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连云港D0078号地块（原木材公司地块）项目总体营销战略和策略初稿谨呈：江苏萬潤房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.11.15我们解决问题的技术思路项目目标项目核心问题营销战略项目背景市场背景分析案例借鉴营销策略市场上的营销现状营销节奏营销成本测算执行序我啦们温回掠顾狼了宿沟扛通蚁会书中充贵陷司抖的用核窝心很要难求勿，灯基尿于落对碎万蛙润赖及讨其并本家项自目丧的智共旋识差，今本页报遗告侧着命重姥于叛竞练争黎战挨略拨与免执橡行推方韵案势。明诊晰计发锈展车商更目膛标B压区浊销低售企期巴在较1彻.粮5虹年桥以局内追，诊A颜区泪销锡售档期值在牧3蚂年驳以严内B辩区肝于纹2察0族0拌6滚年吩上百半布年脂销更售诱，罗A构区薄于棉2梯0眨0脚6尘年哪下幅半径年殿销腐售刘；是B滥区刚销恢售姻率润为飞7娇0鉴％张时捆，甘A信区枕入飞市住巴宅泊价季格津高佛于尚3谨0谅0汪0多元济/烧平战米僵，瞎成望为糕市极场织领翅跑玻者冶，委树自立畅标碑竿目姜标税围伸绕抹在敌如婆何府发贡力煌，挂实努现赖目程标写上糕。落剖实陶于钻执息行判。完夏全疗基摇于魔竞环争歼，略在进分溜析沿目腐前垄市吴场蛾同雨类剩型新、帽前同沿卧大能盘愉的妨基斤础垃之可上他。第园一吸篇问草题差定多位本轿项史目搅的筑情美况市换场义概竞况提婚出耀问学题项训目改指榴标区位新浦区，东北角，凌州路、陇海东路和巨龙路之间容积率1.46用地面积17万平米记容积率建筑面积25万平米住宅部分21.9万平米物业类型多层，花园洋房，小高层，高层商业部分2.65万平米其他（幼儿园，综合楼）0.44万平米18F9F5F5F5F5F6F7F5FB浪区隔IA障区帜IA稼区常I赤I凌狐州句路巨寺龙数路陇彩海洪东弓路综却合惹楼幼作儿塌园5酷F本项目以旺花望园肢洋孔房掘为悠主赠的需中房诚高惯档雨产用品易，欠但薯规消划乒布踢局含较龄为度普慎通HAHBHCHDHAHBHAHBHBDD,DB1,DB2GB,GDGAA,BDBDJ公寓DCDADEDADEB区IA区IA区II花叹园乞洋蜡房锻(校6禾6荐4岭套倘)油：H镰A陕,坏H塌B似,理H漫C赏,保H循D多属层芽(屯5第9疼1墓套受)植：D务A鞠,无D津B丸1视,泉D刻B馋2旅,顷D铅C粒,押D枯D缠,归D勤E箱,腐D准JA轨,卵B劫,超C公击寓高倘层起(赤5滥8数2杜套姿)为：G超A尼,承G增B玻,注G径D产唯品厦特汁征陡－致主学打框产阳品粥为磨花河园骨洋江房赔，践主缎力研户雅型槽为研三艇房尘1系2涌0卸－眠1雁4抹0户型花园洋房HA,HB花园洋房HC,HD普通多层DA,DB,DC,DD,DE,DJ普通多层A,B,CGA,GB,GC公寓主力户型窄面宽3房120－1304房130－150宽景洋房3房120－1304房130－1502房70－803房130小3房1102房853房1202房803房130小3房11040单身公寓套数192472362110582119主谷力者户阴型主僵打衫产钳品项挨目语现蜓状基：大开旧始依施排工块，俩周尊边碧环速境腹较板差本海项辽目未存通盆的王陇敏海迎东栗路未怪通羞的困凌销州籍路项乔目遇内朵景巨事龙齐路项冻目梨所晓在夸的咬新织浦捕区原是程目型前易连刘云慌港词的纱行窃政苦文汽化学和博商悉贸阳中韵心周准边相配壶套垄齐申全焦，年区利域喊十开分聋成把熟203亩项目市政府新浦区政府酒店本项目1km人民公园电大小学小学华联新浦公园酒店医院淮工大小学小学项目地段新浦区东北角距离区政府，华联商圈，医院，主要文教机构均在2.5km以内莲花时代苏宁华联广场商业街万润地产市关政剃府新朵浦健区仓政葵府1湿k写m本溉项眯目12453市椒级矿物残流姥中窗心市骂新合行冤政卫中黎心市虎研悲发茎中芳心市费体郑育选中商心市枝科有研御文氏教累中赏心新浦区连云区城您市胡发缺展赶方柿向规剃划序资躬源城特市终发乞展洋方鉴向默为恐墟跑沟谢方伪向代，秩本歇项防目荷所糠在颂区念域鼠处慈于车传耕统厕城观市丝式核既心帝区赏与播未夺来着城债市亮发匙展拉方智向凤的误承恼接钩处很。现罗有膨的床市您政呀规过划折可日以停看矛出弱，存区潜域载未热来窗将姑形殿成跳副骨城晨市绩中朗心碍，际前乏景颜十闻分递光污明悼。项勺目温界乳定邮：处秀于四城君市据成之熟架核丽心仪区先边夸缘蜂的未的来甘城眨市饶发桌展文方煮向嫩上占的以肾花槽园成洋燥房民为哑主仁的以符花恨园宋洋秩房插产牵品胖为锻创顷新画的中来等从规山模冰住叮宅抖小蝇区连青云创港陈市笑场跨整给体予供舒大卡于收求新绿开队工声面匆积济和双竣蝇工欧面脾积泼增达长辣迅艰速压，透远开远放超登过萝了旦销康售椒量贷的巨增道长写。2尽0佛0练5镇年过，遭连猴云普港权房粗地部产叉市召场灯消恳化纵量架约酷为郑8夕0卖万摆平束米孕，猜单家盘决最应好检消浑化似量萄约百为演6部万耐平辽米庄。2丝式0杆0巩6倍年为，籍预伙计偿连妙云春港晴施骡工耕面桑积郑约讲为枯4辛0刻0背万缘瑞平闻米市就场果扫外描久温温庆哥罚华谜国按际清花刻园怡万签润•份怡奋景殊苑东东愁方么纽贞约党城久久剩和随国陈际香香葛溢柳世遇纪槐花绸城本舞项钞目怡香温东2糖0见3端亩朽项鼠目新惯浦妨区市夸政北府连丝式运玻区楼催盘卫具争体镇现跃状闲参服看耕附河录脚A新鞭浦缩慧区拣为桑核席心国城真区湿，麻集持中给了喂全争市牧最燃主毕要鸣的隙楼熔盘笛，具延有集代按表钥性连绝云嘱港勒市寄场研同太质腊化绒严阀重荒，递花瓶园古洋哑房叶是素市敬场租中庆的素创满新踢产蒜品位置均价主力物业类型主力户型销售状况万润怡·景苑新浦区3200小高层、高层3房130，4房170大户型销售慢温哥华花园新浦区2800小高层，普通多层3房140，2房90销售较快久和国际东部城区2600普通多层3房140，4房190，2房90销售较快东方纽约城新浦区2800(多)3500(小高)普通多层，小高层3房130，4房160，2房90销售速度较慢香溢·世纪花城新浦区3200普通多层，联排3房1302005年前已售磬幸福花园新浦路2100普通多层3房120，2房90刚开盘青岛花园新浦区2300(多)3200(别墅)普通多层，别墅多层：3房130，2房90；别墅220别墅已售磬，多层50％海连新天新浦区2500普通多层3房1301期已售磬金秋情缘新浦区2200普通多层，小高层3房140，2房901期已售磬，2期基本售磬金色家园新浦区3300花园洋房，普通多层3房140住宅已售磬主曾流见市党场俯价峰格兰为2岁6岔0键0致－触3晒0多0骄0拥。1找0揪0打以舟下祸小啦户折型导与涝1和3激0哑－申1爹7喘0漂大型户降型劝需灿求造旺欠盛1胆0冈0岂以雹下毒户饥型血消蓝化笼速渔度蝴快怎，侮而背大镜户削型剂较父慢没艘有发户据型要创败新钻，童多暑位宵普鼻通贵多旱层客您户描情文况双访挖谈义－躁主规力诵购裕房盐者贴为响人老口乐比孟例喇较烈低腾的禽，乘以铁公方务康员娘为躬代毁表录的窜高恢收张入蜘者持粥有蠢第倒二巡寿套激住孟宅新的义家极庭氏不货超抛过膜1舒%建，怪显尊示灰投价资盗需装求俱较永低紫。近沙5具0芦%遥的猾居效民奸居晃住浩在参房霉改山房邀中温，舌有石较耀大障的盏换拨房仰需辟求脖，扭且愉购葵买靠力栗较可强宅。连云港市民居住现状访谈显示：国有单位和公务员是目前购房置业的最主要人群，占人口比例较低换房客户多倾向于130以上的大户型。占人口比例较大的低收入人群，以及首次置业者多倾向于100以下的小户型强烈偏好多层，对小高层以及高层有抵触（费用）基本没有外来人员极少有投资行为购房连胁云胃港势两盗类够主退要耐客芳户赛类符型维分馅析消缩慧费工者碰购崖买李商计品惠房崖考贝虑现的夸因殊素客唇户耀描笼述重跟要利性考鸽虑征因丛素12345价猫格房稳型地暂理抱位只置执和穴交滑通开醒发窑商壁品也牌建亚筑诸物竿质壳量建象筑司物幻玉外杀观环援境配秧套序设喂施保酸安帅和捏物艇业哲服列务高趁收便入盈人歼群贤（哪公理务巷员驱等骂）普存通轻低极收鸡入甜人除群一妥次流置皮业莫者低收入人群以及一次置业者更关注总价以公务员为代表的高收入者低收入人群以及一次置业者以公务员为代表的高收入者市蜜场野结体构瓜性坑失飞衡某－当小殊面僚积下户篮型进供欢给果不召足默，赞大暑面耐积耻户绒型夸供忙给顽过楚剩客厉户送分昂类需柏求纵特爹征市躺场遗供残给核哄心学关珠注鞭点－舒问适万度核搁心懒关阻注滥点－总博价云，衫方喝便1帮3商0怎以盾上罪大绝户冠型症，傍好转园联林合，情好围物允管小盈于耽1捕0尘0辨的仙小劈燕户蕉型能，唐好浆的勺配贯套1凭0终0斤-律1染5钓0述占畜供饭应澡量游7缸3浅％心姜理艳上享抵你触挨小饰高隙层雪高疫层公,片偏椅好节多剩层供冷过玩于蜘求<锅1樱0如0添占慈供乎应裙量分1迟3扛％供价小比于丝式求以熟普渐通射多纵层哪为链主我践们特的和战沿场泻！我炕们精的按产件品悬特糟征略，周决划定孟了田我敞们恢所尸处请的哲市乏场袖，艳也权决粥定把了应我垒们皇的矮主串要谜客络户凳－胸以溉公艺务散员称为亮代敬表望的私高同收仔入志人材群属腰性号：奏新炎浦划区庙内气居安者叫，描高政收烘入模人跨群置快业粱目苍的赞：卫改满善村居题住让环吃境秆，旷二孩次揉或尸多脑次鱼置剖业醋，泪部员分重首求次眨置诊业文暑化谊程谎度堵：乓较云高裁，虾与辟外揉界穗接棉触碌较吸多仇，塌比蔬较提容构易役接也受医新售鲜村事炒物经骄济增状美况应：沈好狼，连有管进纷一畏步震提溜高粱生现活族品焰质访的方需断求核心客户重要客户偶得客户新伴区尿大戒型坑企支业虫的助高栏收吧入肚人定群置板业铜目射的董：替改玻善窜现假有理的四居迷住历环脉境更，卸子梁女密教伏育释等文源化也程险度且：坑较歇高职示业血类精型纽奉：扶核撒电父站情高拨收兽入老人役群胞等经腿济印状艰况察：展较鸡好娇，有即进般一禁步珠提窑高嫁生鸣活罪品托质很的灯需剑求新这浦片区斑公搞务墙员花，溪大比型剃企娱业贝管纽奉理姑者其益他职二驻次富以牵上该置烦业北者核负心宿客节户恒与胡重旁要余客数户柿需次求额特沈征消恳费久者吓购颗买储商昨品瘦房贩考附虑广的斯因贪素客初户逼描伞述新战浦霉区淡以溉公脾务烫员汗，兆大叉型营企踪蝶业究管筐理棍者虾为碑代粗表治的膊高锯收林入颜者，刷最劈燕关序注仍的形是孔社泉区娃园蛋林毫，闷物军业净管橡理望，辣以膝及摄周客边汇环祖境刘，纱以鉴求夺提搂高铲生筝活肠品桂质乓。括对耗价恋格悲相纲对品不横太杨敏扯感羊。新绳区太大说型拳企石业父高蛙收碎入保人匆群祸，生使活迟品序质拒的水适迹当瞒提槐高商，秩要棵求肺工慰作傍生砍活弦条厉件怎便贱利奸，退关召心恼子弦女茄教甜育株。两拥种遮客诉户澡都竹对功配导套让设劲施兔以新及弄物汤业堤服蜂务盗较驼为滥重阅视花。重针要污性考滩虑击因亿素12345价案格房绢型地忧理市位奖置迟和泳交决通开对发叮商贝品扁牌建琴筑厅物锻质裙量建设筑戒物甘外糕观环往境配托套俯设简施保浮安材和浅物洪业迹服蕉务新胆浦永区妨以座公摄务捐员库为捏代者表住的衡高齐收端入浓人佩群新煤区看大施型喝企悟业高枪收殿入收人遵群产品品质外围：服务概念，体验区域价值品牌本军项辣目胃属夕于旷连罪云勾港暴中鼠高旧档部楼企盘早，错主斩打蛋产次品巷市纹场溜稀仁缺座，秆区圾域惠及独品掏牌蓬具半有恢优容势市粪场扮现填状本繁项财目强恭/妄劣加势主添打死产颗品升－乡丰花桌园首洋太房主滋力生户中型涛：它1箩2占0哗－嚷1南4喝0－－成肥熟摔的冤城茫市祖核馅心爆区未徒来娱的挽城在市典副斯中笼心万盘润纠品皆牌演在滋该径区排域逼的圾凝散聚揪力违与驾归尤属蔑感多愚层伍，廊小望高惯层娘为穗主顾，震主桌力详户改型雪1拳1质0芽－法1麻5焰0闭三酱房普捧通林物雕业碗服打务推娘广带国息际贝化园悄林丙体锈验欺十吉分顷初预级少抽有少艰有√√可筐尝银试疼突装破可映尝郑试持突病破主柴打拾产另品供属煎于预市秤场猾创森新梦；袭但浴任贱处随于石主念流碑竞茧争慕，鸦无宝明攻显尼差版异涂化有采竞杯争铜优第势有午竞咏争倚优捕势对妈目观标眼的品重古新些思搞考发展商目标含义与解读市场当前现状结论B区销售期在1.5年以内，A区销售期在3年以内意味着年销售量约为5.5万平米，按4.5年计当年最好销售业绩为6万平米以市场现有的吸收能力，已能满足B区于2006年上半年销售，A区于2006年下半年销售；B区销售率为70％时，A区入市意味着B区于5个月内要销售4.3万平米当年最好销售业绩为6万平米压力巨大住宅价格高于3000元/平米，成为市场领跑者，树立标竿与当前市场最高端价格吃平当前市场主流产品价格：2600－3000按市场价格的自然增长已基本可以满足真垮正秤的铺问禾题项月目彼的玻核绳心乎问破题研总环结掘：花店园对洋露房策虽油为彼市毅场灭创哪新甚，蹄但洽其甜市厌场征接受受匹度移无骑法惧得哥知辽，写且劣无验法坦脱番离袖主计流飘市堂场姿竞答争甚。5蛮个比月准4慈.埋3险万芹的掘销黑售奥量趋大帅大农超盘过柜市它场蛋当疼前更吸资纳艘能彼力连伙云英港仔客引户敌群检体巷十秤分匙有抓限植，视购秒买拌力歇较常弱搜。以传问疤题愧为丈出肌发浮点像，该可帅能歇的葛解虽决才方坝法邀如泉下花京园级洋误房长虽纹为钥市寇场件创纤新苍，夫但妹其絮市型场凉接轨受剩度存无云法票得行知澡，羊且训无盟法况脱醋离眠主兰流兼市耗场车竞剪争查。5往个胳月烛4自.隶3莫万沟的避销谷售躺量络大拿大何超碍过弄市恐场靠当毫前粱吸管纳津能奴力连筋云讨港迁客遥户悲群支体谷十犁分农有漠限势，父购受买央力阅较抓弱筛。高偷形疮象寻入片市肯，库立筝势扩隔大粒可恰能屈客糟户杠群素体概罗念摆炒苍作勇，疫制护造惕产序品猛差蛛异垂化第旺二衔篇连健云汗港王市欢场步营鞋销温扫就描连父云叉港既营悉销刻现怠状凳扫虚描项目万润•怡景苑温哥华国际花园东方纽约城一期香溢世纪花城久和国际新城主题概念中产阶层置业宣言三十万平米星级人文社区15万平米大型亲水人文社区展现五新生活的水岸生态家园百万平米•中央生活•理想之城形象定位港城地产的旗舰，关注品味与生活哲学的人文宅邸，高端设计的阶层社区港城皇冠，城东宝地，国际化品质生活。高档美式风格社区发现建筑与艺术之美生活超越梦想，国际引领未来宣传手段DM，楼书，路牌，路旗，报广楼书，路牌，路旗报广楼书、路旗，路牌，报广楼书、路旗，路牌，报广楼书、路旗，路牌，报广活动营销秋交会，儿童绘画比赛秋交会秋交会秋交会组织业主南京考察推广调性不统一不统一不统一不统一黑色、白色为主，统一客户情况绝大部分为连云港本地人（包括新浦区和墟沟)，公务员、药厂、核电站管理层、在开发区工作的中高层、住在老城区的客户主要来自周边区域（墟沟约占35％-40％），外地投资者约占10％；30-400岁之间，看重教育配套－客户以本地人为主，少量外地客户新浦和连云的人购买为主，部分作为投资项目点评核心卖点繁华的城市中心人文社区地暖，周边良好的教育配套完善的周边生活配套社区内环境大社区，规划未来配套全，未来繁华的CBD引进名校小学路摘旗就与逗路种牌妖品揪质盗较钩为亡低负下袜，药混蝴杂挨，杀在尝市界中慨心京地微段朽迅受速恨淹貌没撇于唐大珠篇皆幅巷的哲商熔业症广脆告服当西中许，黎不杨醒甩目连屠云伍港筑营危销载渠械道监分滤析渠道客户接受度客户口碑传诵★★★★★★现场包装售楼处★★★★★★样板房★★★★★围板、导视系统★★★★楼体条幅★★★★媒体路牌，路旗★★★★★报纸★★★★室外广告★★★电视★★电视剧片头★★杂志★DM★车体★客户俱乐部空白点网络空白点客并户争认爬可鹊度往较辜高五的惜渠亭道纯主映要茫集坑中闲在冶昭录示塘性兵强跳、缎直业观远的套渠拣道巨上添；资幻玉料善来桨源凶：醋访器谈销岸售节塞奏销咬售节晴奏开秒盘升强丽销政期蓄慢客编期开犯盘营暮销节兼点营读销强淹度销耻售动既作开骄始示蓄就客9射月2练0直0术5边年伯7哪月2习0夺0稀5椒年降1狡1待月热底8喉月苍踏梧没晚伙报兵，捆每穗周勇四黎投狭放欠，万持惩续顽1浓月样车板倘房痕，展甩示限区楼色书隆，横单鬼页路途牌恒(榨4律块鹊）揭，您路买旗看夫房免车课，求车土体寺广歌告1支0物月会承员菊制疼，订出势售苗客贼户含卡吼，狂解摊决涝认喝筹酸，烤开毛盘筋时稀比颂开痰盘宴价渴低逗8轨0葛屋优繁出逗席开剂盘串仪镜式秋都交用会晶：当粥天朽成冶交免量疗的秧6蜂0浙％来也自絮于宝秋段交纱会滚本共身推指出迁1亡0突幢占蓝推样出普1库0感幢斯的额3患3密％占万全鸡部稼房颠源群的顿2特3骆％看卡房视车售然楼劈燕处路隙旗展耻示本见地件营尊销交成抗功撑楼社盘图案捐例岁分峡析淋－晕温咱哥址华橡国峡际袄花站园泥（黑2衰）永营苏销外总愤结充分做好展示准备－样板间，售楼处，路牌，路旗，看房车等于蓄客期开始即全部到位。成哭功田因斧素股分边析采俱用孕会练员拆制蔑－孩出碎售姿会简员辫卡筋保绒持缩慧蓄趋客梳期毙客临户览积轿累采用爆发式营销－蓄客期已认购房源集中统一开盘，明星到场造势贴放膜君－诸国功际富化住理剖念销检售节匆奏销凉售节裁奏开新盘犹强爸销系期蓄遣客导期开拆盘营举销节誓点营蒸销强斗度销煌售动从作开吩始搬蓄辆客8奋月2喘0陷0己5碗年扮6运月1悟0把月7湖月9挑月8利月咐2该0凉日主陆动宝上夫门并，艰向贤墟积沟货的嗓大获型魔企贷业期（竞如越核备电边厂互）陕推叉销路同牌袭及争路换旗苍茎梧拐晚酒报贤广美告急投衫放组故织谱已眯订沸房首客掏户伶前同往产南伶京坏参梯观县公属司奸产斧品停，质展娘示顿未蒸来帖生熔活福模漆式昭瓜示上性跌极眨强图的售宿楼稀处岗推个出英，一愉期望展萌示各区疼推唱出推散出鼓的返3柱4堤0纳套掠销并售糊率忧超颗过党9颠0滩％连己云兆港禁久恨和返国丙际驶－小远燥景剥的隶价福值惰实硬现连遗云踩开章发舰区周浓边虚地言块救现锻状周玩边辱地作块握现不状久连云港经济技术开发区中央商务区－大面积，高档集中商业，写字楼，酒店规划中未来的火车站工业区连运区5kmV貌S连做云铺港治久斑和依国惹际汁－雾远遍景辜的飞价票值陶实睁现现省状鉴：周让边绵生版活卡配践套联严墨重厚缺券乏沉，风属眼于渔城潜市陕近拢郊非植本饭土绿发颜展碧商海，夏陌索生狭区船域滨大友盘仓开果发产逐品场：大器量骂的貌公看建臭，铜高圣档扯集辱中膨商拨业随，毫酒寻店继，奥写叛字丝式楼近晃1融0雕0蠢万风建蓝面疑，些多消层推为削主傲，速主王力匹产银品尚3岔房兆1哪4渴0家，吨在密产吊品拒品浓质恐上艳没铸有捉强缩慧势救卖嘴点如捉何江支群撑？战两略足－高屋起杠势吨，主久打衣区虫域却竞布争，智强岩化丹远绩景迟的县价绸值蛇，水摆喜脱浓通福常友的柱产接品秀竞即争策崭略足－强歉势荐宣稳传北城暴市食的墟摄沟矛方劲向强镰势签宣刑传节未侨来谊火框车满站盲的捏建象成沙与兆项己目印内括高筋档光大月面士积司公刻建茂的完束美强契幅合蚁－轿C怠L帮D高血形鉴象类入为市述，兼凸生现期对绑区痕域牲远茫景像的孔强幅大残信赤心煌－国朝际跨化博生利活乏社拨区短，轨震沿撼荒效推果唱的齐售受楼拐处驻，涂围盈板组两织岛顶山房艳者杆参围观灰南种京肯项计目来，挽强惹化赏远掠景斯形灿象落棉实成锣果2杀0扭0吉5射.赞9青开产盘捧以既来一拾期撤已屡基享本众售渐磬当早前让二职期租在叨售掀，勾销勾售侦速逃度员较狱快连砍云醉港请久耗和寄国歼际芒－匹远收景咐的役价暑值厕实暑现规疏划静中险未桥来撑的删火君车叶站柏匀林普公肚园格虾林进广便场国宗际物购刑物消街加区奥挪林使匹违克讽公耳园维棒多井利铁亚拣花宜园国秧际救教链育浅区威美尼牙斯桃广战场香某榭秀里士大拳道大纱型璃超需市中广央史商倡务里区休倾闲钓特狐区路义牌售这楼祸处售姐楼识处大疗气误的帆新送颖删的颗布上置鞠，招参西与久式亦沙湖盘灿，常给缴人生以浆震丑撼献的考效贵果本剪地贞营途销成成偶功犹楼喝盘零案概例戒分虎析慈－穷久本和宵国征际安（舟2亦）杠营摆销侮总茄结强势宣扬区域远景，拉动物业价值成粮功衬因葵素役分围析开辞盘救后新举成办帐业叙主鄙参暂观邀活跳动跪，棍维叉系班热斧销受状荒况集中式开盘，震撼性售楼处推出，立势蓄水期渗透式营销，主动拜访客户业路内扎人航士赌访胁谈专加业浩人和士万波润字地嫌产丢副缴总拴经泄理赚黄荒先述生怡车景蹄苑爹销木售植经防理全马碧先今生艾悉立泪咨夜询效公喝司总左野先趁生媒墓体连肚云窑港旨日洽报蚊、捐苍溪梧倾晚周报绑房购地乳产或专字栏消主疲编血王蜻先绳生连恶云谜港夺电绑视诞台戒广山告糕中贫心袖丛疤女毙士访赶谈碎具悟体惑内陕容洞参蔬见哲附颠录质B访劣谈昌总斑结芹（伶营象销激层让面桑）城市很小，口碑相传的作用非常大，营销模式主要是传统的路牌，路旗，报纸，和电视。很少采用展示先行的方式，很少举办营销活动。连云港的销售淡季是12月-3月（忙年），7月-8月（天气炎热），旺季主要是3月-6月（最好），9月-11月。当前房地产广告的主要投放渠道为报纸，主要是苍梧晚报。本地居民关注因素中最核心的，仍是价格没有采用类似万科会的方式维系并发觉老业主带来的持续潜在的购买力。高层的营销成本一般控制在销售收入的1.5％～2％，多层一般控制在1％连灿云震港填总谎体封营颂销狂现沟状惧分牌析岩—判—亦处汤于非粗铲放烘式预营烧销原阶灰段营取销滨战肿略当镇前随流碌行拜的半是午用国泛气国么际务进眯行归概驱念娱贴百膜杂，江但钻产蓬品丹与讲规漂划深很驶难蛾支跑撑稿到维概雾念整动体宵营垄销骆水含平问：连滤云卷港础楼晓市仰营镰销欺整旬体纱处场于熄低冬起里步蛮发恳展木阶价段稻，诞营把销偏创猾意味空被间荒较吩大算，外趋胶同柔于晋泛访国盲际晋概丝式念续；营词销逮主字动崇出宾击摸性粥不读强街；品耕牌盟与娇区柜域趁竞跌争逮的甜高拢层活级运模惧式众没镇有羽出浅现馋。没赖有打组己合辽营并销渣的僻运暮用营舱销喷渠素道费：营绸销温通杠路也狭折窄母，鞋多晨锁抬定染报臂广挣、柜路嫁牌壳、径室围外时广邻告巷牌给等百传灶统壤营事销舰渠咽道滔；路风牌鞋路惑旗脑规蒜格局较形低添，朵在临市陕中粪心速被湖迅梨速泻淹妥没乡丰，扶不徐醒支目鲁。D报M弟、攻客点户摩俱秤乐把部亚、倚车啄体母、累电球影拒片恳头辈及间走门廊冠广谷告堡、哑电锣梯源等往离善子环媒酸介贩及却电斯梯漆广输告效牌驳等赤形厚式娘极魂少驻使奋用喜；连绑云筐港屿总格体犁营匠销化现久状锹分淘析—刷—处居于竖粗奇放部式羊营云销挖阶膨段营简销退推稿广笔：园蒸林钱施每工夹滞伏后冈，炮现朵场烤包缴装秆不粘完奔善蒸，植很饮少崇能崖做若到拿展潮示染先磁行受；形就象畅包择装掠不鄙统司一、坦粗察糙怨、调贫性畜使镇用惭不榆统侦一；产慎品枕细液节切无茂法叨完暴全畜体往现馅主遣题封语五所蓝营绝造欢的熟形炉象两；销巨售旁物秘料涉设追计换风套格负不明统储一钢，袭主宿题铁语悔凸逼显递性涨不滴强的，卖垫点移不杜突穗出；大额部株分璃楼炮盘遮没殿有贡设优置躬样猛板俗房聋，以或押样简板稻房玻没通有竿在匪实员楼马中痰，毯样票板倦房疯感搂染盼力秃一筛般辱；售贫楼迫处亲多痰在危蓄敞客挠期饭后灶，冠开赚盘响时浴才燥建迎成榜使彼用求。极绣少沾举勇办谨营尊销麻活草动怕，茧营恢销难过腹程宫相先对盐消腾极玻。营红销锦节累奏舞：营傅销侍节菠奏袄没汗有墓明稿确叔的雪控脂制郑意泻识声，自拿德到兵多硬少少预挨售铃证薯就终推剑出备多逢少致量绪，闻部偷分停处外于冻自次然回销唇售怠；营胡销慰费肥用赖：营菜销州费决用练平赚均纲水播平虹远姿远词低已于烫其甩它怠城国市脑，滩营另销骨整宗体泽费怖用直一类般衔在丈销锤售冈额核的昆1钩%盲左麻右秆；现膏状遵分誓析蚂给烫我竹们弯的寸启锤示分类手法举例温哥华纽约城久和国际怡景苑香溢世纪花城概念炒作区域重定义人文演绎－泛国际－泛国际强化远景泛国际－－－－形象立势现场展示广告区域占领较好较好较好一般较好一般好较好一般一般较好一般一般一般一般节奏爆发式开盘小步快跑营销节奏没有明确的控制意识，拿到多少预售证就推出多少量，部分处于自然销售；关系营销做会针对性宣讲认筹VIP卡无无无无核电厂认筹VIP卡无无无活动营销无无组织参观演出，比赛无宣钱扬趁区酬域谋价沙值我阵们泉可访能酷选冠择老的本营四销鄙方匪式台突则破连溉云准港骗总梢体衰营恢销帜现掠状硬分桂析治带恒给排我覆们守的朵启芝示突保破像泛祸国嘱际芹，支走堤格匹调跌路拒线必续须租要部做停最暴好估的必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规模：65万成功关键：以区域名为项目命名，以“湾区物业，比肩全球”建立形象效果：16万/年，为市场水品两倍本项目处于城市核心区边缘，未来发展方向上，现状一般，不具有强势自然或社会资源模式二：生活方式人文+品牌深圳波托菲诺

规模：108万成功关键：以异域文化为载体，宣扬“优雅的小镇风情生活”，复制意大利风情小镇。效果：15万/年完全可以通过宣传和展示，人为做到，难度相对较小。模式三：社区概念综合品质（产品+形象）广州星河湾规模：120万平米成功关键：站在区域高度，强势形象推广“星河湾星座，重新定义豪宅”，开盘日全实景展示，引起井喷效果：22万/年本项目规模不足以支撑社区概念概南念羊贴勾膜效模林式住选华择世山联团研颈究生内活布方攀式＋资读源本朱项拴目萍概闹念宋模羊式督选务择整聚和壤与竟提轧升万窗润驳•敏C廊L繁D丛•弓宽年H尸o表u坊s扣e革的犯名幅仕矮生因活万爹润机•俱西滔苑—贪—权宽呀H贼o禁u骑s泻e障的妄名演仕等生烤活案旋名备失选旁案勒名片推由荐技：名嫁仕豆豪副庭名幕仕肾美强墅名紧仕连公捕馆注冤：腿与破润尤城甲2惕0侦3原亩笨项从目息左上右抬呼标应－差万排润醉•比东咐苑核陪心模价门值留主扒张辅陕助艘卖梨点（究营坝销届宣喂传宾逐芬步耕阐框释弯）独粱一蚕无你二伯的花修园屠洋启房全胜格督调晋化捏的畜诠肝释疯名辰仕卷生摩活地邀段捆：弹城勿市兔核不心才区零，仰未馋来品城竟市伪副味中剧心交梳通绩便宅利温趣馨周到屠位怀的纠社愈区轧家毒居唇服蚊务南林北罪朝奏向奢呜侈南舒鸡适渣的非复扩式众饰多抄的测户雪型葵，丙面棋积及选离择多每彩射的喷退嚼台帽设保计宽美H腊o蛇u岁s熟e晚的劳名巷仕碰生盐活我侵的脉宽煮H享o跟u洒s屯e应，究我嫁的挣爱露车障，完我蔽的捕狗名心仕糟，片是骡一讨种断生为活陷态堆度主送要晚卖最点调种性调股性么：欣高叉贵价的功紫棉色俊红核室心敬价缎值自主挪张妖与少调外性名沿仕秆生桂活级演轨绎和－死居名寄仕河生区活只演颠绎菠－最行名纷仕端生数活傻演坡绎株－纲时裁尚名卖仕鞋生背活态演制绎次－影味名请仕磁生延活漆演走绎亭－畅情名靠仕泄生贤活州演拍绎越－衰运仗动名仕公馆温哥华国际花园东方纽约城久和国际核心价值主张万润•CLD•名仕的优雅生活名仕，是一种生活态度三十万平米星级人文社区，国际化品质生活。15万平米大型亲水人文社区百万平米•中央生活•理想之城主要卖点文化积淀的花园洋房全格调化的未来公馆生活地段：城市核心区，未来城市副中心交通便利地暖，周边良好的教育配套交通便利完善的周边生活配套交通便利大社区，未来规划配套全，未来繁华的CBD引进名校小学调性高贵的紫色红无明显调性无明显调性黑色，红色独及一抵无欧二残的骡洋靠房梅产哨品名晓仕限生削活泛庄国第际鞋概叼念高伤档熟的漂洋营房纯箩格狱调毁的固人腰文索生烦活赖环别境极夸佳畜的旧地千段主酸要框是顿配衔套到环封境产背品晚品屋质爪一宿般主芬题晌鲜指明基镇本混没旬有绝调悄性厘统墓一详的偷概姑念我少们糕的奶概院念肥突赞破亲汇和大陕众漂理五念泛咱国情际碍理林念格碗调械生功活无润浪城贱2强0帜3按亩锈项茂目本牢项专目2望：愁如促何享形医象悠立栏势芽？要持占口位绞高幸端凡、悟形拣象规领静先耻，换以托领耳导芬者锯姿喷态参面个市价，笑让逢产喂品纳概红念念浸锻透愿城非市必真须网打圆好赚三与大蓄战咏役棋：展床示酬区残、扇包并装热，机地光产拉大多事部件必语须习体搭现妖我沙们师的伶核循心沙价杨值唐主斯张局，叮彰射显围卖绕点必段须黄突冶破决连棒云腊港窝现苗有财水讲品虚和坏力裕度到，舍则我怒其油谁鹊！使栋营缸销弟成梢为雪产衣品箩核聋心虾竞狂争惕力战鬼役穴一蹦：合展炮示唯区－誓连板云投港丛最哭格骗调而的氧展虑示溉区最剃重催要崖的梨三饺个痛环笼节朗：我刷们唐要闻有翠连胞云萌港最登具甜有僚