别墅保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等

超市洗衣美发餐厅提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间提供老人增进友谊、交流的空间提供老人追求进步、提升自我的空间提供老人渴望年轻，享受童真的空间24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理满足基本的购物、日用品采够等需求满足到此度假、陪伴老人的家人需求

生活休闲功能

居住功能医疗护理功能文化娱乐功能服务功能商业功能其他功能生态公园户外健身区棋牌室茶室健身房种植园老年大学图书室歌舞厅儿童托管中心报告的结构思路导图我国老年住宅发展及前景如何打造老年社区国内老年住宅案例国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年社区的商业模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式商业计划书打造老年社区的外部环境要求－经济发展必须达到一定水平－社会保障体系完善－政府政策、资金大力支持－老年人口达到一定数量－人口老龄化加剧－改变传统养老观念

必要条件外部环境要求

充分条件对发展商的要求：经济实力强，短期内注入大量资金，较强的资金周转能力，熟知老年人居住需求老年社区建设对发展商资金实力要求极高，总成本投入约为一般社区建设的4~5倍，建设周期较长，短期内不能快速回现，后期运营成本极高。

经济实力雄厚

无段期回现目标对发展商的要求打造老年社区的KPI指标打造老年社区KPI指标

软件专业服务物业管理空气新鲜、环境优美、交通便利、安静空间结构：紧凑、通风、明亮、防火室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征建筑造型：应富有生活气息，与社会福利机构区别开来娱乐:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感通过各类专项培训提高社区服务人员的素质，为老人提供优质服务及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务。如：物业管理中心应能及时对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主动提供紧急帮助

硬件区位环境单体设计配套设施室外环境独立的医院

规划要求1）老年住宅应当配备的基础设施明细表2）住宅选址与场地设计靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。入住对象的多样性建筑形式的多样性老年公用建筑等设施服务医疗人员的配备3）容积率容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发；合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发；健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。4）配套设施小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：护理室：护理与日常监护活动基地。机能回复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。

建筑设计住宅公共空间的设计要点2.1.1住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm。设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐。铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。住宅公共空间的设计要点留足轮椅可转身的空间地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。设置电梯超过3层要配备电梯。电梯尺寸要适应担架的长度。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。电梯内部设置轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。研究成果住宅公共空间设计：楼厅和电梯的设计要点

住宅公共空间设计：公用走廊设计要点设置连续扶手在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40～50mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗门不应妨碍通行门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。无突出的墙壁灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。无台阶地面取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。住宅公共空间设计：公用楼梯设计要点易识别的台阶面为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。设置扶手楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。坡度平缓的楼梯为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。楼梯的宽度充足考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。踏步的防滑措施台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。住宅公共空间设计：院落设计要点防滑地面材料的铺设引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。设置车库车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。房檐的设置在户门处可设置宽大的房檐。充足的照明门廊要保持充足的照明，为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。设置对讲话筒设置扶手台阶边应设置连续式扶手。坡度平缓的台阶存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。住宅公共空间设计：细部空间设计要点1）墙壁墙壁转角部分作圆角处理除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。扶手连续性处理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。转角圆角处理墙面无凸出物2）地面选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损。住宅室内空间的设计要点2.2.1门窗的设计要点门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间；居室窗台的高度在750～800mm左右；窗台的宽度要适当增加，一般不少于250～300mm；矮窗台里侧应当设置高0.9～1m的安全栏杆易开闭的户门当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。适当照明和易操作的开关考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。采用醒目的开关。扶手的设置为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。扶手的断面采用易抓握的半圆形。台阶的处理台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地砖接缝不要太宽。户门门槛高度处理户门门槛高度应控制在2cm左右。内部空间：门厅的设计要点内部空间：室内走廊的设计要点连续扶手使用近圆形的扶手。扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。光线充足的照明设计不应和其他房间产生亮度差。洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。使用方便的开光装置应设置带指示功能的大面板开关。走廊长的房间，应在多处设置控制开关。便于使用的扶手高度和材料设置扶手高度约700～800mm，注意材料的手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料。考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。宽敞的走廊方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。进房间的入口的宽度不得小于800mm。无阶差地面地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。内部空间：楼梯的无障碍设计要点楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500～600mm的暗示区；扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙之间应有40～50mm的空隙；扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）宽敞楼梯楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。扶手的设置安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。扶手端部向下或墙壁弯曲。台阶面和台阶高度台阶面使用防滑材料。设置防滑条时和台阶在一个平面上。台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。方便的开关除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。充足照明为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具。楼梯形状楼梯坡度平缓，宜带休息平台。避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。内部空间：楼梯的无障碍设计要点

内部空间——卫生间设计要点无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。地面材料防滑并易清洗。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。内部空间——浴室设计要点开关方便且安全的门最好采用拉门或折叠门。门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。看护用空间浴室应保证看护时必要的空间。防滑地面材料应选用防水防滑地面铺设材料。设置扶手浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。操作性好的水龙头喷头安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。设置紧急告警装置为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。尽量少设置台阶不得以设置台阶时，应设置扶手高度适当的浴缸浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为30cm～50cm。内部空间——厨房设计要点使用方便的操作台设计合理的操作流线设计。操作台高度适合老人坐着操作。安全操作装置煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。安装告警装置安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线。光线充足的照明在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。使用方便的杂物柜杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。方便使用的开关安装便于操作的大面板开关操作性好的水龙头应操作简单并且容易调节。防滑防污地面使用浸水后仍能够防滑的地面材料。厨房面积要求使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。内部空间——起居室设计要点冷暖空调的设置为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。避免使用燃油、燃气式取暖器。安全并且使用方便的窗饰框窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。与各房间的连接处的台阶设置尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。防滑地面材料地面应铺设防滑材料。使用方便的开关、电源插座大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。光线充足的亮度充分获取自然光，注意适当的亮度设计。开关方便的门最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。外部空间——物理环境室内采暖、热水及空调降温设备地设置。家具选配，考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。房间色彩，以柔和淡雅的颜色过渡配置为主。室内照明，选用柔和的自然光，房间照度需比一般住宅同类房间提高２倍以上，避免采用眩光。住宅通风，标准应保持10～12回/小时。老年人室外居住环境的分类供老年人社会交往使用的室外场所供老年人享受自然风光的的室外场所供老年人健身锻炼使用的室外场所供老年人从室内观赏的室外环境外部空间——环境景观老年人室外休憩场所的设计要点庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。庭院与室内的关系庭院与室外的关系

外部环境景观老年人室外活动场所的细部设计要点室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。报告的结构思路导图我国老年住宅发展及前景如何打造老年社区国内老年住宅案例国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年社区的商业模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式商业计划书1）比例分配万科集团的养老地产产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。2）全项目品牌连锁北京太阳城项目则打出了全项目的养老地产牌3）品牌合作方式路劲地产与日本马森集团老年社区的投资开发思路由于老年住宅需要一系列配套的医疗、酒店、购物中心、康体娱乐等配套设施，后续物业服务方面的盈利能力显著，因此，养老地产的开发，需要建立综合性的盈利模式，“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。养老地产投资开发思路民办非企业单位”方式登记：类似非营利机构，投资者在土地、税收、水电煤气等方面均享受一定优惠，但利润只能用于福利事业，盈利部分不能进行分红，必须继续运用于所办机构；直接在工商部门登记：作为一个企业经营，享受不到优惠。同时，结合目前的土地政策，在养老地产板块中，针对不同形态的产品、不同的盈利模式，对应采取不同的投资开发方式：1、居家养老需求下，出售型养老住宅产品：通过招拍挂取得的土地为载体，以商品住宅开发销售模式进行运作。2、养老社区，持有经营型养老地产：宜运用集体建设土地、工业用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地进行建设、运营，不需要改变土地性质和用途。对建成的物业持有运营，可通过收取会员费、出售使用权等形式获得收益与回报；持有经营的部分可选择注册“民办非企业单位”独立运营，以争取政府相关政策和社会的支持，如土地政策、税收或金融方面的支持，彰显企业的社会责任感。3、配套型综合商业：包括酒店、购物中心、医院、康体娱乐中心等，则需根据社区规模、服务人群等，对商业物业租售价值的分析。对于经营和销售价值比较高的酒店、购物中心等，宜按商品房开发模式进行运作；对于配套服务型物业，需长期持有经营不宜分割者，亦宜采用集体建设用地等成本低廉的土地进行配套建设。目前民间资本投资养老机构有两种登记方式：一是以“民办非企业单位”方式登记，类似非营利机构，二是直接在工商部门登记，作为一个企业经营，享受不到优惠。养老地产融资方式目前，国家还没有制定专门针对养老住宅的投融资政策措施，但市场潜力巨大，受到了金融机构的关注。项目运作可得部分政府资金支持：尽管政府没有具体的支持养老住宅的金融政策，但是许多项目在具体的运作过程中通过和地方政府进行协商，可以取得部分资金支持，如广州的颐年园就得到了广州市财政的资金支持。引入战略合作者：企业还可以通过和养老领域的一些机构进行合作，通过引入战略合作者从而达到融资的目的，如上海的亲和源就请了国外的一些专业服务机构作为战略合作伙伴加入如专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司。引入保险等方式融资：但作为一个极具发展潜力的产业，养老住宅巨大的市场引起了房地产商、各种战略投资者、保险公司及其他金融机构的关注，养老住宅的融资模式除了传统的房地产融资模式以外，还可以通过引入保险资金等方式融资。以房养老倒按揭：通过和保险、房屋中介等机构进行合作，将老人的房屋的产权或者使用权让渡给中介机构，中介机构提前预付老人养老住宅的费用及按时支付老人日常开销等费用。早在2007年，北京市石景山区就出现了北京市首家“养老房屋银行”，开始了这方面有意义的探索。老人通过委托房屋中介将原住房对外出租，租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用。与一些地区试行的“倒按揭”方式不同，该项目不涉及老年人的房屋产权，消除了老人对家庭财产流失的顾虑。投资反本融资的模式：开发商可以和银行等金融机构合作采取老年住宅投资反本融资的模式，该模式主要是指老年人一次性支付100%的房款，自老年人入住的第二个月起，房产商（社会养老机构）每个月向住户平均返还入住本金，所反金额按照老人所住房屋的全部房款和一定期限为基数计算。若老人在预定的年数内去世，开发商将于房主去世时，一次性偿付还未付的剩余房款。如果老人健康长寿，老人超出预定年限的住房免费。在这种模式下，房屋的产权属于房地产开发企业。养老地产融资方式目前，国家还没有制定专门针对养老住宅的投融资政策措施，但市场潜力巨大，受到了金融机构的关注。老年社区的开发经营模式

（一）老年住宅与住房产权置换模式

——老年住宅与住房产权置换模式示意图——定义：老年住宅与住房产权置换模式是指拥有住房产权的老年人，将其住房产权让与社会养老机构，后者为前者保证在老年有住宅的居住生活权；一方面老人在办理手续之后，可以住进各项生活设施便利的老年住宅，另一方面社会养老机构可以得到分布在市区的各种住房，然后进行统一管理处置；意义：解决老人将房子一次出售后，得到巨额款项与日常生活费用每年每月支付的矛盾问题，同时可以使老人居住于适合其身体和心理状况的养老设施之中。老年社区的开发经营模式

（二）老年住宅与住房租赁连接模式

老年住宅与住房租赁连接模式是指拥有住房