国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略

上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略谨呈：上海鹏欣集团2007.11.20报告核心内容第一部分：市场现状下的问题解析——现状与目标之间的差距——项目核心价值点及形象统领第二部分：客户定位与形象定位第三部分：营销策略体系建立——营销执行的指导总纲2市品场喇现匀状下王的固问狡题甘解茄析项编目存解庄读市远场婶环怪境图&首价烧格避预救估客少户选目盐标问弱题债界僻定3老座：夫杨外浦冲老肚城裕区数，死平汽凉慨路眠、廉宁盛国痛路新草：芹产酒业姿园确区缓，骂新希都神市洽硬晌件夸、触新营经范济善元尿素大旷：迈2臭.侵2悄万茎/惯2肾万炕/申8翻万伪平傻米屿，礼公竞寓沿式葵酒艳店驳+鹊办绣公月+设商龄业持，鸣大抬体适量挑、象大祥配字套专感：瓣家锋纺编—序—打节造肥的霞有凉主柱题践的墙产班业棒基贝地项废目抽解免读—职—尾老而新加,峡大而专否—础—A猫楼专公府寓绵式灰酒股店建网筑烟面拢积长：灰2责2搬0橡3莫7慰.益2匠9鹊平龄方填米总导套恼数口：柴2略9举4剩套户砍型嫂：躁6腿5排-债1执1换8星平浸方执米4产阴业大煤厦家候饰垮家纺煤中观心办奴公叮商妨业关酒乖店隙相寨互炮依岁赖公只寓杆式下酒启店精是颂家抖饰虽家念纺拍中误心抬的撒有熔机妻组备成乱部储分鼓。办净公烤商福业较酒借店沿客娘户杆互职补办区公票、答家醉饰御家质纺袖中辣心寒提累供普的俯贸搅易田、继展泻贸炉平广台石为洽酒闸店庆提兵供职了穷客压源描。办萝公梅、勿商矩业恩、扒酒掠店漆功疯能欢互植补钻，增形伐成投有狠机葱整童体公凤寓剑式酒址店项目解读酒店写字楼商业5专豪业伏市瓣场双与浓其浙周另边当完沫善财的晕房予地恒产间市差场客是抓一善个乌相亿互绣促惧进驼、耽相馆互边发妈展勿、哑共掏生租的呜整气体拍，垄本芹项贵目社依夸托绝国精际饿家姿饰讯家壁纺垂中拦心烤的多打胖造煤，铅必麦能后辐涝射关长盒三衫角苦。孟依茶托手专谈业悠市离场贤的专房抛地精产灵发去展需趋梳势缸，厉业从主材将拌更顿关制注硬投院资暖于德区惑域丈内父的睡小调户伪型侵公允寓膛。项目解读公福寓歌式白酒厦店全是蹈杨搬浦济家探饰绑家所纺双中老心乒不哲可且或婆缺泛的厕有脾机术组例成肢，案将本随之着壮产选业眯链僵的庭完投善矛和痛片网区邮的斥成杯熟所，警辐饼射醋全跪上夹海狗和腾长雅三凡角勤城渠市程群1撤、菜公漫寓仆式沙酒伟店穿在鲜区烤域减是雾否捆有伴发呈展道潜疯力服？2独、龙投诉资派型衬的告产恶品渣在糟该台区糕域倾是摔否型得晓到丢市辜场洒认撒可爽？6案例借鉴东社莞盲厚婶街生商乏贸棚圈核为续酒庭店偏服睁务诊业锅、彩展舰览睬业趁、吗家棚具形业漫形策成允的如六临大缩慧产拴业溪基袜地厚颤街畜拥州有俭大暗小焰酒坏店辟（竖宾结馆然）六约赛1之3脱0厦家扎，五胸星鲜级侧酒勇店贱4应家脏，躁全背镇造客搁房较总微数帜超蜡万崖间侮，造年提接念待锤旅详客灰超盾2硬0石0坏万恶人化次违。酒句店戚业会鉴展雀业6饺0的0光余止家劣上各规死模节的型家什具接企新业详，捕1允1旷家荒大秒型悼家子具腔专扇业们市鹿场机，魔成扒为漫珠召江弓三讯角呢洲贼国训际万家自具碗及未机柔械肢、锹材耗料砖、隔配逼件握的荣大夸型宝集铜散株基固地岂。每今年柳举院办监的冲大剧型柔国鞭际问展纠览留会钢达泡2开0誓多杜个音，丘总帖展流出后面拌积卸4碎0泪多帜万川平示米医，择展姑馆喊利锅用贸率道接小近贼2傲0汉%引。匀每勿年庸举垄行肆家浩具仿、修鞋孟材艘、滚皮桶革促、败医咽学偷机潮械掏、农服筐装诸、段旧谜车塌等勒展温览继，意其字中嫁以舱家匙具缴展妖和圆工幼业翅机吐械已展宿最戏为狡著疼名狂，孤会够展局业挣已止成加为午厚磁街途镇宋经饱济娇新灾的罩增流长习点嘴和余重纳要奖的刺支妇柱银产那业蛋。家倾具团业厚街镇7依广托父专要业隔市其场湿—侵—边小睛户颤型抖公徐寓缺畅京销坡，该投截资搏为妙主案例借鉴房醉屋斧租骡赁柳市虫场背红柱火挖：源广源大不浸断塌涌旱入脾厚偶街当镇气的伏外黎地窗人蔑、疏外龙籍绢人捷刺枯激偿着疏房始屋焦租而赁良市衡场没，但相菠应祖的脆本撇地型居刺民苏购赛房往投快资唤积慎极竞性族增阻强机。中蜘小领户樱型业将崇走野俏袋：投追资袜客惠和曾外笑地睁购坐房眠者没的对增推多扩，屯使伍市宇场耍对旺中晒、工小净户话型融的阁需服求积增卡大版，施中愧、梦小滤户抵型炸不技再吵以富大划户酱盘构的使“挖边必角终料捞”盆的驳面李目枝出文现梦,卡而狼是庭经南过屯精炮心吐设闸计坊，室在茅朝渐向婶、套通贡风帜、顾采街光缠、轰社披区栏环身境胳等槽方纹面宪颇瞒为错讲阻究窝，仁备削受团白俯领肝青帽睐卡。外尤地佳、粥外腔籍杏购温房迅者网增饱加宽：住解酒满店帖不嫩如呜买夏房揪、酿租学房幅不洗如草供姑楼美。茧这店部脏分精人铅群译还赌是窝高晴档乌物木业舱，畏甚卫至折是稳高晓级宫别葵墅缠的丧重竭要道购违买当势术力敌。投之资景占泛8普0音%沉，庭以醉本携地只人匆为全主私廊营习经佳济犯及展外浮资做经漠济掀发币达夺，况带校来善了瘦大行量作企圣业味白些领即及宫高偶薪猜职泼员疼，膊为睁房段屋肉出最租把提射供百了老大巧量悉客可源香绣谢祖里碰小猜户汗型急，且3铁天算卖款完另；贫东趁逸圾翠兼园菌小伴户描型码，堪一部天冠卖怀完宇，极现灵在红买摆房势投革资剑会行用梢来牲出公租临，浓转赔手双不刻多恐，属费棒用讨很国高铸，神如朋果斤要独建炭公皮寓夸，劫越漠早夺越体好描，保投毁资纷人扭很沙多虽。—废—纵东炭逸剑翠鞋苑柏销漂售满代富表毒访缸谈8东酒外繁滩树与卫世换纪潜公月园棒等如内徐环善片牢区聚相沿比低处躲于屿价谅格凯低缎谷泼，溪有典升订值郑空击间摄。板贸块母价宫格误已壶经露处姐于痒内政环天线浴价炎格卡底栋线畅，些泡评沫疯含湖量繁低桨。环殖线卫板别块巴物杏业遇增衬值糕快注，滨升司幅倦大娘。环线效益各亡时飞间体段配成也交眯均功价泄（齐元读/界m2)普陀区环线附近：25000-28000元\m2人民广场项目所在地——东外滩成交均价15000元\m2长宁区环线附近：28000-30000元\m2世纪公园片区30000-33000元\m2闸北环线附近：25000-28000元\m2虹口区环线附近：25000-28000元\m2徐汇区环线附近：32000-38000元\m29东界外突滩援渔恶人泪码它头到等舍的呢规删划驶将杠带院动殃本属区猛域筹商著务监商冬业点发理展寄及妻形银象督转碍变本讨项日目侵位奋于篮东备外炸滩伞商撑务铁休桨闲甘综专合猛区管。博悲览屑休裙闲俊文闻化爽区近弟代贡产颤业察博钳览狸区渔死人信码域头像主终题利购由物女休志闲挣区商注务聋休拣闲肚综吓合度区商肢务忙办恋公朝区根蕉据树最述新朝的艺规娇划琴方深案旦，管将乐东益外日滩察区地域甘建岂设配成职为出以默亲遗水塌游唱览抬、食工物业仿博老览钞、匀科抢技藏商寻务揉、译知拉识映社童区河为岁主次要驱内伸容恨的夺现零代忽功止能由带脉，跟成碍为雹上夕海则世峰博颂会胡的迹重守要恩景爹观原区遣。区域分析1钻0随旱着婶华细谊乞星龙城僵商闪业陶项匠目稳的侍启描动石及究本齐项谈目庭,秋将颜加蜂速敞区趣域举商饭业柏发既展简。商业分析1美1国酒际要家刚纺教中红心岗已盐初渔具毛规念模批盈发颜零杏售锻平掏台商装务晃办臣公惭平幕台产伍品够设顽计恰平哗台研辈发妈培剪训卖平覆台样赛品愤制求作溉平猪台产韵业健信开息此平齐台产术品补检轿测着平柴台物贺流贿仓络库山平尚台家醉纺痕会料展偏平域台产曲权凳保王护累平押台家浸纺竭旅载游所平孔台跨填国庆采粱购还平类台41产炼业统集出聚2政惭策蜻优阀惠3平焰台桌资嚼源专徐项侦发按展刊资踏金价的回扶金持毙政吩策简诱便垂方肯式铲征便收彻有狐关稳税编收企踪蝶业部缴剥纳设地菊方肉税耕收游后扯可酷按号比波例赏获跑奖祥励享丙受脾上龙海救市欺技沈术冲改肿造鱼、坦技行术甲创运新民、疼新负产叮品泳开缺发扁和房诚建怠立驴技盛术岂中涉心属的厦扶运持企庸业继开蜻办设初遗期急可败申伶请柴贷户款权信赌用作担蓬保属辩私稿营凯或炉民岛营牲的匆企公业捉可翅纳衡入绍政绑府符购消买围服籍务槐范绳围配蛾套翁服吩务5战钱略地联被盟杨述浦尤区荡是遥上刊海难传耀统周的挣纺警织聋产浙业躁聚兄集亦地近将几候年壶来搂，谁百米余忍家属不企同辟类显型谊和罗不难同枣规暑模丛的工家卧用退纺停织抛制兼品光生根产雁企凶业垮、潮研仪发愉机侧构拐进滚驻窄杨潜浦周惜边酬已葵有彻近揭5阔0忧家应纺糖织春及安相拾关图企爆业轰入究住产跑业禾引读导专倾业巴网门站品授牌酷营蛇销物努业绿服淋务行零业献协茫会专悠业炊媒混体海舱外惨机吩构中辣国点家煎用锄纺首织院品说行卧业凶协卖会中肠国墨纺犁织雨行急业凡网中级国湖国波际妈时妄尚启联星合疤会中测国茄纺石织材行秆业济网商业分析1想2本尚项注目箱处砖内残环带，贷外抗部斤交滔通锻系爷统舞较破好1嫁.傻但怜本葵项周目筑相说距顶地的铁谎站满步熄行议约向2海5歼-锣3井0误分鹿钟你，牌出匹行务较马方仁便罢。2肯.技临门高梯架兽，胆高槽架锯出折入吃口蕉位映于盟河锹间栽路匀。3染.艇未示来要轨圾道市交孩通纹的仰规痛划絮将愉使失该霞区溉域券外翁部悼交拿通陈更望发略达稀。少轨怖道膛交卧通坟M讯2支线胶（闭1跑2迫号段线驶）净沿严长腰阳息路畅平篇行馋于兰黄般浦袭江道东躲西们走拴向惩，竿经扛复殃兴瘦岛猴越凡江牙；月轨休道绩交茅通级L成5如线课（化1唯8秒号泊线大）券沿鹊江大浦趟路斯南错北崭向沿走圈向夺，草越西江扇后纪到死达末浦杯东赵。交通分析1配3项桐目赢属融性壳界迈定懂：上想海虾东湖外摘滩内隔环森板小块传拣统筐工啄业词区商胞务随氛催围规狭划允中内唤环监稀亡缺享地们段荒商耍务信氛焰围剧尚则不陡成棵熟仗的乳纯锅投授资务型漆公书寓咱式考酒集店国墙际查家橡饰碰家哪纺葡中恐心穿的阿有盼机晒组您成嫂部应分1箱4市欲场现阴状向下多的道问纸题解刘析项矿目触解励读市哄场稍环功境佳&厌价负格预估客撒户弄目翁标问逮题徒界慢定1涂5市邻场挠供静应候产箱品亏单裳一皆，兴住梦宅订供拾应棚量再小巷，沙品匠质鬼不腊高守；抹无南公赴寓除式薄酒明店酒物联业丘供派应五瓣角悉场商飞圈北代外共滩商追圈本乘案整剪个故东顷外顾滩稠板第块舱的委住泪宅傻市松场佣现夫阶泥段护基艳本昂进缠入艳尾极盘按期脾，稍目送前刘市覆场本供恭应肃量软较犹少悼。市场分析申润江涛苑华谊星城保利花园圣骊河滨苑宝地东园1吴6缺螺乏凶品安牌搅项闪目菊引辉擎粘的血强纸势或启雾动翁，升导高致雹目米前生其英价彻格驾与法潜窗在岁价裁值辣违鸭背市场分析申润江涛苑华抗谊龙新给城入显住戒该遵板薯块邮的博开别发害商日品遇牌等来阅看吨，痕都岔不势乏卷实傲力多，紫如道保能利盘地均产践集码团冷。目滩前选市素场缘瑞缺录乏制优菌质衣楼扛盘暑供对应跃，创而专项赛目跟的育品套质扎是稀板供块犬价快值震的籍保糖证励。潜挠质再地沫段风+蚕良消好挣规裤划出=有价观值炮回傅归1恼7周贤边爪楼菜盘鼻售忠楼言处裁报慨价住肆宅刑的容市暂场仙报啦价哈达厦到磁2奸0除0会0疾0合元井/堂平淹方乡丰米实六际婚合缎同勇均讯价拖在谋1月5鸡0逢0创0文元跑/焰平言方朱米办公住宅住宅住宅住宅项目属性尾盘12500东外滩板块华谊星诚大厦尾盘25000东外滩板块申润江涛苑二期尾盘17000东外滩板块保利香摈花园持销期20000-24000东外滩板块圣郦河滨苑二期尾盘20000东外滩板块宝地东花园（精装）销售进度单价板块楼盘名称房愚地易网荡实说际乎合攀同寻均迎价周港边楼详盘踢价浴格践虚柳高价格分析1甩8东天外仇滩蚂板织块咸规贞划帖发杀展搏及奥纺哈织跃中越心族的挎经愧营叹运劲作救是左实颈现称目签标椅价苏格羞2狸2谜0杠0倍0太元柳/若平阻方已米坦的种支帮撑盲点基迎于辟公炒寓踩式膜酒静店铁价血格遇与杨住桐宅恩价首格遗系店数茅对哥比晨，拒对蓬本拔项特目未价笛格誓区歪间委进隶行庙评阁估尺：谣（威1没9案5披0饲0甘-巷2姨2矛0踪蝶0屋0元晚/云平辩方之米)1畜5啊0如0社0台x录1夜.忠5蛛=杰2绞2酒0零0瞒0轨元样/更平保方系米1熄5继0辣0薄0孝x聪1漆.钉3匪=摧1柱9航5胃0牌0敞元选/历平语方板米上将海首市驰酒舟店恭式牲公需寓罪与子普灿通亭住术宅星价冠格岔比敲对滨系扶数座约终为邀1阴.绍3所-梅1懂.甘5价格预估本缺价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