物业管理收费的难点与对策

物业管理收费的难点与对策

随着城市的发展，房地产管理作为一种新型的住房管理模式，以其专业化、规范化、商品化的特点，在市场经济条件下呈现出一种欢乐的态势。但是,由于物业管理在中国起步晚,总体上还处在一个开创、摸索的阶段,在实际发展过程中出现了许多问题,其中最大、最难的问题就是收费难。不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象,它已经成为制约物业管理行业生存和发展的危机,如何解决好这一问题也已成为业内关注的焦点。一、房地产管理成本难以分析的原因(一)物业的概念不清在计划经济体制下,我国住房采用的是福利制社会分配体系,人们居住公有住宅,“房屋维修与我无关”的观念在人们心目中已经根深蒂固。我国实行社会主义市场经济后,房屋产权发生了变化,物业作为一种新兴的理念开始被居民所接受,特别是新的《物业管理条例》出台后,“业主”这一新的概念才进入人们的头脑中。但物业的范围和物业费所含的范畴,业主们并不很清楚。业主对于支付了大笔房款后,仍要按期交纳管理费,难免不产生思想抵触,业主不明白自己的权利和义务到底是什么。有些业主对物业管理工作不太了解,认为物业管理只是站岗扫地;有些业主希望得到好的物业服务,但只愿付很少的钱。(二)物业区域内的业主逃避服务活动一个住宅小区,小则三五百户,大到上千户,人口也从千人到万人不等。社会不同的阶层,人的素质也复杂多样。毋庸置疑,少数业主还存有侥幸心理。由于物业管理服务具有广泛性,服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某个单体,物业公司不会因为少数业主不交物管费就停止服务活动,所以一些贪图小利的业主就逃费、躲费。他们不交费,等于免费享受公共服务,不只是欠物业公司的钱,对交费业主也是不公平的行为。交钱的人等于为不交钱的人背负了管理成本,长此以往,不交费的业主可能越来越多,最终将导致物管服务无法正常进行,房屋及设施失去维修和保养,保安、保洁无人问津,小区公共秩序和安全环境逐步恶化,最终利益受到损害的还是小区业主。(三)物业收费的难题一个物业企业,各方关系也很多。有的关系户要求减免。还有下岗职工,贫困户,确有承担物业费的困难,他们不交费、欠费,是物业收费的又一个大难题。物业是一个有机的整体,长此以往势必波及其他业主的交费。(四)开发承诺与业主房屋开发商为了将房屋尽快售完,便采取免、减或打折物管费等一系列优惠政策吸引了更多的客户,而从严格意识上讲,开发商的承诺与业主入住后发现当初的承诺无法兑现,或者是自己花一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同的要求,房屋质量有问题,面积缩水,规划更改等。由于业主对物业管理还不了解,物业公司和开发商是“各司其职”,所以把一切怨气都发到物管公司身上,而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业费。(五)产生抵触情绪人们思想观念未能转变,他们对物业管理这种有偿服务方式不理解,产生抵触情绪,认为买了房子就万事大吉。计划经济时期靠国家补贴的思想,还没有彻底转变,寻找各种理由不交费的现象普遍存在。看来物业管理的舆论宣传,物业管理的法制建设,任重道远。(六)物业服务心理不满意目前,物业管理是一个新兴行业,各物业管理企业成立的背景各自不一,各企业从业人员素质不尽相同,服务水平也不一样。国有企业,行政事业单位的房管所翻牌变成了物业管理公司,利用行业优势只懂得收费不懂得服务。开发商本着肥水不流外人田的原则,自己成立物业公司,服务质量差,与业主矛盾突出。还有另一种情况,“超值享受的观念”。业主认为只要物业公司收了钱,就应当对业主的一切损失负责。物业不是佣人,保安也不是保镖,业主们要求的高标准的全面服务,也是对物业服务心理不满意的原因。物业提供的很多服务,是隐性、不是一对一,一些业主对此经常忽视。(七)物业企业自身资金缺乏目前,有很多小区、大厦的各项目保修期已过,这就意味着许多大、中修工程的出现,想申请物业维修基金,又审批不了。由于物业企业自身缺乏资金,没有实力更没有能力垫付大额资金,这些大中修工程势必就会被搁浅,有些将会直接影响业主的生活。但由于部分业主对大中修的概念模糊,只认为我交物业费了,什么问题你物业都应该负责,你修不好就不交物业费,同时更有可能发生联合广大业主,全体拒交物业费现象。二、如何解决房地产成本问题(一)对物业的管理2003年9月1日实施的《物业管理条例》及《物业管理收费办法》对物业管理收费都做了明确规定,物业收费应当遵循合理、公开以及费用与物业水平相适应的原则。物业企业应对业主进行物业法律法规,物业管理知识的宣传,物业管理费收取的标准,开支的范围及服务的标准,应经业主委员会,物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研讨、讲解,并在业主大会上公布。在日常的小区物业管理中,利用不同宣传形式,如公告栏、宣传栏或发放业主手册等形式向业主进行宣传,提高广大业主对物业管理的认识,树立“业主要向物业公司花钱买服务”的观念,也要树立物业公司提高服务质量为业主当好管家的精神。(二)加强企业管理为提高业主、使用人的满意率,主动从物业管理公司自身上找原因。物业管理公司应在加强自身建设,提高服务质量上下工夫。调整内部机制,加强内部管理,建章立制,规范行为准则。进一步创新思维,制定有利于企业加快发展的经营策略,在拓宽服务范围,提高服务质量,提高文化品位上下工夫,把企业做大做强。1、要广开渠道,在扩大服务范围上下工夫,为广大业主提供“菜单式服务”。2、进一步提升物业服务品位,发挥营造社区文化,引导消费的作用,营造社区欢乐、祥和、文明的氛围,树立企业良好形象。(三)质量房屋的保护物业管理人员来自物业管理的前沿,对物业的使用和物业的细节问题的发现上有着特殊的敏感性,对有问题的房屋要在建设开发单位处理完毕后再接管,可能情况下,与开发公司协商,将建筑施工单位的保修费由物业留存,确保物业管理公司具有对质量房屋的修复能力。(四)物业费以诉讼形式我国有关物业费的业主,有诉根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》、《物业管理条例》等有关法律规定,对无正当理由,不交、少交、欠交物业管理费的业主,可提起法律诉讼。在提起诉讼前,最好先通知该部分业主,与业主进行必要的交流、沟通,对经做工作仍无效的业主,可通过法律诉讼程序,用法律武器维护自己的合法权益。(五)请上级主管部门帮助业主对无正当理由,拒交、少交、欠交物业管理费的业主,物业管理公司能否向上级行政主管部门——房产局汇报,请上级主管部门出面帮助协调,对协调未果的业主,制定出制裁办法,使他们在房产交易、产权转让中无法办理手续,迫使业主从自身利益出发,交纳或补缴物业管理费。(六)业主与物业管理公司的沟通以往,物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取。由于种种原因,收费及时率和收取率都不是很高,收费点多、面广、收费员劳动强度大,难免出现生、冷、硬的工作态度,因而与业主的沟通,交流不是很到位。导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况,物业管理公司应采取零活的收费方式。如:对老年业主,要预约上门服务,对年轻业主、中年业主,可电话通知交费或发交费通知单等形式,即尊重了业主,也相应地减免了物业收费员的劳动强度。(七)物业管理招投标建立市场竞争和优胜劣汰机制,成立招投标监督委员会,后期开发的所有项目均应通过物业管理招投标方式选聘物业管理企业,杜绝自建自管,重建设轻管理以及变相自建自管现象发生,使招投标真正做到公平、公开、公正。(八)物业更能承担物业服务的责任。物业执法物业应与政府相关部门,开发建设单位取得积极联系,积极要求和欢迎居委会、警务工作站在小区的设立,同时把政府的职能引入了小区,也将会给物业减轻许多管理责任,从而使物业更能专心投入于物业服务。总之,在一个物业管理区域内,业主、业主大会、业主委员会、居委会、物