2021云熙项目营销方案

更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））营销竞标沟通案天 朗 云 熙 项 目 营 销 代 理 招 标 技 术 标易居企业集团|西安公司事业三部2021年2月25日更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））之于开发企业——众望所归天朗深耕西安已20年，与西安同甘，与行业同生共长2021年，天朗以“梦想创造生活”的企业理念更懂西安人开发项目遍地开花、多盘发力共赴天朗盛世时代中式贵族典范 蔚蓝系列开篇之作 集生活、休闲、娱乐一体化的 5期蔚蓝君城在售科技化品质社区 国内首创四层架空建筑体系 国际化城邦 打造精装两房，定制舒适生活体验西安公司·事业三部 2更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））之于这个时代——恰逢其时2020年注定将被载入史册，虽然面临疫情的冲击土地市场逆势扬帆，拉开主城区2/3万+时代的序幕天朗入主泾河新城板块，可谓尽揽天时之利西安公司·事业三部 3更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））之于这个区域——众星捧月天朗此次落子泾河板块南侧，宏观站位于大西安北扩的核心焦点兼备主城外扩发展的便利，价格洼地成为客户外溢的必须之地因此在项目发展之初，便具备地利之优未来城市正北新中大西安制造业新引茯茶镇崇文塔心擎西安公司·事业三部4更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））之于此次合作——共襄盛举深耕陕西区域15年，连续多年保持着代理行业高市场份额占比在西安北线更是有着极为丰富的操盘经验和资源积累倾慕已久，若有幸服务本案，愿再度携手天朗共襄时代盛举当前同期操作项目 2020年代理市场份额 2020年西安公司业绩60余个 超30% 200亿西安公司·事业三部 5更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））2021年2月25日 西安公司│事业三部更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））目录CONTENTS01 02 03 04更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））PART01更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））项目位于西咸新区泾河新城南侧，属于区域内离主城距离最优的地方泾河新城泾阳老县城约10公里北客站咸阳市 约23公里西安市

工业用地科研院士谷工业（温商用地华晨汽车等）茯茶小镇+电竞园省政府交大第五预留用地附属医院泾河新城管委会万国荟泾河新城崇文黄第一中学崇文塔冈尚学学校本案本案位于西安市西咸新区泾河新城南侧区域，属于城市远郊板块，距西安市中心23公里，距北客站10公里；项目周边优质资源配套丰富，3km左右范围内即可享受，包含泾河一中、崇文塔、万国荟、泾河景观资源带等。西安公司·事业三部 9更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））中等容积率、中大体量项目，以小面积控总价刚需刚改为主，少量大面积改善产品补充T2/T3低梯户比产品，整体产品质素优越，居住舒适度较高，高建筑标准，具备高品质发展质素产品楼型户型户数（户）户配比高层T48830010.58%T49556820.03%T41161997.02%T410529810.51%22-25FT412236712.94%T31152769.73%T311634212.06%T31372087.33%16FT2139511.80%T2160511.80%8FT21601766.21%合计2836100.00%产品分析——➢ 面积分析：以88-95㎡小户型为主，占比达到30%；其次是116-122㎡，占比25%；➢ 梯户比分析：T2与T3产品占比约40%，T4产品占比约60%。

事项指标占地面积201亩容积率2.5计容建筑面积33.5万㎡限高80m建筑标准A级标准项目自身配套规划4900㎡幼儿园，3400㎡社区综合服务中心等西安公司·事业三部 10更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））本土性品牌房企，扎根西安20年，强品牌实力背书泾河新城步入发展提速期，未来发展潜力向上以区域市场主流面积起步，兼具刚需刚改与改善功能，产品能级优越更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））基于项目理解下目标审视销售 回款 首开任务 任务 目标13亿4.5亿11.8亿月均至少去化约2亿，要求营销必须掷地有声在营销目标之下，对市场环境进行思考与理解西安公司·事业三部 12更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））从目标出发易居关于市场论证思考的两个切入点宏观视角 微观视角西安公司·事业三部 13更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））宏观视角 微观视角壹西安公司·事业三部 14更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））自2017年抢人大战开始，目前已度过第一批次政策带来的高速增长期2019年西安步入千万级人口城市，市场需求增加，城市骨架拉大，房地产发展外扩2015-2019年西安常住人口数量统计105010094.691020.351000.379010008095070905.6860900883.2150

大西安空间格局示意图 大西安“三轴三带”的发展格局北山生态带古科都国渭河生态带技文际创化文新传化秦岭生态带引承交领轴流轴轴870.56408503022.47

大西安实施“北跨、南控、西进、东拓、中优”空间战略；北跨：北跨渭河，打造渭河世界级滨水景观带，使渭河成为交通带、经济带、生态带、文化带、旅游带。

大西安发展规划采取“多轴线、多中心、多组团”的空间发展模式，形成“三轴三带多中心”的大西安新的发展格局。80019.982012.65107.8175002015年2016年2017年2018年2019年常住人口（万人）增量（万人）规模等级划分标准城市（城区常住人口）超大城市1000万人以上北京、上海、广州、深圳、西安特大城市500-1000万人武汉、郑州大城市I型城市300-500万人焦作、晋中、咸阳、宝鸡II型城市100-300万人三门峡、珠海、丽江、张家界中等城市50-100万人阿坝州、铜川西安公司·事业三部 15更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））《关于进一步加强房地产市场调控的通知》121新政的内容及影响——新政内容商品房预售管理：全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。预售资金监管：负责住房贷款的商业银行应将贷款资金全额划转至预售资金监管账户，严禁私自留存或划转至开发企业其他账户；各级住建部门要建立预售资金监管银行的信用管理体系，对于存在配合挪用资金等违规行为的商业银行，在一定期限内暂停在我市开展预售资金监管业务。商业贷款首付比例变化现有住房情况购买144㎡以下首付购买144㎡以上首付无住房30%30%90㎡以下40%50%（增加10%）90-144㎡50%（增加10%）60%（增加20%）144㎡以上60%（增加20%）70%（增加30%）

对主城区市场影响1、供应量短期减少：基于本次政策增大开发商资金成本、延后销售周期，将导致市场短期内呈现供应量减少；2、价格仍然平稳：由于拿地成本较高，未来推售产品价格仍然保持平稳态势；3、资金链冲击：本次政策规定预售证节点延迟、首付等资金直接进入资金监管，将一定程度对开发商尤其民营企业资金链形成冲击。1、刚需客群无影响：政策对纯刚需购房客群无影响，首付比例无变化；2、豪宅客群影响较小：针对豪宅客群波及较小，该部分客户资金较为雄厚，可通过房产置换、理财产品套现等方式增加首付款；3、针对中产客群影响较大：该部分客群增加10%-20%的首付（约20-50万）压力较大，对其购买力产生影响较大。对外围板块利好新政不涉及泾河新城，供应、资金链、首付均不受影响，原主城区中端改善客群由于首付压力会形成外溢，外围板块改善型产品存在机会。西安公司·事业三部 16更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））自2019年开始，地价极速飙升，未来主城房价3万+为常态，价格挤压外围有机遇2021年1月沣东新城由绿城摘地，楼面价16044元/㎡；2月曲江二期由中国铁建摘地，楼面价24325元/㎡，刷新历史新高2015年—2020年大西安住宅用地量价走势图10004500400080035006003000

2019年-2021年西安主城区住宅高价土地落位图沣西新城/中旅集团/10127沣东新城/绿城集团/16044 重庆华宇/96432500400200015002001000高科地产/15415隆基泰和/13469西部机场/10490招商蛇口/11447中国铁建/10729西部机场/10402高新地产/13298天地源地产/9704 高新地产/13482

融创地产/15447西安兰科/14063中国铁建/24325500002015年2016年2017年2018年2019年2020年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）备注：2018年及之后数据包含西咸新区；供应、成交面积均为占地面积。

高新控股/9898招商地产/12605新城控股/9512重庆华宇/12514碧桂园/15125招商地产/12570阳光城/13000新希望/12068碧桂园/10042融创地产/11789紫薇地产/11293紫薇地产/14692（草堂九路）

2019年摘地2020年摘地2021年摘地西安公司·事业三部 17更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））2020年全年供求平衡，价格逐步攀升，受至于政策影响，短期内价格增长难度大➢年度走势：近五年西安市商品住宅供不应求，主城区可开发用地减少，整体供求持续下滑，全年成交规模为1061万㎡；➢ 月度走势：受新冠疫情的影响，2020年上半年整体市场供大于求，自7月份，市场逐渐复苏，成交量连续两月回升，并恢复到2019年单月最高销量，三四季度整体销量基本回复到市场正常水平，表现平稳；年末受二套房首付提高政策的影响，供应量出现“断崖式”下降。2016-2020年西安商品住宅年度量价走势2000200001500150001326814456117481000104201000074525005000002016年2017年2018年2019年2020年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）

主城区商品住宅近一年月度量价走势15016000155001001500014500501400013500130000125001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）西安公司·事业三部 18更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））一季度受到疫情影响，仅有少量成交；二季度市场回暖，量价恢复全年供应和成交主要集中在三季度，年度价格变动较小，于2021.1月达到新高2020-2021.1月泾河新城量价走势图201085910703109971130712000996194889886982396189672988510129100001580001060005400020000002020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）西安公司·事业三部 19更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））E易居观点 危中有机 理性向好-HOUSEVIEW优势——政策调控与土地高价导致主城客户外溢，外围板块存在更多机会。① 主城区土地市场扬帆起航，商品住宅市场迈入2万/3万+时代，客户被挤压至外围区域；新政下外围板块改善产品存在机会；② 西咸土拍发力，高价地增多，在地价的刺激下，对中高端项目和价格的接受度有一定提升。

劣势——国家调控使市场整体平稳发展，涨幅有限，外围区域价格具有一定价格压力。① 政府调控市场，控制价格涨幅在合理范围内，房价涨幅有限，主城刚需刚改项目热度较高，对外溢客户有一定影响；② 自2018年人口高速增长之后，户籍政策吸附力变弱，常驻人口基数相对稳定，购房需求端也有限。之于项目营销命题思考——2020年西安市场逆势扬帆，一级市场全线发力给到市场诸多积极信号，对于本案而言，营销层面如何抓住这一轮市场机遇，充分释放项目价值兑现潜力是项目破局的关键！更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））宏观视角 微观视角贰西安公司·事业三部 21更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））项目站位大西安北线区域，被南侧众多同质板块边缘化，客户分流严重项目面临两个竞争体系，泾河新城内部竞争及秦汉新城、北辰、港务区的拦截竞争泾河新城本案秦汉新城板块拦截港务区板块拦截经开板块拦截

经开板块：价格、地段相近，一线品牌开发商较少板块特征：以金科、远洋、绿城桂语蘭庭等为代表，以刚需刚改为主力；价格平台：高层精装11500元/㎡，洋房精装15000元/㎡；港务区板块：商贸物流业为主，区域品质型不足板块特征：以绿地、世茂、华润等品牌开发商为代表，产品高层为主、少量洋房产品；价格平台：高层精装11500元/㎡，洋房精装15000元/㎡；泾河新城板块：大盘云集，产品力一般板块特征：区域以恒大文旅城、金辉崇文府、乐华城为代表，主打刚需刚改类产品；价格平台：高层精装9200元/㎡（不带学位），精装11000元/㎡（带学位）洋房精装11000-13600元/㎡；叠拼毛坯12500元/㎡。秦汉新城板块：高端改善区域，产品业态更丰富板块特征：区域以星河湾、万科理想城等为代表，主打高端改善类产品；价格平台：高层精装12000-19850元/㎡，洋房精装13500元/㎡，别墅毛坯14000-20000元/㎡。西安公司·事业三部 22更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））竞争体系①—内部竞争西安公司·事业三部 23更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））因竞品多分布于项目北侧，故本案在主城区客户拦截上具有一定优势区域以2.0-2.5中等容积率为主，多规划高层及洋房产品金地乐华翰林艺境西咸城投新华阙黄冈学府城滨江翡翠城金辉崇文府阳光城文澜府乐华城香榭庄园绿地创智金融城雅居乐北城雅郡本案泾河新城西安

项目容积率占地面积（亩）建筑面积产品业态装修（万㎡）滨江翡翠城2.69976200高层/洋房精装绿地创智金融城2.526747高层/小高层精装黄冈学府城2.027750高层/小高层精装西咸城投新华阙1.724525小高层/洋房小高层精装洋房毛坯金地乐华翰林艺境2.57613高层/洋房精装乐华城香榭庄园1.813533高层毛坯阳光城文澜府2.5427高层/洋房精装金辉崇文府1.87012高层/叠拼毛坯雅居乐北城雅郡2.019235高层/洋房精装西安公司·事业三部 24更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））高性价比带附加值项目去化高达100-140套，滨江翡翠城有赠送，黄冈学府城带学位口碑一般（乐华城香榭庄园）或货量不足（阳光城文澜府）项目月均去化20-35套区域项目呈现一个共性，多数项目会采用分销渠道进行获客项目产品业态装修产品面积（㎡）均价总价段首套首付2020年月均去化套数（套）去化情况补充（万元）（万元）滨江翡翠城高层精装90-1250.95万/㎡85-11925-36130套有赠送、单价低、带学校绿地创智金融城高层/小高层精装高层88/104/114高层1.1万/㎡97-16729-506月首开，月均去化140套渠道团队导客能力强小高层121/139小高层1.2万/㎡高层99/104/119高层1.2万/㎡黄冈学府城高层/小高层精装/128/132119-20436-62100套黄冈学位小高层1.35万/㎡小高层83/117/151西咸城投新华阙小高层精装96/111/1140.96万/㎡92-10928-338月首开，月均去化100套产品力较强、单价低、首开有优惠、（2个月销售周期）蓄客周期长（5月开始）金地乐华翰林艺境高层精装84/961.1-1.2万/㎡97-11029-3310月首开，月均去化110套黄冈学位、总价低、投资属性强乐华城香榭庄园高层毛坯99/108/129/1440.98万/㎡97-14129-4220套开发商口碑和产品一般阳光城文澜府高层精装106/1181万/㎡106-11832-353月开售，月均去化35套前期：价格高于区域后期：货量不足、价格未涨金辉崇文府高层毛坯95/1150.85万/㎡81-9824-2920套在售时，客户对产品的认可度不高，（整盘高层于8月售罄）对区域认知较弱雅居乐北城雅郡高层精装85-1101万/㎡85-11025-3312月首开，推售84套，成交71套，面积小，投资属性强去化率85%面积区间为毛坯均价1万以下84-140㎡之间精装均价1.1-1.2万西安公司·事业三部 25更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））整体月均去化达到30-40套，低总价/高附加值的产品月均去化量较好项目产品业态装修层数产品面积（㎡）成交均价总价段首套首付月均去化套数去化情况补充（万元）（万元）（套）6+1143上叠金辉崇文府叠拼毛坯（10/11#为156中叠1.25万/㎡179-21454-6420套左右别墅产品，单价低，首付与洋房相近8+1）171下叠金地乐华翰林艺境洋房精装8-9112/1251.25-1.36万/㎡151-16945-5110月首开，月均去化40套小面积、首付低，总价可控140/153/174/11.2万/㎡（平层）9月30日首开，月均去化6F洋房和大面积产品比较稀缺，每层户型不一西咸城投新华阙洋房毛坯6168-26450-79样，均送露台；陕北和政府客户，对价格关注91/2201.4-1.5万（顶底）30套度不高阳光城文澜府洋房精装9-10124/1491.1万/㎡136-16441-4930套124标准层样板间展示较好，小面积总价低滨江翡翠城洋房精装91381.5万/㎡2076210月在售，月均去化40套赠送34㎡，主要为阳台和室内部分空间雅居乐北城雅郡洋房精装——981.18万/㎡1153612月首开，推售162套，成小面积，总价可控，具备投资价值交117套，去化率71%低密主要为洋房面积偏小价格梯度大集中在精装洋房产品1.1-1.36万之间112-140㎡西安公司·事业三部 26更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））未来合计供应277万㎡，竞争环境较为激烈，按目前销售速度，预计出清周期3-4年以高层+洋房为主，集中供货在3/6/7/9月，在售项目2021年供应125万㎡，储备用地供应152万㎡，合计未来供应277万㎡项目情况项目名称2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月产品规划绿地智创金融城7万㎡高层+小高层金地乐华翰林艺境1.8万㎡3.6万㎡高层+洋房西咸城投新华阙1.7万㎡1.7万㎡1.7万㎡0.85万㎡0.85万㎡0.85万㎡0.85万㎡小高层+洋房黄冈学府城2.7万㎡2.4万㎡2.7万㎡3万㎡1.7万㎡高层+小高层在售/待售金辉城3万㎡3万㎡3万㎡3万㎡1万㎡高层乐华城香榭庄园5.9万㎡8万㎡高层滨江翡翠城10.2万㎡10.2万㎡10.2万㎡11.8万㎡高层+洋房雅居乐北城雅郡1.6万㎡2.8万㎡1.5万㎡1.7万㎡1.8万㎡1.8万㎡高层+洋房崇文海棠1.2万㎡1.2万㎡1万㎡洋房湖城印象1.8万㎡1.8万㎡1.8万㎡1.8万㎡小高层+洋房合计12万㎡025万㎡6.6万㎡6万㎡23.6万㎡10.8万㎡5.7万㎡15万㎡3.7万㎡3.5万㎡12.7万㎡125万㎡沣西地产项目2018年8月1日摘地，占地74.97亩，容积率2.5，建筑面积12.5万㎡预计为高层+洋房经发地产项目2018年1月摘地，占地141.27亩，容积率2.5，建筑面积23.55万㎡预计为高层+洋房白桦林漫步占地面积140亩，容积率1.8，建筑面积30万㎡预计洋房+高层泾河新城地产项目2020.2.25摘地，占地面积69.62亩，容积率3.2，建筑面积14.85万㎡预计为高层储备用地泾河新城城市建设项目2020.8.25摘地，占地面积69.36亩，容积率2.9，建筑面积13.41万㎡预计为高层南飞鸿储备用地2020.9.1摘地，占地面积54.7亩，容积率2.5，建筑面积9.12万㎡预计高层+洋房产发置业储备用地2020.9.1摘地，占地面积190亩，容积率1.8，建筑面积,22.21万㎡预计小高层+洋房曲江荣华储备用地2020.12.16摘地，占地面积53.81亩，容积率2.5，建筑面积8.97万㎡待定泾河新城地产开发储备用地2020.12.21摘地，占地面积90亩，容积率2.9，建筑面积17.41万㎡待定备注：由宏观数据可知，泾河新城月均去化6万/㎡。西安公司·事业三部 27更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））内部竞争产品同质化严重，以刚需刚改类为主，容易陷入价格战中改善需求初步显现，部分项目洋房认可度高，整体区域未来竞争环境激烈教育配套普遍刚需刚改产品低价竞争环境改善需求呈现未来供应量黄冈、乐华城旗下共3项高层面积段集中在90-高层1-1.2万/㎡，洋房主城区挤压下，客户对区区域品牌房企储备用地众目享受黄冈教育配套，滨100㎡，洋房面积段更为1.1-1.35万/㎡，价格均与域的改善需求出现，对高多，在售项目供应量大，江翡翠城也签约学校保守，110-140㎡主城区价格差较大性价比改善项目较关注未来总供应达到277万㎡。公共/优质刚需刚改价格天花板价格挤压竞争红海教育配套弱同质化严重壁垒明显至改善流入压力显著西安公司·事业三部 28更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））竞争体系②—拦截竞争西安公司·事业三部 29更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））在拦截竞争层面面临全产品线、多业态、品牌开发商的激烈竞争高陵泾河新城恒大文旅城本案中梁壹号院逸景佲园当代惠尔满堂MOMΛ秦汉新城港务区保利时光印象北辰招商城市主场远洋御山水龙湖春江天序东原印未央绿地国港万科金域缇香中天诚品白桦林溪天诚蔷薇公馆新里城星河湾草滩未央金茂府电建泛悦城中天峯悦绿城全运村合悦华府碧桂园文景府金科博翠天宸华润置地未来城市绿城桂语蘭庭金地玖峯汇汇悦城区域项目容积率建筑面积产品业态装修万科金域缇香2.020.6万小高/洋房精装中天峯悦2.024.5万小高/洋房精装春城十八里1.2333万联排/叠拼毛坯秦汉新城星河湾2.628万大平层精装中天诚品2.7543万叠拼/高层高层精装保利时光印象2.011万小高/洋房精装恒大文旅城——高层/洋房精装中梁壹号院1.717小高/叠拼小高精装合悦华府2.834万高层/洋房毛坯草滩绿城桂语蘭庭3.1455万高层/洋房毛坯碧桂园文景府2.521万高层/叠拼高层精装白桦林溪2.3639万高层/洋房毛坯东原印未央1.546.5万小高/洋房精装未央金茂府1.517万洋房精装北辰远洋御山水3.2221万高层/洋房精装金科博翠天宸3.0546万高层/小高精装天诚蔷薇公馆1.28万小高/洋房/叠拼毛坯龙湖春江天序2.011万洋房精装招商城市主场2.520万高层/洋房精装绿地国港新里城2.540万高层/小高精装电建泛悦城2.514.8万小高层精装港务区绿城全运村2.2151万高层/小高/洋房精装华润置地未来城市2.560万高层/洋房精装汇悦城2.9988万高层毛坯金地玖峯汇2.510万小高/洋房精装西安公司·事业三部 30更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））刚需刚改类产品：面积段集中在95-130㎡，均价1.2-1.3万/㎡性价比高，月均流量100套左右，整体去化流量高区域项目产品业态装修产品面积（㎡）均价（元/㎡）总价段流量情况（万元）万科金域缇香小高精装89/10913000115-140月均90套秦汉新城保利时光印象小高精装95/110/128㎡12200115-156月均120套恒大文旅城高层精装85-1301000085-130月均400套合悦华府洋房毛坯113180月均30套草滩绿城桂语澜庭高层/洋房毛坯高层98/105/12811393114-144高层30套/月白桦林溪高层毛坯97/12812485120-158开盘去化率100%高层高层12500远洋御山水高层/洋房精装85/90/99/107/112/122/125106-197月均60-70套洋房14000北辰洋房119/141金科博翠天宸高层/小高精装113/120171月均100套招商城市主场高层/洋房精装高层90/100高层12700114-165月均200套洋房110洋房15000港务区电建泛悦城高层精装109/12913030140-167开盘去化94%金地玖峯汇小高/洋房精装108/128/143待定待定待售西安公司·事业三部 31更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））改善类产品：洋房叠墅产品为主，面积段集中在140-170㎡均价1.5-2万元/㎡，月均去化40-60套左右区域项目产品业态装修产品面积（㎡）均价（万元/㎡）总价段流量情况（万元）万科金域缇香洋房精装1401.56218月均15套中天诚品高层大平层精装193/1951.4万270停售状态，前期月均50套秦汉新城春城十八里联排/叠拼毛坯179/183/212/3181.8万322-572停售状态，前期月均20套星河湾大平层精装184/255/288/4152万368-830前期月均40套，后期产品待推售保利时光印象洋房精装129/142/1601.5万193-240月均40套绿城桂语澜庭洋房精装140-2101.3万182-273洋房5-10套/月草滩碧桂园文景府高层/叠拼高层精装高层125/140高层1.35-1.9万190-577高层40套/月叠拼181/199叠拼2-2.9万叠拼5-6套/月未央金茂府洋房精装142/167/2102.2万310-460月均60套北辰龙湖春江天序洋房精装142/1651.8万255-300月均80套西安公司·事业三部 32更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））拦截竞争未来合计供货510万㎡，主要集中在秦汉新城及港务区秦汉新城前期由于文物保护政策限制，大量土地停工，未来供应约240万方港务区近年土地出让集中，品牌房企新盘较多，未来供应约192万方区域项目未来供应万科金域缇香6.5万方中天峯悦整盘24万方中天诚品项目三期用地127亩，因政策影响，目前规划待定秦汉新城保利时光印象剩余7万方恒大文旅城库存20万方，后期暂未拿地，规划未知中梁壹号院剩余5.5万方星河湾剩余972亩，约168万方合悦华府约20万方高层绿城桂语蘭庭1栋13层小高、3栋高层，约6万方碧桂园文景府3万方高层、3万方叠拼白桦林溪8万方高层、6万方洋房东原印未央整盘6.5万方未央金茂府剩余2.3万方北辰远洋御山水剩余3万方金科博翠天宸剩余15万方龙湖春江天序剩余5万方招商城市主场二期三期用地剩余63万方绿地国港新里城剩余0.73万方电建泛悦城剩余16万方华润置地未来城市剩余20万方港务区汇悦城剩余6万方金地玖峯汇整盘10万方融创时代奥城整盘36万方融创望江府整盘24.26万方中粮奥体壹号整盘16.22万方西安公司·事业三部 33更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））拦截区域呈现多元化、全产品系、强品牌的竞争环境通过地段、资源及产品进行客户拦截吸附地段&资源全产品系覆盖品牌房企支撑秦汉新城、港务区板块资高层/大平层/小高金茂、万科、星河湾、绿源优势明显，且距离主城洋房/叠拼/联排/合院地、旭辉、招商、电建、区的距离更近全线覆盖华润等强势入驻客户拦截分流 未来供应量主力客群与本案相同，各 未来供应到达510万㎡，层级产品对城北客群进行 价格和面积相近，本区域了拦截吸附 刚需刚改不具备竞争优势。本区域处于价格成为区域品牌力竞争层层筛选竞争惨烈，刚需弱势板块唯一竞争优势优势不明显方可到达区域刚改不具备优势西安公司·事业三部 34更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））内部竞争

基于内部竞争和拦截竞争两方面刚需刚改同质化 距离主城优势价格壁垒明显 全产品系覆盖改善需求初呈现 客群拦截吸附

拦截竞争之于项目营销命题思考——内部竞争产品同质、价格有明显天花板；拦截竞品距离主城更有优势，资源条件更优质，对客户严重吸附；本案所面临的竞争环境惨烈，从营销层面突围，发挥营销操盘最大作用力是项目破局另一关键！更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））基于项目和市场思考之下本案策略发力关键点宏观视角 + 微观视角新一轮市场机遇下，项目如何顺势而起充分释 竞争环境压迫性、充分发挥营销作用力是关放先天价值兑现优势？ 键，那营销突围如何出发？价值 营销西安公司·事业三部 36更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））PART02更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））理解之下，本案价值破题思路切入点？——竞争项目客群研究西安公司·事业三部 38更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））在售项目客户以本地地缘、西安主城区（主要是城北、经开）受政策、价格挤压、教育资源外溢为主；泾阳县城、高陵及周边乡镇客户因配套外溢客户为辅。客户来源占比客户特征敏感点西安外溢客户多为年轻人在西安上班、地缘及西安主城区（北婚房、部分改善客户，存在挤压属性，主力且短期内不会选择到泾河新城居住，郊）或为子女教育置业；主要为泾河新城价格、交通、配套本地和周边企业职工，置业目的多为改善兼投资；泾阳县城、西咸新区及辅助泾阳周边乡镇客户婚房进行置业，为周边乡镇了改善居住环境教育、配套、交通省内外其他城市少量看好西安发展而投资，不限购区位、交通

➢黄冈学府城：项目成交客户主要以西安北郊（受价格挤压）为主，且带有黄冈学校的学位，对西安外溢客户的吸附能力较强，其次是地缘客户及高陵外溢客户，少量的泾阳县城及周边地县客户。➢雅居乐北城雅郡：项目客户主要来自西安北郊、南郊及泾河本地的客户，其次为周边乡镇及西咸其他区域，客户看中因素主要是价格、精装修交付对客户吸引力较强。➢滨江翡翠城：从项目整体认购客户来看，以北郊外溢型客户和泾阳、高陵、马家湾的客户为主，整体偏刚需、刚改，其中大部分都是自住兼投资属性，客户不会对比西安的项目，多对比周边的的在售项目。西安公司·事业三部 39更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））地缘+西安刚需外溢客户及周边郊县首改客户为主核心客群：地缘+西安外溢（城北、经开为主），占比60%客户类型：泾河新城区域规划引入的各产业人群及相关带动人群，本地拆迁户；西安受高房价挤压被动外溢或因教育资源外溢，同时存在追求升级需求的客群，看中区域发展，抢占时机率先出手。敏感点：区域未来规划发展、交通、配套、品质、价格。核心客群购买逻辑：工作与居家之间的便利选择，西安城区价格被动挤压外流；看中区域教育资源、环境、未来规划，最终决定在本区域购买。重要客户：老县城、高陵、周边乡镇外溢客户，占比30%客户类型：因改善及孩子教育置业客户。敏感点：价格、产品、未来规划。重要客群购买逻辑：看好教育资源、区域发展，同时与企业绑定发展。补充客户：西咸其他区域、外埠客户，占比10%边缘客群客户类型：看重区域环境及教育资源，认可区域发展及未来的居住氛围，有一定的购买力，未来道路的贯通，导入性较强，外埠投资兼自住客群。敏感点：产品、配套、区域规划发展。购买逻辑：客户以远期居住或投资为需求，看重区域未来价值。西安公司·事业三部 40更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））同类对标项目结合对标项目，本案客群来源客群特征客群总结雅居乐北城雅郡✓年龄20-30岁北郊区域首套刚需，首套✓年轻人婚房对西安北区域具有生活习惯金辉崇文府✓城北区域首套、郊县改善的客群西安区域普通工薪阶层工薪阶层客户；周边滨江翡翠城✓经开区域产业员工寻求更具性价比的一手房源地域郊县改善客群。✓周边郊县、本省外市客源✓年龄35-45岁首改乐华城香榭庄园✓客群范围为北郊高净值人群追求能够标榜身份的生活方式北郊区域高净值人群，黄冈学府城✓地产、能源、电子产业领域高管追求更健康自然的居住理念传统地产、能源、电阳光城文澜府✓一线城市陕西籍高收入人群重视教育的书香门第✓经开区私营企业老板子产业领域高管为主。✓重视子女优质教育的人群西安公司·事业三部 41更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））刚需客户客群特质产品特质总价段对标客户初级住宅价值城市追求宜居、交通、承价力较低，总北郊经开外溢价100万左右，认知刚需首置家庭教育等配置泾阳地缘客户上不超过150万来自城北外溢的刚需型的首置客群西安公司·事业三部 42更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））西安公司·事业三部 43更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））西咸新区国家级新区高定位，古都文化传承轴上的北部中心，区域宜居的生态环境未来城市正北新中心大西安制造业新引擎西安公司·事业三部44更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））量子区域西北总部、卡特彼勒、丰树、盒马等20余个重点项目院士谷效果图 泾河新城华晨汽车产业园效果图 泾河智慧农业园西安公司·事业三部 45更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））乐华城、茯茶镇、泾河湿地公园、崇文湖生态公园等多个文旅旅游项目乐华城 茯茶镇 泾河湿地公园 崇文湖生态公园西安公司·事业三部 46更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））灯杆旗、罗马旗等阵地包装覆盖四周必经道路；必要时改造红线外绿化，确保项目高形象品质传递西安公司·事业三部 47更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））以特色水景为元素融入，采用黑白灰色调，打造沣河畔一个静谧、纯粹的空间体验感泾河水系西安公司·事业三部 48更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））在销售道具的选用上，采用科技感强、浸入式道具，以声光电的形式打造西安第一科技案场展示前厅城市客厅西安公司·事业三部 49更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））选取与项目整体色调及品质相匹配的轻奢品牌，强化现场体验感及视觉质感西安公司·事业三部 50更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））竞品项目装修对比类型细项滨江翡翠城阳光城文澜府绿地金融城雅居乐北城雅郡(高层)雅居乐北城雅郡（洋房）本案建议西咸建筑品质等级/AABA装修成本1050/㎡高层1150/㎡1100800/㎡1000/㎡阳光城装修成本最高洋房1500/㎡乳胶漆三棵树/水性科天/亚士/立邦或多乐士三棵树或同档次品牌三棵树/德爱威/多乐士或同档次品牌乳胶漆（未体现品牌）乳胶漆（未体现品牌）三棵树同档次品牌基本硬装墙地砖马可波罗或同档次品牌马可波罗或同档次品牌蒙娜丽莎/马可波罗/欧雅/鹰牌/新中抛光砖（未体现品牌）抛光砖（未体现品牌）马可波罗源或同档次品牌强化复合板圣象或同档次品牌圣象或同档次品牌书香门第/欧宝/爱其家/扬子或同档次强化木地板（未体现品牌）强化木地板（未体现品牌）书香门第品牌内户门江山欧派/千川/肯帝亚或同档次品牌联塑日利或同档次品牌新力/群升/吉林森工或同档次品牌未明确未明确/开关插座施耐德/西门子/罗格朗或同等档次罗格朗或同档次品牌罗格朗/施耐德/西蒙/西门子或同档次未明确未明确西门子品牌电气灯具欧普或同档次品牌欧普或同档次品牌雷士/欧普或同档次品牌(白炽灯交付，未明确未明确雷士嵌入式筒灯、集成灯、灯带、小夜灯）橱柜（仅地柜）欧派/德贝/厨博士或同等档次志邦或同档次品牌，柜体板为EO级板国产定制（含吊柜）地柜+局部吊柜地柜+局部吊柜定制材油烟机方太/老板或同等档次/老板或同档次樱雪方太老板厨房燃气灶方太/老板或同等档次/老板或同档次樱雪方太老板热水器无无帅康或通档次无无/厨房洗菜盆摩恩/科勒或同档次品牌摩恩或同档次品牌弗兰卡或同档次品牌德星/美标德星/科勒摩恩厨房龙头摩恩/科勒或同档次品牌摩恩或同档次品牌弗兰卡或同档次品牌德星/美标德星/科勒摩恩凉霸龙胜/奥普或同档次品牌欧普或同档次品牌飞雕/鸿雁或同档次品牌未明确未明确欧普浴室柜欧派/德贝/厨博士或同等档次志邦或同档次品牌国产定制成品（未体现品牌）成品（未体现品牌）/面盆科勒/美标/TOTO或同等档次科勒或同档次品牌美标或同档次品牌未明确未明确科勒卫生间面盆龙头摩恩/科勒或同档次品牌科勒或同档次品牌美标或同档次品牌德星/美标科勒科勒马桶科勒/美标/TOTO或同等档次科勒或同档次品牌美标或同档次品牌未明确未明确科勒淋浴花洒摩恩/科勒或同档次品牌科勒或同档次品牌美标或同档次品牌德星/美标科勒科勒厨房卫生间铝扣板吊顶龙胜/名族/奥普或同等档次铝扣板吊顶国产定制铝扣板（未体现品牌）铝扣板（未体现品牌）龙胜暖风机龙胜/名族/奥普或同等档次/飞雕、鸿雁及同档次（浴霸）无无龙胜入户门新多/王力或同等档次和乐或同档次品牌国产定制未明确未明确/其他设施中央空调无无美的/格力或同档次品牌无无/净水系统无无四季沐歌，安吉尔同档次品牌无无/新风系统有有有单向新风单向新风/西安公司·事业三部 51更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））入门迎宾、宾客礼仪、代客泊车以及前置话接待预备，打造“超海底捞”式全方位服务高端物业“五大维度“规范迎宾:打造案场高端形象端庄秀丽:营造案场精致氛围细致服务:保持案场良好环境体贴入微:增强客户服务触点有颜有才:专业过硬技能超群高端物业“三大重点“高端服务意识是用心体会的高端服务触点是有迹可循的高端服务内容是溢于言表的西安公司·事业三部 52更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））价值全系图②②①②③④①②④①②③④⑤①品北具生提轻3全轻A一国入宾代牌部备态升奢D息奢级线宾门客客实新产资道园裸影样高装级迎礼泊力中业源路林眼音板品修物宾仪车背心集丰及风秀室间质品业书定群富绿格通定装牌服位效化道制修选务应设化标取体施准系品牌与区域价值包装建议精装标准物业服务西安公司·事业三部 53更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））城市中轴·泾河畔·轻奢品质生活——城市发展红利+生态优势+项目属性特点——西安公司·事业三部 54更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））PART03更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））西安公司·事业三部 56更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））首开4.5亿、400套大定指标，本案需导入10000组意向到访客户指标拆解：认购400套解筹率65%升筹客户：600组交资料率30%认筹客户：2000组来访转意向:20%意向到访客户：10000组代理模式为1+2，则每方3333组到访，预估易居单方预估导入到访客户为西安公司·事业三部 57更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））高层低价入市，以热销带流量，以流量带项目，实现整盘13500元均价2021年主要以一期高层去化为主，2022年加推二期，2023年主要以小高洋房为主一期2021年16000元/㎡主要去化一期产品，高层建议以11500元/㎡左右入市，年度溢价至13000元/㎡15000元/㎡二期2022年14000元/㎡新推二期产品，小高层+洋房业态为主，以14000元/㎡入市，年度溢价至15000元/㎡13000元/㎡三期2023年新推三期产品，小高层+洋房业态顺推，溢11500元/㎡价至16000元/㎡2021年2022年2023年2024年西安公司·事业三部 58更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））以品质呈现作为价格支撑奠定区域内品质+价值双标杆地位西安公司·事业三部 59更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））品牌形象高调入市 蓄客动作全面铺排 两次认筹充分锁客3月4月5月6月7月8月12月节点铺排3.155.16.116.127.24核心团队进场城市展厅开放品牌发布会售楼部开放盛大开盘阶段目标品牌势能前宣释放多维渠道吸收客源集中蓄客冲刺开盘顺势冲刺锁客动作团队培训问卷调研缴纳房审资料+意向客户信息登记表+认筹升筹+开盘推广主题20载深耕，更懂长安十二时辰西安北，再造天朗新居时代城市中轴·泾河畔·低密舒居生活推广策略以品牌落位为基点，全线持续不间断输出区域发展价值做足品牌影响力活动策略以刚需客群特点为基础，通过跨界+情怀形式做大活动辐射面包装策略重点重塑区域形象打造高品质包装展示，城市展厅/售楼部/样板间极尽致展示智能科技做深客户体验渠道策略紧扣城北+地缘客群，依托城市展厅+展点进行渠道全线铺排，并结合易居资源深挖客户完成全市渠道资源重组西安公司·事业三部 60更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））强化品牌 打造独有影响力 营销话语权塑造 专属价值吸附 独有渠道西安公司·事业三部 61更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））强化品牌影响力塑造 1声怀念+1场共鸣+1场体验+1次震撼价值吸附 1场召集+1次爆破+N次聚合西安公司·事业三部 62更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））以东道主角度话情怀进行起势，以项目核心价值进行落位3月4月5月6月7月8月12月节点铺排3.155.16.116.127.24核心团队进场城市展厅开放品牌发布会售楼部开放盛大开盘推广语推广侧重

20载深耕，更懂长安十二时辰炒品牌

西安北，再造天朗新居时代炒品牌+区域

城市中轴·泾河畔·低密舒居生活输出项目核心价值点传播内容媒介组合

①客群 基于项目，客群共鸣炒作②城市 对于城市，生活方式演绎③品牌 品牌造势，话题炒作+悬念入市微信、抖音、大V、小视频微博平台、微信平台、朋友圈广告地铁KOL矩阵、华商报、小程序、大V代言回归项目产品价值，结合品牌、区域、客群、销售等进行产品、地段、品牌全面炒作，输出项目核心价值自媒体、地产垂直门户网站、生活娱乐媒体传统媒体、微信、抖音、H5西安公司·事业三部 63更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））入市阶段4.1-6.11实现线上品牌炒作一场情怀十足的品牌共鸣对话城市：共鸣城市，引发全城关注一场城市与品牌发展的对话一波项目品牌的舆论炒作西安公司·事业三部 66更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））对话品牌——20年深耕，更懂长安十二时辰品牌推广主要结合情怀，区域炒作，实现品牌价值输出依托各新型媒体，以情怀进行品牌入市，话题炒作，如：20年间，长安十二时辰的生活方式演变投放阶段：造势阶段；投放渠道：微信平台、朋友圈广告、小程序、大V代言、小视频；网站基础信息上线：房天下、安居客、腾讯房产、新浪乐居、贝壳新房等；大V话题软文炒作单图创新新媒体宣传H5、抖音、小视频等品牌+区域悬念价值单图创意型每日单图系列，为项目软性传播西安公司·事业三部 67更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））一场“以经典致敬经典”的跨界狂欢–城市展厅开放活动特色展厅+100000罐“天朗”可乐全城快闪派发，“一罐换一罐”进行充分导客活动时间:5月1日活动内容：“天朗红”+“可乐红”打造独特的城市展厅新坐标；定制100000罐品牌专属可口可乐新包装，全城派发；定制纪念版盲盒可乐（内藏口红、蓝牙耳机等精美礼品），凭派发可乐到场即可兑换盲盒1罐。更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））一次“长安十二时辰”生活方式的解读–品牌解读会“新长安人”生活方式的解读，承接项目规划设计中对未来生活方式的演绎活动时间:6月11日活动内容：长安人生活方式小视频发布；泾河新城发展小视频发布；天朗生活方式演绎小视频发布；裸眼灯光秀短暂炫技，预告售楼部开放及售楼部内沉浸式裸眼体验区。更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））造势阶段6.12-7.12实现品牌+区域炒作1场奠定区域标杆地位的体验对话区域，强化区域价值对话项目，奠定区域人居标杆地位西安公司·事业三部 70更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））对话项目——西安北，再造天朗新居时代【天朗品牌站位，区域规划价值解读，项目配套价值强化】创新式宣传，通过营销小程序以及结合周边配套单图营销，传递项目产品属性及客群的生活方式，放大项目优势及购买属性。投放渠道：微信、微博、抖音等乐华城茯茶镇泾河西安公司·事业三部 71更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））“沉浸式裸眼光影体验艺术展”-沉浸式光影艺术展暨示范区开放示范区开放同步启动认筹，借助客户转筹，引爆示范区开放活动时间：2021年6月12-13日（周六-周日）；活动内容：在售楼部打造3D裸眼沉浸式实景体验区，与艺术结合的形式聚集人气，拔升项目调性，实现客户初步认同；活动亮点：前沿科技和特效装置，震撼的视觉效果，感受艺术的魅力参与对象：所有意向客户；媒体助力：微博平台、微信平台、朋友圈广告、KOL矩阵、华商报、小程序、大V代言更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））造势阶段7.13-7.24实现线上品牌炒作1次召集+1次爆破+N次聚合对话项目，奠定区域人居标杆地位强化项目核心价值点西安公司·事业三部 73更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））对话产品——城市中轴·泾河畔·轻奢品质生活【针对项目价值、产品价值、输出标杆作品，对标意向客群】创意性宣传，通过营销创意单图、互动H5等，输出项目产品信息，放大项目购买属性及升值优势。投放渠道：自媒体、地产垂直门户网站、生活娱乐媒体、传统媒体、微信、抖音、H5西安公司·事业三部 74更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））“13潮爱情大秀”暨西北最大热气球群体验-开盘前锁客活动活动当日同步启动升筹，借助活动再次吸引客户到访，促进升筹率活动时间：2021年7月10日（周六）；活动内容：在售楼部周边打造长安爱情主题走秀活动，结合热气球体验活动，对标年轻刚需客群喜好，促进客户到访率及升筹率；活动亮点：十三潮爱情大秀符合年轻人喜好，30余个热气球体验颇具吸引力参与对象：所有认筹客户+部分意向客户；媒体助力：微博平台、微信平台、朋友圈广告、KOL矩阵、华商报、小程序、大V代言更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））西北最大热气球群体验，一览泾河美景-开盘前锁客系列活动启动升筹同步结合乐华城年度人气最热节点，充分吸引乐华城游客，实现客户导入活动时间：2021年7月11-23日；活动内容：热气球体验活动，结合乐华城游客，进行客户充分导入；活动亮点：西北最大热气球群空降泾阳参与对象：所有认筹客户+部分意向客户；媒体助力：微博平台、微信平台、朋友圈广告、KOL矩阵、华商报、小程序、大V代言更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））以开盘作为引爆点，进行首期集中客户转化一次空前绝后的盛大开盘实现客户首期转化更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））以“亲子互动””读书文化“”健身运动“”课堂讲座“等噱头设置活动主题月，多维度的暖场活动更加切入生活、感受生活的细节，提升项目的品质感。亲子主题月嫁接区域内优质的学校资源，邀请意向客户参与亲子活动，拼接乐高、户外求生等，倡导与孩子共同成长的生活理念，同时吸收优质的客户资源。

健身运动月读书文化月灯红酒绿的都市，结合区域的健身机超压快节奏的工构或邀请专业人员作，一直处于能为客户现场指导，量消耗的状态，Keep健身、夜跑、偶而也需要放慢解压瑜伽、力量拳脚步静下来为自击等多种运动形式己充电，举办课提现项目所倡导的堂讲座、读书会健康、自由的生活让客户回归生活。态度。执行时间：9.27—开盘前嫁接区域内优质资源 每周一场 长线增客西安公司·事业三部 78更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））以“业主观影””防疫物资礼盒“”家电家居拍卖“等业主专属活动进行老业主邀约，与已有老业主保持高频次维系互动，以挖掘老业主资源。拾光影象感恩相伴携手同行全城“罩”你1元竞拍幸福节拍活动时间：6.14-6.20活动时间：6.20-6.27活动时间：6.28-7.10活动内容：热门潮流电影活动内容：防疫物资礼盒派发活动内容：家电家具拍卖专属观影礼包（纸巾、可乐杯、观专属礼盒（口罩、酒精、湿纸巾、品牌家电家具拍卖影勋章等）免洗洗手液等）西安公司·事业三部 79更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））打造独有营销话语权专属聚拢易居独有的渠道资源独有渠道线下精密作战严控执行细节西安公司·事业三部 80更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））易居资源深挖 各类渠道资源重组全面导入线下精密化作战3月4月5月6月7月8月12月节点铺排3.155.16.116.127.24核心团队进场城市展厅开放品牌发布会售楼部开放盛大开盘渠道铺排阶段 筹备蓄客期

全面爆发期首开爆破期续销精拓期全渠道撒网增加导客多方联动精CALL细作强化认同去低效，强有效，拓展新渠道城北/经开/泾阳城北/经开/泾阳作战区域重点动作

团队组建

商超、会所、写字楼、竞品、展厅社区巡展、商超巡展、竞品、展厅利用易居资源全城扩散聚焦地缘客群展厅、外展点确定巡、外展点位确定渠道铺排 拓客地图描绘

持续call客、竞品拦截、同行资源导入项目周边产业陌拜、社区派单、商超联动、精准插车 易居千人转介、二手房资源导入合作商、媒体、企事业单位推介大客户宴请、圈层活动、资源联动自有资源维护、拓展企事业单位、社区资源、业主资源深挖竞品、何总公司、高端异业精准客户资源海量导入同行转介、分销合作、竞品拦截西安公司·事业三部 81更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））易居专属渠道整合经验关键点占领全渠道整合展厅扼守区域核心点市场渠道单位全整合商超覆盖片区划分易居独有资源全整合社区、企业点位渗透同行资源全整合专属渠道团队西安公司·事业三部 82更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））以城市展厅为一级据点形象展厅为二级据点实现对竞品展厅客户拦截，及区域客户召集城市展厅

城市展厅：经开运动公园附近位置：未央路与凤城十路交汇处（东北角）外展点：卜蜂莲花万达外展点汉神外展点

卜蜂外展点万达外展点

汉神外展点印象城外展点雅居乐·北城雅郡滨江翡翠城印象城外展点西安公司·事业三部 83更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））经开高端场所精准投放利用精致展架/物料占领酒店、高尔夫球俱乐部、健身房等高端场所经开洲际酒店健身会所高端快幕秀酒店铂菲朗致美酒店高品质展架西安公司·事业三部 84更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））经开，城北入住周期较长社区精准覆盖成熟社区全面覆盖物业合作洽谈，利用订制物料与礼品覆盖植入商品房聚集区入住周期较长商品房聚集区老旧小区聚集区

白桦林居兴盛园文景小区雅荷城市花园西安公司·事业三部 85更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））区域内高端商圈 快速渗透目标客群➢执行人员：针对置业顾问进行分组，每组2人，对高品质商超进行拓客巡展（对点位进行美陈布置），通过赠送客户随手礼，释放产品信息。➢执行动作：① 针对商超外展由2名置业顾问进行拓展，其中1名围绕展点进行对客户主动派单留电，另1名对于商超内柜员进行转介政策宣传，项目宣传拓展（两人可轮换进行）② 精准插车，留电（挑选车库内高档车进行插车）③ 每天专人不定时区去点位进行巡检，及时发现问题及时反馈调整，确保拓客质量

序号商超名称1汉神购物广场2印象城3卜蜂莲花4熙地港5万达6大融城7中登广场8大明宫9盛龙广场10龙湖星月荟1 4 63579 82西安公司·事业三部 86更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））产业客群立体渗透深度挖掘客户供给对项目周边企事业单位，写字楼等，进行推介拜访，寻找大客户资源开展专场推介会，实现产业客群立体渗透➢执行人数：6人/次/天➢执行动作：针对区域内规模较大、员工购买力较强的企业进行沟通，协商进入企业开展推介会；若无法进入企业，则由置业顾问携带X展架、海报单页，拓客随手礼，在午休、下班高峰期时间在企业附近开展拓客，宣传项目信息，对意向客户进行留电登记，及时收取身份证复印件信息，后期及时回访，展示区开放及线下活动积极邀约客户到访。西安公司·事业三部 87更多免费方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知识星球·公众号：地产研报素材（素材库研报无水印·仅分享文件含水印））全城共舞 千人共赴 多点共振举易居全公司之力整合多方资源导入精准客群易居房友·程才富房合分友作销门门整店店合全市300全市800家房友家二手联动300多门店资房合作家分销机构源门店西安公司·事业三部

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