资料-成都国龙御景名都项目全程营销规划报告

国龙·御景名都项目全程营销规划

2003年3月SUCCWAY管理参谋第一篇国龙·御景名都投资营销第二篇国龙·御景名都建筑规划设计营销第三篇国龙·御景名都质量工期营销第四篇国龙·御景名都整体形象营销第五篇 国龙·御景名都营销推广筹划第六篇国龙·御景名都销售参谋、销售代表第七篇国龙·御景名都物业管理效劳目标的设想目录项目名称项目内容1项目内容2时间安排备注第一篇国龙·御景名都投资营销国龙·御景名都介绍项目位置介绍——已完成项目所在地青白江——已完成国龙·御景名都开发商——国龙集团公司简介——已完成区域市场现状及其趋势判断宏观经济分析——已完成都市格局——已完成发展目标——已完成金融政策——已完成土地SWOT分析位置——已完成面积——已完成地势——已完成地块周围景观——已完成环境污染情况——已完成交通条件——已完成市政配套条件——已完成国龙·御景名都市场分析成都市场分析——已完成青白江市场分析——已完成国龙·御景名都周边的楼盘分析——已完成国龙·御景名都全程营销规划表1项目名称项目内容1项目内容2时间安排备注第一篇国龙·御景名都投资营销国龙·御景名都素质分析项目优势——已完成项目劣势——已完成国龙·御景名都市场定位青白江居民住宅供给——需求分析——已完成住宅需求在户型上的要求——已完成国龙·御景名都销售市场定位——已完成国龙·御景名都价格定位——已完成投资风险分析及其规避方式提示风险来源——已完成规避方式——已完成开发节奏建议——已完成国龙·御景名都全程营销规划表2项目名称项目内容1项目内容2时间安排备注第二篇国龙·御景名都建筑规划设计营销总体规划布局2003.5.30建筑风格定位、色彩计划建筑风格2003.5.30色彩2003.5.30主力户型选择及比例——已完成国龙·御景名都环境设计及艺术风格提示——已完成营销中心概念设计提示——已完成小区未来生活方式的指导——已完成国龙·御景名都全程营销规划表3项目名称项目内容1项目内容2时间安排备注第三篇国龙·御景名都质量工期营销项目质量营销工程质量管理提示——已完成技术细节及管理措施提示——已完成工地现场管理方案总说明——已完成现场指挥任务要求——已完成工程管理规定——已完成监控方案——已完成安全与质量管理安全生产管理制度——已完成治安消防管理制度——已完成第四篇国龙·御景名都整体形象营销国龙·御景名都品牌文化形象确立项目名称——已完成项目区名、路名、门牌名提案2003.4.30国龙·御景名都视觉识别系统核心部分项目标志2003.4.15确立项目视觉识别系统基本部分2003.4.25项目视觉识别系统应用部分2003.4.25延展及运用部分2003.4.25项目物业管理系统包装设计办公功能导视系统2003.4.25物业管理公共设施指示系统2003.4.25国龙·御景名都全程营销规划表4项目名称项目内容1项目内容2时间安排备注第五篇国龙·御景名都营销推广策划企划概要企划的重要性——已完成国龙·御景名都介绍本项目的基本情况——已完成市场定位分析价格方案——已完成项目定位——已完成项目客户定位分析——已完成价格定位及策略价格方案——已完成付款方式和进度——已完成优惠条件——已完成入市时机策略入市最佳时机的选择——已完成营销推广策略营销市场分析——已完成营销推广战略目标——已完成项目分析和营销推广定位——已完成营销推广创意分析——已完成营销推广活动方案——已完成营销推广策略分析——已完成营销推广方案、媒体及执行——已完成营销推广预算2003.4.30对营销推广效果的监控、评估及修正2003.6.15国龙·御景名都全程营销规划表5项目名称项目内容1项目内容2时间安排备注第六篇国龙·御景名都销售顾问、销售代表销售周期划分启动形象推广和内部认购期2003.5.15引爆期2003.6.28持续推广强销期2003.7-2003.10保温期2003.10-2004.3尾盘冲刺期2004.3-2004.6售前工作准备销售文件及资料销售前，应准备好有关的文件及资料。2003.6.10销售现场接待方式准备2003.6.15工场现场销售整理布置2003.6.15客户档案记录2003.6.15销售实施客户购房心理分析2003.6.15购房情况介绍2003.6.15认购书的签署2003.6.15正式合同的签署2003.6.15办理银行按揭2003.6.15收款过程设计2003.6.15情况汇总2003.6.15客户档案记录2003.6.15法律问题咨询2003.6.15价格谈判的原则和策略2003.6.15国龙·御景名都全程营销规划表6项目名称项目内容1项目内容2时间安排备注第六篇国龙·御景名都销售顾问、销售代表销售合同执行监控收款催款过程控制——销售过程中按期交款的收款控制——销售过程中延期交工的收款控制——销售过程中入住环节的控制——销售过程中客户档案——销售过程中客户回访与亲情培养——销售过程中与物业管理的交接——现有销售结束销售有关文件保管2004.6售楼人员的业绩评定2004.6销售工作中的处理个案记录2004.6销售工作的总结2004.6销售策略策略之一：制造声势——策略之二：生动地提示物业价值——策略之三：创造边际价值——策略之四：强调售后服务——策略之五：迅速实现销售，以求降低风险——策略之六：主动出击——国龙·御景名都全程营销规划表7项目名称项目内容1项目内容2时间安排备注第六篇国龙·御景名都销售顾问、销售代表销售培训培训时间2003.5.10-2003.5.25培训方式——培训地点——培训人员——培训目的——培训内容——第七篇国龙·御景名都物业管理服务目标的设想一种模式2003.5.10两个意识管理意识与服务意识2003.5.10三项承诺2003.5.10五个重点重点一：入住装修管理2003.5.10重点二：治安防范管理2003.5.10重点三：智能化管理2003.5.10重点四：设备管理2003.5.10重点五：社区文化建设2003.5.10十大措施2003.5.10国龙·御景名都全程营销规划表8一、国龙·御景名都介绍二、区域市场现状及其趋势判断三、土地SWOT分析四、国龙·御景名都市场分析五、国龙·御景名都素质分析六、国龙·御景名都市场定位七、投资风险分析及其躲避方式提示八、开发节奏建议第一篇国龙·御景名都投资营销一、国龙·御景名都介绍2、工程所在地青白江1、工程位置介绍3、国龙·御景名都开发商——国龙集团公司简介国龙·御景名都位于成都市东北部青白江区大弯镇，占地面积60亩〔约4万平方米〕，人民广场与怡湖公园之间，北靠华金大道，西临青江北路，南接怡湖东路，环境优美。1、工程位置介绍成都市青白江区位于成都市东北部，距成都市仅25公里，区辖10个镇和5个乡，其中弥牟镇、大同镇、祥福镇纳入省市级小城镇建设规划，全区幅员面积392平方公里，以平原、浅丘为主并呈系列分布，土地肥沃、物产丰富，现有人口40万，全年气候温和，雨量充分，四季清楚，冬无严寒，夏无酷暑，地理位置和自然条件十分优越。青白江区委、区政府所在地大弯镇，是全区政治、经济、文化、商贸中心，也是成都市工业卫星城，城区面积6平方公里，城镇人口9万多人，新建的宽阔整洁的华金大道、青江路贯穿全镇东西，南北干道分布均匀，街道两旁楼房林立，风格各异，整齐美观。2、工程所在地青白江四川国龙集团是以金属制品，外表处理，房地产开发，生物工程，生态农业等工程为支柱产业，具有多功能和极强辐射力，凝聚力，跨地区，跨行业的传统产业和高科技相结合的综合经济实体。集团占地19.79万平方米，总资产1.3亿元，有职工近300名，科技人员占职工总数的20%，2000年通过ISO9002质量体系认证，并且获得信用等级AAA级企业，市级重合同守信用企业及科技企业，青白江区重点及重点保护企业之一。集团下属子公司有：四川国龙〔集团〕金属制品，四川国龙房地产开发，成都讯达邮电器材公司，成都国龙前锋外表处理，陕西杨凌岱鹰生物工程股份，四川国龙集团农业科技开发。3、国龙·御景名都开发商——国龙集团公司简介集团母公司四川国龙〔集团〕金属制品，是集团工业圆区的支柱产业，现正以坚实的步伐，平稳扩张开展；四川国龙房地产开发开发的“国龙·御景名都〞占地60亩，一期工程开发建设以完成；国龙集团控股和前锋电子集团合作，投资3000余万元，占地60亩的成都国龙前锋外表处理，以建成投产，并以崭新的形象，全新的管理，先进的设备，雄厚的技术实力成为成都地区最具规模及实力的外表处理中心；由集团公司参股的跨地区，跨行业企业——陕西杨凌岱鹰生物工程股份已正式挂牌运行，这标志着集团向高科技领域和资本市场迈出了重要的一步；四川国龙集团农业开发是集团公司积极响应国家产业结构调整政策，进军农业产业化的一个重要举措，第一步占地30亩的农业生态，生物开发工程，已进入实施阶段。由四川国龙〔集团〕控股的四川国龙房地产，成立于1999年2月。公司地址位于成都市青白江区青江白路。注册资本：1720万元。经营类型：有限责任公司。经营范围：主营房地产开发，批发零售金属材料，建筑材料及辅料，装饰材料。二、区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济分析3、开展目标2、都市格局4、金融政策1、宏观经济分析国内生产总值2005年到达66亿元，年均增长11%；人均国内生产总值实现15800元。一、二、三产业增加值分别到达4.9亿元、38亿元和23.1亿元，年均增长3%、12%和11.8%。财政总收入〔含上交省级收入〕2005年实现4.07亿元，其中地方〔区级〕财政收入1.94亿元，年均分别增长11.5%。社会消费品零售总额到达19.3亿元，年均增长11.9%。全社会固定资产投资"十五"期间到达51亿元，年均增长11.5%。青白江区委、区政府所在地大弯镇，是全区政治、经济、文化、商贸中心，也是成都市工业卫星城，城区面积6平方公里，城镇人口9万多人，新建的宽阔整洁的华金大道、青江路贯穿全镇东西，南北干道分布均匀，街道两旁楼房林立，风格各异，整齐美观。2、都市格局21世纪初，开展环境和条件将更具驱动性和挑战性。经济全球化、新科技革命和世界经济结构大调整，为我区经济开展带来了新的动力；国内宏观经济的良好态势和中央西部大开发战略的实施，为我区加快开展带来了新的机遇；经过几十年建设我区形成的较完善的根底设施、兴旺的交通骨干网络和较强的工业及科技实力，为我区今后开展创造了良好条件；我区经济开展已处于工业化中期阶段，工业化水平已到达48%左右，实施"工业富区"战略的条件已经具备；抓住机遇实现跨越式开展在全区上下已形成共识，为组织全区人民艰苦奋斗实现开展目标打下了坚实的思想根底。3、开展目标国家结构调整指标：调整优化所有制结构，非公有制经济在全区国民经济中的比重提高到50%左右。调整优化产业结构，三次产业的比重由2000年的10.7:55.4：33.9调整到7.4：57.6:35。调整优化城乡经济结构，城镇化水平由2000年的23%提高到35%，非农业劳动者比重由2000年的54%提高到60%以上。青白江区城乡规划目标：全区总人口控制在42万人以内，人口自然增长率控制在5‰以内。人民生活水平显著提高，农民人均可支配收入到达3460元，年均增长5%。城镇居民家庭人均可支配收入到达11650元，年均增长7%。城镇登记失业率5年平均控制在5%以内。恩格尔加权系数平均到达44%。社会保障体系根本健全，各项事业全面开展，2005年根本普及高中阶段教育。各项社会事业协调开展，城镇建设取得新的成就,把大弯〔华严〕镇建设成具有中等城市规模的园林式卫星城，同时建成一批功能齐全、配套完善的小城镇。全区城镇化水平到达45%。随着经济的开展，房地产业已成为国民经济的新的增长点，住宅产业化的开展也越来越受到政府的重视并进一步实施。各级政府为促进房地产业的开展出台了一系列积极的利好政策。银行对按揭的成数和年限也放宽到7乘20年按揭，整个房地产业的运作逐渐走向专业化和标准化。4、金融政策三、土地SWOT分析4地块周围景观3地势7市政配套条件6交通条件5环境污染情况2面积1位置7.1文化教育7.2医疗卫生7.3金融效劳7.4邮政、通讯效劳7.5购物场所7.6娱乐、餐饮、运动7.7生活效劳7.8游乐休憩设施5.1空气、土地污染情况5.2噪音污染5.3社会治安环境1位置：位于青白江区委、区政府所在地大弯镇，人民广场与怡湖公园之间，北靠华金大道，西临青江北路，南接怡湖东路，环境优美。2面积：60亩，约40000平方米3地势：地块地势平坦，无土方挖填量，是开发的有利条件4地块周围景观：人民广场、怡湖公园、旧人民广场5环境污染情况5.1空气、土地污染情况：饮用水源水质达标率92.86%，空气质量达到国家二级标准，全镇绿化覆盖率25.98%，人均绿地18.64平方米，人均公共绿地2.82平方米。10万吨污水处理厂已经建成。整个城市布局科学合理，绿化环境保持良好。5.2噪音污染：城市环境噪声平均值53.6分贝。5.3社会治安环境：社会治安良好。6交通条件地块周围的交通条件：青江北路与华金大道交会处，紧临人民广场，交通方便。7市政配套条件7.1文化教育：国龙·御景名都周边有众多的幼儿园、小学、中学，北大附中、大弯中学、大弯小学、蜀星中学、红旗中学、前进职中、川化小学、川化中学。7.2医疗卫生：各式药店、诊所、妇幼保健院、青白江医院、川化医院、成钢医院7.3金融效劳：中国银行、建设银行、农业银行、中国人寿保险、青白江区信用联社7.4邮政、通讯效劳：青白江区有一家较大型办理邮政业务的邮电所，通讯局，电信局、青白江区邮政局、中国移动7.5购物场所：青白江区有各式品牌服饰专卖店、中小型购物场所7.6娱乐、餐饮、运动：各种中小型茶楼、KTV包房、中高档及各式地方特色风格餐厅、健身房、台拳道馆、博能怡湖宾馆7.7生活效劳：国龙亲子幼儿园,社区医疗健康效劳中心，干洗店、中小超市，茶楼，健身中心，各式餐饮等配套设施完善。7.8游乐休憩设施：中心广场、旧广场、怡湖公园、体育场。四、国龙·御景名都市场分析3.1住宅3.2商业用房2、青白江市场分析1、成都市场分析3、国龙·御景名都周边的楼盘分析1、成都市场分析2002年度成都市商品房空置面积达211.56万平方米，比上年底增加23.32万平方米，增长12.4%，其中住宅空置131.83万平方米，商业营业用房空置41.24万平方米。2002年度四川省商品房价格每平方米涨了111元，增长了3.9个百分点。2、青白江市场分析当前青白江的商品房有一定空置面积，导致商品房空置的原因是大多数的开发商没有进行专业的市场调研，就盲目的投资开发，造成同类产品过多，开发的产品无新意，没有明确的目标客户，从而使消费者抱着观望的态度；并且开发商都没有起到对市场，对消费者的引导作用。3、国龙·御景名都周边的楼盘分析大弯镇、华严镇是青白江区主要城镇，其两镇的楼盘直接影响着青白江城区的开展，以下是对两镇局部楼盘〔主要是针对国龙·御景名都周边的楼盘〕的一些分析：楼房名称位置规划开发商配套设施分析宣传途径销售面积（㎡）价格（元/㎡）付款方式卖点怡湖芳邻华金大道占地60亩，共176套，均为全跃层，部分带花园，人车分流，一户一停车位绿化率：40%成都干道建设综合开发总公司蜀北分公司会所：茶楼、部分健身设施，幼儿圆目标客户群不一样，基本无竞争。有较详细基本宣传资料（宣传册）177.85~305.99起价:：1138最高价：1430七成十五年按揭，一次性付款容积率小，绿化环境较多。针对的是高收入群体。青江磬园教育街总占地面积：118481㎡建筑面积：21691平方绿化率：36%围合式布局设有中心花园和休闲亭四川煌鑫房地产有限公司一户一表，分段计费。无停车场，设有自行车棚，有一条3米宽的小渠和环行步廊。宽带入户。该小区有很大的竞争力，环境还比较有新意。并且开发商有一定的知名度。无媒体，有较详细基本宣传资料。65.14-159.83起价：738最高价：978七成二十年按揭，一次性付款。有一条环行小渠，具有水环境，价格适中。3.1青白江局部住宅分析表〔1〕楼房名称位置规划开发商配套设施分析宣传途径销售面积（㎡）价格（元/㎡）付款方式卖点青江华庭安居路和石家碾路交接处占地40亩，共400余户。常规绿化。成都干道建设综合开发总公司蜀北分公司一户一表，分段计费。无停车场，设有自行车棚该小区与本项目没有什么竞争力，距离有点远。无媒体，有部分基本宣传资料。77-145768-1050七成十五年按揭，一次性付款。一次性付款送1.5P的空调。青水美居唐巴路稽征所侧占地面积：18011㎡，建筑面积：39134.8㎡总户数：334户车位：38个绿化率：40%容积率：1.83建筑密度：29.3%园林式设计，配石径、池塘成都友盛置业开发有限公司设有自行车棚。宽带入户。该楼盘与国龙·御景名都有竞争能力，以环境支撑而言，有一定价格优势。无媒体，有较详细基本宣传资料。67.45~149.58起价：718最高价：960七成二十年按揭，一次性付款。小区环境建设不错，有一定的绿化率，因为是楼花，模型做的很好。3.1青白江局部住宅分析表〔2〕楼房名称位置规划开发商配套设施分析宣传途径销售面积（㎡）价格（元/㎡）付款方式卖点永兴花园华金大道与大弯北路交界处占地20亩，共200多套，常规绿化，无特色。成都市永兴房地产开发有限公司成都市华严建筑工程有限公司无配套设施。该楼盘与国龙·御景名都有竞争能力，有一定的价格优势。无媒体，有基本宣传资料。85.57~129.11起价：685最高价：910七成十五年按揭，一次性付款。没有什么特点，主要是价格便宜。荣生园教育街中段占地约30多亩，共400多户。有一个小型中庭花园。成都荣生房地产开发有限公司中心庭院景观，厅台廊榭、花棚曲径该楼盘与国龙·御景名都基本无竞争能力。无媒体，有基本宣传资料。84.33-145.64起价：728最高价：938七成十五年按揭，一次性付款。无特色，地置比还算高。3.1青白江局部住宅分析表〔3〕楼房名称位置规划开发商配套设施分析宣传途径销售面积（㎡）价格（元/㎡）付款方式卖点吉力名苑青白江区政府与华金大道交界处占地面积：5.102亩，总建筑面积：约9000㎡，绿化率：25%，总户数：约70户，容积率：2.5。成都吉力房地产开发有限公司成都市青白江区供电局中庭花园车位：约6个，自行车位：约150个。该楼盘与国龙·御景名都有竞争能力。无媒体，有较详细基本宣传资料。90．41~164．14起价738最高1038均价900五成十年按揭，一次性付款。有一定的居住环境。广场名居新广场旁总用地面积：1.12公顼，总建筑面积：23046㎡，住宅建筑面积：17998㎡，住宅户数：72户，地面车位：20个，绿化率：40%。成都市居安达房地产实业总公司一户一表，互动园林、游泳池、涌泉公寓。该楼盘位置较好。性价比还算高。无媒体，有较详细基本宣传资料。90.41-164.14起价790最高1030均价：930六成十五年按揭，一次性付款。客厅2.9米宽2700的景观阳台3.1青白江局部住宅分析表〔4〕楼房名称位置规划开发商配套设施分析宣传途径销售面积（㎡）价格（元/㎡）付款方式卖点广场新天地新广场旁两栋单体楼组成。私人开发无配套设施。该楼盘与国龙·御景名都有很大的竞争力，价格适中，位置好。正对广场。无媒体，无任何宣传资料。90~149起价：868最高价：898六成十年按揭，一次性付款。好的位置，正对新广场。3.1青白江局部住宅分析表〔5〕楼房名称价格（元/㎡）销售面积（㎡）付款方式备注（元/㎡）青江华庭2600—505028—不限五成十年按揭，一次性付款有双层结构和单层结构2600是双层的价格，单层临街的主要是4500-5000青水美居380030—40五成十年按揭，一次性付款此价为均价，单层怡湖芳邻————五成十年按揭，一次性付款已售尽青江磬园3000—480030—45五成十年按揭，一次性付款单层永兴花园3000—450029—54五成十年按揭，一次性付款单层荣生园2800—308025—不限五成十年按揭，一次性付款单层（框架结构）吉力名苑3680—488030—60五成十年按揭，一次性付款单层（还有几个）怡湖明珠458080—不限五成十年按揭，一次性付款此价为均价，单价1F：7000，2F：2000。双层结构（框架结构）怡湖商业长廊358073—91五成十年按揭，一次性付款此价为均价，单价1F：5000，2F：1000。双层结构广场名居————五成十年按揭，一次性付款无门面3.2商业用房五、国龙·御景名都素质分析1、工程优势2、工程劣势1.1交通便利1.2周边环境优美1.3开展商实力雄厚1.4小区拥有优美的内部环境1.5独特的物管2.1小区竞争剧烈2.2成钢新规划500亩集资建房1、工程优势1.1交通便利：位于青白江新人民广场旁，有完善的交通设施。1.2周边环境优美，适宜居家生活，周边新旧广场，怡湖公园休闲生养近在咫尺。1.3开展商实力雄厚，为您安心置业有充足的保障。1.4小区拥有优美的内部环境，将流水，喷泉，小径，雕塑，草地，以及上下错落，疏密有致的多层次植物有机融合其间。1.5独特的物管：引入国际最新理念，新加坡共管式物业管理。让您溶入社区大家庭中。2、工程劣势2.1小区竞争剧烈〔见本规划书一—4—3青白江地区大弯镇、华严镇楼盘一览〕2.2成钢新规划500亩集资建房预计年底开工，会对国龙·御景名都造成很大的冲击。六、国龙·御景名都市场定位1、青白江居民住宅供给——需求分析2、住宅需求在户型上的要求3、国龙·御景名都销售市场定位4、国龙·御景名都价格定位1.1按年龄分1.2按收入状况分析4.1国龙·御景名都本钱估算4.2国龙·御景名都定价模拟1、青江市居民住宅供给——需求分析周边居住群体：工薪层、一局部政府职员，个体户等。1.1按年龄分：1.1.125岁——30岁由于本区域的楼盘价位上下皆有，而青年工作时间不长，积蓄不多，一般都买不起商品房，因此在本区域来购置楼盘的年轻一族大局部会有家庭的经济支助。1.1.230岁——50岁该年龄段的购房族是本区域的主力客源。由于工作时间较久，有相当多的积蓄，因此对该区域的大局部楼盘具有购置力，特别是那些事业有成人士，更会注重对环境和邻居的要求。1.1.350岁——70岁从经济收入上来看，老年人也有相当的经济实力。但老年人从心理上来说，往往具有一种怀旧心理，不太愿意搬离原先的住所。本区域的购房消费者中，只有一小局部老年人，并且很多老年人购房的目的并不是为了自己的居住，而是为子女购房，或者是作为投资。1.2按收入状况分析：1.2.1低于1500元/月的家庭这种家庭一般都不会考虑二次置业，并不是我们的潜在的目标客户群体。1.2.2月收入在1500元/月——2500元/月的家庭该阶层有能力购置本区域的大局部商品房，但选择的对象主要是本区域中有一定的环境并且价格适中的楼盘，是我们主要的潜在目标客户群体。1.2.3月收入高于2500元/月以上的家庭该收入段的消费群体本区域中比较少，也是高价位楼盘的主要消费群。在本区域价位相对较低楼盘的购房者中也有一些这样的购房族，但一般是购置跃层。也是我们潜在的目标客户群体。2、住宅需求在户型上的要求大局部客户对户型的要求是三房两厅双卫的户型，要求一个大的客厅，主卧室的面积相对要大，厨卫分开，通风采光好。所有想买房的家庭都是我们的潜在目标客户。3、国龙·御景名都销售市场定位：4、国龙·御景名都价格定位4.1国龙·御景名都本钱估算：4.1.1土地费用：4.1.2前期工程费用：4.1.3建筑安装工程费用：4.1.4公用配套设施费用：4.1.5管理费用：4.1.6销售费用：4.1.7利息：4.1.8税费：4.1.9利润：4.2国龙·御景名都定价模式：4.2.1市场自身价值：国龙·御景名都本身就具有一个优美的小区环境，有足够的硬件支撑，工程质量过硬。4.2.2消费者购置行为分析：消费者的行为受其动机的支配，而动机又是由需求产生的。4.2.2.1感情动机：是指人们处于精神，情感需要而产生的动机，购置行为的目的在于，人们为求的生活的平安性和舒适性和显示自己的个人能力和地位，为表现公司的实力和气派等。4.2.2.2理智动机：是经过人们的分析和比较而形成的心理动机，具有周密性和控制性的特点。表现在购置行为上是比较注重房屋的质量，讲究实用性。4.2.2.3信任动机：消费者基于经验和感情，对特定的产品产生特殊信任和偏爱而引起的购置动机。这种动机往往产生于对企业的良好信誉，及时的效劳等因素。4.2.3市场竞争：目前区域市场的竞争是比较剧烈的，在国龙·御景名都周边1000米内，大大小小的工程多达8个，还有局部为现房，对我们有很大的冲击影响。4.2.4建议使用尾数定价策略和折扣定价策略：因为该区域的消费者消费能力有限，800元/㎡是一道门槛，所以起价应低于这个数字。再加上该区域的消费者已经习惯讨价还价的购置方式，所以建议价格一是以低开高走的形式入市，便于今后的销售；二是便于和客户谈判的时候有比较大的盘旋空间。七、投资风险分析及其躲避方式提示2、躲避方式1、风险来源1.1当地消费水平1.2当地可接受价格1.3当地习惯价格1.4购置能力：具有一定的购置能力，但消费能力不高。1.5成钢500亩集资建房对我们的冲击。1.6同类小区竞争2.1价格2.2名誉2.3环境硬件2.4售后效劳1、风险来源1.1当地消费水平：青白江地区家庭的消费水平不高，每年可供随意支配的金额大约为3000元左右，如果买房按揭那么可再追加的金额为2000元以内，但是这样就会对家庭的生活遭成一些影响。1.2当地可接受价格：当地可接受的价格就是：720元/㎡——1020元/㎡。1.3当地习惯价格：当地习惯价格为：720元/㎡——920元/㎡。1.4购置能力：具有一定的购置能力，但消费能力不高。1.5成钢500亩集资建房对我们的冲击。1.6同类小区竞争〔参见一——4——3〕青白江地区大弯镇、华严镇楼盘工程一览表〕2、躲避方式2.1价格：通过前期的调研及对周边楼盘价位的分析，以及青白江市民消费习惯的了解，我们在价格上采取了尾数定价策略和折扣定价策略，以让消费者在适当的价位上享受到与其他小区不一样的优美生活环境，优质的物管。2.2名誉：国龙集团的实力雄厚，使消费者安心置业有充足的保障〔见公司简介〕2.3环境硬件〔价格支撑〕：小区拥有优美的内部环境〔流水，喷泉，小径，雕塑，草地，以及上下错落，疏密有致的多层次植物有机融合其间〕，独特的物管〔引入国际最新理念，新加坡共管式物业管理〕，小区设有亲子幼儿圆，社区医疗保健中心〔为每位业主制定个人健康卡〕等系列配套设施。。2.4售后效劳：因为国龙·御景名都是楼花，所以从签定购房合同到业主入住现房这段时间，一般短那么几个月长那么一年，在这段时间里售楼人员需要和客户保持经常的联系，以增加双方之间的信任和感情。售后效劳是现代营销方式的需要。八、开发节奏建议1、2003年5月30日规划书到位。2、2003年6月15日施工方进场。3、2003年8月15日根底局部竣工。4、2003年9月15日局部绿化环境做好。5、2003年12月15日主体竣工。6、2004年3月15日整体环境竣工。7、2004年5月15日交房。一、总体规划布局二、建筑风格定位、色彩方案三、主力户型选择及比例四、花园二期工程环境设计及艺术风格提示五、营销中心概念设计提示六、小区未来生活方式的指导第二篇国龙·御景名都建筑规划设计营销一、总体规划布局三、主力户型选择及比例二、建筑风格定位、色彩方案六、小区未来生活方式的指导四、花园二期工程环境设计及艺术风格提示五、营销中心概念设计提示建筑规划设计营销流程1、两房两厅普通型2、两房两厅豪华型3、三房两厅主力型4、三房两厅豪华型5、四房两厅经济型6、四房两厅豪华型一、总体规划布局二、建筑风格定位、色彩方案见规划设计书建筑风格：川西园林式建筑风格现代主义式建筑风格后现代主义式建筑风格欧式建筑风格地中海式建筑风格色彩：色彩以浅灰和深灰为主，辅以米色。色彩以浅灰和深灰为主，辅以褐色。色彩以浅蓝为主，辅以米色。色彩以浅绿为主，辅以浅灰和深灰。色彩以浅褐色为主，辅以深灰和深褐。结构局部及面积：住宅局部：均为6层及6+1层砖混结构。共62000平米商业局部：均为双层砖混结构。共6000平米1、两房两厅普通型：10%两房两厅单卫单厨双阳台，85㎡——87㎡；生活阳台：5㎡〔2.5㎡〕景观阳台：10㎡〔5㎡〕2、两房两厅豪华型：15%两房两厅单卫单厨双阳台，90㎡——92㎡；生活阳台：5㎡〔2.5㎡〕景观阳台：12㎡〔6㎡〕3、三房两厅主力型：30%三房两厅双卫单厨双阳台，110㎡——112㎡；生活阳台：6㎡〔3㎡〕景观阳台：15㎡〔7.5㎡〕三、主力户型选择及比例4、三房两厅豪华型：30%三房两厅双卫单厨双阳台，115㎡——118㎡；生活阳台：6㎡〔3㎡〕景观阳台：16㎡〔8㎡〕5、四房两厅经济型：10%四房两厅双卫单厨双阳台，126㎡——130㎡；生活阳台：6㎡〔3㎡〕景观阳台：16㎡〔8㎡〕6、四房两厅豪华型：5%跃层：150㎡生活阳台：6㎡〔3㎡〕景观阳台：16㎡〔8㎡〕送生态花园：关于卧室的说明：1、主卧室建筑面积不低于15㎡2、次卧室建筑面积不低于12㎡3、书房〔第三卧室〕建筑面积不低于10㎡关于景观阳台的说明：景观阳台有3种：1、纯粹的客厅独立景观外阳台2、纯粹的主卧室独立景观外阳台3、包含客厅与主卧的超大景观外阳台另：生活阳台均以厨房相连四、花园二期工程环境设计及艺术风格提示川西自然风光园林设计江南水乡风情设计后现代主义风格园林设计江南古典园林风格设计古典法国浪漫主义园林风格设计闽南地方特色风格设计五、营销中心概念设计提示功能分布：①接待区：接待台、销控台、主景画幅等②模型区：总体模型、园林模型、单元模型③洽谈区：4组-5组谈判桌椅④签约区：签定临时合约及正式合约的地方⑤主要建材和设备展示：各种建材、门窗、防盗设施等⑥声光效果演示：广告片、flash、背景音乐等⑦灯光设计与布置：环境照明、局部照明、背景灯、顶灯、地灯等，并且注意光的布局、亮度、灯具的形状和造型等

主风格：高档、大气、明快、敞亮、亲切、尺度适宜位置：现有位置⑧特殊要求：示范单位离售楼中心不能过远，去看样板房的时候可以看见示范园林绿化景观为佳社区模型必须非常讲究，在模型上不单要说明楼宇的排布、座向、位置、组团、围合等，还要把工程的景观设置、绿化地貌、配套设施、建筑小品、组团和围合内的景观都表现出来。因为我们现在是楼花阶段，这些都会给消费者形成极大的吸引力和冲击力的。六、小区未来生活方式的指导：1、在总体设计方面，国龙·御景名都将“以人为本、以人为尊〞的设计理念引入到平面和空间布局之中，完善超前的设施配套为住户邻里之间提供了轻松交流的场所。2、国龙·御景名都营造的自然生态环境引导住户从房间走出来融入到小区的绿树、花草和水景之中，增加了室外活动，使得住户之间的接触频繁，小区和谐文明之风得以潜移默化。3、一流的物业导入国际先进的管理理念，营造社区文化，将定期组织住户进行主题活动，使住户在接触中可以增进了解，加深感情，从而使整个小区生活显得和谐美好。一、工程质量营销二、工地现场管理方案三、平安与质量管理第三篇国龙·御景名都质量工期营销三、平安与质量管理一、工程质量营销二、工地现场管理方案质量工期营销1、工程质量管理提示2、技术细节及管理措施提示1、总说明2、现场指挥任务要求3、工程管理规定4、监控方案1、平安生产管理制度2、治安消防管理制度1.1建立工程经理负责制度建设工程由总工程师及工程部经理统一部署，成立工程指挥部，并明确分工，实行工程经理制。工程经理享有所属有小区的监理质量控制权利，同时承担工程质量把关的义务，对所管菠区的工程建设负责。1.2建立完善的质量管理奖惩制度必须制定和完善一套完整的管理制度。包括工程资科管理规定，小区建设工程质量监督规定，小区工程水暖、电气设备及材料质量管理规定，小区住宅工程初装饰管理方法，小区住宅工程土建、装修、水暖、电气等局部工程的质量假设干规定、住宅小区建设工程质量等级检验管理规定等，做到有制度可循，根据制度采取必要的经济手段，奖罚分明。一、工程质量营销1、工程质量管理提示1.3提高建筑施工单位的质量意识确立国龙·御景名都工程工程部在工程建设中的主导地位。明确所有施工队伍，在工程质量上一律要接受工程工程部门的监督管理。施工单位必须经过严格的招标投标程序，中标前方可进场。建筑施工单位必须树立“百年大计、质量第一〞的思想意识，拒绝施工作业中种种不良习惯。同时应积极主动与设计单位、科研单位联系，在应用新技术、新材料方面进行控讨。只要能确保质量的新材料能改进传统的施工工艺技术的新技术，工程工程部门都要予以接受及采纳，并迅速制定有效方案。1.4确定综合管理的组织模式强化管理职能，为强化小区质量管理工作，国龙集团监察部、投资部及结算中心充分发挥各部门职能作用，做好国龙·御景名都工程的工程质量管理工作。同时，地方主管部门对小区进行工程的监督，参与工程验收工作。对小区所有建设工程包括建筑安装工程、小区道路及绿化工程、室外热力管网、给排水管网、室内外煤气管道、室外供电线路、通讯、电讯电视天线等安装工程进行全面质量监督管理；对所有施工单位实行业务监督，质量监督部门由原来单位的质量核验，转变为进行宏观监控管理，并贯穿于施工阶段全过程。总结成都地区乃至全国城市施工建设的优秀经验，结合小区实际情况采取必要的对策，就技术细节及管理措施作如下提示：2.1砖砌体工程2.1.1消除砖强度缺乏，砌体尺寸不符合设计的弊病2.1.1.1对来料进行严格控制，选取边角整齐、色泽均匀的砖块。2.1.1.2对现场砖的尺寸进行抽样实测，以便确定组砌方法及调整竖缝及水平缝宽度。2、技术细节及管理措施提示2.1.2消除砌筑砂浆强度达不到设计要求的弊病2.1.2.1砂浆配合比确实定应根据现场的材料情况进行试配，在满足砂浆和易性情况下，控制砂浆强度。2.1.2.2建立施工计量工具校验、检修、保管制度，以保证计量的准确性。2.1.2.3塑化材料为湿料，计量称量更为主要。2.1.2.4施工中，不得随意用啬各种附加剂的方法来改善砂浆的和易性。2.1.2.5砂浆搅拌加料顺序应符合规定。2.1.3消除砌体组砌不合理的弊病2.1.3.1应使操作者了解砖墙组砌形式不单是为了清水墙美观，同时也是为了满足传递荷载的需要。2.1.3.2砖柱的组砌方法，应根据砌柱断面各实际使用情况统一考虑。2.1.3.3砖柱横竖向灰缝必须饱满，每砌完成一层砖都必须进行一次刮浆塞缝工作，以提高砌体强度。2.1.3.4在同一幢号工程中，应尽量使用同一砖厂的砖。2.1.4消除水平缝砂浆饱满度达不到要求的弊病2.1.4.1改善砂浆的和易性。2.1.4.2改进砌筑的方法。2.1.4.3严禁用干砖砌墙。2.1.4.4冬期施工时，在低温度条件下，须将砖面适当润湿后再砌筑。2.2钢筋混凝土工程2.2.1消除钢筋质量不符合设计要求的弊病2.2.1.1钢筋必须有合格证〔质保单〕，经试验合格前方可使用。2.2.1.2外表无锈蚀，无混料，原料不得大范围曲折。2.2.1.3成型后弯曲处不得有裂缝，截面不得扁圆。2.2.2消除混凝土强度不符合设计要求的弊病2.2.2.1严格控制混凝土配合比，在和易性良好的条件下控制混凝土强度。2.2.2.2应熟悉外加剂的品种及特性，合理选用，并要制订使用管理规定，尽量缩短混凝土拌和物的停放时间，减少坍落度损失。2.2.3消除混凝土构件断面，位置，轴线，尺寸不符合要求的弊病2.2.3.1严格控制混凝土板厚薄不一致，外表不平整，甚至有凹坑，脚印等。2.2.3.2根底中线对定位轴线的位移，墙，梁，柱轴线的位移，以及预埋件等的位移不得超过允许偏差值。2.2.3.3柱、墙、梁等混凝土外形竖向偏差，外表平整不得超过允许偏差值。2.3屋面、厕浴间、外墙面防渗漏2.3.1消除房屋渗漏2.3.1.1改进节点防水设计及构造。2.3.1.2屋面防水构件在制作、运输、吊装过程中应采取防裂措施。2.3.1.3与防水油膏接触的混凝土外表必须平整密实，不得有蜂窝露盘，起皮，起砂和松动等现象，否那么必须消除修补前方可涂刷冷底子油，嵌填油膏。2.3.1.4伸缩缝必须洁净、枯燥，嵌填油膏前去除并用鼓风机吹净浮灰、杂物，随即满涂冷底子油，稍待枯燥后即灌嵌油膏。2.3.1.5选用质量稳定，性能可靠的嵌缝材料。2.3.1.6热灌油膏应由专业人员进行施工，并尽量减少接点数量。2.3.1.7冷嵌油膏宜采用嵌缝枪进行。2.3.2消除厕浴间渗漏2.3.2.1厨卫防水均匀应遵守疏堵结合综合治理的原那么。2.3.2.2合理安排工序，由于厨、卫管道多，建筑小件多，相对增加施工难度。所以施工中应遵守先下后上，先里后外，先局部后大面的原那么。2.3.2.3局部防水处理：厨，卫墙脚其砌筑灰缝防水性差，又有不饱满的可能，容易发生沿缝渗漏的质量事故，因此该缝应进行防水油膏嵌缝处理。2.3.3消除外墙渗漏2.3.3.1在窗台，阳台，压顶，突出腰线等部位抹灰时，应做好流水坡度和滴水线槽，并作为一道入要工序认真去做。2.3.3.2外墙窗台抹灰前，窗框，缝隙必须用水泥砂浆填实，防止雨水渗漏，抹灰面应缩进框下1~2cm,慢弯抹出圆挡及泛水。2.4楼、地面2.4.1消除地面不平倒泛水的弊病2.4.1.1阳台，浴厕间的地面标高设计应比室内地面低20~50mm。2.4.1.2施工中，首先应保证楼地面基层标高准确；抹地面前以地汛为中心向四周辐射冲筋，找好坡度，用刮尺刮平；，抹面时，注意不留洼坑。2.4.1.3水暖不安装地漏时，应注意标高准确，宁可稍低，不可超高。2.4.1.4加强土建和管道安装施工的配合。2.4.2消降水泥地面起砂空裂2.4.2.1严格控制水灰比。2.4.2.2掌据好面层的压光时间。2.4.2.3水泥地面压光后，应视气候情况进行洒水养护或用草帘锯末盖住，然后再洒水养护。2.4.2.4全理安排施工流向，防止上人过早。2.4.2.5在低温条件下，抹水泥地面应防止早期受冻。2.4.2.6严格清理基层拉圾。2.4.2.7注意结合层施工质量。2.4.3消除块材地面空裂的弊病2.4.3.1地面基层清理必须认真，并充分湿润，以保证垫层和基层间的良好结合，其间的纯水泥浆应液化涂刷均匀，水灰比要准确。2.4.3.2板的外表杂物要干净，并用水湿润，等外表干后，再进行铺设。2.4.3.3板块铺设24h后应洒水养护1d-2d，以补充水泥砂浆硬化过程的水分。2.4.3.4养护期间禁止有人走动。2.4.4消除现制水磨石地面空裂，缝格不整齐的弊病2.4.4.1首层地面室内回填土应分层养护，不得含有较大杂物及冻块。2.4.4.2混凝土垫层浇筑后应有一定的养护期，使垫层根本收缩再做面层。2.4.4.3做好基层外表清扫工作，保证上下层粘结牢固。2.4.4.4做好基层水泥石子的铺设厚度。2.4.4.5施工前应准备足够数量的磨石子机，防止开磨时间过迟。2.4.4.6浇水量不要过大，使面层保持一定浓度的磨浆水。2.5内外墙及顶棚抹灰2.5.1消除粘结不牢固空裂的弊病2.5.1.1抹灰前的基层处理是确保抹灰质量的关键之一，必须认真做好。2.5.1.2抹灰前墙面应浇水。2.5.1.3抹灰用的砂浆必须具有良好的和易性，并具有一定粘结强度。2.5.1.4抹灰用原料和使用砂浆应符合质量要求。2.5.1.5底层砂浆与中层砂浆的配合比应根本相同。2.5.1.6门窗框塞缝应作为一道主要工序由专人负责。2.5.2消除外表不平整的弊病2.5.2.1抹灰面层时要注意接槎部位操作，防止发生上下不平，色泽不一等现象。2.5.2.2接槎位置应留在分格条外或阴阳角、水落管等处。2.5.2.3阳角抹灰应用反贴八字尺的方法操作。2.5.3消除阴阳角不方正不顺直的弊病2.5.3.1消除阴阳角两边，在抹灰前要认真挂线，做好灰饼和部筋，保证阴阳角的垂直。2.5.3.2样板引路，各阴阳角应依据事先施工好、核定通过的样板做。2.6面砖粘贴工程2.6.1消除嵌巾不牢固的弊病2.6.1.1由于镶贴面砖的饰面层自重大，使各层之间产生较大的剪动。2.6.1.2砂浆配合比不准，稠度控制不好，砂子含泥量过大。2.6.1.3饰面长期受大气温度的影响，外表到基层的温度梯度和热胀冷缩，使各承重层中产生应力，使层面受到破坏。2.6.2消除排砖不合理不美观的弊病施工前应根据设计图纸尺寸，核实结构实际偏差情况，决定面砖铺贴厚度和砖模数画出施工大样图。一般要求横缝应与旋脸、窗台相平，竖面要求阳角窗角处都是整砖。如分格按整块分均，确定缝子大小做分格条和划出皮数杆。2.6.3消除缝隙不均匀，顺直套割不合理的弊病2.6.3.1按实际情况划出每块砖的横竖缝。2.6.3.2缝子必须顺直，用皮数杆先确定砖的尺寸后用墨线弹出。2.6.3.3控制因质量不好，规格尺寸偏差较大，施工中没有选砖加上操作不当，造成分格缝不均称，墙面不平整。2.6.4消除毛砖外表污染的弊病2.6.4.1贴面砖开始后，不得在脚手架上和室内向外到脏水、垃圾，操作人员应严格做到活完灰清。2.6.4.2用草绳或有色纸张包装的面砖，运输和保管期间要防止雨水淋或受潮。2.6.4.3施工前用白色纸粘贴外表。2.7门窗安装2.7.1消除安装位置方向不正确的弊病2.7.1.1无论大小工程如图纸对门窗框无明确规定时，施工负责人员应根据工程性质及使用具体情况，明确开启方向、标高及位置。2.7.1.2在装门窗时，墙面要先冲标筋，安装时依标筋定位。2.7.1.3二层以上建筑物安装门窗时，每层框的位置要用线坠等工具与下层框吊齐、对正，在同一墙面上有几个窗框的每层都要拉通线，找平窗框的标高。2.7.1.4安装门窗框要考虑筒子板、窗台板的位置与尺寸。2.7.1.5清水墙木砖位置统一，以墙面往里送12cm，立门窗框由外往里返11.5cm。2.7.1.6一般窗框上层应不低于粱10mm-15mm，如预留门窗口上下不一致时，就低不就高，上面的空隙填砂浆或灌豆石混凝土。2.7.1.7门窗框安装先用木框固定嵌牢。2.7.2消除开启不灵活的弊病2.7.2.1装扇前应检查框的立挺是否垂直，如有偏差待修正后安装。2.7.2.2保证合页的进出，深浅一致，使上下合页保持在一条垂直线上。2.7.2.3选用五金要配套，螺丝安装要平直。2.7.2.4安装门窗扇时，扇框之间要留适当的缝隙。2.7.3消除关闭不严密的弊病2.7.3.1有混凝土遮阳板的门窗，在浇注混凝土支摸板时，底摸板要高出窗框20mm。2.7.3.2安装门窗时，先用木框在窗框四角受力部位临时固定，然后用水平尺和线坠验核水平和垂直度，使门窗横平竖直，上下一致实验开关灵活，没有阻滞回弹现象，并将铁脚置于预留孔内，用水泥砂浆填实固定。2.7.3.3洞口尺寸要留准确，门窗四周灰缝一致，抹灰不得抹去框边位置，边框及边框合页应全部露出。2.8给排水管道安装2.8.1消除管道渗漏堵塞、坡度倒泛水的弊病2.8.1.1安装时严格操作，丝扣松紧适宜，试压规定时间不渗漏，仔细观察认真检查接口处无渗漏隐患。2.8.1.2安装前先清洁管内污物，操作时甩口局部加装临时堵，排水管道全部通球实验。2.8.1.3先严格控制起止点标高，准确无误后，拉线断料设卡。2.8.2消除卫生器具安装不牢固的弊病2.8.2.1加强现场管理和成品保护，减少人为破坏。2.8.2.2各种零配件必须配套，材料规格准确。2.8.2.3按标准采购合格产品。2.8.2.4固定用螺丝栓不得使用木塞、尼龙螺钉等。2.8.3消除器具不统一、质量差的弊病2.8.3.1指挥部统一指定规格型号和厂家。2.8.3.2加强原材料进场检验关和中间施工监督关，发现不合格，不统一的设备必须调换。2.9电器设备安装工程2.9.1消除产品质量不统一、不一致、材质差的弊病2.9.1.1整个试点小区由指挥部考察生产厂家，统一指定专门生产厂家，并经建设部试点小区办公室推荐产品认可的单位。2.9.1.2进场材料和产品必须经复验合格前方可使用。2.9.1.3使用中出现材料质量问题必须及时提出更换。2.9.2消除电器安装不牢固的弊病2.9.2.1严格按图纸施工，该做预埋铁钉的必须预埋，不得事后用射钉等代替铁钉预埋。2.9.2.2开关盒必须用水泥砂浆嵌补密实。2.9.2.3各种螺栓必须平安有效。2.9.3消除平安不可靠的弊病2.9.3.1杜绝假冒伪劣产品进入施工现场。2.9.3.2各接线头子必须有双层绝缘胶布封头。2.9.3.3各平安保护线路设备必须齐全有效。2.9.3.4各路分色明确，线路走向横平竖直。2.9.4消除使用不方便的弊病2.9.4.1电器线路通过样板对照设计图纸和现场实际情况，调整各项设备位置和产品。2.9.4.2征求用户意见，调整局部设备，以利方便使用。为强化投资风险的约束机制，标准科学的管理好该工程，使公司取得应有的社会效益，环境效益，经济效益，拟针对工程及现场情况，制定实施本方案。为明确责任主体，提出现场指挥部任务要求；防止投资规模内胀，战线拖长，效益低，浪费大，提出现场监控方案；镇定事实工程现场管理有关的设计，方案优化，资源利用，工程承包，施工管理，材料供给，设备定货，资金保障予以一些规定，把工程现场管理全过程，全部目标，全部活动都纳入方案轨道，使工程各项工作可预见，可预控。二、工地现场管理方案1、总说明运用管理的职能〔方案，组织，指挥，协调，控制〕去促进技术管理工作的展开。合格的工作主体、精干高效。2.1负责工程实施过程中有关方面的综合协调工作，委命现场主持事务的责任者，有关专业〔结构，测量，材料，给排水，绿化，电气等〕的监理人员〔有专业技术，经验丰富，管理能力强,诚信主动承担责任，有成熟而客观的判断能力，随时处理可能发生的事情〕应及时组织到位。2、现场指挥任务要求2.2根据公司决策的总进度方案，制定所要到达的现场管理的总目标，阶段目标，分解目标对事务作安排。对资源进行优化配置，使各项工作都纳入方案轨道，可预见，可预控。2.3定职责范围和协作关系，按工程进度要求和具体实际情况，分专业编制可具体操作的业务文件，制订监理工作运行制度。2.4审核并签署工程开工，停工，复工令催促方案工作的实施，依据实际进度对工程款支付申请进行签证。2.5拿出处理重大质量事故，负责事故，平安事故的意见。2.6处理合同履行过程中的重大争议和纠纷，组织处理重大索赔，协助财务等部门搞好工程决算，结算。贯彻建筑法及有关的规定条例，依章法办事。3.1有关承包素质的规定工程由承包商完成〔按工程条件，技术标准，图纸，工程量清单和修改书要求，承担和实施全部工程的施工建成和修复缺陷工作〕，承包人员的素质是一切控制的根底。3.1.1预审所提供的资料材料〔企业营业执照和资质证书，企业简历，自有资金情况，全员工数，包括技术人员，技术工人数量及平均技术等级等，企业自有主要施工机械设备一览表，近三年承建的主要工厂及质量情况，现有主要施工任务，包括在建和尚未开工工程一览表〕。3、工程管理规定3.1.2承包商通过评标，决标。据本工程特点制定评标、决标规定。本着保护竞争，维护招标工作的公正和公平，严肃性公开进行，以利提高企业水平，走捷径扩展工作领域。3.1.2.1技术标书局部，主要对施工组织设计〔含施工方案〕进行综合评定，整个方案有一定的深度，对施工有指导性。a、有满足本工程技术文件要求的施工工艺，符合技术标准，能抓住本工程的特点，难点，重点。b、合理的施工程序，平面布置合理，劳动力，机具，材料组织合理，“三新〞采用能结合实际，管理措施得力，确保工期，平安，质量。c、配备强有力的领导班子，工程管理体制，质安体系完整。3.1.2.2商务标书局部。主要对标书所附合同内容进行评议和报价书进行分析比较。a、所附合同草案内容，满足招标文件的各项要求。b、报价书不得有漏项和开口要求。3.1.3承包商义务3.1.3.1按合同规定的完工期限，质量要求完成合同范围内的各项工程。3.1.3.2对现场的平安和照管负责。3.1.3.3执行监理工程师发布的指令。3.1.3.4对现场负责清理，文明施工。3.1.3.5提供履行担保。3.1.3.6调教进度方案和现金流通量的估表。3.1.3.7保护提供的座标点和水准点等。3.1.3.8承包商人员，设备等保险。3.1.3.9保障与工程有关的人免受人身或财务损害3.1.3.10遵守工程所在地的一切法律法规。3.2合同转包与分包规定3.2.1合同不得转让。禁防工程被肢解，贱价承接，飞天挂靠，合同签约实施有序，廉洁，高效。3.2.2工程专业性技术强的可分包，但须监理工程师提供意见经决策组织同意。3.3有关施工现场的材料，工程设备和工艺规定。3.3.1监理工程师可随时进入施工现场。3.3.2一切材料供给，工程设备订货和工艺均应到达合同中规定的相应品级，并符合专业监理师指示的标准标准要求。3.3.3承包商应随时接受检验。如果商定的时间和地点供检验的材料或设备未准备好，或者确定不合规定的，监理师可以拒用这些材料和设备。3.4有关施工过程中质量规定3.4.1承包商严格按照合同进行施工，竣工，并修补缺陷，在涉及该项工程的任何事项上无论这些在合同中是否写明都要遵守监理师的指示。3.4.2没经监理师的批准，工程任何局部不得覆盖或使其无法查看，已作好检查准备，监理师得到通知应参加检查，且不得拖延。对覆盖后才发现问题，监理师可随时发出指示移去工程的任何覆盖物或在其内穿孔，并在检查后恢复原状，使之完好。3.4.3由于承包商违约引起的原因，或者不合理施工或工程不平安，监理师有权指令暂时停工或返工，并在停工返工期间对工程进行必要的保护和平安保障。3.4.4别墅工程不得在主体完成之前插入装修。3.5有关工程进度管理的规定3.5.1承包商应提交工程进度方案。3.5.1.1一旦合同签定，承包商因再提交一个相对准确，最新修订过的进度方案〔并附两份清单，一份承包人设备的主要工程清单，一份劳务组织职员以及合同期内各种开支预测清单〕。3.5.1.2在工程方案的事实施中承包商应在不断进行实际进度值与方案值比较，按期对工程进度方案进行修订，并递交定期报告。3.5.2进度方案管理规定3.5.2.1监理师根据现场具体情况与承包商所做的开工准备工作选择合适的时机发出开工通知。竣工时间从开工日期〔应有承包商签收的回执备案〕算起。3.5.2.2监理工程师根据合同规定，工程实际情况审查承包商提交的工程进度方案的以下几方面内容，以便提供建设性意见。a、按合同工期完成工程的实施程序，施工部署，任务划分。b、网络方案周密程度，确保主导工序按时完成的施工方法，技术手段，组织手段。c、施工个阶段的材料，机械及人工投入情况，平面布置。d、工程费用流动方案。3.5.3有关延期等工程核算规定由于承包商以外的原因造成施工期延长，监理师可据实批准延期，依据开工令，合同工期，延期等核算竣工日期，并作为兑现合同，结算工程款的依据。3.6施工平安与防火3.6.1贯彻执行国务院及各部委颁发的平安规程，生产条例和规定。3.6.2必须有十清楚确的各级领导和各职能部门平安生产的责任，遵守本地区，本单位的平安生产责任制。3.6.3无条件作好“方案、布置、检查、总结、评比〞平安工作，警钟长鸣。4.1质量控制落实保证质量的各种措施，预测防止可能发生的质量事故。4.1.1所在地单位工程的分部，分项均按优质工程进行验收，鉴定〔评定〕、必须全部到达合格标准〔消除不合格工程及无法修复的返工工程〕，多创优良工程。4.1.2推行样板制。先按标准，标准，规程施工达优，做出结构装饰工程样板〔如样板墙，样板间，样板结构〕经认定后作为操作和质量验收的标准，达不到样板标准的不予验收。4、监控方案4.1.3保证操作质量，贯彻“三检〞制了，推行定岗操作。主体结构，高级装饰，设备安装等关键工种的操作人员执证上岗。4.1.4跟踪隐检〔施工中〕，预检〔施工前〕，结构〔交工，竣工〕验收。4.1.4.1隐检。要对分局部项工程的各道工序进行坚持，坚持“三不放过〞，做好隐蔽记录并归档保存。a、地基与根底工程对于一般根底，检查槽底地质，标高，尺寸，根底断面尺寸，桩根底坚持试桩记录。b、钢筋工程：检查钢筋品种，位置，形状，规格，数量，接头位置，搭接长度，预埋件以及除锈，代用变更情况等。c、焊接：检查焊条品种，焊口规格，焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等。d、防水工程：检查屋面，地下室和水中结构的防水材料层数，做法和质量情况，空腔防水的质量情况。e、给排水管道：检查位置，规格，标高，坡度，试压，闭水试验防锈，防腐及预埋件情况。f、暗配电气线路：检查位置，规格，标高，弯度，防腐接头等。对于电缆还要进行耐压绝缘试验。对于地线，避雷针等，还要进行电阻试验等。g、施工中，现场所用的沙浆和混凝土都必须按规定取样〔或试配〕，进行强度试验。4.1.4.2预检，确定下道工序的质量而预先对本工程作检查。a、对原材料，半成品，成品，构件等进场前进行试检验。b、建筑物，构筑物的定位线及引进标高。c、建筑物根底放线及标高。d、建筑物轴线及灰线。e、各楼层放线及皮数杆。f、摸板的尺寸，标高，支撑及预埋件等。g、预制构件及其安装情况。h、主要外管线沟道的走向，化粪池，检查井的位置以及标高，坡度。i、电气工程的变电，赔电位置，上下压进出口方向，电缆沟位置，标高，尺寸，送电方向等。j、设备根底的位置，标高，尺寸，预留孔洞，预埋件等。4.1.4.3结构验收，装修前进行一次全面检查和评定，免留结构质量隐患，排除装修障碍，主要包括外观检查和内业资料检查。a、外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求，砖混结构的组砌方法，圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件的焊接质量，混凝土质量，框价结构要重点检查节点做