厦门思明区云顶南路东侧地块价值分析报告-47PPT-XXXX年

xxxx地块投资分析报告2010P18思明区云顶南路东侧地块价值分析报告第一章：宏观分析第二章：市场分析第三章：地块分析第四章：项目定位地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块SWOT分析土地市场分析房地产市场分析旅游市场分析酒店市场分析汇报内容框架客群定位市场定位形象定位产品定位宏观经济分析厦门经济环境宏观政策分析厦门政策环境1宏观经济环境分析2厦门经济环境分析3宏观政策环境分析4厦门政策环境分析第一章：宏观环境分析全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现宏观经济启示：今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在上半年新增货币供应量为4.84万亿元，超过2009年的一半，达到全年货币供应预估值（7.5万亿）的65%。因此，下半年货币供应量可能逐步下降；广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势；适度宽松货币政策得以体现，流动性过剩依然存在。在流动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临失效。宏观经济宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落宏观经济CPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势，6月CPI、PPI增长率双双回落；7月CPI再度上升，达到一年来的最高点；PPI回落明显；PMI连续4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，创下了17个月的新低，房地产调控、信贷控制效果已得到体现；CPI、PPI、PMI数据反映上半年全国经济发展总体较好，房地产调控已对整体经济产生影响。厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理厦门GDP近年保持了约16%的增长速度；受金融危机的影响，2009年增速为为历史新低；2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4.0个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点

厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展厦门经济城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长，2009年已达到26131元。比08年增长9.1％；厦门城市居民2009年人均消费性支出17990元同比上年增长5.1%；

2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系数为39.8%，处于富裕阶段。厦门经济厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先于福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；厦门经济1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资42.33%1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增长38.3%；房地产开发完成投资217.58亿元，增长130.4%；进入下半年以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增长；房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资的比重为42.33%。厦门经济2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长1-7月份主要经济指标类别GDP财政总收入地方财政收入人均居民收入金额1049.86亿元316.54亿元165.22亿元17453元增长率16.7%18.1%17.7%12.1%数据来源：厦门市统计局工业继续成为全市经济增长的火车头批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力政府财政支出与居民消费支出均有较快增长外贸出口实现恢复性较快增长金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长厦门经济发展主要特点厦门经济中央会议定调下半年经济工作加快推进财税金融房地产社会保障等改革；以“七要继续”促进经济平稳较快发展；下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调；增强回升向好势头提高增长质量效益；宏观政策会议解读：央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政策；保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性

。因此，下半年房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。会议核心内容：厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见“意见”核心内容增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设；取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源，“一房一价”和明码标价制度。销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；厦门政策政策解读：2010年3月厦门房价与2007年底接近，而全国主要城市房价上升23—78%；因此，厦门并非房价上涨过快城市；厦门地方政策没有停止第三套房贷款；厦门地方政策未限制外地户籍购房；两次宏观调控最高点主要城市房价比较城市2007年12月2010年3月涨幅上海117142083477.86%北京130002136864.37%杭州141912302962.28%南京6030944656.65%深圳148152119043.03%天津7056926731.34%重庆4066501923.44%厦门1169911158-4.62%全国3501470534.39%近阶段厦门市获得的政策性支持城市发展特区扩大到全市2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。中央支持特区发展2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用。体制创新试点中国服务外包示范城市跨境贸易结算试点城市“三网融合”试点城市国家创新型试点城市国家知识产权工作示范城市城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设岛外新城建设岛内优化提升四大新城：集美新城、海沧湾、翔安南部新城、同安滨海新城建设面积：240平方公里建设目标：一流现代化国际性滨海新城

旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动；综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全面推进；2009年8月厦门市委提出，要加快推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。城市发展宏观环境总结宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增长速度下降；厦门经济发展速度全面恢复，经济结构趋向合理；房地产调控政策处于短期内难以放松，但持续性受市场质疑；厦门地方政策总体比较温和；“特区扩大”、“岛内外一体化”等将进一步推动城市发展；1土地市场分析2房地产市场分析旅游市场分析酒店市场分析市场总结分析第二章：市场分析厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场状况土地市场2007年—2009年厦门出让商住用地楼面价保持在4000—4800元/㎡；2010年土地出让以岛外为主，拉低了整体土地价格；土地出让量受房地产市场状况绝对影响；土地出让重点区域向岛外转移2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；2010年1-8月岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为4：96；其中同安商住用地出让规划建筑面积占51%；岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显；岛外成为房地产开发经营的最主要战场已势不可挡；“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。土地市场岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城土地市场区域地块编号规划建筑面积（㎡）成交总价（万元）楼面价（元/㎡）受让人思明2010P134946303102006271上海兆瑞2010P08162201656010210新景地2010P023020030480

恒禾置地2009G233384010470030940厦门恒兴集美J2009P014430001032002330万科J2009P025350001368002557厦门贵丰房地产2009JP014660601600003433厦门东区锦亭西路东侧在建工程15119.235882373鑫大利房地产锦亭北路南侧在建工程27093.865722426鑫大利房地产同安2010TP02185200642003467金帝2010TP032987001065003565金帝2010TP01222600743003338金帝2010TP04293500803002736金帝翔安2010XP0264800335005170宝嘉琼湖路南侧地块在建工程61577.71165002680翔安建发X2009G053392901102903251北京首开X2009G04109000213901962万科海沧H2009G0162730321005117中骏H2009G023010001500004983禹州岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价6800—10000元/㎡；集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价2300—3500元/㎡；滨海区域楼面价可达6000元/㎡；同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为2500—3500元/㎡；翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为2000—5000元/㎡；海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/㎡左右厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为9000—11000元/㎡房地产市场06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；07年以后厦门住宅成交均价长期保持在9000—11000元/㎡；房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住宅交易价格保持稳定房地产市场信贷政策调整以来，住宅成交量由5月份开始大幅下滑，8月份住宅成交量大幅提升达到17万平米；住宅销售均价保持稳定；8月份住宅销售均价达到10996元/㎡，比7月份小幅下滑；上半年住宅销售均价同比有较大增长，成交量下滑比较大。2009年以来供销比失衡，供应量小于销售量，市场持续消化存量房地产市场03—06年，供销比小于等于1，市场供销平衡，供应量略小于销售量；07—08年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；09—10年上半年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；厦门本地购房客群比例下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点；省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%—35%之间；省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；已经成为厦门购房客群的最重要组成部分；海外客群比例较小，维持在2.5%—7%之间。房地产市场旅游市场海内外游客首选的中国十大旅游城市之一，酒店需求仍存在一定空间作为海内外游客首选的中国十大旅游城市之一，厦门是一个以旅游和会展带动酒店发展的城市。近几年来，厦门市旅游接待游客人数及国内外过夜游客数飞速上升，为厦门高星级酒店的发展提供了极大的市场需求空间。（数据来源：厦门旅游局网站）旅游市场厦门市旅游产业集群2009-2015年发展规划

定性目标把旅游产业发展成为厦门市国民经济的支柱产业，使厦门成为海峡两岸旅游双向互动的热点口岸城市，成为集对台旅游、会展商务和休闲度假为一体的国际知名的旅游目的地城市，成为海峡西岸经济区集旅游目的地、旅游集散中心和口岸为一体的旅游中心城市。定量目标规划到2011年、2013年和2015年，厦门市旅游产业链产值分别达到377亿元、448亿元、547亿元，增长率分别为8%、9%、11%；旅游产业增加值分别为205亿元,243亿元,281亿元,增长率分别为9%、8%、7%；旅游产业贡献率分别为9.53%、9.58%、9.61%。厦门现有四星级以上酒店共29家，是全国高级酒店最密集的城市之一酒店市场供应现状截止2009年12月31日，厦门市共有星级饭店73家，客房总数11799间/套，床位总数18319张。其中五星级饭店8家，客房总数2317间/套，床位总数3372张；四星级饭店21家，客房总数4437间/套，床位总数6994张；三星级饭店26家，客房总数3308间/套，床位总数5138张；二星级饭店18家，客房总数1737间/套，床位总数2815张。从星级饭店分布来看，其中思明区53家，湖里区10家，集美区4家，同安区2家，海沧区2家，翔安区2家。分布地段区域代表酒店中山路老市区海景千禧大酒店、温德姆和平里大酒店、鹭江宾馆、华侨大酒店白鹭洲景观带宝龙酒店、金雁酒店、马可孛罗酒店、宏都酒店厦大-会展中心环岛路沿线厦门国际会展酒店、亚洲海湾大酒店、海悦山庄、国际会议中心配套酒店松柏江头京闽中心酒店、华美达长升酒店、喜来登大酒店

湖里中心区悦华酒店、翔鹭国际大酒店

厦门高星级酒店分布一览表酒店市场温德姆和平里大酒店牡丹大酒店国际会议中心配套酒店惠龙北海湾度假酒店厦门现有高星级酒店多家集中在岛内西部，岛内外发展不均衡（仅供参考）酒店市场经营现状2009年全年厦门市星级饭店营收总额168636万元，平均房价341元/间天，同比下降3元，平均出租率61%，同比下降1%。五星级饭店平均房价605元/间天，同比下降78元/间天，平均出租率52.5%，同比下降4.5%；四星级饭店平均房价372元/间天，同比下降26元/间天，平均出租率62.5%，同比下降1.5%；三星级饭店平均房价233元/间天，同比上涨12元，平均出租率67.9%，同比上升2.9%；二星级饭店平均房价140元/间天，同比上涨11元，平均出租率58.7%，同比上涨2.7%。2009年厦门全市星级酒店平均出租率在60%以上，算得上西方发达国家的最佳水平厦门酒店市场总结酒店市场厦门市星级饭店管理方式仍以自营管理为主，但从近两年高星级饭店管理模式的发展趋势来看，委托管理和特许经营管理逐渐占据主流。厦门高星级酒店主要由国有企业和外资企业开发或投资；目前厦门多数酒店以湖景、海景和地理位置吸引客户，酒店本身无显著特点；目前厦门高星级酒店主要以商务型、旅游休闲型为主，只有少量酒店为典型的度假型酒店；厦门高星级酒店发展得力于海峡西岸经济区建设、观光休闲旅游业发展及会议展览业的发展；厦门市拟建高星级酒店分布图酒店市场（规划仅供参考）地块周边区域现有酒店分布区域市场云顶山庄大酒店云海度假村海悦山庄酒店亚洲海湾大酒店厦门国际会议中心酒店厦门国际会展酒店区域市场地块所处区域具备良好自然景观，主要分布以会展、度假定位的高星级海景酒店

酒店名称位置星级酒店类型标准间面积特点海悦山庄酒店厦门市思明区环岛南路3999号白金五星休闲度假/会议/商务

36-46㎡厦门唯一独拥青山峡谷的豪华休闲度假酒店，客房设计承袭鼓浪屿老别墅豪宅的风格，多数均带有开放式阳台亚洲海湾大酒店思明区环岛路黄厝98号五星休闲/度假/会展24-53㎡别墅式全海景、花园式酒店，客房具有浓郁的欧式风格、舒适典雅的海景客房

云海度假村厦门市环岛路黄厝云海山庄1-3号四星会议/休闲/度假

30㎡、别墅各式客房及2幢别墅客房，2幢别墅风格各异，均有独立的花园庭院，配备客厅、餐厅、厨房、棋牌室、健身房等。厦门国际会展酒店厦门市思明区会展二路199号四星会议/休闲50㎡全海景休闲、会议型豪华酒店；座拥20万平方米大草坪。

厦门国际会议中心酒店厦门市思明区环岛路五星会议/酒店拥有2400平方米多功能无柱宴会大厅，并可共享国际会议中心2000座位的专业大会场、多种规格的20间会议厅。

云顶山庄大酒店思明区黄厝茂后206号

/疗养/休闲/度假/酒店原为交通疗养所，设施设备齐全1地块区位2地块规划与出让条件3地块环境分析4地块SWOT分析5竞争力提炼第三章：地块分析地块区位地块位于厦门岛东南部风光旖旎的黄厝片区，云顶隧道往环岛路出口东侧，背倚厦门名山云顶岩，西邻万石山风景区，东与会展中心片区相邻，东北与洪脊山相连，南临茂后水库，还可远眺壮阔的黄厝海域，云顶山庄位于东侧不远处。地块分析地块位置图2009G23云顶南路茂后水库黄厝B地块国家会计学院云顶隧道环岛干道地块规划与出让条件地块分析地块位置思明区云顶南路东侧土地用途住宿餐饮用地（酒店）

土地面积（平方米）27878.313建筑面积（平方米）22060以下（其中半地下室建筑面积6000平方米以上，地上建筑面积16060平方米以下）建筑密度（上限）40%绿地率（下限）30%建筑高度层数特定地区限高建筑高度屋脊线15米以下低层、多层、高层的限定三层以下——地块现状图地块依山傍水，自然景观得天独厚，交通优越，具备建设五星度假酒店的先天条件。地块分析项目内容出让方式拍卖起始价（万元）9900起始楼面价（元/平方米）4488竞买保证金（万元）1980增价幅度（万元）100土地使用权出让年限酒店40年规划动工时间合同签订之日起二年内规划完工时间合同签订之日起五年内地块环境分析——景观地块背倚厦门名山云顶岩，面朝大海，宝岛台湾的金门、大旦、二旦岛双龙戏珠的奇景尽现眼前。西部、北部群山绵延起伏，嶙峋怪石与苍翠青松相互点缀映衬。南侧茂后水库湖面开阔、微波荡漾，不时还有只只白鹭掠水而过，一幅胜似仙境的山水诗画。地块分析波光粼粼的茂后水库帆影荡漾的黄厝海域地块环境分析——配套地块周边分布着云海山庄、皇府御苑等多个高档低密度住宅项目，云海度假村、云顶山庄、海悦山庄、国家会计学院均位于地块的东西两侧。于2009年9月8日出让的，创下单价之王的2009G23地块也位于地块南侧，该项目建设标准为高端奢华品质，这给地块的品质也起到一定的提升和支持作用。地块分析云海山庄国家会计学院云顶山庄地块环境分析——交通地块周边多条城市干道均已建成通车，沿云顶南路经云顶山隧道可达莲前瑞景商业中心，沿环岛干道可至会展中心、东部观音山、五缘湾滨海休闲区等地，距离厦门火车站4km，距厦门航空港10km，外部交通的高效、便捷，可为作为酒店用地的本案带来如潮水般的客源。地块分析云顶隧道云顶南路地块SWOT分析地块分析SWOT分析1、拥山纳海临湖，自然景观得天独厚；2、地块三面环山，清幽私密；3、紧邻干道，交通便捷；4、高档配套遍布，低容积率，品质高端。优势（S）1、旅游资源不够丰富；2、人气还有待提升；3、商务氛围缺乏；4、紧邻隧道，存在噪音影响。劣势（W）1、厦门旅游业及会展业的迅猛发展给本案带来的良好机遇；2、厦门旅游产业集群2009-2015年发展规划目标所提供的良好预期；3、厦门外向型经济的持续增长。机会（O）1、区域现有同档次酒店对客户的分流；2、其他区域同质项目的竞争威胁；3、宏观经济的不稳定影响投资商现金流。威胁（T）竞争