业主知情的法律界定

业主知情的法律界定

文本依据:主要理据外“判决理由”界定业主享有权利的具体范围，除法律、法规、司法解释为主要依据外，相关地方政府规章和现有社区自治规则也可作为本案审理的依据。居民享有权利的实现必须遵循公开、全面、简单的基本原则，有效维护个人原有的行业利益，方便志愿者的行为。单位诉讼—【案情】原告:高某某、刘某某等16人。被告:上海市闸北区某小区业主委员会。原告均系上海市闸北区某小区业主。2010年7月至10月期间,原告多次要求查阅所在小区公共收益等有关资料,均遭被告拒绝。故原告诉请:被告公布2010年1月至2012年1月期间小区关于共用部分大修、中修和专项维修、更新改造的实施方案;被告公布2010年1月至2012年1月期间小区公共收益账目,包括利用该小区住宅共用部分、物业管理区域公共设施设备所得经营性收入存入或未存入维修资金账户的维修资金账目,并提供该账目涉及的费用清单、合同、发票原件和按户分摊清单;被告按每幢住宅公布(一幢住宅有两个或者两个以上门号的,应当按门号公布)2010年1月至2012年1月期间小区发生物业维修、更新和费用以及按户分摊情况,并提供该账目涉及的费用清单、合同、发票原件和按户分摊清单;被告公布2010年1月至2012年1月期间小区业主大会、业委会工作经费支用情况;原告有权复印上述清单、合同、发票等各类材料。被告辩称,其已提供了所掌握的相关材料,包括业主大会、业主小组的讨论记录、审批、报价、审计等相关材料。凡是要进行施工的项目都曾在小区内公告过,但小区聘请的物业公司未向被告提供具体的实施方案,故被告无法提供;被告已将维修基金及公共收益账目张贴于小区公告栏内,但被告没有上述账目涉及的费用明细。被告已要求物业公司提供,但至今未有回复;涉及物业维修、更新的清单、合同、发票原件及业委会经费使用情况等材料均由物业公司保管,被告无法提供。对开户银行的费用发生,应及时监控,并以公开的方法突出行业的合法利益上海市闸北区人民法院经审理认为,业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况,以及其他应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持。上述司法解释对于业主知情权的范围作出了明确规定,业主以合理的方式行使知情权,应当受到法律保护。另,根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定,业委会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用,应当存入维修基金账户,归全体业主共同所有,并设立单独账目,专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。业委会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金账目,并将维修基金交纳、使用和结存的金额,发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况,业委会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况,维修基金使用和管理的其他有关情况,每半年向全体业主公布一次。其中发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况应当按每幢住宅公布,一幢住宅有两个或者两个以上门号的,应当按门号公布。业主对公布的维修基金账目情况有异议的,可以要求业委会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。此外,2007年12月,小区业主大会即已通过了《议事规则》和《管理规约》,规定小区业主大会由该物业管理区域内的全体业主组成,业委会为执行机构。业主大会审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案;……决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。业委会经费收支账目由物业公司代为管理,经费收支账目每个月在物业管理区域内公布一次,接受业主的监督。原告提出的诸项诉讼请求,符合司法解释、《议事规则》及《管理规约》的相关规定,法院予以支持。被告应当按照《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十九条的规定重新公布维修基金账目;对于小区共用部分进行的大修、中修和专项维修、更新改造项目的实施方案,被告亦应予以公布;其中需要物业公司配合提交的材料,被告应与物业公司协商解决,若协商不成,被告应及时主张权利,以帮助原告实现知情权。目前,业委会正在进行换届工作,为便于接受业主的监督,也便于业委会交接工作的顺利进行,业委会经费收支账目此次亦可一并予以公布。上述公布内容均应张贴于小区公告栏内。原告如需复印相关的费用清单、合同、发票原件和按户分摊清单的,被告应予提供,复印费由原告自行承担。据此,依照民法通则第五条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条之规定,一审法院判决支持了原告的诉讼请求。判决后,被告未提起上诉,一审判决已发生法律效力。明确了业主的知情权和监督权随着业主权利意识的勃兴,关乎业主知情权的纠纷频频发生———业主与业委会虽本属利益共同体,前者却往往因后者怠行职权、消极作为,而将争议诉之法院。但是,对于知情权的具体内涵,现行法律、行政法规的规定并不甚明了:物权法第七十九条仅规定维修资金的筹集、使用情况应当公布;物业管理条例第六条则阐释了业主在物业管理活动中的相应权利,规定业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。司法解释的出台填补了立法空白,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条采取不完全列举的方式,相对清晰地厘定了业主知情权的范围。开放式的条文为法官裁量留有空间,不仅有利于司法结果与区域情况的对接,亦是对私法自治原则的充分尊重。为准确廓清业主知情权的边界、确保业主知情权的顺利实现,法官有必要对案件可能涉及的相关规则作一整体性梳理。一、“民商事法律关系”方面,建议规定“社会平等,正义”的两种基本规则本案中,原告诉请的依据基本源于《上海市商品住宅维修基金管理办法》及小区业主大会议定的《议事规则》及《管理规约》。笔者认为,上述文本均可作为本案裁判的依据。理由有三:首先,符合立法取向。就立法历程而言,业主知情权的确立经历了从无到有、从有到精的演进。不难看出,业主知情权的内容日臻完备、边界趋于扩张。本案中,地方政府规章的相关内容实质上是对法律、法规及司法解释的充实及细化,而非对业主知情权的缩限,符合立法的基本取向及发展方向,有助于权利内容的具象化。如规章规定对于物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况应当具体至每个门幢,且需半年公布一次。此规定兼具合理性及操作性,切实维护了业主权益,理应予以适用。当然,囿于立法位阶的差异,地方政府规章在司法实践中仅可参照适用,最高人民法院《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第6条规定:“对于法律、法律解释、司法解释、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例以外的规范性文件,法官根据审理民事案件的需要,经审查认定为合法有效的,可以作为裁判说理的依据。”故,在处理类似案件时,可将规章作为论证、说理的依据,但不应在结论部分援引。其次,符合私法自治原则。“对于自己的行为,任何个体都享有在法律的框架下自主决定的权利,不受国家或其他社会强力的影响,法律制度的核心任务是确保个体的自由和自主决定权得以实现。”(1)由小区全体业主讨论通过的《议事规则》、《管理规约》并未违反法律、法规,旨在进一步规范业主及业委会的行为,以提高自主管理的科学性、合理性,对原、被告均具拘束力。如为提高业委会运作的透明度,规定业委会经费收支账目由物业公司代为管理,经费收支账目每个月在物业管理区域内公布一次,接受业主的监督。业主可据此要求业委会按约履职,及时公布业主大会及业委会工作经费支用情况。最后,符合区域情况。司法者不仅需要关注规则,还应当放眼社会,以确保法律效果与社会效果的有机统一。上海作为城市化程度较高、物业管理相对成熟的区域之一,具备了推行更严、更高业委会服务标准的社会基础。适当丰富业主知情权的外延,属区域发展的必然结果,回应且满足了社会大众的合理期待。概言之,“在现代信息社会,为了调整看似平等、正义的民商事法律关系,有必要赋予信息弱势一方知情权,以达到民商事活动中的实质平等地位与正义。”(1)为避免业委会怠行职权、滥行职权等问题的再次发生,应当确保业主及业委会在同一诉讼中地位平等、权利义务对称。二、物业合同的材料总的说来,业主知情权的实现既需充分保障业主权利,又应当便于业委会的行为履行。在方式选择上可坚持如下原则:公开原则。就本质而言,“知情权是一种积极的兼具公权与私权双重性质的权利。”(2)本案中虽是部分业主在主张相应权利,但小区业主均可成为权利主体,相应的诉讼利益也应及于全体业主,以避免累诉问题的发生,造成司法资源的浪费。故此,被告应当将需要披露的材料向全体业主公开。全面原则。本案中,被告曾提出涉诉的大部分材料由物业公司保管,其无法提供。笔者认为,物业服务合同系由业委会与物业公司签订,根据合同相对性原则,原告无法直接向物业公司主张知情权,只能由被告代为之。故,即便物业公司在提供材料时存在推诿、塞责行为,也应由被告向物业公司主张相应权利。对于被告、物业公司应当向业主公开的材料,需由被告全面公开,一并提供给原告。材料的旁落并不能构成阻却业主实现知情权的事由。简便原则。作为一种民间性自治组织,业委会的主要职能为“保障物业费的安全与合理使用,贯彻执行国家有关物业的法律、法规及相关政策,并办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业”,(3)其具有公益性、非营利性等基本特征,业委会组成人员一般为热心小区公益事务的业主。故裁判结果应当兼顾业委会的特征及其组成人员的情况,便于其履行义务。在此之前,笔者所在的法院曾受理过另一起业主知情权案件。该案中业主要求业委会将维修基金账目张贴于小区各个门牌号幢前,法院审理后认为此项诉请不具备合理性和必要性,亦有违经济原则,即对履行方式作了变更,判决业委会将维修基金账目张贴于小区公告栏内。(4)处理本案时,法官借鉴上述方法,要求被告将相关材料统一张贴于小区公告栏中。此举既是对公开原则的贯彻,又切实彰显了简便原则。此外,判决还明确若原告要求复印材料,被告应当提供,但复印费由原告自行承担,这样的细节处理同样在于兑现简便原则,避免被告责任的过度扩张。三、以适当的工作理念保证判决结果透过个案,必须承认的社会现实是:我国方兴未艾的自治习惯、相对松散的机构形态、非专业化的组成人员必然难以适应、匹配严格、专业的现代物业管理标准,司法固然可以明确业主知情权的边界,但却无法彻底弥合现实与理想间的断层。因此,法官在遵循规则之治的同时,更应强化能动意识,注重塑造“合作自治”的氛围。基本的工作理念可归结为两点:一是弱化对抗。“业主与业委会不应成为对立的双方,而应是和谐统一的整体。小区管理工作能否做好,有赖于双方的共同努力。”这是本案判决书法官后语中的一段论述。业委会的规范、透明运作是司法者的期许,但不可能藉由一次审判达到,业主与业委会的关系也不会随着一次判决的结束而终止。为修复业主与业委会的彼此关系、力促双方的良性互动,法官应尽量避免加剧双方的对抗。可根据个案情况,合理运用司法建