物业管理安全保障义务的法律责任分析

物业管理安全保障义务的法律责任分析

随着房地产管理行业的蓬勃发展，房地产管理投诉的上升趋势已成为中国第二投诉热点。很难在房地产管理中实现社会利益、经济效益和环境效益的统一。因物业服务公司违反安全保障义务造成人身、财产损害的案件已成为社会关注的热点和政府解决问题的难点。减少物业管理纠纷,规范和完善物业管理是我们面临的重要而紧迫的问题。1房地产管理中安全保障义务的内容和性质1.1物业物业保安条款的内容在物业管理合同中,一般都有安全义务或安全保卫的内容,称之为保安条款。上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第11条规定为,物业服务合同所约定的保安服务,仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全,而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。保安条款的内容由物业服务公司与业主(业主委员会)在不违反国家法律法规,社会公共道德的前提下约定,并不具有统一性,但保安条款一般包括以下几方面内容:第一,根据小区特点,做好外来人员和车辆的进出登记,及时联系业主,做好监控系统的运行和值守。第二、提供24小安全巡逻服务。第三,在小区内发现犯罪嫌疑以及危险品,或发生治安,刑事案件或各类灾害事故,要立即报告公安机关,并协助做好调查和救助工作。第四,对小区房屋的共同部位,公共设施包括娱乐健身设施进行检查和维护。第五,定期检查、修理、维护和更新消防设施设备,使消防设备处于完好的状态。1.2安全保障义务从我国目前立法情况看,安全保障义务的规定散见于一些法律、法规以及行政规章中,如《合同法》、《劳动法》、《旅馆业治安管理办法》、《娱乐场所管理条例》、《公共娱乐场所消防安全管理规定》、《航空法》、《铁路法》等,最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条对安全保障义务作出了明确规定,规定和统一了违反安全保障义务侵权案件的法律运用。基于“司法解释”的规范性地位,使安全保障义务具有“法定义务”特征。这既符合我国现行法律法规所建立起来的模式,也有利于保护受害人的利益。安全保障义务对义务人而言,应是其承担的最基本义务和要达到的最低要求。安全保障义务作为一种法定义务,除特别情形外,通常都要求安全保障义务人为积极的作为行为,保障相关公众的人身或财产安全,安全保障义务是一个积极作为义务。从《物业管理条例》的规定来看,安全保障义务是物业服务公司的法定义务,第46条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用某方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。第47条规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”规定隐含着物业服务公司应当提供保安服务的要求。再从业主和服务行业的交易习惯来看,物业服务公司负有提供保安服务的基本义务。业主与物业公司订立物业服务合同,对保安服务进行了约定的同时,就意味着业主基于物业服务公司的许诺对物业管理区域的安全性形成了一种信赖。如果物业服务公司不能履行安全保障义务,不对业主的损害进行赔偿的话,则损害了业主对物业服务公司的信赖利益,从而有失公平。需要指出的是,物业服务公司提供的保安服务并不是保镖式的服务,而是公共秩序和公共安全的维护。笔者认为,物业管理的安全保障义务按诚信原则和一般交易来确定限度,并非绝对地保障住户的安全,即由物业服务公司对业主的人身安全负担保或保险责任。物业服务公司不可能杜绝一切犯罪行为的发生,但可以预防犯罪,物业服务公司应尽一个善良管理人的注意和谨慎,采取合理措施协助预防小区内危害公共秩序的犯罪的发生。2物业事务所的法律责任《物业管理条例》第36条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应依法承担相应的法律责任。”条例未对物业服务公司应承担的责任性质进行明确,是侵权责任还是违约责任。笔者认为,安全保障义务的性质原则上是法定义务,约定义务为补充,在绝大多数情况下,物业服务公司违反安全保障义务要承担的民事责任主要为侵权责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,不包括刑事责任。在实践中,物业服务公司因违反安全保障义务对业主人身及财产损害的行为大致分为两类:一类是装备设施未尽安全保障义务;一类是防范制止第三人侵害方面未尽安全保障义务。(1)装备设施未尽安全保障义务的法律责任。装备设施未尽安全保障义务指小区内设施设备硬件方面没有达到相应安全保障要求,存在缺陷或瑕疵,直接造成他人人身财产损害。如对物业公共部位,公用设施的使用状态完好未尽维护、保养义务,使小区的公共设施瑕疵对使用人的人身、财产造成损害。具体实践中有业主被困电梯,楼梯玻璃脱落割伤业主,儿童在小区玩耍坠入水池等。对于此类问题,受害人可以要求物业服务公司承担民事侵权责任。(2)防范制止第三人侵害方面未尽安全保障义务的法律责任。防范制止第三人侵害方面未尽安全保障义务指对第三人侵害,安全保障义务人未尽必要的防范和合理控制义务,造成他人的损害。例如2001年4月15日,望京西园某楼业主关某的儿子在家中遭到两名歹徒劫杀,在犯罪分子被抓获后,家属将疏于管理的物业公司告上了法庭,要求物业公司承担赔偿责任。业主家中财物被盗或人身伤害,物业服务公司如何承担法律赔偿责任呢?具体分析如下:第一,第三人侵害行为中物业服务公司承担法律责任的基础。根据《物业管理条例》第47条规定,要求物业公司积极协助公安机关的工作,只用“协助”两个字,由此可见,物业公司的安全保障义务在于预防和制止犯罪,配合公安机关维护小区的良好秩序。物业服务公司在第三人侵害行为过程中,其承担责任的基础在于是否履行了一个谨慎管理者的安全注意义务,采取合理措施协助和预防小区内危害公共秩序的犯罪的发生,保护业主的人身和财产安全。第二,第三人侵害行为中物业服务公司承担法律责任的范围。根据上述分析,物业管理活动中,物业服务公司承担责任应该在合理限度范围内,是基于物业服务公司没有完全尽到对于业主的保护义务的责任。这种责任的范围的大小,可以缔约时双方就明确规定,也可在侵害发生时,物业对业主造成的实际损害来计算。业主的损害应先向受害人要求补偿,只有在受害人在加害人处不能得到补偿时,才能由物业公司承担补充的赔偿责任。对于业主的巨额损失和支付较少的物业管理费,物业服务公司应承担的赔偿数额,学术界提出,依可预见性规则进行。按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业服务公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业服务公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿一般不予支持。望京西园案例中,业主与物业公司签订合同中,未约定对业主人身、财产尽全部保护义务,但是也未排除该义务,因此提供保安服务是物业公司的法定义务。在望京西园案例审理中,法院认为,物业公司楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查,在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏,不能正常使用,使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入业主居住的房屋,并在较长时间内实施了犯罪行为。物业公司应对业主的损失承担相应的赔偿责任。笔者认为此案是物业公司提供保安服务时,没有尽到必要的防范和合理控制义务,物业服务公司违反安全保障义务,必须承担相应法律责任的典型案例。3疏于管理,有利于保护业主利益从上文分析可以看出,物业管理集管理、服务、经营于一体,具有特殊性和专业性特点,在其疏于管理的情况,造成对业主的损害,承担民事法律责任,有利于保护业主利益。但当物业公司已经尽到保安义务,业主还是遭受损失,物业服务公司因无过错而免责,由谁承担业主损失,物业服务公司如何规避风险?笔者提出如下建议:3.1做好“预防性提示服务”物业服务公司应认真按照物业服务合同的约定作好各项物业管理服务活动,尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的义务。物业公司在所有管理、服务过程之中都要做好“预防性提示服务”,即对于一些潜在可能发生的、但又不可预测不可杜绝的事故,物业公司必须做到事前的提醒和警示,尽量作到事中的监督。例如在小区单元门口贴上“离开时请断电断水,锁好门窗”等防火防盗警示语,在未设专人看守的停车处设置“本停车处仅提供免费停车场地,请车主保管好自己车辆”提示牌,在小区游泳池旁放置“请照管好您的孩子,小孩不得进入深水区”标示等等。3.2加强物业管理,保证业主的安全尽快出台一部《保安法》,规定保安服务公司的性质、设立条件、组织形式、审批条件、从业人员资格管理、从业人员职责、法律地位与救济途径等等。利用高科技设备提高保安服务质量,设立红外线报警装置,监视外墙动静,一有动静马上可以发现。采用闭路电视监控系统,通过监控,保安员随时观察到小区出入口处、电梯内、楼梯间等公共地方的情况,通过高科技手段,可以提高小区安全防范能力,业主的安全得到了有力的保障。此外还要加强与公安机关的合作,最大限度地减少物业管理区域内因不法第三人的侵害导致业主人身、财产损害案件的发生。如物业服务公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理;对发生不法侵害的行为,应当及时采取相应措施予以制止,并将不法侵害人送交公安机关处理,如果已经发生了不法侵害行为,应及时报告公安机关并保护好现场等等。3.3建立社会补偿机制要购买公众责任险规避风险。根据中国人民财产保险公司新开发的物业管理公众责任保险(含停车场机动车抢盗险),可以有效化解物业服务公司因工作疏忽或过失造成业主人身伤害和财产损失的赔偿问题。这