房地产楼书该怎样做

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房地产楼书该怎样做

真实可信

楼书是楼盘销售信息的集合。它主要面对的是客户，楼书的重要性自然是不言而喻的。

作为成功的发展商，首先应该对自己的项目、对自己的客户群体、对自己的信誉负责任。所以楼书的内容必须真实。另一方面，今天的客户是日渐成熟的消费者，他们对楼盘的各种构成要素，包括发展商的实力与诚意等都有自己的评判。

从法律角度看，楼书是发展商对客户在某种意义上的承诺，其内容、数据都应该是严肃认真的，任何夸张、虚伪和差错都是不明智的和不允许的。比如，一家发展

商在楼书中承诺采用名牌进口电梯，但最终安装的是名牌合资电梯，引发客户投诉，发展商不得不作出赔偿。

不少精明的消费者就是因为楼书的失真而放弃了对项目楼盘的选择。因此，应首先创造一流的信誉与项目，其次才是制作一流的楼书。

楼书设计完成后，发展商不妨请自己的律师审查一遍，防止出现法律偏差与纠纷。

全面详实

从发展商宣传自己楼盘和客户的购买心理以及成功的楼书文案等各种角度分析，楼书大致应包含以下内容：

楼盘的地理位置楼盘的地理位置是客户第一关心的问题，因此，应在楼书的显要处予以标明。位置图应尽量准确，表现交通条件、周边商业、教育与物业环境。

物业楼盘的景观最好有一张体现小区物业特色的视点图，表现建筑物外立面、环境绿化、小区景观、交通组织等内容。在楼书的其它位置，可以补充给出建筑物局部立面，表现阳台、飘窗等最具特色的细部处理。如是现房，采用现场照片来表现物业楼盘的实际景观，这对销售会有较好的作用。

另外一个细节问题，往往被发展商忽视。在房展会上，细心的客户会发现，楼书上的立面图、视点图表现的建筑外墙颜色与展会上楼盘模型的颜色相差甚远。此事虽小，却往往给客户留下发展商随意改变或举棋不定的印象。

楼盘的结构特点建筑的结构体系（剪力墙；框架剪力墙；是现浇混凝土还是钢结构等）、结构抗震特点、层高（结构层高或楼层净高）等都是客户关心的内容，应阐明。

楼盘平面图有些发展商在楼书中只提供单独的户型图，没有整个楼座的平面图。这样，对客户很不方便。客户无法比较和了解同一平面内各户型的相互关系、电梯楼梯的位置，使客户十分茫然。因此，有必要在楼书中提供标明各个户型的楼盘平面图。

户型平面图很少有发展商会拿出没有户型平面的楼书，但缺少各房间的面积指标却是常见的。建议一定要给出每一户型中各房间的面积指标，并注明是销售面积还是使用面积。

价格表考虑各销售阶段房价的调整与变化，价格表可作为附件出现。

付款方式和物业管理收费标准应清楚说明。

车位与车库情况除高标准别墅外，车位是否充足、车库出入口位置、车库形式等都是客户选择商品房时越来越关心的问题。

楼盘各种设备的说明开发商应对楼盘和小区的各种设备如采暖、通风、空调、电梯、给水、安防、智能化、供电、通讯、热水、燃气等配套设备的形式与标准给予明确的承诺。

楼盘的装修标准

（1）说明楼盘的室内装修标准：户内装修的内容，具体部位的装修标准（如户内门窗的材质、品牌；外窗玻璃的层数、颜色与隔音性能等）、洁具品牌、上水管线材质、厨房设备等等，如是精装修更应给予具体说明。

（2）说明楼盘的外装修及公共部位装修标准：外墙材质、饰面材料；入口大堂、每层公共走廊、电梯前室、楼梯的装修标准等等。

小区的配套内容这一部分往往是发展商大为强调的内容。比如，小区会所、购物条件、健身设施（旅游馆、网球场、健身房等）、教育设施（幼儿园、中小学校等）、娱乐设施、社区交往场所等等。

特别说明

建设一个小区就是为客户们设计一种生活，打造一种社区文化。作为成功的发展商，不仅要为客户建造优质的硬件环境，更要在项目之初就策划好为客户提供怎样的软件环境，为入住的业主提供什么样的服务。以及服务的内容与标准、物业公司的信誉与业绩、社区文化的内涵与特色，甚至他们的邻居是谁等。因此，如果有成熟的设计不妨在自己的楼书中给予特别说明，来强调项目的特色。

设计考究

楼书不仅是销售信息的载体，更是沟通发展商与消费者——客户的桥梁。怎样捕捉客户的目光，是开发商普遍关心的命题。楼书的设计要精美、考究、有个性、有特色，这才是吸引客户的重要手段之一。成功楼书的语言应该是优美、朴实、睿智、深刻的，切忌广告色彩太浓；楼书的插图、照片要精炼、到位，切忌漫无边际、张冠李戴、过分夸张。

比如，明明是经济适用房的楼书，却非要摆上欧美情侣的倩影；明明是在北京地面的楼盘，却非要印上法国宫廷的雕塑。凡此种种过分的夸张，不但起不到吸引客户的作用，反而会使客户们远离楼书中描绘的海市蜃楼！

携带方便

很多发展商花了相当多的资金来制作楼书，楼书的确也精美，可是有一点被忽视了：楼书开本做得很大，公文包装不下，客户携带非常困难；有的发展商甚至选择用大大的单页铜版纸来印制楼书，很象广告画。试想一下，客户怎样把它带走？怎样阅读？

还有的楼书特意采用深颜色底色和很小的暗色字体来印制，青年人尚要花费九牛二虎之力去猜测，老年客户朋友怎样看清楚？楼书的开本要大小适中，便于携带；字体清晰，与纸

张颜色的反差大。

比如，北京的紫竹花园、望京A4区、今日家园、兴涛社区；深圳的依山居、金地翠园、东莞的新世界花园；上海的菊园等等的楼书做得还是不错的。

总之，发展商要努力通过楼书很到位地宣传自己的项目，尽量满足客户了解楼盘与社区各种情况的需求。

篇2：售楼书设计

售楼书设计分成四部分：

第一部分：以"我的空中楼阁"为基调，介绍小区的总体状况

第二部分：以"童年"为基调，介绍一期的入住情况、销售情况或加入已入住业主的良好感受（附以一期相关的图片）。

第三部分：以"少年"为基调，介绍二期的入住及销售情况（附以关的图片）。

第四部分：以"青年"为基调，详尽介绍小区三期的各种情况。

第五部分：一种预期的、一种向往、一种??????(给四期预留空间)售楼书要设计成一本集知识、趣味于一体的产品说明书。

1、第一主线："一个人的一生：童年、少年、青年、成年"来描述小区一、二、三、四期开发的过程及优缺点，借助主线来陈述小区的主要特色及细部结构上的特点，来展现"一、二、三、四期"连续开发和已经成熟的社区。

童年：昔日的辉煌，昔日的业绩，在那时，是梦、是大胆的、无邪的、天真的，但又是敢为的，于是创造了那时的奇迹。

介绍九龙宏盛家园一期的销售情况

少年：仍然为童年色彩覆盖，多了些许知识，些许对自己的了解，开始融进了周围朋友的智慧。

介绍九龙宏盛家园二期的销售情况

青年：大学毕业，知识、书生气十足，难免仍然梦幻色彩多，但毕竟自己已比少年"成熟"了，"大"了，更具有"规模"了，童年的梦不会断，仍是我为之奋斗的目标。推出九龙三期做为青年时期送给您的礼物，送给您我这几十年的梦，希望您多年的梦能圆，能立，能成为心中永远的幸福。

介绍九龙宏盛家园三期的祥细情况

"中年"给四期预留空间、用一句话表达一种深远的、更具吸引力的梦境?????????

2、第二主线："我幸福的源泉"来做第二主线，纵横交错来展示小区的"静雅"、"京都后花园"特色。

设在售楼书的前面，附以一个特色小图片，以"我幸福的源泉"为标题（其中"我幸福的源泉"用毛笔描绘）。

在小区的总体介绍上加入文章中一些具有特色的语句。

京开宛如眉黛，小区恰似眉梢的痣一点。（介绍小区的位置）

十分清新，十分自然，我的小区玲珑地立于京开一个柔和的角度上。

世界上有很多已经很赖亩鳎剐枰恍┑阕骸Ｐ∏某鱿郑黾恿朔缇暗哪谌荨＞┛哂辛诵∏帽纫煌藜实乃嫫黄绶衫薇叩奶炜章庸恢环裳悖堑ゴ康牡咨弦坏懔槎纳剩勤淠懊谰爸械囊坏闵坏闱榈鳌＃ㄓ猛计男问奖硐中∏囊陨锨榈鳎?

小区点缀了京开的阡陌，什么来点缀小区呢？那是草和树。

小区里有一片纯绿色的草和树，草是绿的，树的绿也不逊色于草。树的美在于姿势清健或挺拔，在于遇到风沙更加有活力。

有了这许多的树，小区就有了许多特点。树总是轻轻摇动着。树的动，显出小屋的静；小区的别致出色，乃是由于小区内布置了一个美妙的青的背景。

在有限的土地上，小区比土地小，园林比小区小，园林中的路又比园林小，这条小路是我袖珍型的园林的大道。和领土相对的是"领空"，论"领空"却又是无限的，足以举目千里，足以俯仰天地，左顾有"山"外青"山"，右盼有绿野阡陌。适于心灵散步，眼睛旅行，也就是古人说的游目聘怀。这个无限大的"领空"，是我开放性的院子。

空气在小区里特别清新，清新的空气使我觉得呼吸的是香。（表现小区空气的指数）

光线以明亮为好，小区的光线是明亮的。例外的只有破晓或入暮，那时山上只有一片微光，一片柔静，一片宁谧。小屋在小区的怀抱中，犹如在花蕊中一般，慢慢地花蕊绽开了一些。小区是不动的，那是光线加强了，是早晨来到了小区中。小区的光线既富于科学的时间性，也富于浪漫的文学性。

小区的环境是独立的、是安静的。身在小区享受着人间清福，享受着充足的睡眠，以及一天一个美梦。（配以室内效果图--与上一篇的光线相辅相成）

我外出，小区是我快乐的起点；我归来，小区是我幸福的终点。往返于快乐与幸福之间，我只觉得身轻如飞，树木自动地后退；归来时带几分雀跃的心情，一跳一跳的。（表现出回家时、离开喧闹的市区的快乐心情）

我给京开起了个名字，叫幸福的通廊。（在交通俯视图的京开路上给以标示）

我把一切应用的东西当做艺术，我在生活中的第一件艺术品--就是小区。（表现小区的建筑物特色--小区的建筑物的间距、小区建筑构配件、小区空气流动）白天是清晰的，夜晚是朦胧的。每个夜暮深垂的晚上，小区内亮起万家灯火。

虽不养鸟，每天早上有鸟语盈耳。（表现小区的空气及美的自然环境）

无须挂画，门外有幅巨画--名叫自然。（表现小区的绿化）

小区总体上需要介绍的内容：

位置效果图及周围的配套设施--用简明的文字加以说明

小区的绿化、园林布置及自然景观--用上面文章所描绘的情景进行

小区的光线、空气、无噪声--用物业性的数字性进行描述

小区的建筑色彩及其它建筑风格--用几何的形式进行描述

小区的俯视效果

物业管理--介绍物业管理的标准及收费标准

购房程序--用流程的形式进行说明在购房过程中出现的需要解说的知识

以下为需要介绍的各方面的技术：

点式绿化：化大面积绿化为小块绿化，使每户都有享受绿色--自然的权利，使小部分居民占有大部分绿地的不合理设计得到改变。

楼间距：在小区的设计过程中，由于在北京冬至阳光照射角度在26.6度左右，因此小区两座楼房的间距与南边楼盘的高度比为2.0:1。

日照时间：北京在冬至时间为9小时20分（冬至8小时以上）夏至时间为15小时1分（夏至14小时以上）

1、太阳光可以杀灭空气中的微生物，提高机体的免

疫力。为了维护人体健康和正常发育，居室日照时间每天必须在2小时以上。

2、采光：一般S窗：S房空＝１：１５.３

室内净高不得低于2.8米

3、噪声：数据有待查寻

4、建筑技术：错开式建筑，有利于采光、有利于通风、增加了视野的开阔性；使小区的空间利用率加大。

5、坡屋顶的设计：有利于防渗、防漏，具有更好的隔热效果，能更好的防风沙。

6、弧形凸阳台的设计：使可视角度达到270度，充分享受自然的前提。

※强调小区"静"，用物理数据来展示，介绍小区空气"清新"；介绍小区的"光线"充足，用光照时间来展示

※介绍小区内的各种需要的材料及设施。

※介绍购房程序及介绍各种相关手续的办理。

篇3：亚运新新家园楼书

私家（亚运新新家园）

闻，稻花的香味弥漫在空气中，看，蒲公英正在风中寻找自己的家，当鸟语、蛙鸣成为内心诉求，逃离城市，便是心中热望。

发现城市森林：亚运村里，四环与五环间，北京十大城市绿化隔离带之一500万平米大屯绿化带内，有一片50年历史的48万平米原生林地，内有四千多棵、二十至五十年树龄伯成树，上万平方米天然水系，上万只野生禽鸟长期栖息，63洞国际标准高而夫球场和将要兴建的奥运公园环拥四周，这就是传说中的亚运新新家园。亚运村绿化带最后一块被允许建设住宅的原生土地，方圆两公里内再没有其他高层建筑，一无遮拦500万平米碧绿草坪天开地阔，决不与别人分享亚运新新家园。与城市主干道1公里隔绝，绝对的静谧，只属于亚运新新家园。坐享亚运村的便利交通和成熟配套，没事偷着乐的亚运新新家园。最稀缺环境中最稀缺的住宅，造就了亚运新新家园的生活最稀缺的高尚生活！

私家森林档案：4258株20-50年天然林林泡桐、黄杨、柏树、槐树、冬青树、木棉、白桦、桃树……

翠竹约12000株：50年，长达半个世纪，光阴里多少故事，唯独它们还在坚持着自己的天然本色。多少次，小鸟在这里第一次飞翔、多少次，雪覆又融化、多少次，叶生又归根；真正的泥土味道，真正的森林气息。

天然水系：上万平米天然湖面。疏理荷叶遍生的水面循环生态水系

贡献亚运新新家园最湿润空气。开窗，波光粼粼的水面、呼吸、沁人心脾的清爽。18种群，上万只野生禽鸟栖居喜鹊、翠鸟、布谷鸟、大雁、野鸭……羽毛划过天空、天高、云淡放飞心灵的弧线。承载森林原乡，重置都市绿洲。

原生，原味亚运新新家园

木的珍贵在于它的原生，

水的珍贵在于它的天然，

鸟的珍贵在于它的栖息。

生活让压力挑战我，GOLF让我挑战压力

肌理源于自然捍卫自然

“人”成为园林规划设计的主题，肌理成为设计的最终表达方式，风景肌理是城市历史文化的载体，它记录了这块土地的过去，并预示了它的未来。

大树、飞鸟、场所记忆、历史空间

到底应当坚持在风景中做建筑？还是应当坚持在建筑中做风景？这个原本在密不透风的钢筋混凝土时代根本不需要思考的问题，却足足折磨了亚运新新家园的景观设计师和发展商一年有余。幸运的是，最后的结果被双方都称为最佳的结合：发展商北京京伯房地产开发公司以“前无古人”的勇气在48公顷的总开发面积中拿出了20公顷做园林；环境设计顾问德国维思平（WSP）建筑设计咨询公司北京公司的董事总经理吴钢先生则将他的“环境本身具有巨大的价值”、“自然的才是最美的”、“存在就是合理”的设计理念找到了一块难得的理想施地。另外，这种建立在发展商和设计师双方良好沟通和理解基础上的结合，也将为这里的客户带来过去可能只有在郊区别墅中才能实现的梦想。五十年前在这时栽树和挖湖的人早已经烟消云散。但是在未来一两年内能够在这片顶级都市TOWNHOUSE和高级公寓中安家的人，却可以放心地享受到前人辛苦留下的巨树与荫凉；以前供游人花钱垂钓各为上万只飞鸟提供生息繁洐，水景湖面的金色池塘，几乎成了自家门前的风景。？

德国维思平WSP环境规划设计

“设计中，摒弃手法主义的做作，风格主义的偏执，‘人’成为设计的主体，肌理成为设计的最终表达方式，风景肌理是城市历史化的载体，它记录了这块土地的过去，现在，并预示了它的未来。”

WSP环境设计首席顾问吴钢先生

园林肌理

第一层肌理：

发现?原生景观：直线、几何、自然自然材料?原生?乡土：华北地区景观中具典型意义的行列式种植的杨树成为设计的第一层肌理，它记录了这块土地曾经的历史，记录了北京北部郊区的自然生态景观群落，古朴自然成为设计的诉求，生态化、场所化的设计是设计师秉承的第一原则。

第二层肌理：

发明?原创景观：人工、曲线、起伏相对人工?新技术?文明：蜿蜒的溪水汇入湖面，连绵的草坡伸入水里，水车、木桥、沙滩、芦苇，在第二层肌理中悄悄的发生，人性化的设计是设计师的第一语言。

两层肌理的交汇，便是历史和现代的碰撞，经典由此产生。

自然的美才是最美：

在植被选择上，尽量采用一些本地生硬根草和地被，它们更接近自然，它们会随着冬天的到来变黄、变红、变紫、直到凋零。吴钢：我不认为看不出季节变化的环境才是好的环境。谁能说反季节的绿色就一定比黄色好看呢？顺应自然规律的才是自然的，自然的美才是最美。

透明建筑：

在亚运新新家园，舒服的感觉来源于建筑与自然的结合。身处家里的人们可能分不清是在室内还是在室外，中间的区隔被消失了，因为空间是透明的、不被遮掩的、流动的，而并非像一般建筑那样是封闭的。

吐新纳绿的生态路面：

在湖边种植芦苇、香蒲、泽泻、慈姑等水生植物，将不得不铺装的水边中路铺成原木小路，在园林的主路上铺上沙子、石板而不是水泥，使青草可以在其中生长。当车轮碾过这样的道路时，感觉就像经过了一片原始森林，这里大部分的地面是由经过特殊固化的泥土组成的，雨水是可以直接渗透下去的。最大程度地保留以前的成树和以前已经形成的视觉走廊，然后把它们加密、梳理成形。

风景会所NO。162CLUB

垂柳依依，水色天光的NO.162CLUB会所中，您可以调素琴，品香茗，读诗书，谈笑皆芳粼，静得天和兴自浓。休闲运动会所是社区运动休闲的好去处。

值得玩味的建筑，值得珍藏的建筑

设计师的语言，是追求环境与建筑的交融、空间的渗透与互补，而非构建水泥碉堡。

没有一个建筑物能凌驾于自然之上，而是应该属于这片自然。亚运新新家园的建筑应该像在她的基地自然生长出来那样与周围环境相协调。居住在自然的怀抱，自然就会进入生活。亚运新新家园在充分保留现状的绿化、水系、生态的基础上进行规划设计，使建筑、环境相依相融、交相辉映，以过到人、建筑、环境三者间和谐统一。

TAPE-B晴岚暮雪

水清倒影的湖面，寂静的天空，中世纪风格的建筑风貌，描绘出一派悠闲自在的欧式乡村生活景象。

阳光走廊：楼梯间利用屋顶天窗引进户外自然光，即使楼梯部也一样通透流畅，宽敞明亮。

带有宽敞的阳台，窗外的鸟鸣和竹林折沙沙声，聆听自然的造化。

空间。习惯，一格不变。秩序。意外，在空间的某个角落突然发现。

透天中庭：

露天的屋中院落种满了各种植物，树木，主人可以享受到别人只能在室外才能见到的雪景、雨景，体会四季的变迁、岁月的更迭。7.2米超大面宽，使透天中庭与室内空间想互渗透，浑然一体。在亚运新新家园，舒服的感觉来源于建筑与自然的结合。身处家里的人们可能分不清是在室内还是在室外，中间的区隔被消失了，因为空间是透明的、不被遮掩的、流动的，而并非像一般建筑那样是封闭的。

带走的是时光，留下的是回忆。

TAPE—C自然旋律

韵运之美，谱写自然音符

TAPE—G天籁之声

闲庭幽林中，寂听天籁声

自然与古典的延伸。传统与现代麻辣际遇。

追寻光与影的游戏哲学。

剩下的时间、让梦打理。

TAPE—E维也纳森林

双入口门厅：独立的过渡空间，进出不影响客厅动线的流畅性，先抑后扬的设计手法，是入户第一印象精彩形成的地方。

穿过阳光下的午后：客厅是生活的灵魂。通透大落地门窗，把“花园”搬到了室内，时刻感受屋外的勃勃生机和自然的清新。

将自然移入空间当中，是未来设计的一大课题，于是有了枯树的进驻，柔和了直线架构的住宅空间。

行在换景之间：与自然材料的不期而遇，会让人重新思考与自然的关系。于是从餐厅到书房、餐厅到卧室、书房至餐厅再深入主卧室的视觉效果均有不同感受。

不曾注意到它的存在，直到触动心灵的那一刻。

在自然的隐晦中：在人文性命题完成之后，真实的建筑却是对基地、环境与建筑物间的潜藏关系做冷静思考。因此在找寻出他们之间隐晦的抽象结构关系或符码之后，美学操作性的空间技巧才可以铺陈起来，否则便流于虚伪。于是，在仔细研究过原来的建筑系统、生活模式及环境秩序之后，我们提出，亚运新新家园是一种自然主义概念的有机建筑，也有一定的现代性，更反应了相当强烈的绿色建筑及生态建筑思想。在顺应自然之中，静谧的生活氛围环绕着丰富的影光变化，那平顺柔和的微氣候效应；而大地的四时风雨及人间的世事变化，也都在建筑物理与建筑美学共构的人性居宅环境中被怡然静观。

生活，在咖啡中融化

光阴的故事?回家：每天下班，到亚运村，向东。穿行35米林荫大道，一望无垠的绿地，扑入眼簾。世界一下子静了下来，车速不由的慢下来…慢下来…闻到久远的泥土的味道，呼吸到清爽的森林的氣息。从公司到家，一首《光阴的故事》没听完，心情却完全绿了起来。

镶在窗子里的风景

从我们房间的窗，早晨能看见朝霞，看见太阳从树梢升起；中午能看见水池中粼粼跳动的波光，以及树木充满生机的绿色和它的变幻莫测的投影；晚上能看见灑落的满天繁星。我们不仅是房屋的主人，我们也是窗中所见风景的主人。

文化，核心生活的折影

在一次CLUB联谊会上，认识了DR.贾，她哈佛大学生命科学博士毕业后回国创业，很快，我们就进行了第一次合作，DR.贾帮我解决了一个医药攻坚难题，DR.贾的公司也因为我的资金注入而更具活力。文化，让颠峰造就颠峰。

非君莫属：人生象酒一样，没有经过充分的时间，就会比较辛辣，象是匆匆而就的快餐食品。充满着冲动的氣息，但也有浮躁和鲁莽的味道。只有经过时间的酝酿，才能获得优雅和成熟的气质。正如亚运新新家园，50年精华凝练璀璨一刻，非君莫属。

生活在重围之外。

今天下午，约了老李、小张、小刘三人，到鸿华国际高而夫球场去打球，老李的球技在我们四人中是最好的，经常能打出“小乌球”，有一次竟连打了三个“小乌球”，我从未赢过他。今天，我不要赶日程表，不要熬董事会，不要应酬，不要……不管怎样，这次，一定要赢他！

周末计划

周末，我们很少出门了，经常是叫几个朋友，三五成群，不谈工作，穿高跟鞋，在清澈见底的湖边谈心，或在阳光下树林中烧烤。不知不觉中，我们被这片树林，这片绿野，这片湖水，悄悄融化。

阁楼，一个心情盛开的地方。

喜欢阁楼，一个很私人的地方，尤其在夏天或心情不好的时候。一张矮桌，一杯香茗，一张老唱片，就可以成全一个美妙的周末的下午，管它外面是风和日丽，还是山雨欲来。我喜欢阁楼上嵌在屋顶上的窗，在白天下时有白云飘过，在夜晚又有点点星光洒落，一个透明的世界与自然如此接近，空云飘忽的感觉，梦见喜多郎。

躺椅，和一个沁成绿色的凉夏

躺椅上，将自己放倒在上面，在绿荫下，看看书，阳光和叶影在书页上静静的晃动，书中的字句似乎也被浸染成绿色，丝丝的凉意慢慢游上翻动。

篇4：太原房地产项目媒体整合推广策划案

一、太原楼市分析

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

二、项目物业概述（略）

三、项目物业的优势与不足

优势：

1、位置优越，交通便捷

位置优越：处于北城区的成熟社区之中心；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案

2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场

室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

3、小户型

2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

1、环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）

2、物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

四、目标购房群

1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人

家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主

家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

五、项目物业营销阻碍及对策

阻碍：

1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

对策：

1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。

故对策有二：

一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；

二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

六、形象定位

根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主体广告语：

辉煌人生，超凡享受

——HS花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……

辉煌人生

HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特别服务

享受都市繁华

享受至尊荣誉

七、两点整体建议

1、建HS广场和寓意喷泉

针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。

试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。

如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。

2、物业管理方面提供特色家政服务

HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供**送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。

八、广告宣传

HS花园的广告宣传要达到以下三个目的：

1、尽竭传达HS花园的优势与卖点；

2、尽快树立起HS花

园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；

3、直接促进HS花园的销售。

基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。

在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达HS花园的优势与卖点；

在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。

广告切入期（1——2个月）

1、报纸软文章

主题1：辉煌人生，超凡享受

——记“我”为什么选择HS花园

主题2：事业生活轻松把握

——记HS花园特别的家政服务

2、系列报纸硬广告

主题1：辉煌人生，超凡享受

——这里离购物休闲广场只有45分钟

主题2：辉煌人生，超凡享受

——家里面的娱乐休闲

主题3：辉煌人生，超凡享受

——HS广场就是我们家的后花园

3、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。

广告发展期（3——4个月）

1、报纸

从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、电视

配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。

3、电台

通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。

4、单张

通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。

5、户外广告

①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；

②在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告；

③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌；

6、车身广告

项目——繁华地段项目——购物中心项目——火车站

7、公共活动

举办各种公共活动，树立HS花园美好形象，迅速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。

①HS广场落成剪彩仪式

邀请北城区各界知名人士及HS花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）

②寓义喷泉征名及题名活动

以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。

③HS花园“文化活动月”活动

一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立HS花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度，造成持续记忆。

1）向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；

2）于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等；

3）在北城区范围内开展HS花园“文化活动月”万人签名活动。

8、网络

通过搜房网（）进行全面宣传，配合网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。

①太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动；（目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。）

②项目网站或是网页的制作（建立廉价互动的沟通平台）；

③网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。

9、DM直投杂志

太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。

九、费用预算（略）

十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果

由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，互相提供新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以达到最佳宣传效果；共同策划新节目、新栏目。网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受众虽不尽相同，但若结合起来，其潜在受众将是十分巨大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，达到舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识；电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思考；杂志的针对性强、生命周期长的特点。这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。

我们秉承如下方面原则：

1、经济节约，最大限度为客户省钱。

2、追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。

3、努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。

4、建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不但纯进行硬广告的宣传。

5、巧妙利用媒体本身的广告作用。适当的公关活动可以更好地提升公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果。

在整合营销传播中，“整合”是基础，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。

篇5：7宗醉楼书文案

1、骄傲

标题：

一想到回家，去小镇的车子就骄傲起来

内文：

“把对时间和路的抱怨——留给风吧！”——车子说

“一到三元桥就掉头不见了，永远不听话的家伙！”——红绿灯说

“北京时间5点，回家的心情追不上回家的速度！”——我说

硬信息：

美林香槟小镇——杨林大道出口处即到，门前京顺、机场高速路，轻松汇入城市自然交通主动脉，一路没有红绿灯。从CBD到小镇——两大成熟高速绿化带一线直通，林涛树海归家路。

2、嫉妒

标题：

说起温榆河，Townhouse的心不由得嫉妒了！

内文：

“10年，终于交到一个不一样的朋友”——别墅说

“30个10年，我等了300年”——温榆河说

“如果，如果一切可以重来！”——Townhouse的爸爸说

硬信息：

美林香槟小镇——几百年未曾干涸的温榆河、随处可见的原生成木林，形成了小镇原生的自然环境。从1993到20**——10年不断的成长，30余栋别墅的持续崛起，形成了第一代成熟国际别墅区。

小镇周边欧式商业街