物业管理行业的服务特征

物业管理行业的服务特征

一、房地产公司的会计准则和财务管理的特点和要求(一)服务对象的广泛性作为现代社会不可或缺的服务，房地产管理在过去的几年里发展不长，但在分析其自身时，存在一些突出的特点。其一,物业管理从房地产的再生产循环的过程中看,既要参与生产、建设阶段,又要参与消费、使用阶段;从物业管理所联系的当事人来看,既包括开发商、业主、使用人,又包括有关政府部门、具体的专业服务企业,因而具有一般企业所不具备的复杂性。其二,物业管理企业所提供的服务是供给特定的消费者——业主、物业使用人和承租人,这种服务对象的独特限定范围使其区别于一般企业产品面对于普通社会大众的情况,同时服务内容从单一的卫生保洁服务到综合性的日常服务、针对性的满意服务和委托性的特约服务,几乎涉猎各行各业各领域。其三,物业管理提供的服务是多样的,其中既包括有形的管理、修缮、服务,也包括无形的环境、气氛、形象;既有可以“谁出钱、谁受益”的可以私人消费的一般服务,也包括那些只能由全体业主和使用者集体消费、享用的具有某种“准公共物品”性质的独特服务。(二)物业公司筹资管理的任务物业会计核算是公司经济核算的重要内容。它是以价值形式反映和监督公司和公司内部各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算根据审核后的原始凭证运用会计科目填制记账凭证、登记会计账簿,以货币为计算尺度,连续、系统、全面地记录、计算各核算单位或核算项目的经济活动过程。物业财务管理人员不仅要按照公司管理与服务的需要安排好筹资的规模与时间,确保公司经济活动的正常进行,还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险,选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任务。物业公司是以管理与服务为中心的经营型企业,为了提高公司经济效益,扩大收入来源,多数物业公司实行多种经营,公司下属既有商业贸易部门、绿化部门,也有工程维修机构,还有酒楼、商场、店铺等出租物业以及其他提供有偿服务的机构。公司的财务管理要统筹各经营单位,自然比经营业务单纯的企业来得复杂些,财务管理在这里显得尤其重要。财务管理的内容应包括三个基本的组成部分:一是资金(固定资金与流动资金)管理;二是成本(资金耗费)管理;三是收入与利润管理。随着物业行业管理范围及服务项目不断的扩大和增加,物业行业的财务核算和管理尤为重要,它能用一系列价值指标为考核和评定公司及公司内部各核算单位管理与服务成果提供系统、完整、准确的资料。通过财务核算程序对公司及公司内部各核算单位的管理与服务过程的劳动消耗、物质消耗和资金占用实施有效的监督。对公司的收入,成本、利润进行有效的管理。(三)行业对财务核算管理的要求物业管理行业是劳动密集型企业,吸纳了大量的劳动力资源,劳动力资源数量多,但素质却亟待提高。会计核算和财务管理是一项理论性、技术性及实践性很强的工作。物业管理企业实行会计核算和管理体系,应对企业的运行特点、组织结构和经营内容有较深入的了解,掌握较为熟练的财务基础知识、成本核算原理、财务分析技术、充分理解企业的经营发展战略等,这样才能有效地完成财务管理的工作内容和流程:预算、列支、考核、比较、改进等方面的工作。物业管理行业对财务核算管理的要求表现在以下几个方面:1.科学的会计核算体系和相关制度。从原始单据的取得到数据的录入,从会计科目的设置到报表的形成,从资金的审批到物资的入库使用,资金的循环过程形成了财务结果一成本、利润,相关的制度起到了内部控制的作用。2.进取性强又可衡量的目标。大多数企业都会制定两套目标,一套是必须要达到的基本目标(生命线目标),一套是要经过努力才能达到的挑战性目标(期望目标)。目标制定得太高和太低都没什么意义:目标太高会让人望尘莫及产生畏惧感,太低又会让人轻松懈怠无所追求。3.与目标相适应的高效数据通道。为有效达到组织的目标,需要建立一个与目标相协调一致的高效的数据通道。不同的决策需要不同的数据。同样的数据对不同的组织结构的作用是不同的,对战略目标实现过程的影响也不同。4.有效的财务考核指标。从行业管理的特点出发,对每一业务单元根据管理需要,制定科学的考核指标,帮助被考核者充分利用自身的优势,更加出色有效地完成工作;同时反映被考核者现阶段的工作业绩,为被考核者订立下阶段的目标,作为日后工作业绩的标准。财务考核指标是实现企业目标的核心环节,在企业目标的基础上,反复的修正,层层分解,根据行业标准、预算指标、实际工作完成情况和管理人员、业务人员及关联人员之间经过不断的沟通,形成有效的管理制度的一部分。二、房地产行业的会计准则与财务管理现状的分析(一)物业行业基本情况财务核算和管理一直是企业管理的重点和难点,财务管理的水平直接决定了企业的业绩。由于物业行业在我国只有近二十几年的发展历史,中国企业财务管理尚处于初级阶段。而作为新兴行业的物业管理行业中大部分企业对财务管理的认识不够,财务管理体系尚未完善,整体水平不高。(二)成本管理及管理方面企业经营的目的就是要提升竞争力。随着规模的增大、管理理念的提升、管理范围及服务项目不断的扩大和增加,物业管理企业越来越重视财务管理。虽然不少企业也在财务管理的工作中投入了较大的精力,但因为物业管理行业历史不长,人员素质不高,在行业经营活动中仍然存在一些不容忽视、亟待解决的突出问题。1.会计基础管理工作薄弱。依法建账不到位,未按会计制度设置明细分类账;原始资料失真、会计核算基础资料不实,打白条、非正式发票入账现象严重、会计资料手续不完备,重要的经济业务没有合同或协议;会计科目使用不当,混淆资本性支出和收益性支出,如购置固定资产却列支为费用;未建立财产物资定期清查盘点制度或有制度却未执行;记账凭证和明细账中的经济业务摘要内容表述不准确。这些现象导致会计核算的不规范,致使会计信息得不到准确反映,影响了会计报表使用者的判断和决策。2.成本核算方式简单、单一。目前采取的普遍做法是公司财务部门集中核算,明细科目设置最多到二级,各职能部门或管理处没有成本费用核算,最多是设一个收支总账,因物业公司管理及服务范围非常广泛,范围的小区不是唯一的,一个公司可能管理几个甚至几十个小区,提供多种服务,各小区的管理及服务成本如果不精细化,不按各项目、各类别设置明细分类账和辅助核算账,就不能为决策层提供准确的财务数据,不能满足企业各层次管理的需要。3.核算手段低级,财务管理落后。很多公司的核算还停留在算盘加计算器上的手工作业阶段,会计人员整天埋头在数据的记账、对账上,数据的重复计算造成人力财力的大量浪费,财务人员没有时间和精力深入基层,跟踪作业,找出成本费用变化的根本原因并进行分析,提出降低成本的合理化建议。财会疲于记账,根本没有精力来做“管理”,管理方面存在如下问题:一是没有时间来观察物资库存到底合不合理;二是没有办法来评价采购上来的物资价格是不是合理;三是无法计算单体项目的盈利空间,有些项目和楼宇收入不能弥补支出,没有盈利甚至亏损。4.成本管理手段落后、资金成本过高。传统成本管理主要通过一是规模效益;二是增强与供货商的谈判能力,以期达到转移成本的目的;三是财务部门负责的“费用控制”,采取减少预算、节约开支,未考虑成本的引发因素和潜在因素,这种成本降低是治标不治本,属于降低成本的一种初级状态,局限于企业内部,而对企业的供应与服务环节则考虑不多,对于企业市场形象和品牌效应更是视而不见,使企业未能获得全面的发展竞争战略,不能形成系统的成本管理方法体系,缺乏战略管理的思维。资金管理中存在资金入不敷出,资金缺口严重,资金被挪用、被占用,应收账款居高不下,坏账损失严重等问题,造成资金成本上升。5.财务报表过于笼统,无法满足各层次的管理需要。公司根据会计制度的要求,对外提供的报表,只有资产负债表、利润表、现金流量表,数据过于笼统和宏观,缺少管理需要的各种报表,如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息,只能采取统计办法,耗时耗力,且容易出现差错,无法满足内部管理的需要。6.纳税项目不清。物业管理服务收费的会计核算与税务申报、应税与非应税项目的划分等存在概念模糊、认识不清,以至会计核算出现混乱、纳税申报不实,损害业主权益和公司股东权益。7.财务核算和管理存在认识误区。认为财务管理是财务部门的事情。没有意识到财务管理是一个系统,是一个自上而下、自下而上需要人人支持和配合的过程,没有认识到财务目标的实现是企业目标实现的基础。其实,每一个管理者的目标的实现是由他的每一个业务单元目标的实现来支持的。财务部门的作用固然重要,但是实现目标真正的责任人,应当是企业的总经理及各级管理人员。管理误区:经济业务事中控制环节考虑较多,经济业务的事前控制和事后分析出现空挡,事前和事后缺少监督分析环节。三、完善物业管理行业的财务管理和管理建议(一)加强企业管理根据国家颁布的《会计法》和《会计基础管理规范》依法建账;通过培养会计人员的思想和业务素质,加强继续教育和培训,参与公司的管理,全面提高会计人员的素质;建立和完善企业内部会计管理制度,如健全内部控制制度、会计凭证管理制度、成本核算制度、财产清查制度、财务收支审批制度;建立健全会计监督体系,强化会计监督职能,特别是原始凭证的审核和稽核制度,因为它是保证会计信息质量的源头。(二)加强内部二级核算财务,确保资金安全随着房地产开发量的不断扩大,许多独立核算物业公司都管理和服务着许多相对独立的物业小区和项目。在日常管理上,这些小区和服务项目均要求对人员、物资、财务的相对独立管理,即一级管理下的二级管理。同时为维护物业产权人的利益,每个小区各自成立了业主委员会,要求对小区的财务状况和维修基金利息的使用情况进行监督。因此,为充分发挥会计核算作用,提高核算质量,正确地记录和反映资金流动状况和经营成果,更好地为公司的经营发展和产权人服务,进行会计核算体制改革,建议实行内部二级核算财务管理。1.财务部同各小区管理处之间的经济关系,都通过“内部往来”科目核算,以此将公司的经济活动组成统一的整体。2.“内部往来”科目的记账凭证必须是两联复写式(或复印件)。第二联为正联,是制证单位的记账凭证;第一联是副联,加盖内部记账通知章后为对方填制记账凭证的附件。3.“内部往来”科目的记账凭证,应及时填制并通知对方,以保证记账及时、数字一致。4.月末财务部汇总“资产负债表”时,如发现“内部往来”余额不一致时,应通知有关的小区及时查对。5.会计报表的汇总。月末财务部应将公司的会计报表同小区的会计报表数字相加,编出公司的全额报表。对“资产负债表”中的“内部往来”科目的借方余额同贷方余额应互相抵消。相抵后无余额。如有未达账项,其差额汇入“其他应收款”余额中。6.公司为二级核算单位办理经济业务的会计原始凭证(发票、收据等)由该单位保管,附于记账凭证上。如一张原始凭证涉及多个二级核算单位(如公司统一办理交付劳动保险基金、电话费等)时,则由财务部保存,但需给二级核算单位复印件。7.二级核算单位的一切收入,均应上交财务部,不得坐支。8.二级核算单位的库存现金定额由财务部核定,请领现金时,应填制“现金调拨申请单”,办理拨款手续。9.月终二级核算单位应将应交税金、其他应交款及本月利润(亏损)转公司财务。关于财务监督方面,二级核算各小区每月向公司报送除会计制度中规定的会计报表外,还要报送内部报表。包括“经营收支情况表”和“间接费用表”。10.财产物资定期由各二级核算单位盘点清查,并与公司财务、仓库核对,做到账实相符。(三)“小区的管理服务”的概念相当多的企业会计人员对物业管理企业的“管理处”与业主委员会的相互关系、物业管理企业的所有者权益与物业所有权人(下称“业主”)的权益的区别、物业管理服务收费的会计核算与税务申报、应税与非应税项目的划分等存在概念模糊认识不清,以至会计核算出现混乱、纳税申报不实,损害业主权益。“住宅区每年的管理服务费总收入”是指物业管理企业按照“物业管理企业与业主委员会协商确定,经业主大会讨论通过”的具体收费标准,向业主收取的物业管理费;物业管理企业的经营收入则是指物业管理企业按照物业管理成本加上确定的成本佣金率计算,从上述向业主收取的物业管理收费中划收的金额。因此,也就引出了业主委员会的收支结余和管理处的经营利润两个概念。业主委员会的收支结余是指物业管理企业向业主收取的物业管理收费减去其实际划收的物业管理费,以及业主委员会为了管理本住宅区的公共事务发生的零星费用后的余额。管理处的经营利润是指物业管理企业实际划收的物业管理费减去物业管理成本、费用和税金后的余额。前者构成了业主权益的来源,后者构成了物业管理企业的所有者权益的来源,后者的盈余才符合交纳企业所得税的标准。另外,根据税法有关规定,代收代付的水电费、装修押金和代为保管使用的公共维修金,不用交纳营业税及附加税。(四)绩效考核与管理物业管理企业的核心竞争力其实就是“人”,就是管理、技术、服务等各类专业人才。因此,绩效考核和管理是物业管理企业实现组织战略目标、培养核心竞争力的重要手段,是企业管理的重要内容,也是提升物业管理行业整体服务水平的有力保障。物业公司人工成本基本上占管理成本的70%～80%,采取科学的绩效考核制度,提高服务质量,降低人工成本。(五)建立公司内部核算体系1.成本费用的归集和管理。在设置有关收入成本费用及往来科目时,提供多级次多项目的核算,每一项成本费用的列支均需明确相应的部门,对应的业务、项