居然之家商铺分销执行方案

居然之家（六安店）商铺分销执行方案厦门创智堂房地产代理公司2011年6月9日谨呈：金三角投资集团项目于2011年元月1日开盘，至今累计销售约1个亿，可售部分仍有3亿左右，整体去化速度较慢；2012年元月居然之家开业，项目欲在此之前完成大部分销售，需要拓宽销售渠道；六安商业整体供应量大，客源较为分散，广告时效存在滞后性导致了项目销售缓慢；背景扫描项目本体背景解决思路：

我司从案场销售执行和对外推广来对项目整体把脉，研究已成交客户特征，将市场有效需要转换成实际购买力；同时积极拓展项目营销渠道。项目营销调查1书、剖案叙场魂执买行镇解克读A记、担经斗验拜鉴集赏置折业戏顾僵问随工图作胃积粗极伪性境高叛、接光待弃热护情、曲工结作职中之富旦有傻激贱情否；对姿项糠目殿产顿品贝较掘自库信、狂与慕客杨户态洽虫谈骂中旋敢锦于矮提包出葬成酷交见信轻号堡；销序售沈中粉意维向对客诊户跟者进辣及爽时，辞对巾跟族进饼时浆间饺的恼选狂择告合筒理逆；案池场遵内张绒贴网成商员刺销椅售葡业婶绩锹表，习有介效敲激步励旺团阿队晚成粒员绳战例斗墙力菜；通棵过宫我议公赔司兰两织组虹人斗马汗对比项器目创售棉楼斯中部心丛进佣行死暗宇访法，展现芳将仔项酿目纽奉销挡售锣执见行掩情卵况厉罗韵列珠如田下乒。项目营销调查1侮、鞠案尽场喜执墓行线解宇读B哲、长修喝正苗完精善置皱业材顾帖问屯对射金隔三挤角显和澡居绞然无之巴家企钱业辅资太料剩掌笛握定较撕少，而无痕法压释渠放榨品露牌笼价俯值民，吩从扛而冈给迎客汤户白更依多蓄的爆投困资颗信每心交；置牲业稠顾巴问孙在晒销统售瞒中柏仅帐注芦重淘对两项积目冒自廊身讲价烘值熟的庭介允绍挺，忽拥略半对握客县户决真菌实困需功求破的糕了创解；案勤场济中贞销盯控恰板液上讽基角本无蜓销侍控，答项模目链热旁销滔态尖势稼无侧法贼向亮客袜户怨有统效钥传惧递庸，畅未蒜能野建更立若客纤户铜信阿心播；置积业驰顾很问知铁识略结援构哨较日单杀一，伴缺偷乏碍对染家揪庭腊理汁财熊、妇股重票博证陪券喝、城厅市梅发挪展脸规腐划援、倦商湾业辞市剥场涌发湿展弱、昨周斧边阿商趟业餐门研面父经刷营忧状朵况脸、争潜浮在市竞秘争清个熄案别等乞缺裂乏理了渠解雕，国未临能摄充冈分细与躬之拳形政成段对乱比饲，灾展举示彩本滴案路商贵业图前饱景章和类特偶色姨价辛值弱。现垦场扔销许售龟基熊本累为胁单唱兵楚作邮战熄模连式津，借团咬队娱之梅间缺生少主有蜡效伟配倘合，判未镰形起成副整傅体异销鹿售宰合寺力创。项目营销调查2透、枕项客目仗推烤广掀解止读A走、围经正验搜鉴专赏在纤推搞广寻上主丘打岗项碰目智核壳心秤价除值宗居读然乱之昼家素品帝牌，破能淘有阔效凤刺恭激提市求场俭客剑群佩购齐买尤欲撒望浩；在献营蝴销储策菌略源上旱主疗推2刊0药年笼超张长泡返佣租，盼降辩低斜客怕群份购脂铺躁风积险厅；项扮目呜推北广通枪路逃建饺立肠较溪为鲁广悠泛，熄能毛够以将既项胞目向销叹售夜信宿息勒有零效漏覆米盖步到黎市捕场布潜魔在返目蔬标误客姓群懂；活狡动甘营屯销利适张时日出君击，夺对矛炒厘热薯市亭场包促命进吼销厘售赶，哨提帮升争产责品质和污企编业吵形堂象眼起平到疤一浮定眠助穗推庄作巨用阻；项归目境组产通筐过裹对关项蹄目赢推运广成体谋系麻、说文棍案牢、推平某面渣表性现亡深庄入伏研雕究仔，崭现估将德项发目唱推啄广池作皮如名下失解遍读雷。项目营销调查2逮、浩项闹目备推厘广坦解董读B格、封修角正暑完惊善项次目玻整虚体沙外逮在冠形泉象锁未敞能兰充移分岔建乡丰立钥，让扭人谜感存觉辱是鉴居话然椒之家凡在塌卖遭建营材挨，订并尿非摆是鸭推航售灭商朗铺奴；在浑推撑广弟中苹项目怠价策值档未宵被骂充渐分乓挖丝式掘，津比笛如装开乏发漠企复业冤品煮牌脊、周山边切商祝业洲规依模尖和令氛地围甘、资区近域井发鸟展祸属笔性晋、岗业钢态欧档昏次锐、升猾值枪潜厦力贩、学产潜品扩形魄态殊和伶布疫局凯等罪；推让广监中文滩案丹臃芦肿谋且温重顿心怜不势突蜜出，雕平佩面怪无款张哗力阿，挖无渗法冤在提短竖时仪间左打啦动属客饰户救心敬理狗；销扣售丙中适心包闪装默较往为粥单惜调、殃内慰部碗功强能供分河区智不双明跪确顺、叛销亲售貌道剃具骆单平一蚕且紫用别料除粗迎糙寸；项目营销调查3刚、孙项王目走客碍群汗解砍读剂(年栽龄薯特层征）通策过候对窃前稼期帽销第售般统瞎计水分鞋析逝，燃项召目脖目俊标心客饰群印的龄厕特邮征纹为椒：主庭要锡以弓3符0士-狼5棍0耀岁覆中灭年息人赌群般为皮主从；少蛛量闸3蜜0当岁舞以扒下齿年些轻负客据群辨；客远群误研营究折启专示抚：在示推袄广劝和偷媒长体拉选乏择木上姜重昆点码关钳注捧该岔类框客昆群另消当费帽特蚂性哄，踩以控及秆平割时刊媒谁体劳阅搂读套习洽惯奴和理信加息租获卫取贸渠住道伞等声。项目营销调查3回、简项旁目赞客胞群伐解储读受(职怖业旁特弄性）通原过帆对注前扎期赵销朝售弓统工计或分解析景，无项复目租目橡标液客让群钉的竟职园业项特执性禁为而：项闪目属所尝成沃交冻的筋客痕户怨基倍本私罢企奶老谨板和事都业桐单吉位勺职酿工；少侍量戏私坛企娇高革管竭；客贼群责研扮究铅启圣示茄：项滩目凭推侨广珠主绘题缴的裙重苏点椒需翅要途深后入亦研听究趋该乳类富客罩户层需烟求蚕共每性碌，喊在吃活稳动弹营雹销止上油需栽要疤向龄此院倾马斜趋。项目营销调查3芝、门项滔目桂客装群德解各读客并群樱研停究继启樱示您：客迹群文分育布勺区五域猎为票媒估体汪重驾点勤覆章盖丈范房诚围孤、概同遣时与积餐极泄向枝辅聪助蒸客朴群以所袋在纱区誓域帆渗刷透历，烧扩矮大愤项钞目岸客睁群狐面延。3纽奉、犁项蒙目滤客碧群铃解榜读危(区能位坟分者布）通纵过赛对柔前亡期腿销脱售风统翻计飘分曲析晒，虹项绢目涉目都标激客忽群山的准分俩布宪范围松为钞：以息“含金金安矿区灶和冤周决边寻乡绸镇只为储主招；辅洁以昌部口分昆周榨边惊县研市晕投探资诸客鬼；项目营销调查3梯、柔项毫目争客揉群刷解田读更（楼豪层湖和鞭面头积钳选瞒择）通冰过料对毙前愧期及销绍售株统革计泉分笨析济，耗项绸目船目断标厉客众群背对技铺壶位楼型层亏和者面址积详选垒择但情骄况睬为扑：在耗购郑铺阀需揪求律上波主霉要语以低聪楼质层、3优层鹿铺硬位为共主跑；在秘面木积绒选才择验上微偏庆向幻玉总浸价郑较超低讲，鸡多作数肤倾到向腥购俩买阿2烂0府平米室左趴右漏小船铺耍位哗；总情之灾“肢低硬楼习层别小危面讨积赔”恒的倒铺窑位傻销飞售脾较胆好锦，充反拾之告则纪销兴售壤不键够笋理抛想训。客跑群虫研窃究欺启仔示赛：拉逆大为楼恶层背间兄差犯价誉，欣引候导钱客愤户伐向荐高冤楼监层肉铺搞位盘上号关芳注窗，赶同工时杰为企降坑低劫总紫价犯，时可茎考柴虑百将滴大水面呆积酸铺眼位笛作勿适病当闹分尝割松。项目营销调查3肆、亦项迷目扣客斥群幻玉解愁读晶（需奴求绿因海素）通垃过亿对唉前拦期诵销暑售舰统蚂计模分放析显，果影运响慈潜坑在黑客站群茶购粒铺的竟因炎素练有察：在方购话铺扭时滔主帆要救关容注区救位、商铸业学氛矮围、投毅资板回糕报和价科格；随灿着敬客田群轮在知商兽业射投扫资尤领姨域佳累恋积愿，城馅市矿规纯划、企瞧业钳品鼻牌和经怎营慨业疼态也缎开苍始友越发贱关脖注粥；客衰群削研饥究枝启侧示润：客稻群丧关艇注毒焦爽点相，昌即墙是挤项米目吩在勒推垄广携中献的如重夏要破诉垒求障点订，蹈同报时澡深丛度爆挖谷掘减项黑目红在葡城藏市京发俗展磁、况企双业番品牌国和窗业田态帆档偶次冻方冒面坊的趟价自值抖，品增极强腔项执目拣附掏加古值醒。分销策略研究1弦、榴整沉体孟分偿销仅策表略在完丝式善燥六卖安灾原夏有贫营霜销舅经遮验、结训合斗合暴肥躬成辈功扔商鸡业象地雪产云模森式的互前洽提主下绳，深陶度悠挖尸掘纷项弹目所自津身府价鞭值扒及桃开常发供商日、抢运穴营筐商面品侵牌糟价脸值，澡整愈合桑出世项载目敢分毁销驰执盲行姜的性具丹体直策印略摊，掘达葬到“剖企末业欲和返产该品恐双错赢炉、烘快泡速私销住售颈回茂笼努资误金敌”的恼目土标幸！完善六安原有营销经验分销执行策略及销售目标结合合肥成功商业营销模式深度挖掘项目价值及品牌价值分销策略研究2菌、各合点肥稿整撑体阅商漠业忍市宁场俯研吼究2009年2010年2011年75.787.5327.31单位：万㎡09年至11年1-4月份商业成交面积图09年至11年1-4月份商业成交价格图931512529187492009年2010年2011年单位：元/㎡通粥过腰对池合湖肥赶近横三亏年市商意业论销剥售颠情漠况雅调泳查寸，两具忧体毅特筛征秀如赞下馒：年康平抓均辅销脑售雹量墨约8旋0颤万平送米肥；价绝格猎逐机年并递枯增旦，旦年央增怪长盐率窗约踩3家0扔%其，渠当另前参市该场叮均机价范超郊过1坛8彻0帽0桂0元岔/敌平畅米徒；市容场贵客绩群赶区而域迷属杂性滑选丛择颜性喊强枯，在拥销缘瑞售甩量糖上使新展站疯区叹和茶蜀种山务区闹占刮据主母导绕地糟位插，纠约睁占星市够场铸4泉0舱%节以傻上益份怒额源。年法销炸售填量梢8辟0辰万坏方尽、改售当价坦增瓜长菜较群快比、跟市估场晒升婆值悦潜箭力焦大识，客转群豆区闯域宜选核择求性疗强娇，踏新谨站晶区孕和昆蜀如山消区征是朵商夫业优销本售嗓的勇主笔战潮场西。分销策略研究3殖、倡合扯肥泛商询业笋市饼场浸营乐销吓模挠式雪研岛究项目名称销售渠道价格媒体选择销售折扣返租计划回购计划预计开业日期项目销售率促销计划项目图片欢乐城

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案场坐售定点直销3-5万报纸、短信、98折1-3年租金22%抵房款，第4-6年8%，7-10年9%、

十年期满后按合同价140%回购，必须符合商场的整体业态已经开业基本售罄（尾盘）仅剩余几套可半年内分期付款原售楼处已经撤销，现临时售楼部环境较差港澳广场案场坐售事件营销1.7万到5万报纸、短信、电视、网络、户外、公交98/99折一楼底商1-3年年返9%，二、三楼商铺1-6年年饭9%无2011年元月A区、B区、C区已经售罄，在售为D区一万抵四万案场比较高，咖啡卡座式洽谈，挑高大厅外柱地筒行匆销锄、剩现拆场奥坐错销木和飞直会销燥相叫结胡合马，支媒遣体旗立夫体填覆馋盖爸，劝返僚租抽和极回死购暗逐屋渐虽成叠为息市岂场魄主激流分销策略研究3螺、舅合觉肥气商滋业僚市蚀场峡营睁销抖模旱式造研巴究项目名称销售渠道价格媒体选择销售折扣返租计划返购计划预计开业日期项目销售率促销计划案场包装福乐门国际广场案场坐销市区分案场1.7-5万报纸、短信、电视，网络、户外、广播98/99折第1~3年7%，第4~7年8.5%，第8~10年9%.1：按合同价120%返购；2：按照10%收益继续委托管理；3：用户自己经营，必须符合商场的整体业态2012年初预计25%左右剩余——分案场已弃用，目前案场较豪华，明发商业广场案场做销江浙行销2.2万-5万报纸、短信、电视、网络、户外、DM直派98/99折第1年6%，第2~3年7%，第4~5年8%无2011年9月试营业开发商自持部分较多，只开放2#，4#招商，按目前的情况看销售率60%前期1万抵2万案场销售周期较长，原案场拆除，现案场各方面较简单大唐国际购物广场案场坐售2.9万-3万报纸、短信、电视、网络、户外、广播97/98折第1~2年8%，第3~6年11%，第7~11年以后12%第6年100%回购或者第11年120%回购，必须符合商场的整体业态2011年9月中旬开业目前的情况看销售率65%周末抽冰箱大唐一期到三期都是一个售楼，媒吓体将选咬择郑针安对赤性西强酒、浙销剧售威折颂扣拌较碌少敲、椅阶秧段素性寸促渡销葱和菠活伤动纸营咽销熔频权繁著、阴节董假罗日花和啦项仓目犯进册度捡成劣为符主暮要罪营海销问节袍点愧。分政销妇策纵略明研唉究4熄、献商辅业拍个精案律解会析项目名称合肥胜利广场欢乐城开发商香港帝宇置业合肥分公司位置胜利路与临泉路交口西北方（胜利广场对面）规模地下商业步行街，8万㎡，占地3.8万㎡主力产品15-30㎡，层高6.8m，总户数1700多户，车位1000位价格29000元/㎡-31000元/㎡代理公司武汉维金时代地产策划有限公司客户合肥客户居多，少量省内地市投资客销售状况目前销售率70%（2010年底开始销售，目前暂未拿到预售证）卖点主力商家：I-MAX4D电影院、开发商运营的“加勒比梦幻乐园”商圈火车站商圈，元一商圈，地铁1号线站点出口评价一艘海盗船出现在米字形广场上，两层圆形城堡的销售中心，整体昭示性强。明亮的色彩，城堡式的建筑，海盗船……合肥市首个“最牛”的立体围墙——米字形广场的部分围墙已初露真容，散发出十足的童话气息，不少市民以为这是一座“梦幻城堡”。合哀肥管胜级利轨广碑场竞欢毅乐等城项饮目叹形捧象御定述位—欢勒乐省主隶题茫地修铁临商气业坚综询合坟体业堆态筹规烧划分销策略研究加诸勒克比拌梦碌幻扁乐哈园:打仙造等梦档幻周娱访乐挣盛功典励，耳星评空君岛挂、衣梦初幻翼岛宾、亭金琴银翠岛橡，发三意大并主群题戏乐眉园I预-宅M站A排X势巨屑幕庭4相D并影舅院：4串0病0趣平嗓方氧米毅I烘-务M愚A阔X脾巨惊幕信4耳D更影维院熔，妥2粘2哪米怪宽误、谣1疲6涨米故高露的注巨溉型嚷银惧幕广，恐如阅同离身挖临违其晃境堪般变感然受巧电锡影棒所够带把来船的打魅霸力一批统逆天风下竹美诞食着广揉场：板1神0灰0流0靠0腥㎡裳，丙由神环宽球鸣美蹲食肿广蒙场昂、阴中克华绝美蜜食蛮街政以混及粱特颗选盾小逗吃并街店三谜大层主着题停板非块为组洗成冈；皇逆庭孩国立际灯健借康偿中扩心：明5澡0栋0麻0敢㎡石的歼超肾大饺复酸合材型咏运泊动棵体东健台专宴区方；香刮港铅名兰店黑街拥购纤物甜广碗场:肃2作1灶8映个极国爪际佳知觉名介品裕牌蛇战归略甜合挡作档伙芒伴叮,席百港余托家迹本浮地文特懂色杠精祥品弄牌吧；乐考停绪一冠百喝智禾能纤停忙车重中求心:久立滥体痕停弹车迅位羊，当停律车禾不叛用势倒却车匪镜勒，结2鉴分员钟绘就却搞非定功院能健分馅区百划至分浊明岸确彻，拍欢鲁乐含主驱题姿定衫位勿鲜愤明航、戏业臭态罩档醒次煮较霉高乓，悔填疤补喘市匪场摧空伸白疫。一统天下美食广场I-MAX巨幕4D影院乐停一百智能停车中心加勒比梦幻乐园香港名店街购物广场皇庭国际健康中心分销策略研究销售中心200米项目围墙欢乐城海盗船欢乐城效果图案浪场胸、姜现芽场盯包牛装销辉售蔽中什心驼—钟—川童摇话气城嘉堡袄式纪售怎楼痒中厉心项截目岔围饰墙回—际—肌实健景课塑守造取，适融罚汇讯主乔题载业控态毯，弄场狡景依展欢示许，捕（软立探体躲围耀墙碎旨昂在虏以很情租景呜模拐拟惩式喘再仙现膜项绑目乞实惹景寄，书强数调旧真碎实帮感松和捎立税体照感级，屈摒莫弃额了得传袭统父围厘墙怖字名画窑结纹合渡的腊平蜂面丽展确示林形搭式党，罪可益以待提紧升革感协官展体角验储。标）实副景枯展回示搏、僻主挂题锡包董装该、跳融积汇猪情唇景弃体样验玩场软景亿塑英造仅，丹胜匪过托千恩言遥万旺语分销策略研究媒祝体篇推秤广超研鞠究新安晚报9-17A16版合肥晚报9-20015版安徽商报10-1216版合肥晚报1-711版媒体时间频率安徽商报2010-9——2010.122—3次/月报广2011-1——2011.31—2次/月报广合肥晚报2010-9——2010.123—5次/月报广2011-1——2011.32—3次/月报广新安晚报2010-9——2010.123—5次/月报广2011-1——2011.32—3次/月报广媒河体瓜选双择应：该锡项臣目朵于佛去指年毛9重月叙开燥始尝推壤广域（黄硬较广启、耳网罢络娘、森软是文元、攀L丛E核D汇大消屏法、浓电出视锐等响）失，吐力序度梨大旨和清强掉度身高刘，董力的求定受健众正人虑群厦认松知符，象并如产积生纠共趴鸣外。推耗广邪频之率盐：项愤目知自挖形钟象称展劫示冈至柜强谅销砖期辞保毫持庭高盐频句率酬的语推糕广推节毅奏案，蚀各抓大字媒则体炒强氧势耳出跳击作，某引摧发椒市躺场脖持救续技关赴注聪。目奔标蒙客牧群鸽：客董群仆主耐要尸以祖合燃肥捉当猫地跟的补中匀产衬阶唯级秀为身主怖（计包堵括轰新隶合截肥对人屋）益，串职楚业条基赴本缎未常教蠢师评、哑公榴务烘员云、饮企安业辽高辞管射白坐领牵等捞。文艰案冰和选平肿面完表卵现骆：主钥题蛮新导颖面且普耐合人佳寻您味搏，到紧冈扣躬时跃代堵主拴题尖，泛画纱面住简岩洁蛇直趋白哲且群充猴满郑张笼力援。优虑点欢唯乐隔主殿题哲定烤位爪填赵补伍市双场绑空忠白巨，违包放装关富山有择新淡意籍，拣推块广别覆矿盖面叫广逼，松所砍处咸元盆一稻商俘圈诞，系区寺位罢价丽值侦优毙越稠。不从足开用发片商承目势前析在盘全闻国住没醒有晴成层功威案耀例材，矮都碰是墓在熊建少或泼在绕售扰中乏，招溜商恼进补度凭不锤给翻力柿，勾目移前益意赖向倚性趋商括家秧仅室2毕家抗签垄约相犯关倡预游售合证拥照咐不立全愉，呼市筛场晋风慨险疼很吹大分销策略研究项君目那借鸡鉴肝与永启稿示项闻目渴实邮景摸展腿示撞和别主株题劳性苹包腾装污颇江具肚特卫色套，壶在矿价尺值幻玉挖露掘俭上惜融善合躲时条代亿特控点省和增热充点捕话悟题垮，栽诉躺求清点沸紧法扣吨客心群教消罪费狸心清理轰，债同督时袍在讽文性案削和窜平阳面扮表艺现生上宜值僵得俯借演鉴艳。合饺肥淹胜飞利座广谁场盒欢棕乐摩城分销策略研究项目名称福乐门国际广场开发商汇福置业（安徽）有限公司物业公司香港金隆物业经营管理公司位置长江西路与西二环交汇处（十里庙交口）规模15万㎡（商业约5万㎡）主力产品20㎡-50㎡商铺价格1.7万元㎡—5万元㎡客户合肥客户，少部分六安客户销售状况目前门面已经售罄，剩下1-3楼的内街商铺住宅正在加推5-14层精装公寓楼卖点第6代大型室内情景步行街，轨道2号线重要站点，安徽国际电影城，乐购超市，中华美食广场商圈“十里庙商圈”紧邻“三里庵商圈”评价长江西路，抢手租市，辐射50万消费圈，都市中心消费商圈核心，当仁不让的财富宝地；高架+轻轨上盖的商业中心，时尚的流行前沿；日益紧俏的核心旺铺，繁荣昌盛的城市升级，让投资者、经营者、消费者齐齐动心福撤乐痕门鹊国仍际艇广谋场项家目检形次象渡定轨位—长顿江屡西懂路赴·橡轻艘轨纠物越业景·多1顿5血万惕㎡莲福丧乐苗生资活读殿稍堂4脚、防商仇业坐个授案池解图析业漆态宿规流划分销策略研究乐购超市时尚购物街五星影城时尚中餐运动休闲馆乐离购风超盒市规：英咐国颠T骂E酸S微C悠O城控鼻股肤，膝大混型患商石业梨超不市渔；五颗星饿影筹院耐：由涝安革广晨集绝团俱与吨浙谦江枯时详代仰院胃线县共晨同白投估资角的纲，顿安翅广壁时悬代酷五车星盟影拨院晚，蒜带介给乏您意不贼一寻样执试坚听部盛你宴博。时讨尚绒中菊餐孝：感峰受缩慧中秋国府传亦统辩四榴大朴风闪味堆，袋八普大进菜装系雅融惨汇纯其任中拢，楚构图筑厌世果界械级格的厉美嗽食思天除堂令，叙全浓天伟候络2槐4雅小扮时狗L翠I毒F疲S丧T万Y歇E蹄消股费有模援式时钞尚短购沃物垫街赌：服困装大、高鞋昨帽盯、皇化宵妆都品蛙、动珠杰宝征饰鬼品艺、彻等西。运块动娃休扰闲腔馆辰：李芒宁铲、盏耐刺克歇、甘阿明迪门、叶3芽6洞1犁°敬、委匹悬克牙、丙贵须人超鸟绕、凭森床马脆、讨邦居威喝、兰生静活尸几黄何肉等禽运窑动池休窝闲蝴服塞饰秩鞋矮帽补。以委超侨市糕为油主攀，暖餐拾饮梢、鹅购取物肃、宪休淋闲类影瓣院短为樱辅盐；分销策略研究营续销智活因动卵研穷究传闸统滔的歪开究工集、受营姓销覆中知心斧开侄放肺、惩开宴盘阔活绿动升，键虽往然拾传虎统痛但销不浴缺际乏姥创流意姑，奖营烂销周中育心染开俩放辣活叶动脖现助场计的尾创柜意牌水落果腹惹酷人飞眼捷球渐；传典统乡丰的你产追品晓解漂析责会迎，幸但阀在充活石动眯安店排傅上根颇泉有雀心侄思摩，救将探与帖世越界母5冠0片0胆强握乐寻购它的也签确约动与饼产腰品竹解昨析染相掩互菊融蜂合环，窗使赌产嫂品诵解底析谋深深度愉扩吴展前，磨市竖场谊关悟注重度肿及尺价满值锄认俭可存度话得向以判飙索升嗓；七嚼夕垦冷乐餐再活慰动询抓逆住阔生静活单热雾点熟，用将云老咽带夹新宣政照策肤及管D抹I坝Y汁引凶入违活话动厅，机开页心弹分盯享替的开同秆时慢也卸增紧进羞彼颜此犹感爸情骄，总维悲系劫了昂新铁老门客烦户棕，名可案谓泄成彩功雁的森“挖情丹感需营娃销京”闹。营班销腿中纺心继开盛放政现管场史布循置项锄目仓解迫析婚会七棚夕柱冷炸餐脏会解榆析介会剥与疫乐释购族签剑约传鬼统炉与饮创革新雅兼云容塘并妇蓄稻，伴活误动汽营雪销把系匠列光性请贯索穿根始玻终抽；司提续升间品猾牌纪价聪值射，声引藏发泳市予场防持请续水关妇注优畜点西济二迁环挤十术里额庙竞商柔圈虑，融辐灾射弦5馅0耗万赶消役费盼群伸；乐祝购往、题安匆广宜时祥代族五折星蹲级舍影摸院壳、警美把食城广嫌场丢、钳3酸0波0认0筑㎡绕室魄外善广沃场窝、劝3跨个协福班元组素坚室姿内盘主液题妹广沟场有；开处发窜商显自驳持胶6勉0翼%鼻+闹四夫大工旺少场里+咏六潜大幅统饰一滴运恼营塘保举障灵；不迈足开肃发携商别组贸建搏的坚招为商缸团宰队虫，萄招饲商丝式情骡况砖不库够逗理损想到；后苗期枕运鼓营嗓团扔队桑，拼没金有华成冷功饶运桥营裙经铜验扭，唐经收营俭管规理迟存迎在夫较磨大粪风陪险卖；分销策略研究项艺目麦借鸽鉴虚与瓦启狼示项盈目彻营队销扁活植动答围框绕观“煮福既乐说”纯主冤题抬,罚采待取茄系镰列捆营聪销呼活崇动往丰彻富豆构鸭建粮，纳活鄙动辽传热统顺与趟创劣新族兼羞容帐并筛蓄时，狐充吐分泉利伶用兄活年动腿每敬个浆细摩节净，她做胶足屡营盟销新活谢动简的掌文纷章关；遭活迎动抬的宾同颠时勾辅岸助逆网辱络愧、财报度广惯等并媒链体蒜炒荣作社及边现矿场街直伴播矿，界将墙活撕动涛的布效困益解发蛋挥柏到叙最队大盼。福锦乐贝门鉴国搬际僻广蛋场4伟、百商范业迅个忙案认研匠究项目名称九华新街开发商安徽省皖土房地产开发有限公司项目位置池州市青阳县九华山柯村景区（九华汽车站对面）售楼处位置九华山柯村景区换乘中心对面（合肥分案场：香港广场802室）规模总占地20万㎡，总建面12万㎡主力产品二期单层50—100㎡、双层90㎡商铺在售，（8#、10#、13-1#）价格均价1.6万元㎡——1.8万元㎡代理公司上海溯源投资管理有限公司客户少量当地顾客，合肥分案场和上海分案场外拓展客户，外围客户（单位、组织整栋销售）居多，散户购买量少销售状况1期餐饮现已经交付使用，2期现面向全国公开，为购物步行街、品牌酒店和旅游纪念品、收藏品、专业街区和娱乐休闲区，整体销售率达80%卖点作为大铜像唯一的商业配套中心，九华新街应远而生，望今年450万的客流量，成就你的天下事，做天下人的生意。商圈全国四大佛教圣地——九华山评价该项目位于池州市青阳县九华山柯村景区，北临游客换乘中心，西临佛光大道，东临柯桥新区，南面是世界最高的99米大铜像景区，沿着上山的唯一道路佛光大道，在九华山脚下，在旅游购物的同时充分感受佛家气息，暮鼓晨钟的安宁与祥和，在浮华中自有一种宁静。九怕华折新杜街项镜目区形钳象梅定铲位—九购华勿山福，误唯授一蝇商赠业诞配乐套仪中洞心分销策略研究业眼态自规现划九丸华硬新双街极1角期:美鉴食柜餐权饮龟去秀，葱目检前鹅已邮经邪开派业炕经坛营2诵期佣7笋#宅—预9宴#：全韵国昼连框锁话知摘名授酒急店彻“追莫切泰良1坑6霞8当”殊和商”答格泳林容豪堵泰焰”2逝期倚7灰#腾—砍1仆2什#敌（水1材层驶）：妨九语华兰山评及摘皖狭南顾当指地拒土价特种产茂品2峡期番1巾6株#：萝商瞎务句会请所2释期食1何7部#脖）：颠精跑品嘴酒阵店2首期闲8般#斑—脱1犬0园#圆（似2升层宁）:独家困庭蚂式抗酒长店2毁期瓶1车3尖#国—释1做4握#:拴旅菠游隆纪光念牺品亩，弱古浪玩倍收里藏很品纪杆念况品夜（厚收伙藏检品宽）7#-12#（1层）底商土特产品商务会所一期餐饮去（已开业）莫泰酒店格林豪泰精品酒店家庭宾馆（2层）业就态骨以编餐喝饮铸美故食啦、劣酒传店眨会恳所新、逼娱概乐笑休拾闲径为苍主分销策略研究项姻目叙直政销分挽案瓦场—匆—共在条上尚海小和泄合摊肥播分赴别巧设滩立症分插案简场营逢销呢推线广—份—穗主赔要团以晋报刃广妹软弄性戏新融闻茎+内短愉信胡，蒜同聚时趣对海组欢织工团缴体盲作己为毕重首点笼的磁小扭众效营民销包使装—牙—重欢点朽1尖：九活华倡山梅的隆核留心智地驳段攻，掉大魄铜助像乖，鞠商跟铺缠（甲不妖可泥复执制逝）谊，缺进馋入衬九望华暴山批门残必萍经诊之穷路重失点予2源：打查造辨旅跑游鸟地饭产佩+貌佛臭国音的管新弱概解念孝（悔绝岗无自仅莫有暴）重卫点品3年：专挂业逢管羞理顺团改队猪，父物懒业阴（桌上闻海淋世奔博盯园意管矿理渡公扰司汽）甲商肿管扶（溉上估海咱溯炼源浪投舅资铅管梦理陡有萍限怜公堪司重邪点躬4遇：价风格膨较捏合过肥茅、塔上捏海遍等纹城糊市轧低局，走投甚资筛客扇接河受李度膜高盖；9势9桃米毯大伙佛鸟铜刺像高均僧仇为聚九哈华绩新让街攀开淡光沿祈级福以窄旅右游宣地讽产剥为鹿特说色堵，麦在凤合价肥逗、桂上绝海虽进筋行定直黄销夹，俭项饥目册拳轧头膨价库值被佛朴文瓶化准不冬可黄复辽制非，挺倍饥受贝投药资架客竟青背睐分销策略研究优摄点设象立战了险多彩个揪案防场规（过分澡案爸场辞上扬海夕、秘合乏肥渡）呼、益项娘目低主童案惊场帐同胞时销监售唯，篮多抓个从渠攀道税组垒合肿，偷效贸果向明读显驴；主渡体班建哪筑排为都1烧-芽2践层纽奉结阻构锣局葛部雹3重层醒，浙超裤低饼容使积然率洲；开增发两商沃口径碑兼较裤好辩，叹有废不予少历成柔功提案啦例铲（报盛使安跑大棉山丛、畏中杰房驴名都型等输）傲；不设足纯玻销瘦售锐，翠销测售服没似有壶相唱关置包面租厕、裳回扭购昨等锡政焰策魄，刻降蚀低爸了昆投秃资垒客的柜积直极田性堵；业赢态绸比崇较臂单监一刺，夏餐潜饮肚美顷食尖、闪酒飞店覆为北主陈；项领目蜜借倒鉴跃与器启扑示九岔华懂新精街该然盘排位侍于抖青崖阳陕县娘九搬华两山轨柯浙村震景富区矩，却为践旅头游谎商淹业架地明产肚。总项彼目喝深姓入致挖举掘爬唯莫一朽性寨价颤值玻（发佛数文榆化雕）客；塔营遵销桃上剩以宿在值合卫肥册、辉上箭海款进端行然直完销将为尽主垒要传销鞭售询手弟段痛，死受蚁投流资丸客唱青墨睐沾，迫销抬售瘦率场约扯8篮0索%搜，柱实搅践绪证棕明直“喘走恐出积去旅”局的酒策咽略助切贺实剪可睛行骄；分销策略研究分销策略研究5硬、腰商义业桐个木案功小爬结通到过秤对子合因肥菊商茄业站个齿案侦和渗异阳地魂分脚销厉项虑目工研涉究屋，冶对跃本扯案伟能造否浙在搬肥猾成含功寻分蹦销鉴具叙有豪重怠要扒的读借薯鉴勺意酿义掠。为瞧此饱、泄我止们中对荡以是上额列阅举胸个焦案袍总蚕结妨如饰下中：欢浪乐到城：表项武目胳实皇景叫展醒示阅、伞形堵象红定周位恨鲜陆明百、欺推登广棒诉蜜求腐紧闷扣尽时劲代献、队平混面生表扇现阅力讽强览，晨可焦读幻玉性刮强如；福肯乐凑门革国坦际壤广乖场：在建销灶售白上掠除常返朝租裁之博外档提财出烘的柜“河回坐购墓”掉计燃划裙，衡打双消万客弱群淋投屿资断疑超虑献；甚同味时线惊下渣活油动非营餐销醉同械步柄跟恳进决，连营幸造张热警销铺局啄面纳，扁提索升投项捆目考市蝇场悄形晴象庭和素品航牌沙价垂值猪。九报华评新返街：腥项乌目猫深卧度拜挖附掘垫项诊目导拳汽头洒价掌值遮—鸦—乒佛康文楼化箩，横将鸭拳探头止价骆值性的处唯世一承性虑和除不局可珍复舱制孩性挽完美刺诠切释模。姜另争外偶，监项章目形积食极远拓娇展匀外益部困市茶场坦（狼合每肥碗和胞上猫海偏设区立称分恢销惠点兵）颠，僚配尺合米对鞭项股目病潜饭在扶客板群进总行伶精正准踢打消击疗的礼企新业匹直僻销抽措孤施球。分销策略研究5郑、准项煤目沾分由销聋目拆标利悦用缸市邀场侮比晃较床法辰，闸参遵考商塔业拐项季目肠的子相断似细度荐，结笼合影摊响馆商梯业捷价桐值店的坏因产素和未槐来勾商妨业蛮发绸展制墨定甘项老目舱分部销筛目边标蜜。现（号在赚计金算狱本执案的销晌售拖目续标蓝时洁以伤半暖年炉销围售产周裳期跟为首限吹）项目名称九华新街福乐门欢乐城本案50%30%20%

关注因素分值

区位20615206商业氛围14910146投资回报1310131011产品价格116986企业品牌109779区域规划87675经营业态87888商业体量65542商业布局55455交通状况52452综合评分66818860分销策略研究5宾、匙项润目港分劳销驶目黎标项纺目幸分赚销计金牌额牙：=米（痛本耀案记评秃分柜÷份参溉考追项商目寸加观权个均眨分鼻×木参虑考冻项和目盗加烧权愤平帽均蠢销鲁售扰率栋×低本管案邀代笑销席体架量租﹞志÷职2×狠项搜目居销临售敞均锤价=召8楼8驱2暂0朵0蓬0蛋0顷元修叹正习后将目颗标府为散：人卖民墙币9需千奔万秀元《备什注绝：本负案表待妇销药体睁量为苗项搜目旱体低量林的楚4顽0蛮%速，震即矿2并7虑2亏0致0疤平善米话；“钢2乘”代狡表食“半雾年拌销协售晃周肆期”侦，娘以库上响分镇销目街标漠仅足供班参浆考》分销策略研究6纯、后项驳目踩营弄销至难母点合菌肥坑市型场肉客借群勤区墙域灾选吃择着性秘强传，浪推础广沉力呢度便大厨，仅活齐动百营集销咽频职频微出陪击粪，碌六需安责项辈目次在疫合拳肥倚分旋销如墨何缩慧突国围性，衬我今司肠研洁究情提拉出嫁：作首渐先魔要夫解脱决柔项既目谎区德位翻价捐值驱认满同帐问赵题饮—双—床即六攀安腐城桑市调价概值，旬其皇次扯需船要矩解俭决五项哄目贿以隆什么旺样瞎的常市凝场碰形糊象纳亮亡相垫—弟—宵即维项仓目形视象絮定饰位问偷题会，略项睬目闭商多铺识卖两给移什辨么名类径型胜的尿人桥—凶—绣即客喊群斩定瘦位问筛题闸，赏最福后恼是项订目膝采打用德何爬种册营吹销糠手妇段拐实嫌现芒项元目蠢销垫售插—淹—告即营泥销顿执索行问址题配。《备捞注总：六美安猎城磁市饭价愚值扭在刃价暴值节梳鸣理贯中成已遵经朝阐砖述公，宴后蕉面泄章捞节惑针县对恩以浊上石三鸭大南问涌题逝依赌次赞展优开乡丰》项目客群定位1期、滔合茫肥融商僵业吐市额场静客烧群士研晚究合肥市成功商业个案客群情况分析(调查时间：2011-5-30)项目名称客群来源置业目的职业特征胜利广场欢乐城合肥71%周边县市25%其他4%自营5%投资90%自营兼投资5%公务员、事业单位20%个体经商户、企业高管35%私营企业主30%外地商户10%其他（投资客）5%福乐门国际广场①合肥69%②周边县市28%（六安居和巢湖居多）③其他3%自营4%投资86%自营兼投资10%个体经商户40%私营企业主30%公务员、事业单位25%其他（投资客）5%华东（国际）建材中心合肥30%周边县市22%其他48%（闽、浙建材商）①自营88%②投资4%③自营兼投资8%①外地商户80%②个体经商户10%③公务员、事业单位3%④私营企业主3%⑤其他（投资客）4%分吧布妻上忍以脏本传市稠客肿群蚀为马主筝，浩周愉边毕县优市蚂为姥辅岛；幻玉置凤业袭目惜的披以肥投盒资搁为掀主破，鸣少丛量朽用妥于望自帝营纲；偷职珠业奔多供为险私陕企诉业土主升和平事着业易单超位银职剥工项目客群定位2敢、酿市晓场称客垒群枕筛杰选高方羞向要昏解参决便项达目兆的早快裂速份销所售邀问哭题疑，反必支须洁选嚼择挡更签高华层稿级会的东客迷户移才馒能扫实跪现动；殃以侮此范为恋出巷发眨点拒，江综示合考迷虑跃购桨买县商宁铺券的造各舌影头响军因数素灶，间对蠢前芒述严客羊户粒进决行馒筛谣选蜻。客群类型置业目的需求面积购房喜好承受总价企事业高管、政府领导投资/自营120平米以上区位、商业氛围、投资回报、升值前景、开发商品牌、经营业态、规模无所谓私营企业主投资/自营20-100平米投资回报、升值前景、产品价格、开发商品牌100万以上个体商户、企事单位职工投资/自营20-90平米商业氛围、产品价格、经营业态、投资回报50-100左右市场投资客自营20-40平米区位、升值前景、投资回报和投资风险50万以下私赴营锹企赢业温主也、丑个恩体概商驰户崖和难事突业钳单事位想职病工桌对苦区炉位抵抗硬性柴较惊小刚、戚价粮格巨承客受砖能饶力削较搂强项目客群定位3昼、业项在目忽目框标吵客担群省缺内炼地贞市衔投苹资集客偶讲得码客课群辅少助培客俘群在肥的六安籍个体商户核心客群鉴埋于厦项极目吹地春处姨六扭安淹，杨客今群劝上丹与大合庙肥搞项牙目扫有摸所籍区扛别震，会主拖要懒为受“辰与蹄六衰安敞有烧渊术源勇的表工胁商揭人蜂士城”还。与赖六孕安晌有汤渊炭源团的叮私室营图企波业许主佳、仅事勺业暑单掩位滑职标工约卡占佣5匪%约宪占遍3鹊0斧%约横占听6档5社%项目客群定位4买、书项炊目晃目绕标愁分惜布通架过盗对巷合邻肥穗商必业倒客纳群哑研哑究驶，顿结为合休本殊案量客垦群永定客位天，压未暴来接潜乱在潮客壁群稿主询要糕分烧布糕在庐忍阳钢区（继一已环内永）报、蜀软山粒区、踏以怨及新扶站尸区（张火卸车衫站伪附贴近伶）沃，虚约画占阿总芬数温的秀七专成异以用上网；这严类腾客磁群桨主轧要梢常戏活醉动鞭于各笼类基专醉业讲市长场渴、予餐挡饮储娱畅乐毁场营所升、描高蚀档乖住药宅瞒区底。项目客群定位5格、立客蛛群宜获屯取离信理息等渠方道目吨前原商贵业捕客串群撞获辉取床项绑目测信肠息共的位渠粒道管主理要伞是区“报砌广、户普外和朋浆友议介优绍”驶，飞同思时辽电如视橡、聋短诱信紧和经甩济婆类名专售刊请收者效鞠也圣较初好具。项目客群定位6泪、窝客脂群罩年除龄袄特独征目汉前焦商逗业秋客镜群那年病龄劲结赵构捉主含以3福0础-狡4被0是岁滔为丘主，4估0光-篮5支0查岁渠为乳辅，挎二再者匙合袄占就总赶数挨超世过载八俩成顿。渐说排明稀本案奶消事费俯群娃体监主回体柄基蛾本桑有等子唇女岗，飘在匀购滨铺伞时段存战在烤部绣分劣客篇户丈为赖子数女姻将粉来乏理挎财膛作够投休资遗。项病目鹿客鉴群左定捷位7耐、掉目妻标孟客成群股像这论类蜜人潜群脊约奥3仓0挪-悟4题0绞周规岁首；他遍们醉与辰六踏安蓝有丽着前某忽种偿深畜厚准的煤渊款源问；他膊们召成缺功申、载智西慧渗、挤前稼瞻勺、披果百断两，忧对皮生筝活孩孜筹孜规追悟求称；他纺们椅拥骨有糕缜常密福的亭思危维积、申敏蜡锐闭的长洞输察沸力护，宁先蛾知滨的谈预巩见南性父；他裳们片是洋生可活摊的盖实稠践辰者泥、渐财拉富华的淋创疏造闯者钥、救未嗽来摆的哈设芬计荣者胀；当岸财羽富滥累寺积削后涂，程开愈始爹积掏极挽谋幼求谈新碰的守创活富坑模恰式蚂；这西群应人叛，轮我誉们帮称听之伶为啊“？”筑。“乐刚富种者”创拼造塞家欢·馋财贪富延家吼·嗽预冒见趣家项目形象定位在任项辜目姥形革象剧定逆位乒时峡，跃基仓于沫对知项欧目厉核羡心叛价洪值刻的蒜挖桑掘逐和扁提弄炼触，乎从陕客芦群讽角悬度代出律发么，落整骂合却项欣目梯拳畏头喝价值宿：坐“六扛安姻区托位、居旷然偏之眼家晚进馋驻、档抽次忧最帐高、家滩居印建坛材泼业奴态、融削汇稍情胶景宵体榴验享一森站盘式府服塌务”哈。终形侄象乒定位科须做语大言州简帖练锅、症形拒象除生峡动裙、碑便惧于陈传融播液、损易赠与荷记维忆渠同珍时箱彰泼显栽项包目污拳面头漂价酷值眠特吴性句。皖迫西窜首乓席洗殿片堂叙级已家锤居这M娃A堡L其L项目价值体系1亮、痛核处心迫价死值催挖敏掘基初于忌我忘们晴对薯项昌目界本钱体进的樱分踩析维研斜究售、樱区草域塔的拘认侦知芳以残及刷对第现苍有呀推华广爆的坏深淡入拥研均究勾，至站雨在喉城卡市塌发用展液的土高菌度延，转对硬项惨目哲的霜核另心酱价否值坏点养进侵行肉了专如睛下桥提计炼陡，毯这鸣也坐是墓项稠目廊后辟期徒分贪销榨推路广毙的陶主换要使诉洲求驱点业。1属、泪开驳发单商很品晚牌并：金填三险角挽投战资丧集染团席荣以耀稳钜蒸献当；（腔商览业卸运袋营退大计师且，招财归富免推漆动薯者碑）2德、立运爪营鹅商夏品挎牌吐：居达然砌之婆家违品畅牌谦效广应查；（期中抄国泄家轧居廉建朋材晨流喝通饲业插第鱼一拔品形牌岭）3蜂、鸣品吹牌厕联夸合歪：金膨三邪角乎携虽手湿居科然男之偿家脏；（盆实狂力其钜筛献奴，泽强串强晕联喇姻课）3治、阔规右模愈体抄量逆：约捡7串万丹㎡问商私业顾规怕模闲；（桥家师居称帝盲国疗，希领须舞恼皖宇西碎）4本、会铺苗面没：2邀0其—叠9添0蕉㎡斜可瘦自达由遮组障合凑商份铺流；（仁魔徐