江苏宿迁老年公寓可行性

HYPERLINK\l"_Toc191806351"A、宏观分析2HYPERLINK\l"_Toc191806352"一．基本概念2HYPERLINK\l"_Toc191806353"1．相关产品概念2HYPERLINK\l"_Toc191806354"2．“老年公寓”概念3HYPERLINK\l"_Toc191806355"二、老年公寓市场分析4HYPERLINK\l"_Toc191806356"敏1寄．蛇我弟国染已悉进逃入弯老革龄芳化嘉社督会美阶饼段宪4HYPERLINK\l"_Toc191806357"都2碌．宏“强老闹年谅公木寓顺市送场君”漆潜驼力币巨回大污4HYPERLINK\l"_Toc191806358"壳3面．洒老吊年物人街养祝老暖逐秀步墨向蛛养硬老禽院任转纳移现5HYPERLINK\l"_Toc191806359"签4扫．却国泡家豪鼓兼励休开爸发狮商妈进俭行女老子年算人蕉住河宅粥地坡产柳的挎开器发圣5HYPERLINK\l"_Toc191806360"塑5坛．滩我临国邮城泻市瑞老龄年灿公挤寓骄发熟展往现膀状幼及鼠存合在痰的花问榨题艘5HYPERLINK\l"_Toc191806361"久B劳、处宿歼迁老老走年售公宾寓伪市罗场订分栏析森1煮1HYPERLINK\l"_Toc191806362"乌1症．壤老曾龄疯化绣现驻状杠1阀1HYPERLINK\l"_Toc191806363"摘2拥．演老掏年励公忍寓狱市报场谎1滴1HYPERLINK\l"_Toc191806364"枯C盘、铺案愧例趁分页析讽1辫2HYPERLINK\l"_Toc191806365"拨D蒙、忆政转策者因裙素伪1远6HYPERLINK\l"_Toc191806366"尾E姿、馅项而目滔详爬细乳策悲划策2亦4HYPERLINK\l"_Toc191806367"堡一旱、灯项模目闯选炮址哈建果议涉2死4HYPERLINK\l"_Toc191806368"借二进、显规逼划佩设晶计睬构较想砌2肥5HYPERLINK\l"_Toc191806369"滴三吃、鉴详队细磨设浙计伞2沾7HYPERLINK\l"_Toc191806370"本1祥．津公吨寓炕设巴施失2活7HYPERLINK\l"_Toc191806371"孝2犁．漏服仅务筛中仰心浅办家公恋楼领2市7HYPERLINK\l"_Toc191806372"阀3家．召客下房索2酸8HYPERLINK\l"_Toc191806373"冈4悟．届娱佩乐亏设毅施酱2誉8HYPERLINK\l"_Toc191806374"抓5擦．隐护年理浙2邀8HYPERLINK\l"_Toc191806375"慨6允．卵饮彩食约2心9HYPERLINK\l"_Toc191806376"齿四芳、消初奋步升投铁资国估呆算技2诱9HYPERLINK\l"_Toc191806377"世1盛．畜成卖本错估废算蹄2烂9HYPERLINK\l"_Toc191806378"灶2宵．狱价姐格舱建镜议陆2彩9HYPERLINK\l"_Toc191806379"艇3六．猎效献益梨分价析俩2暴9汇江鸣苏刘.扣宿航迁锄老万年旧公析寓饲可造行烧性萄研赠究随A诵、浸宏很观怖分歇析抵一梅．毫基椒本蜻概槐念热1裳．蛛相拜关蚀产牲品嫂概央念靠从详老截年饭人间住店宅殿的泉经片营惭管窃理慎看经营模式持，揪大湾致袍可挺分乘为提三写种辉模趴式固：争第挂一波是银公改办造公季营胳式芹，干第缘二陡是翼公模办妖民赠营烈式制，筛第津三培是蹦民幼办端民尝营待式筋。慎目娃前楚社毙会队上狡出泽现痛的获专何为辫老角年现人耻提奏供洋长开期侧居时住枕场哗所垄的血机脑构堂类肆型螺可揪分寸为习传剥统虚敬都老箩院聪、打福绸利天院把和赏新若型废老涉年毕公把寓世。袜福叛利栋院爆一列般贼按旨照归第兽一摄种倘模航式倒，判即附公添办劫公杏营放式批进雨行燃经头营触，浇第优二辩种宗公衬办块民防营椒模每式拍则灰更穷像饶目芦前别国节内蔑流榴行缝的六敬蝶老初院充，纪老违年情公臭寓瑞应蜘属咱于鱼民喘办焦民燕营报式周的能经付营颤模涛式福。经营模式民办民营公办民营公办公营经营模式民办民营公办民营公办公营经营模式机构类型机构类型敬老院福利院老年公寓敬老院福利院老年公寓轧国谎内促专据门迅针勒对写老顽年劫人羞的玩住鲜宅姿用忽房颠除拆了厕社似会判福森利劫院畏、坊敬腔老驰院罩外熔，任纯进属查社势会扮化币经荡营抄的坛老秆年伪公忽寓劫目拔前孝还寨很英奇罩缺趋。滥虽塌然队，汤在昏上贱海赚打膏着脚“快老膛年碌公魂寓核”模旗弦号棕的行养篮老那机票构建在旷最比近勉几痕年浙涌进现笨出醉了搭不池少菊，尺但残由填于格这攀样徐的迟“泽老粗年盟公树寓吴”嗓依煤然币带经有止强朵烈晚的疯社捆会猴福制利晚色阅彩充，之所惑以板它陶与晌真惧正戒意婆义惭上脆的叔作查为踪一愚种便商趁品阁房厦新飘产难品菌出渗现型的扁老胁年姨公哀寓庙还垮是锅有甩其买本仅质橡差顺别遇的次。皂不窄过治，酸这起种拳作品为凝纯隶老彩年扭居暮住广住逢宅歪的墙“据老百年狱公桐寓奖”漂作位为仿发芝展拔程夜度讯较取高罩的推新册开波发朝项伟目听已楚成凯为鲁一伸个井引予起坡有堡关捧方差面蛋充观分级关洞注蝇的衰问较题戒。络2乡．榜“满老磨年豪公份寓野”腰概条念哥所炮谓始“蔽老萍年摇公饰寓倾”伞，岩就狂是克专杰门乔为冈老碧年滨人些建深造柱的深生贪活魄设洽施副齐腥全前、垃公后用铸设严施与配崭套亲不欺断召完造善屿、横具盟有涛时符代侮气响息巧的竖城早市粉老淋年细人软社血区睁，沿是抖一岭种部居仁家刊养旅老猫与斤社枝区谈服属务杰相盛结哈合喘的董模刺式吼。奖它草既碰是潮一梁种捎新哲的续老派年兵人物生信活冒方布式矿，波又下是挨一腿种醋民闹办殃民拦营迹式掏的邮经火营资模杜式继，誉更辽是豪一腊种否城乏市惩老却年谱人染聚蹦居面形司式户。凉老轧年谢公虑寓蝴与泪敬蝶老警院摘、瞎福支利幸院泉不遥同洞，沟不今是吵用杰来派收婚养找无掌经料济钩来钱源诊的疼孤非寡肥老悟人恒和柜低布收涝入签家其庭旷送挤养邻的致老卡人号，佩不穴属圣于枝国训家虎或训集挑体嘱创略办杰的设社穷会黎福旨利裤设炉施预，姨而节是爆由苹社压会赵投溉资嚷兴筹办庙并矩按弄企凶业睬化飘经剑营谎管街理苹的及老餐年设专询用乳住赢宅谊，葛入撇住烧的插老悉人盗可海根责据点自区己速的再经舞济挖条垄件电和扁健首康童状撞况征选台择汇住谱房馆等满级耽和引服蹦务元档外次桐。歪入尺住微者羊通旦常艰需蜘要坦交竹纳孟一辫定户数挥额贴的悠抵墙押世金熟，攻每迹月糊交草纳脸少祥量丛的够管她理烦费忆。锐管粗理查机央构水一债般旅将易押宗金公进骑行从投晶资盲以讨谋椒取收利恳润豪，诱具恋有碑寿麻险咽公问司候的归经辅营足性晒质亚，论开额发孕商姥投洪资援者针的刑介衫入役点语也旗在爽于救此辅。怖老棚年继公组寓择是缩一驳种跑新排的浊居狡家违养听老绵方烂式难，词不想仅浪拥盗有目分弊散比的卷居晋家紧养悟老镰所误没罪有衔的喉各净类绩保趴障粮服桑务斤设侦施盏，爽让搁老旦人惩既烂住糟得撞安合心浇、离舒捎心悠；幅又腥能烦拥愈有域一国般星养雀老狱机个构埋所骑没虏有仆的奸家收庭馒氛双围规。雾所恶以柱，爹其象优稍势铲是蛋十户分尾明爷显工的刑：独1摧）僵减菠轻伍子硬女朽养沿老到压狭力恼，瓜提菜高壤社三会秒效傻率甜2排）渗有阳利安于宋老宇年独人甜身图心干健液康泉3递）室服沫务体专目门喇化摊、奇系科统销化累，陈使迫老聋年话人绣生掏活堡质切量轰大穴大差提渠高受，喝真滥正岗实燥现档我贼国碎提润倡县的许“胆五足有盘养帆老肝”咐4掌）爹老圣人帝仍虚拥循有呼自喂己榴的塔居励所斤、伯配扁置旨自散己爱喜唤欢愚的欢家膨具宪，御让标老百人还既出有予“趟家漏”筒可锐归就，父又面能荒享描受枝一竞般陵住挣家叠无朋法牺享威受侨到诚的迈配旅套利服偶务圈老邀年菜公搜寓鹅已身成舱为辩国页际提风粥行川的尽第坐三护种惨养浑老渣模堤式临，译为腹老铸年捞人腐服聪务睛已省成悦为揉一暴种举新财兴帜的绘产蹄业彼。蚕要朵加持快葛发略展忌老们年言公婶寓垒，斤一盟定屡要朴把遇老愚年含公桐寓删作橡为可一构种燃新常的炊养基老玻模幕式执来超对密待纷，句按桌照扇“脏公竞益旋性锤事血业屠，效市免场鲜化逝运盟作转”技的筒原宰则井，纠走睛产可业赞化材道喘路叮。奖老辱年轻公絮寓榴作屯为卸房倒地情产设产或品敌的洲一快个辅分吐支无，公是赶市椒场棉经磁济库发塞展啄到升一蛙定吴阶膊段屡社雄会万分呈工齐更历加桂细纳化落的探必遍然梨。然二氧、朵老炕年汗公旺寓遍市直场己分坟析械1园．杀我良国寇已颂进匹入杰老谊龄纯化泳社沸会汪阶略段狱按伤照收国凳际派标著准绳，拢当微一矮个野国尼家顾或合地技区沾6疮5寒岁忽以孙上撤人携口饱占距总温人任口充7校%毅或绳6碌0滤岁裤以睡上交人消口程占炭总防人代口齐1生0健%目以绕上公时禾，免即有为灵老记龄键化锅社姻会缴。萝据筛有川关姓统麻计敬资察料沫显狡示躺，返目伍前掉我挎国奔是野世脆界衔上防老惨年豪人祖口麦最笛多你的廉国黎家迷，使6删0曾岁后以干上娇的俱老嚼龄亭人召口颗约沈为鲜1乡.杀4沃5言亿驳，懒占材我宽国展总采人犁口醒的怒1恼1驳.程2送%宫，流而扔且鉴这孟个球数吹字突每背年袜都屑在大以质3夕%毒的危速劲度尝增搞长习。时我黑国退进历入净老喊龄醋化号社蛇会临已抗是牢不亏争韵的地事忠实威。辰根牲据云国妨家疮有边关浇部伶门丑统点计杯预遇测排，木到绩2蚊0等2建5被年之，炸老议年榴人匙将贺占双全桂国收总腐人书口疏1妻9杨.携3范4杜%柳；曾到案2削0耕4怠0盆年梨，浪老疼年揪人勾将视占报全示国断总是人殊口表的载2船7哈.死8问%格，印届储时珠每闯三翼个春半荣人旧口齐中就就跪有华一轨个铁老强年继人效口污。划2塔．接“摸老批年僚公代寓误市苗场顷”尸潜嫁力崇巨出大风2反0道0低0围年荒国滋家端有册关望部挺门覆通层过荷调谱查爱和沸分骗析匆预理测运，悉到吴本供世当纪护一匪十谱年耐代并末站，惹中忘国照退聋休清劳勉动捐者购一虽生赛的饲积梯蓄最总揪和须相才当裤于狠全笼国誓国带内皇生斤产是总悼值厨的事1渡/造3膏；葬另择据掌中洗国扯老顺龄际人届协胡会矿估抵计局，监中船国掩老映年车人银消凝费湿约信每偶年掌3衡0争0翼0落亿亦人执民阳币填，塑而袍且帅随朗着轧老朵年猾人哪消峡费溉观码念杜的勉逐腰步途转适变脾，烟其睬消戴费寻数减额亩还凡将政得炎到膛进固一票步激增猫长世。哲由惨此场可江见爪“胶老疯年妙人供市的场掉”仆是版一遭个秧潜娘力阶很宣大锤的篮市圣场它，烂老叹年滩人茅产快业捡，刑尤蛛其锦是华老饼年受人佣住羊宅薯产孩业盲是呢一朝个迎极赶待吹开象发智的斜产续业柴。勤3思．赌老优年砍人售养凉老辟逐昏步削向王养疑老呆院聪转务移宁受葱传怕统论观哲念绍的母影携响四（语他黄们滋认堤为狸那光些食所唉谓惊的盯养钓老外院盗是剥些宗没台儿棵、右没目女绑的帜孤他寡册老跟人退的巧安遥身恰之追地冷）彼，百国逗内脸老约年趁人余养谎老私讲鲜究轰“深三诞代络同娃堂秋”肌，谈老醋死梦不携离策儿呜孙拴。筒但悼随查着汁近阁年像居龙民塌生些活创水赌平磁的原提嫌高卧和物居程住疲观毁念茂的土改亦变遍；娇核糕心右家题庭僻趋饰于鼓普带及闯，六传决统桨家祖庭夺逐帅渐变减光少伶，非一锻方低面纠下派一蚕代场与恋老态一退代妨分耀居陈现舰象甚不初断烈增充加榨，互另杯一纤方冻面终家需庭胡结优构瓦演蹄变甜又鸣表撕现锯为衰老爱少爹两成代吗在华居糠住蹈上即“柴分西而矮不汁离胆，或离课而疤不缓远封”枕的不特数点邀，除因育此役老桶年盈人加不遮堪谱忍描受宅“包空税巢艘”矛的傲孤挺单倡寂秀寞孔之杠苦充，羡从湖过污去则不笛肯曲到叠养浪老仆院匠开壁始挖向套往渠养霉老破院植，吨养今老洁观董念黎和符居忧住悦观户念筛正姐在叙发蚂生哑根勺本矿性载变识化尚。经4液．比国煌家炼鼓成励趁开看发翼商派进些行回老劈年关人骗住确宅受地坡产砍的能开缩发呜面描对松我恶国体进赖入项老票年过化催社池会单，凑老揉年锅人床生亩活除问义题护已油越枕来纵越拾被伞社甲会新所慧关另注乏。捧在统2要0资0夫3轰年盲召棚开猪中较共监十欢六饮大淘三箩中呈全穗会冷上闭有排关莫代扔表债提赛及端老删年区人盗养知老繁一树事午，溜中浅央饿领皮导阅对您此忆十赢分稿重勤视候。胶近仿日卖国秤家述民产政浓部甘及果地激方螺各茫级奉民桑政宁部咏门业从板社咐会旁各非方却面续宣袄传傻全兄面让关葱心心和浆帮自助谊老瓦人命，良尤今其社是叔老贩年乐人久养杰老培与践生挖活良方悠面抗，屈并惹鼓黄励朱开脑发腹商士从锹事违老疾年箭人匙住言宅说的泪开仆发朝。恨5寺．胆我庄国获城佩市量老熄年奏公咱寓可发嫌展肤现医状柴及浊存肥在方的品问证题失（胸一让）栗我舒国匹城叙市朋老歌年紫公货寓引的缠现男状我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福利企业。北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的。1990年上海首家老年公寓在浦东落成，江泽民总书记为之题词：“浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。”据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区，其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁老年公寓、乐山夕阳红老年公寓等。1996年9月，盖州市决定建造“华夏桃源村”老年公寓，规划用地60公顷，总建筑面积20万平方米，可供1万名老人居住，预计总投资8.17亿元。上海的康乐小区，在设计前就预计出居住老年人口数，确定在小区内配套建造一处200平方米的老年人活动室和两栋示范性的老年住宅，正式列入小区建设计划，并按老年人的特殊需要进行专门设计。整个小区设计完成后曾在国家建设部召开的全国各省市示范小区设计评审会上受到专家们的好评。尤其是小区建设具有特色的老年社会专用设施引起者的极大兴趣，它体现了上海这个老年型城市的特点。小区建成后，不少报刊杂志都对小区新颖的设计造型、优美的规划布局、完善的配套设施以及建有老年社会专用设施和老年住宅等建筑特点作了报道，深受人们赞赏。整个小区经国家建设部的专家评审，被评为全国参赛工程的优美住宅小区和全优工程。设备齐全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效应已在一些地方掀起了开发“银色产业”的热潮。

（二）我国城市老年公寓发展存在的问题

首先，“银色产业”浪潮虽已掀起，但其波及力度远远不够。目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多所，所养不过75万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推算不超过20万人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过100万人，不足老年人口总数的1%。矛盾便在于此，一边是老年人口急剧增加，兴建这些福利机构是一种必然趋势，一边是经济收入有限，不可能把老年公寓当作高消费的场所，老年人的需求是舒适、安逸又价格适中的老人居，这对于想赚大钱的投资商而言大多还处于一种观望态度，不想贸然斥资于收益微薄的老人产业中去。

其次，从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。前文已经提到，我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，初具规模的只有浙江永嘉县康乐山庄、天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等为数不多的几家。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。

再次，市面上现有的老年公寓品质层次较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单在物业管理方面也存在不足。老年公寓开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。而科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务并建立信誉和知名品牌，是老年公寓项目建设进入良性循环的关键，这就要求开发商在具有较好的房地产开发水平的同时，联合专业服务单位提高自身的管理服务水平，为住户提供特殊的服务。

6．我国城市老年公寓的发展方向（一）综合性通用住宅应成为老年公寓开发建设的主导产品

根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：其中60～74岁为年青老人，75～89岁为老年人，90法岁柿以怕上庄为和长朵寿连老帐人炕。欠由妙于阿各恨个恰年各龄扛组聪的负老望人兼对抹住赤宅锈的门需莲求备有堤所宫不踏同进，外因锁此绸笔贷者凭认谨为累开谦发甩修宏建顾一敏种旦适缎应撒不膜同雅龄棵组招老栗人半特筝点死的亮老厘年朝公凯寓执，开在耐这厚里温不慰妨咬称满其呜为杏综茂合抵性信通累用凤住赢宅跳，向它朝应嚼作杂为达有晕志摊于村开货发箩老菌年躁住心宅壤的痛开副发法商衫考煎虑央的杀关婚键修。占综王合号性剃通烤用卫住常宅将与晴其等他迅相饶比宋最虾大喜的室不酷同既在脑于烈：皆在绕周磁密直地绸考雕虑或老纤年把居粥住喘者术的继生丙理昨状谱况绣基疫础河上榆，额它享能吧根榜据鱼居婶住锄老牛人特的旁实清际毁情还况型，振改除善僵和颈增丹加斗必罩要弱的墙设从施猪及格医删护外系将统径来米帮宴助春提输高屯老牛年奴人键的瓜自筛主止和投自路理匠能腿力洒。

浪橡众（鞭二顶）想综决合裕性痒通干用驶住岭宅蛙的咬设捐计富应兵适钞合董不浆同衬层韵次昏的着老冠年弟人躬的杠需塑求

称针陷对卖老泻年炸人去的隔生漫理搂特碎点僵，社综塌合替性肃通散用涨住合宅笛的从设疑计渴要陡点界就改是允避鸽弊跑趋训利替。守楼馋层胃不梯能促太居高远，王6遵层如以倘上揪必仔须毛设秃电熄梯蚁，倡电守梯隔间纱和冒楼甚梯略适烈宜奴大匆，眉可线放贷置妥轮残椅累和酬安福装抛升村降直椅贫。牺住徒宅膛入竞口似及密门养口播面烤积友宜减适柔当镰增近大堡，脏便令于从轮唱椅友通矮过止，湖并瞧在牺通购过版处补安升装培或汪预冤留午装积扶故手朗的漏埋栽件复。衫室躬内耀地臣板念应房当训平饿坦割、大防谨滑础、须没滚有和高嚷差未，没不群可坛设家门危槛吊等凳障葛碍怕物帆，袖防拿止汉老艇人洽摔掠跤费和乘便刻于锡轮外椅扣通腿过舒，五浴祖池赵底壁也砍应聋防储滑常。来厨绑房贱卫映生钉间从面匹积天要遣适苍当叙加纱大膀，害便肤于拼坐催凳订或约坐售轮石椅医时息使握用径，耍日啦照羽采众风舒要小顺磁畅柱。毙除沙了看以妥上居这断些谜特英点眨之丝外假，意通狂用泛住减宅梁的秤一铸个省显俱著亩特即点送是氏依谋据慈老爆人喂在岸不竿同耀时蔬期闹因晋生折理狗变有化孔带萄来类的腔不魔同使需绵求弱而总设状计咸:

胜耕扇（焦1踢）拐年什青等型验阶躬段坡。发这坐类莲型若老屡人锣生京活刷能既够情自坚理纹，状因射此妹住漏房拔面辽积纤不屑必电太丸大位可金开菊辟事出遣一奇定鲁面再积膛作逢为指储板物青室震，琴但表要炭有毅相奇应特的怀厨盒房愈、秀卫小生梳间局和吐相创应董的纷服扔务请网参络坑，厕如益菜苦市登、着超止市愉为眨这臣些捞老闷人担提象供兄生卸活腰方饼便粗。淘老赴人炭可悉以丧关恳门脚生只活勤，额不封受绵外亡界候干恋扰捷，缎也链可凭以响到叫附昆近馅的远服透务毙机桑构居中贫参才加至活赤动布或叮寻判求刊帮滩助讽，荒服眼务茂人鲁员周可赶提捷供混上自门黎服剪务召。（2）老年型阶段。这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除后以便增大活动空间；家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、卫生局、浴池、坐便器旁应增设扶手携动；地板防滑措施再次巩固；门最好改为推拉式并要有显明的色彩标志，以提醒老人注意；房间照明要提高两倍以上，便于老人靠视觉获取信息。此外，改变方向或有高度的地方应用鲜明色彩；安装警铃以便及时或自动地发出警报，使老人能够得到帮助；增设专门家政服务人员为此类老人提供日常必需服务。（3）长寿型阶段。这类型老人是需要特别护理的。这段时间通用住宅除具备上述两年龄组住宅设计的大部分功能外，还应开设治疗、护理、康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理人员留下足够的护理空间，特别是浴室和卫生间一定要放大尺寸，保证老人活动需要和协助老人所需空间。电话、电灯开关都要装在老人床头易触摸的位置。室内应设有同整栋大楼安全警报系统相连的紧急呼救设施，以应付老人突发病和其它突发事件的发生。总之，要融服务、医疗、护理设施为一体，老人在这里能够得到全方位的护理。

（三）综合性通用住宅的周边环境应满足老年人的要求

综合性通用住宅是根据老年人的身体、生理、心理的特殊性而设置的。老年人一进入黄昏期，大多会产生失落感和忧伤感，这会极大地损害他们的身心健康。因此在设计人居环境时应充分认识到这一点，并在规划设计时有选择地与儿童、青年人的活动场所相结合而进行布置，以丰富老年人的生活内容，要让老年人能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，这可造就他们的身心健康。除此之外还应加强家政服务建设，建立家政服务制度、健康管理制度、社会福利保险等，把工作做到每个老人的身边。

另外，由于老年人的身理特点，特别要求住宅应修建在城郊交界处，环境幽静、依山傍水、空气清新、交通方便的风景区并要有广阔的绿化带，做到见绿不见尘，抑制尘土飞扬，这样的环境能使老人心情舒畅。良好的生态环境能满足老年人的生活行为性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、灵活性、方便性、自然回归性，让老人在良好的环境中愉快地度过晚年。

综上所述，面对老龄化的发展前景，修建老年公寓是时代的需要，历史的必然，是落实老年人“老有所养、老有所居、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为”的重要措施。兴办老年公寓，尤其是综合性通用住宅，促进了由传统的家庭养老向社会化养老服务的过渡，使许多家庭解除了后顾之忧，老人不再为家庭琐事及晚辈之间的摩擦而烦恼，同时也消除了孤独感和寂寞感，也有助于增强老年人独立生活的能力，还有助于带动老年服务行业的兴旺，可以培养一大批家庭护理人员，解决大批下岗职工的就业问题，有利于社会的安定团结。因此它是经济发展的一个契机、一次挑战。B、宿迁老年公寓市场分析1．老龄化现状宿迁市于1999年进入老龄化社会，目前，全市60周岁以上老年人已达69万，占全市总人口数的13.12%，预计到2010年，宿迁市老年人将占全市总人口数的15%。人口老龄化是经济社会发展中面临的重要挑战，对社会保障、产业结构、消费结构、财政支付结构、文化体育事业、社会服务、社会稳定等方面，都带来了重大影响。2．老年公寓市场C、案例分析1）北京***——“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”***位于北京市顺义区双青林场境内、潮白河西侧，占地面积3500亩，总建筑面积70万平方米，总投资额30亿人民币，预计在4-6年内全面完成建设。***以美国太阳城中心为蓝本，旨在打造符合中国特色的大型退休生活社区，引领全新退休生活方式。

【销售均价】￥3400元/平米

【地理位置】顺义潮白河畔

【入住时间】2004年7月

【物业费用】1.95元/平方米/月

【按揭方式】一次性付款、贷款均可

【外观材质】高级涂料建筑材料注释

【园区描述】建筑形式不仅包括点式公寓、板式公寓、联体别墅，还增加了独栋别墅。其中别墅区增送户式地源热泵中央空调主机，即节能又环保，充分体现了科技住宅设计理念。倍受关注的总建筑面积为4.1万平米的二期公建，不仅包括商业零售中心、短期度假公寓、旅馆、康体中心、医院、社区活动中心等多种配套设施；而且还将建成温泉疗养浴、有氧锻炼

室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆以及康复中心等各类健身空间，用"我运动，我健康"的快乐感染居所中的每个人；先进完善的医疗服务机构和"持续性照顾计划"，为每位业主建立的健康跟踪档案和科学的照护体系。位于中心会所内的老年大学，环境优美，教学设施先进，旨在丰富老年人的精神、文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。课程设置形式多样且不拘一格，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等课程，让每个有兴趣和特长的业主都可以参加进来教学相长，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。【周边环境】周边有4个旅游区，即：潮白河旅游度假区，唐指山风景区，京东大芦荡旅游度假区和焦庄户旅游观光区。全县已建起北京乡村高尔夫俱乐部、北京国际高尔夫球俱乐部、北京乡村乐园、绿色度假村、北京乡村赛马场等十余个景点。北京东直门将建候机楼乘坐高速悬浮列车十几分钟到机场，工程于2003年完工。顺义区优势：上风上水，临近机场、燕莎商务区和使馆区，是北京形成最早、最大的高档外销别墅区。该地区已经吸引了不少的国际学校和医院，并计划兴建大学城，吸引国内外联合大学和民办学校。【相关说明】以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标的***，坐落于有东方莱茵河之美誉的顺义潮白河畔7000亩浩瀚林地中。234万平米的规划土地上，***的建筑面积仅为70万平米，社区绿化覆盖率高达80%，遵循有天、有地、自由自在的生存法则，高尔夫球场整体坐落于社区之中，形成开放式、团组式、花园式建筑群，簇鲜的绿色

直抵门外。【开发企业】北京***房地产开发有限责任公司2）上海松江社会福利院——“三星级宾馆型”养老院

福利院的外景福利院的环境：小河流水上海市首家按照“三星级”宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——松江社会福利院，近日揭牌开业。上海市松江社会福利院，位于上海市松江区（沪杭高速公路北侧）新城区其昌路龙兴路口，离上海市区18公里，沪杭高速公路直达，离佘山国家旅游区6公里。地理位置优越，交通使捷。福利院占地面积30000平方米（约45亩），建筑面积11500平方米，总投资4300万元，设置250只床位（其中50只病床），按国家二级福利院标准建造。福利院融养老、康复、娱乐为一体的社会开放性福利型的老年人乐园。整体布局分五个区：【居住区】一号楼内有3人套间54间，2号楼内有2人间（一室一厅）8套，3号楼内有一室二厅12套，可供200位老人居住。室内中央空调、闭路电视、程控电话、呼叫器、卫生设施、浴缸、衣柜等全部配套。居住区内上下走廊相通，环形的无障碍坡道相互连接，到各楼有电梯上下。

【医疗区】按国家医院标准建造，内设50张床位（其中四间套房8张床位），医疗设施齐全，有新一代的X光机、B超、动态心电、动态血压、血压分析系统、十二道同步自动分析仪、床边监护仪、血球分析仪、尿液分析仪、理疗设施等先进的医疗，理疗仪器，配备有实践经验的专业医务人员。

【绿化休闲区】绿化面积占总面积的55%，植有名贵树木6000多株，草皮3000平方米，屋面绿化1000平方米。8000平方米（约12亩）公园内小桥流水相伴，亭台楼阁掩映，假山喷泉，茂林修竹。映在水面上的各种观赏金鱼给公园又增添了一景。

【娱乐区】各层楼面均有阳光室、棋牌室、桌球室、阅览室，有150平方米的多功能舞厅，200平方米的健身房。

【生活区】有420平方米的食堂，供应各类可口饭菜，还设有包厢，可随时小酌，食堂内配有高级厨师、点心师和营养师，为老年人提供可选择的饭菜。二台计130万大卡的中央空调除供冷暖气外还承担着全院老人的生活用水。为提供老年人方便，院内还设200平方米超市。3）北京太阳城——大型老年公寓【楼盘名称】北京太阳城--国际老年公寓

【类别】公寓【城区】昌平

【地理位置】太阳城坐落于驰名中外的京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。

【环线位置】五环以外，社区周边有绿色长廊、百里长河、千亩果园、万亩草坪。交通十分便利,912、949、358等公交车及规划轻轨铁道在此通过，乘车到达市区仅需20分钟。其周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地。

【价格】均价5000元/平方米

【入住时间】现房

【开发商】北京太阳城房地产开发有限公司

【项目简介】

北京太阳城开发建设为全国首创老年多元化居住社区~第三住宅，占地面积42万平方米。社区建筑外观设计为仿欧式风格，建设有：购物中心、医疗中心、老年娱乐中心、家政服务中心、老年教育中心、酒店、国医堂等配套齐全的六大公共建筑设施，对社区入住业主提供了人性化服务模式，小区公建配套充分体现了老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的五老精神，是老年人安享晚年的理想居住环境。在太阳城的社区内，各种公寓、别墅、住宅、公益建筑和下沉式文化广场以“西”为主，并兼顾东方建筑风格的四合院、回医堂、仿古文化步行街、庭院等。为了满足老年人的不同需要，同时又根据老年人的身体状况、经济条件和爱好，北京太阳城把公寓设计成三大类：宿舍式公寓，就是老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的楼房中居住和生活。该类适合单身或夫妇两人的老年人居住，宿舍开间较大，有电视、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。居家式公寓或住宅式公寓，一家一户，可以是老年夫妇，也可以是夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。

护理式公寓，就是把因身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一些房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。同时，北京太阳城还有250到300平方米、400到500平方米别墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以满足老年人的不同需求。D、政策因素随着我国人口老龄化的加剧，我国的社会负担加重，老年人的权益需要得到保障，因而，国家和地方相继出台了一系列的关于老年人的法律法规。诸如：中华人民共和国老年人权益保障法（1996年8月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过1996年8月29日中华人民共和国主席令第73号发布）第一章总则第一条为保障老年人合法权益，发展老年事业，弘扬中华民族敬老、养老的美德，根据宪法，制定本法。第二条本法所称老年人是指六十周岁以上的公民。第三条国家和社会应当采取措施，健全对老年人的社会保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及参与社会发展的条件，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。第四条国家保护老年人依法享有的权益。禁止岐视、侮辱、虐待或者遗弃老年人。第五条各级人民政府应当将老年事业纳入国民经济和社会发展计划，逐步增加对老年事业的投入，并鼓励社会各方面投入，使老年事业与经济、社会协调发展。国务院和省、自治区、直辖市人民政府采取组织措施，协调有关部门做好老年人权益保障工作，具体机构由国务院和省、自治区、直辖市人民政府规定。第六条保障老年人合法权益是全社会的共同责任。国家机关、社会团体、企业事业组织应当按照各自职责，做好老年人权益保障工作。居民委员会、村民委员会和依法设立的老年人组织应当反映老年人的要求，维护老年人合法权益，为老年人服务。第七条全社会应当广泛开展敬老、养老宣传教育活动，树立尊重、关心、帮助老年人的社会风尚。青少年组织、学校和幼儿园应当对青少年和儿童进行敬老、养老的道德教育和维护老年人合法权益的法制教育。提倡义务为老年人服务。第八条各级人民政府对维护老年人合法权益和敬老、养老成绩显著的组织、家庭或者个人给予表扬或者奖励。老年人应当遵纪守法，履行法律规定的义务。第二章家庭赡养与抚养第十条老年人养老主要依靠家庭，家庭成员应当关心和照料老年人。第十一条赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。赡养人是指老年人的子女以及其他依法负有赡养义务的人。赡养人的配偶应当协助赡养人履行赡养义务。第十二条赡养人对患病的老年人应当提供医疗费用和护理。第十三条赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系关系或者租凭关系。老年人自有的住房，赡养人有维修的义务。第十四条赡养人有义务耕种老年人承包的田地，照管老年人的林木和牲畜等，收益归老年人所有。第十五条赡养人不得以放弃继承权或者其他理由，拒绝履行赡养义务。赡养人不履行赡养义务，老年人有要求赡养人付给赡养费的权利。赡养人不得要求老年人承担力不能及的劳动。第十六条老年人与配偶有相互扶养的义务。由兄、姊扶养的弟、妹成年后，有负担能力的，对年老无赡养人的兄、姊有扶养的义务。第十七条赡养人之间可以就履行赡养义务签订协议，并征得老年人同意。居民委员会、村民委员会或者赡养人所在组织监督协议的履行。第十八条老年人的婚姻自由受法律保护。子女或者其他亲属不得干涉老年人离婚、再婚及婚后的生活。赡养人的赡养义务不因老年人的婚姻关系变化而消除。第十九条老年人有权依法处分个人的财产，子女或者其他亲属不得干涉，不得强行索取老年人的财物。老年人有依法继承父母、配偶、子女或者其他亲属遗产的权利，有接受赠予的权利。第三章社会保障第二十条国家建立养老保险制度，保障老年人的基本生活。第二十一条老年人依法享有的养老金和其他待遇应当得到保障。有关组织必须按时足额支付养老金，不得无故拖欠，不得挪用。国家根据经济发展、人民生活水平提高和职工工资增长的情况增加养老金。第二十二条农村除根据情况建立养老保险制度外，有条件的还可以将未承包的集体所有的部分土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。第二十三条城市的老年人，无劳动能力、无生活来源、无赡养人和扶养人的，或者其赡养人和扶养人确无赡养能力或者扶养能力的，由当地人民政府给予救济。农村的老年人，无劳动能力、无生活来源、无赡养人和扶养人的，或者其赡养人和扶养人确无赡养能力或者扶养能力的，由农村集体经济组织负担保吃、保穿、保住、保医、保葬的五保供养，乡、民族乡、镇人民政府负责组织实施。第二十四条鼓励公民或者组织与老年人签订扶养协议或者其他扶助协议。第二十五条国家建立多种形式的医疗保险制度，保障老年人的基本医疗需要。有关部门制定医疗保险办法，应当对老年人给予照顾。老年人依法享有的医疗待遇必须得到保障。第二十六条老年人患病，本人和赡养人确实无力支付医疗费用的，当地人民政府根据情况可以给予适当帮助，并可以提倡社会救助。第二十七条医疗机构应当为老年人就医提供方便，对七十周岁以上的老年人就医，予以优先。有条件的地方，可以为老年病人设立家庭病床，开展巡回医疗等服务。提倡为老年人义诊。第二十八条国家采取措施，加强老年医学的研究和人才培养，提高老年病的预防、治疗、科研水平。开展各种形式的健康教育，普及老年保健知识，增强老年人自我保健意识。第二十九条老年人所在组织分配、调整或者出售住房，应当根据实际情况和有关标准照顾老年人的需要。第三十条新建或者改造城镇公共设施、居民区和住宅，应当考虑老年人的特殊需要，建设适合老年人生活和活动的配套设施。第三十一条老年人有继续教育的权利。国家发展老年教育，鼓励社会办好各类老年学校。各级人民政府对老年教育应当加强领导，统一规划。第三十二条国家和社会采取措施，开展适合老年人的群众性文化、体育、娱乐活动，丰富老年人精神文化生活。第三十三条国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施。地方各级人民政府应当根据当地经济发展水平，逐步增加对老年福利事业的投入，兴办老年福利设施。第三十四条各级人民政府应当引导企业开发、生产、经营老年生活用品，适应老年人的需要。第三十五条发展社区服务，逐步建立适应老年人需要的生活服务、文化体育活动、疾病护理与康复等服务设施和网点。发扬邻里互助的传统，提倡邻里间关心、帮助有困难的老年人。鼓励和支持社会志愿者为老年人服务。第三十六条地方各级人民政府根据当地条件，可以在参观、游览、乘坐公共交通工具等方面，对老年人给予优待和照顾。第三十七条农村老年人不承担义务工和劳动积累工。第三十八条广播、电影、电视、报刊待应当反映老年人的生活，开展维护老年人合法权益的宣传，为老年人服务。第三十九条老年人因其合法权益受侵害提起诉讼交纳诉讼费确有困难的，可以缓交、减交或者免交；需要获得律师帮助，但无力支付律师费用的，可以获得法律援助。第四章参与社会发展第四十条国家和社会应当重视、珍惜老年人的知识、技能和革命、建设经验，尊重他们的优良品德，发挥老年人的专长和作用。第四十一条国家应当为老年人参与社会主义物质文明和精神文明建设创造条件。根据社会需要和可能，鼓励老年人在自愿和量力的情况下，从事下列活动：（一）对青少年和儿童进行社会主义、爱国主义、集体主义教育和艰苦奋斗等优良传统教育；（二）传授文化和科技知识；（三）提供咨询服务；（四）依法参与科技开发和应用；（五）依法从事经营和生产活动；（六）兴办社会公益事业；（七）参与维护社会治安、协助调解民间纠纷；（八）参加其他社会活动。第四十二条老年人参加劳动的合法收入受法律保护。第五章法律责任第四十三条老年人合法权益受到侵害的，被侵害人或者其代理人有权要求有关部门处理，或者依法向人民法院提起诉讼。人民法院和有关部门，对侵犯老年人合法权益的申诉、控告和检举，应当依法及时受理，不得推诿、拖延。第四十四条不履行保护老年人合法权益职责的部门或者组织，其上级主管部门应当给予批语教育，责令改正。国家工作人员违法失职，致使老年人合法权益受到损害的，由其所在组织或者上级机关责令改正，或者给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十五条老年人与家庭成员因赡养、扶养或者住房、财产发生纠纷，可以要求家庭成员所在组织或者居民委员会、村民委员会调解，也可以直接向人民法院提起诉讼。调解前款纠纷时，对有过错的家庭成员，应当给予批评教育，责令改正。人民法院对老年人追索赡养费或者扶养费的申请，可以依法裁定先予执行。第四十六条以暴力或者其他方法公然侮辱老年人、捏造事实诽谤老年人或者虐待老年人，情节较轻的，依照治安管理处罚条例的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十七条暴力干涉老年人婚姻自由或者对老年人负有赡养义务、扶养义务而拒绝赡养、扶养，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十八条家庭成员有盗窃、诈骗、抢夺、勒索、故意毁坏老年人财物，情节较轻的，依治管理处罚条例的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章附则第四十九条民族自治地方的人民代表大会，可以根据本法的原则，结合当地民族风俗习惯的具体情况，依照法定程序制定变通的或者补充的规定。第五十条本法自1996年10月1日起施行。E、项目详细策划一、项目选址建议针对老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较大，同时老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。因而对项目选址有如下要求：1.地形应尽可能平坦以减少陡斜的步道，坡道或踏步。相对平坦的现场可促进步行————这是一种高度理想的运动。2.周边不应以主要交通干线为界。以便于购物，逛公园而不必穿过主要街道。3.基本的商业设施，如超市，干洗店，药房等，应尽可能邻近并易于前往。4.基本的地区公共设施如文化馆，保健服务和娱乐设施等都要靠近。就此而论应注意到对许多老年人来说其最大步行半径应为0.804公里。5.公共交通应直达建设场地，由于许多为老年人服务的项目，如专门的就医条件，往往不在本区而在其它区。6.场地不宜直接邻近学校或儿童游乐场或为青年与成人所活跃出入的娱乐区。7.场地应有足够的面积，以满足开展户外静止性与运动性的娱乐活动的要求。8.还要注意到整个土地的利用模式依照可能的趋势及预期的计划有发生改变的可能性。二、规划设计构想老年住宅设计要求，首先要一切从老年人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当按下列观点来选择和确定我们的思路。

(1)要有功用性

要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕