北京白云时代大厦营销推广计划

白云时代大厦营销推广计划一、市场分析（一）区域分析.西城区地域面积31.66平方公里，户籍人口78万。西城区区位优势独特，是中共中央、全国人大、国务院、全国政协等党和国家首脑机关所在地，中央50多个部委落户西城。.西城区大力发展金融业、商业，积极扶持房地产业、文化旅游业和科技信息咨询业，现在金融业和科技信息咨询业发展最快，已经成为西城经济的支柱产业。全区经济增长速度位居北京市前列，人均GDP在全市各区县中荣登榜首，区财政收入居四城区第一。.2003年全区国内生产总值同比增长12%,达到了347亿元。房地产开发业完成增加值17.4亿元，同比增长89.1%。房地产开发投资总额达到98.3亿元，商品房交易总额达到57.6亿元。.人民生活水平不断提高。居民人均可支配收入达到14539元，同比增长12.6%0.新修建的西直门外大街宏伟壮观，西直门立体交通枢纽拥有国铁、地铁、城铁和公共交通汇集一体的巨大优势。.西城区拥有国家级和市级文物保护单位50余处，约占北京市的1/4。其中，皇家园林、王府私邸、寺院坛庙、古人故居最为著名。北海公园、景山公园、恭王府、白塔寺、历代帝王庙、鲁迅故居等文物景点，几乎全部分布在阜景文化旅游街和什刹海风景区。是西城区文化旅游业蓬勃兴起的重要基地，蕴涵着巨大的历史文化含量和经济潜能，通过开发建设，将成为北京“人文奥运”的一个亮点。（二）总体市场环境目前北京写字楼市场已开始进入一个建设高峰期，由于入世、申奥等利好因素的作用，北京在建和已审批的项目供应量很大。据统计，到目前为止已通过审批的项目中，仅东部区域就有近800万平米的供应量。随着供应量的不断增加，逐渐呈现供过于求的局面，写字楼售价将会继续下降。当前北京甲级写字楼和乙级、商住楼相互之间的关系是：商住楼对乙级写字楼造成冲击，甲级写字楼地位继续巩固。天生具有低成本优势的新型商住项目，以其较为低廉的价格兼不错的品质，取代了以前乙级写字楼的市场地位。商住项目成为写字楼市场的一个很好的补充部分。主要竞争项目情况:项目名称道乐蒙恩西金大厦海天中心中雅大厦白云时代华宝大厦建筑规模5万而3.8万Itf26万3万2万nf5.3万nf项目定位写字楼写字楼写字楼商住公寓商住公寓商住公寓销售价格120001400013400860076009200建筑形态板楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼户型面积180nf最小整层1200m27层分割，其它整层150面最小130nf最小单套110m2楼高6层11层17层16层26层17层层高3.6m3.5m3.4m2.8m2.65m2.8m物业公司暂定国贸未定致达物业中盛物业银达物业宝锦物业物业收费25以内未定5.12.82.94.3车位地下地下：租500元/月买15万地下：租300-500买10T5万地下/600二、项目分析及定位（一）项目概况白云时代大厦位于西莲花池东路5号，总建筑面积65209万平米，单层面积1000平米左右，规划总户数352户，地下车位289个。其中1-2层位商业用房，设有餐饮、咖啡厅、休闲茶座等；三层为会所（健身、桑拿等设施）；4-14层设计为酒店式公寓,15-25层为写字楼。项目目前已经封顶，外立面未做，预计04年底交房。其中：15-21层，约6600平米办公用房由公司代理销售。（二）项目优劣势分析.优势：⑴项目位于西二环边，交通便利，具有一定地段优势；⑵准现房优势；（3）小户型，低总价，低首付，综合性价比较高，（4）邻近护城河，有一定景观优势。.劣势：⑴项目手续不全，后期配套等缺乏保证；⑵商业氛围一般。（三）市场定位根据项目状况及周边市场环境，综合项目地段、价格优势，以西城、宣武等区域中小企业为主要目标客户，并侧重于服务区域内客户。中小企业、成长型公司中小型企业对商圈及金融或相关机构的要求较低，需要考虑成本投入及资金的积累和周转。面积不宜过大，但需要交通便捷并且办公条件优越。外地在京办事机构本项目临近西客站，全国省、市、县来京设立办事处的首选。SOHO办公随着科技的发展，家庭式办公间受到越来越多成长过程中的公司认可。其主要特点是面积适中、方便、快捷，有较好的办公氛围。◎投资型客户三、营销推广计划（一）销售计划项目可销售面积6600平米，销售额8000万左右，预计2-3个月内结束销售。（二）项目手续情况手续计划是所有计划的基础，包括广告计划、准备计划，目前本项目部分出让金未交，没有销售许可证，根据项目销售计划，应确保10月中旬前取得销售许可证。（三）推广计划—由于项目规模较小，销售周期较短，广告效果应追求时效性，采用实效营销的推广方式，以个性推广赢得市场竞争，在此基础上，有所侧重，以现场包装和户外广告为主，对各传播渠道进行有效整合，发挥其最大的效力。.户外广告计划：由于户外广告费用较高，结合本案地理位置（位于二环路边，项目比较醒目）和项目状况，考虑在楼体设大型条幅，5月底安装到位。.内部客户计划：挖掘公司内部2—3万多客户资源，重点挖掘玺萌的老客户资源，力争在认购期内，在项目正式推广之前完成30%-50%的认购目标。四、销售准备（一）销售道具.户型平面图：5月底前印刷完成；.小海报：5月底前印刷完成；（二）售楼处.内部装修设计和包装阶段：5月25口前完成；.办公家具：谈判桌椅（4-5套），直线电话（5-8部）；5月底前到位；.外环境阶段：重点完成售楼处门前指示等部分；（三）认购活动准备.时间：预计5月底开始正式认购；.付款方式和优惠政策：由于项目手续不全，认购期间根据付款方式收取15-30%定金。内部认购期间执行一次性付款95折，分期付款98折的优惠政策。⑴一次性付款95折,首付20-30%定金;⑵分期付款方式98折，首付20%；⑶按揭付款，首付15-20%定金；.认购单、认购协议等：4月25日前制作完成。.价格策略：由于项目销售周期只有2-3个月，结合目前写字楼市场销售状况，建议认购期均价即实现12000元/nf。五、销售组织计划.人员：5月中旬到位，进行一周项目培训和专业培训；5月底进入项目，正式开始认购；.培训资料准备：5月中旬完成；附：主要项目装修标准和配套设施对照项目名称装修标准配套设施道乐蒙恩外墙：全部石材.、砖；外窗：铝合金镀塑中空断桥窗；大堂：大理石地面、墙面，石膏吊顶；电梯厅：大理石地面、石膏吊顶；电梯：OTIS—LG；户门：玻璃、铁艺户门；公共通道：地砖，白墙，石膏吊顶；采暖：中央空调供暖；空调系统：中央空调，24小时新风系统，美国顿汉布什冷水机组；供电：双路供电，备用电机系统；楼宇安防：可视防盗系统；网络监控；消防系统：烟感探头、可燃气体检测探头、温感探头、喷淋、消防栓，防火卷帘，防排烟，正压送风，消防电梯，消防楼梯，自动报警联动装置银行、邮政、商务中心、酒店、宴会厅、欧式酒吧、咖啡厅、娱乐、健身中心白云时代外墙：一至三层为干挂石材玻璃，四层以上高档外墙涂料；首层大堂：地面图档石材、墙面为高档玻化石专，配高档灯饰；电梯厅：地面局档地砖，墙囿局档墙砖，配局档灯饰；公共走廊：地囿局档地豉，墙面高档涂料；户门：高档子母户门；窗户：维卡塑钢双玻；地面：预留二次装修层面；内墙：刮腻子；顶棚：刮腻子；厨房、卫生间：预留装修面及管线接口；电梯：三部合资智能电梯，2部直达车库，24小时运行，配手机增强信号系统；供水：市政管网；供电：双路，每户电表40A；管道天然气入户；燃气锅炉集中供暖；有线电视接收系统；超五类布线，每户预留IDD电话及巾政宽带网接口；24小时保安，每层设置智能监控系统；停车系统：智能停车管理及门禁系统，配手机信号增强系统。中雅大厦外墙：高级石材配部分玻璃幕墙，高档外墙砖；首层大堂：高级大理石拼花地面，墙面花岗岩饰面到顶，造型艺术吊顶；标准层公共部分：高级花岗岩地面，墙面吊材饰面到顶；电梯：四部东芝电梯，24小时运行，直达地下车库；空调：大堂及会所采用远大中央空调系统；通讯系统：楼内综合布线系统，每户4部IDD；电视接收：采用有线光缆接收系统；供电系统：双路供电系统，独立IC卡表；单元内空调系统：美国进口户式集中空调系统，独立控制，各房间可自由调节温度，并有新风转换，生活热水及独立计量功能；网络系统：综合布线，宽带百兆入户。智能安防设施：楼宇入口及每单元入口设门禁系统，保安监控系统，停车场管理系统，周界防范系统；厨房：优质地砖、墙砖，PVC板吊顶，配置高档品牌橱柜、不锈钢水盆、品牌灶具、抽油烟机、灯具等。卫生间：优质地面墙面，PVC吊顶，配名牌洁具，赠送淋浴房、淋浴花洒、灯具等；窗台：日本中空静电喷涂铝合金窗；户门：三防木门；阳台：全封闭落地观景阳台。会议中心、商务中心、露天网球、保龄球馆、健身房、游泳池、咖啡厅、壁球室西金大厦外墙：干挂石材和铝合金中空玻璃幕；外门窗：不锈钢门、铝合金窗；内装修地面：花岗石、通体砖；