地产收并购交易方案、融资方案设计及税务筹划

年地产收并购交易方案、融资方案设计及税务筹划目录第一章

地产收并购交易方案设计与税务筹划一、城市更新项目的拆赔合作二、村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地、自留地）三、股权收购四、资产收购五、房地产项目跨境合作（境外企业通过WOFE持有资产或直接持有资产）六、房地产项目出资入股后股权转让七、增资合作八、同一控制下资产划转或转让股权九、企业分立后转让股权十、企业合并十一、不良资产收购十二、常规招拍挂的典型性问题第二章 项目并购融资方案设计与税务筹划一、银行系城市更新/三旧改造项目公司股权并购贷款二、银行系更新贷/拆迁贷三、银行系开发贷四、信托系并购贷五、信托系开发贷六、私募基金纯股/纯债/明股实债融资七、其他（应收账款、保理、收益权融资等）目录课前讨论：国地税合并对地产收并购业务的主要影响（一）机构和人员设置对征管的影响（以深圳为例）（二）2018年稽查高危区域课前讨论：国地税合并对地产收并购业务的主要影响（一）机构和人员设置对征管的影响（以深圳为例）国家税务总局深圳市税务局设立了四个直属分局（均在福田区办公）及稽查局、第一、第二、第三稽查局，其中第一分局负责大企业，第二分局管进出口，第三分局管金融企业，第四分局主管反避税、特别纳税调整案件调查、全市企业关联申报、跨国企业监控。课前讨论：国地税合并对地产收并购业务的主要影响（二）2018年稽查高危区域股权转让税务政策变动引起的交易风险（股权频繁变动引起的交易公允性稽查）；个人所得税的严格管控（个人股权转让个税代扣代缴）；挂账税务风险（视同销售之利息增值税）；虚开发票问题。目录第一章

地产收并购交易方案设计与税务筹划一、城市更新项目的拆赔合作二、村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地、自留地）三、股权收购四、资产收购五、房地产项目跨境合作（境外企业通过WOFE持有资产或直接持有资产）六、房地产项目出资入股后股权转让七、增资合作八、同一控制下资产划转或转让股权九、企业分立后转让股权十、企业合并十一、不良资产收购十二、常规招拍挂的典型性问题一、城市更新项目的拆赔合作（一）深圳各区申报主体或意向合作方取得实施主体或正式合作主体资格的或然性分析，涉及集体资产交易的项目完成上平台后申报主体或意向合作方无法落标取得合作资格时申报主体或意向合作方前期支付的成本费用性质及前期投入回流的保障措施1、申报主体/意向合作方与实施主体/正式合作方的非必然关系一、城市更新项目的拆赔合作（一）深圳各区申报主体或意向合作方取得实施主体或正式合作主体资格的或然性分析，涉及集体资产交易的项目完成上平台后申报主体或意向合作方无法落标取得合作资格时申报主体或意向合作方前期支付的成本费用性质及前期投入回流的保障措施2、更新工作时限引起的资格取消或落标等问题深龙府办规【2018】1号《深圳市龙岗区人民政府办公室关于印发龙岗区社区股份合作公社区股份合作公司集体用地合作开司集体用地开发和交易监管实施细则的通知》：第十六条发项目应遵循下列步骤程序：（一）项目论证。……（二）选择意向合作方。……意向合作方应符合的资质条件：该公司（其控股母公司）具备房地产项目开发资质和成功经验；净资产规模在人民币1亿元以上，且负债率不高于50%；该公司（其控股母公司）具有良好的诚信记录与经营业绩。合作意向书应包括以下内容：……约定合作期限。对于合作意向书签订后3年内未取得建设用地规划许可证，双方意向合作关系自动解除，社区股份合作公司可另行引进新的意向合作方。如在该期限内未取得建设用地规划许可证但项目有实质性进展，经股东代表大会按公司章程规定的特别决议程序通过和街道办审查后，社区股份合作公司可选择不更换意向合作方，与该意向合作方续约一次，续约期限不得超过2年；如因不可抗力、政策等特殊原因误期，经股东代表大会按公司章程规定的特别决议程序通过并经区政府研究同意可适当延期。在同等条件下，意向合作方享有项目合作优先权。一、城市更新项目的拆赔合作（一）深圳各区申报主体或意向合作方取得实施主体或正式合作主体资格的或然性分析，涉及集体资产交易的项目完成上平台后申报主体或意向合作方无法落标取得合作资格时申报主体或意向合作方前期支付的成本费用性质及前期投入回流的保障措施2、更新工作时限引起的资格取消或落标等问题深龙府办规【2018】1号《深圳市龙岗区人民政府办公室关于印发龙岗区社区股份合作公司集体用地参与城市更新项目（具有重集体用地开发和交易监管实施细则的通知》：第十八条大影响权的）应遵循下列步骤程序：（一）项目论证。……（二）选择意向合作方。……4.约定合作期限。对于合作意向书签订后2年内未纳入城市更新计划或者纳入城市更新计划后2年内未取得城市更新单元规划批复的项目，双方意向合作关系自动解除，社区股份合作公司可另行引进新的意向合作方。如在该期限内未取得单元规划但项目有实质性进展，经股东代表大会按公司章程规定的特别决议程序通过和街道办审查后，社区股份合作公司可选择不更换意向合作方，与该意向合作方续约一次，续约期限不得超过1年；如因不可抗力、政策等特殊原因误期，经股东代表大会按公司章程规定的特别决议程序通过并经区政府研究同意可适当延期。5.约定意向合作方享有项目合作优先权。对于社区股份合作公司自主办理好项目立项、城市更新计划和单元规划的城市更新项目，不履行意向合作方选择程序，在按本细则相关规定形成合作招商方案后，直接进入区产权交易中心公开交易。一、城市更新项目的拆赔合作（一）深圳各区申报主体或意向合作方取得实施主体或正式合作主体资格的或然性分析，涉及集体资产交易的项目完成上平台后申报主体或意向合作方无法落标取得合作资格时申报主体或意向合作方前期支付的成本费用性质及前期投入回流的保障措施3、前期费用性质及回流保障措施（1）前期费用的确认一、城市更新项目的拆赔合作（一）深圳各区申报主体或意向合作方取得实施主体或正式合作主体资格的或然性分析，涉及集体资产交易的项目完成上平台后申报主体或意向合作方无法落标取得合作资格时申报主体或意向合作方前期支付的成本费用性质及前期投入回流的保障措施3、前期费用性质及回流保障措施（1）前期费用的确认深龙府办规【2018】1号《深圳市龙岗区人民政府办公室关于印发龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则的通知》：第十六条

社区股份合作公司集体用地合作开发项目应遵循下列步骤程序：（一）项目论证。……

（二）选择意向合作方。……3.项目前期费用承担。社区股份合作公司和意向合作方应明确办理建设用地规划许可证等项目前期费用承担事项，项目费用包括但不限于项目立项过程中的可研、测绘、查丈、规划设计编制等费用，项目费用按照项目开展有效费用票据金额加适当利润比例的原则由双方议定。一、城市更新项目的拆赔合作（一）深圳各区申报主体或意向合作方取得实施主体或正式合作主体资格的或然性分析，

涉及集体资产交易的项目完成上平台后申报主体或意向合作方无法落标取得合作资格时申报主体或意向合作方前期支付的成本费用性质及前期投入回流的保障措施3、前期费用性质及回流保障措施（2）回流保障条款示例“本协议签订后，乙方负责开展本城市更新项目的前期服务工作，包括但不限于测绘、环评、集体资产备案、配合甲方召开四会并提供相关法定程序服务、立项申报审批、专项规划编制等与本项目相关的准备工作，所发生的相关费用由乙方负责垫付。乙方按照公平、公开方式参与本项目的集体资产交易和开发主体确认。如乙方未能中标成为最终本项目的开发单位，甲方应要求中标单位承担乙方因履行本委托服务协议所约定项目事宜垫付的前期费用。”一、城市更新项目的拆赔合作（二）申报主体或意向合作方的前期费用处理，前期费用转至实施主体或正式合作主体名下实现税前扣除的合同与财务处理地产行业存在着大量的母公司或关联公司完成前期拓展后直接由全资子公司或其他关联方取得土地并完成开发建设的情形。以2016年12月29日《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（深府办〔2016〕38号）第二十五条“规范实施主体资格。对本暂行措施施行后纳入我市城市更新单元计划的城市更新项目，涉及房地产开发经营的，在申请实施主体确认时，申请人应当具备房地产开发资质并提交相关证明材料，属于原权利主体自行改造的项目除外。”的规定为例，因深圳城市更新的申报主体无资质要求，加上现在要求实施主体必须必备资质，因此实务中存在大量申报主体与实施主体不一致的情形。就前期公司的费用支出而言，主要按如下三类进行处理：一、城市更新项目的拆赔合作（二）申报主体或意向合作方的前期费用处理，前期费用转至实施主体或正式合作主体名下实现税前扣除的合同与财务处理第一类：拆补类协议如涉及实施主体的确认，最好是做合同主体的变更，或者申报主体将合同权利义务概括转移至实施主体。另外在土增税的税前扣除层面，合同、流水、收据应保持一致。（备注：一般在拆补协议签订时开发商都须设置合同权利义务的概括转移条款）第二类：其他前期费用原则上是三流一致，具体来说一般都是看是否已履行完毕，如果已经履行完毕，则是否已开票，如果尚未履行，则尽量做权利义务的概括转移，如果已经部分履行，则看是否已经实际付款和开票，其中：已签合同未开票部分：合同权利义务的概括转让（已付款部分按委托付款处理）；已签合同且已开票的部分：以委托管理等方式处理，申报主体（前期公司）对实施主体（开发主体）开具发票，实施主体付费，但注意控制金额（也即需具有合理商业目的或者合理性）。第三类：其他费用（如台底费）的处理税收优惠地载体的前期顾问服务费、咨询费等（除具备商业合理性外，还需注意其他合规风险，具体请参见公众号“西政资本”2018年3月21日推文《税收优惠地税筹运用系列（一）：合伙企业的纳税分析、税收优惠政策分解暨常规的税筹应用场景（以个人股权转让为例）》。）一、城市更新项目的拆赔合作（三）前期费用的所得税前扣除与土增税前扣除的定性问题，比如拆迁补偿费用、过渡费、拆迁服务费、融资利息等1、取得土地使用权之前以及竣工决算之后的利息支出在土增税前扣除的问题与房地产开发项目有关的利息费用允许扣除，包括资本化的利息和费用化的利息。土地增值税相关政策中对扣除项目的发生时间并无明确的规定，扣除的依据遵循的是与项目的相关性而非时间性，若能证明其支付的扣除项目确实与项目有关，则应给予扣除，比如前期融资用于取得土地使用权。穗地税函【2012】198号第八条第（三）项：一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。2、拆迁服务费的税前扣除问题鉴于只有支付给被拆迁方的部分才属于拆迁补偿费，因此委托第三方提供拆迁服务（非工程拆除类）产生的费用无法进行土增税前扣除。一、城市更新项目的拆赔合作（四）台底费的处理风险及合规处理方案（案例：深龙府办2018年1号文）深龙府办规【2018】1号《深圳市龙岗区人民政府办公室关于印发龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则的通知》：第十六条 社区股份合作公司集体用地合作开发项目应遵循下列步骤程序：（一）项目论证。……（二）选择意向合作方。……四是保证金在项目开发完成结算前不得作消费性、分配性使用，只能结合项目开发情况并形成公司实际收入后方可按财务会计制度进行核算分配；

第四十一条

对采取不正当手段，如向社区股份合作公司干部、员工、股东（股东代表）发放现金、代金券、福利、补助、礼品物件以及组织、协助私分社区集体所有的各类资金、资产等影响公平竞争行为的开发和交易主体，由区城市更新局列入城市更新企业诚信管理并依据相关规定进行处理；情节严重的，由相关部门依法依规取消其合作和交易协议，并禁止其在龙岗区辖区从事城市更新业务；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关。一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题1、开发商提供回迁房屋补偿后完成开发建设销售所涉增值税、土增税、所得税核算问题（1）

增值税营改增前，《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号，全文已废止）“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。”由上述可知，在营业税时代对回迁房视同销售价格是按成本加成方式作为计税价格，并以此计算营业税。一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题1、开发商提供回迁房屋补偿后完成开发建设销售所涉增值税、土增税、所得税核算问题（1）

增值税关于营业税时代回迁房的视同销售价格，国税公告2014年2号文和《营业税暂行条例实施细则》：“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部、国家税务总局令第52

号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款”。按国税函[1995]549文规定：对外商投资企业从事城市住宅建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。而营业税实施细则第二十条：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题1、开发商提供回迁房屋补偿后完成开发建设销售所涉增值税、土增税、所得税核算问题（1）

增值税现行增值税相关法规对回迁房的视同销售价格无明确的条文规定，但大部分地区都沿用营业税时代的做法，即视同销售价格按成本加成方式确定，该成本价为不包括土地成本的建安成本和拆除成本等直接成本。值得注意的是，该回迁房视同销售价格却不按140号文的规定在销售额中进行扣除，相关规定详见《财政部

国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（

财税[2016]140号）第七条：“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第

10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等”。总的来说，城市更新项目回迁房这块对开发商而言，增值税层面按成本加成方式确认视同销售的价款，土增税和所得税层面按市场价确认视同销售的价款（土增层面还可以加计扣除）。土增税和所得税的核算都比较好处理，但增值税这个问题上法规和政策层面没有明确规定，

执行层面也无统一意见，深圳的执行口径倾向于认为:对于开发商向原被拆迁方提供回迁房屋的，在增值税核算方面开发商需就回迁房屋按视同销售确认销售价款，其中视同销售价格沿用营业税时代的做法按成本加成方式确定，且该成本价为不包括土地成本的建安成本和拆除成本等直接成本，另外以上视同销售的价格确认方式同时适用于营改增的新、老项目，但新项目（或一般计税）情况下回迁房视同销售的价款不得在销售额中扣除，也即按140号文规定可在销售额中扣除的仅为土地出让金、给被拆迁户的货币补偿等土地价款，不包括回迁房屋视同销售的价款部分。一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题1、开发商提供回迁房屋补偿后完成开发建设销售所涉增值税、土增税、所得税核算问题（2）土地增值税《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条“非直接销售和自用房地产的收入确定”第一款“（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

”根据该规定，开发商用建造的本项目房地产补偿被拆迁人的，补偿房屋应按视同销售缴纳土地增值税，并应以市价作为视同销售基数。以深圳为例，深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）第三条第（二）款第二项中明确“根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款规定，安置用房视同销售，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给被拆迁居民或单位的补差价款，

计入拆迁补偿费，对被拆迁居民或单位支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。扣除价可按开发商支付房产的公允价值确定。开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2016]187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费，异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。”一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题1、开发商提供回迁房屋补偿后完成开发建设销售所涉增值税、土增税、所得税核算问题（3）所得税国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）“第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，

于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”根据上述规定，开发商以开发产品作为拆迁补偿应视同销售计入企业所得税应税收入，同时视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费计入企业所得税应计开发成本。换言之，开发商需以补偿房屋的市价作为视同销售基数，同时以市价作为销售成本。一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题2、被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得的税费问题（1）增值税：免（深圳地区）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。根据深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）及116号文的规定，被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得（含货币或回迁房补偿）免征增值税。例外情况：企业取得房屋拆迁补偿是否缴纳增值税？湖北国税解答：“纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入能否免征增值税？纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。”一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题2、被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得的税费问题土地增值税：免根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。契税：成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定：被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，

其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。备注：上述提及的“规定补偿标准”在实务角度的理解应该是指开发商与被拆迁主体的拆补协议约定的赔偿标准。一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题2、被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得的税费问题（4）印花税：a）拆迁补偿环节拆迁补偿协议不在《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条列举范围内，因此拆补协议以及取得拆补所得不需缴纳印花税。《中华人民共和国印花税暂行条例》“第二条下列凭证为应纳税凭证：购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；产权转移书据；营业帐簿；权利、许可证照；经财政部确定征税的其他凭证。鉴于“搬迁补偿协议”不在上述列举范围内，此搬迁补偿收入暂不缴纳印花税。b）回迁环节的印花税回迁房依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题2、被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得的税费问题（5）企业所得税符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题2、被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得的税费问题（5）企业所得税c）税收优惠的适用国家税务总局公告2012年第40号的搬迁所得计算公式：搬迁所得=搬迁收入-搬迁费用支出-

搬迁处置资产净值；国税函[2009]118号文（已废止）的搬迁所得计算公式：搬迁所得=搬迁收入-搬迁费用支出-重置资产支出；搬迁所得的收入确认时间——搬迁完成年度；具体可参见国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告（国家税务总局公告2012年第40号）：第十五条

企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。第十六条

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。第十七条

下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得:

(一)从搬迁开始，5年内(包括搬迁当年度)任何一年完成搬迁的。(二)从搬迁开始，搬迁时间满5年(包括搬迁当年度)的年度。一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题2、被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得的税费问题（5）企业所得税d）税收优惠的适用条件（仅针对货币补偿，并且需有重置计划）《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）第二十二条

企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。第二十三条

企业应向主管税务机关报送的政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料，包括（一）政府搬迁文件或公告；（二）搬迁重置总体规划；（三）拆迁补偿协议；（四）资产处置计划；（五）其他与搬迁相关的事项。需提醒注意的是，很多被拆迁方都会忽视政策性拆迁税收优惠政策适用的申报问题，并导致无法实现递延纳税，因此需特别重视。一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题2、被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得的税费问题（6）个人所得税：规定的标准内，免根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。一、城市更新项目的拆赔合作（五）开发商提供货币补偿情况下的投资测算问题，完成开发建设后的增值税、土地增值税计算问题；被拆迁企业取得拆迁安置补偿后的递延五年纳税申请与所得税筹划问题2、被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得的税费问题补充问题：（7）返迁物业的登记价与历史成本（计税基础）的差异及处理a）登记价的决定因素不动产登记中心：以拆补协议的约定为准。（PS：如拆补协议未送至更新局备案、公示，是否会对回迁房屋的办证造成影响？）历史成本问题在政策性拆迁的情况下，历史成本仅能按原资产净值加所支付税款及补价来确定。《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）“

二、企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。”回迁房屋再次转让的税务筹划企业取得回迁房的：以企业分立形式剥离资产至税收优惠地载体后转让股权；or企业迁址至税收优惠地；or企业股权转让至税收优惠地设立的个人独资企业或合伙企业载体后再次转让。具体操作事宜可参见公众号“西政资本”《税收优惠地税筹实务系列（二）——个人转让房地产项目（含土地使用权、在建工程及房产）之税筹实操分析》。个人取得回迁房的：按个人房产（住宅）转让的税收规定或核定征收的相关规定处理，影响较小。现场讨论：731新政及工改工项目销售的税筹思路一、城市更新项目的拆赔合作（六）开发商提供货币补偿与回迁房屋补偿的成本核算差异与优劣势分析1、货币补偿较为回迁房屋补偿的优越性增值税与土增税层面，货币补偿属于“土地征用与拆迁补偿费”，实质为与取得土地使用权有关的费用，增值税层面既不存在按视同销售确认收入，又可直接按140号文的规定在销售收入中扣除；土增税层面亦既不存在按视同销售确认收入，又可直接确认为土增税扣除项并加计扣除。一、城市更新项目的拆赔合作（六）开发商提供货币补偿与回迁房屋补偿的成本核算差异与优劣势分析2、本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）的差异性与优劣势（1）增值税层面（有差异）需区分两种情况：①采取本地安置或者项目公司用自己在异地的项目进行安置的，不能作进项。②若采取在异地购买项目进行安置，则要看发票的取得情况。（行业意见：关于外购物业作为回迁安置房赔给村里，发票一般只能开增值税普票，增值税=【总销售收入-土地成本-拆迁补偿费】/1.1×0.1-进项/1.1×0.1；公式中的进项是工程购进物资、支付工程等取得的专用发票。）城市更新项目回迁房这块对开发商而言，增值税层面按成本加成方式确认视同销售的价款，土增税和所得税层面按市场价确认视同销售的价款（土增层面还可以加计扣除）。土增税和所得税的核算都比较好处理，但增值税这个问题上法规和政策层面没有明确规定，执行层面也无统一意见，深圳的执行口径倾向于认为:对于开发商向原被拆迁方提供回迁房屋的，在增值税核算方面开发商需就回迁房屋按视同销售确认销售价款，其中视同销售价格沿用营业税时代的做法按成本加成方式确定，且该成本价为不包括土地成本的建安成本和拆除成本等直接成本，另外以上视同销售的价格确认方式同时适用于营改增的新、老项目，但新项目（或一般计税）情况下回迁房视同销售的价款不得在销售额中扣除，也即按140号文规定可在销售额中扣除的仅为土地出让金、给被拆迁户的货币补偿等土地价款，不包括回迁房屋视同销售的价款部分。一、城市更新项目的拆赔合作（六）开发商提供货币补偿与回迁房屋补偿的成本核算差异与优劣势分析2、本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）的差异性与优劣势（1）增值税层面（有差异）深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）第三条第（二）款第二项中明确“根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款规定，安置用房视同销售，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给被拆迁居民或单位的补差价款，计入拆迁补偿费，对被拆迁居民或单位支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。扣除价可按开发商支付房产的公允价值确定。开发企业采取异地安置的：异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2016]187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。”一、城市更新项目的拆赔合作（六）开发商提供货币补偿与回迁房屋补偿的成本核算差异与优劣势分析(2）土增税层面（有差异）深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）第三条第（二）款第二项中明确“根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款规定，安置用房视同销售，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给被拆迁居民或单位的补差价款，计入拆迁补偿费，对被拆迁居民或单位支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。扣除价可按开发商支付房产的公允价值确定。开发企业采取异地安置的：异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2016]187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。需说明的是，本项目安置与异地安置都可以视同销售确认收入（本地安置按市场价计取视同销售的价款，外购物业按购置价款计算），同时计入开发成本，但自行开发返还物业不能抵扣预缴增值税（外购物业可以，相关于货币支付形式）。一、城市更新项目的拆赔合作（六）开发商提供货币补偿与回迁房屋补偿的成本核算差异与优劣势分析（3）所得税层面（无区别）国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(

国税发[2009]31号)"第七条

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。"根据上述规定,开发商以开发产品作为拆迁补偿应视同销售计入企业所得税应税收入,同时视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费计入企业所得税应计开发成本。换言之,不管是本项目安置还是外购物业安置，开发商均需以补偿房屋的市价作为视同销售基数,同时以市价作为销售成本。一、城市更新项目的拆赔合作（七）城市更新项目中非农指标或征返地指标落入项目的对价问题（货币or房屋补偿），土地成本计算问题（土地出让金、土地开发金、市政配套设施金）非农指标或征返地指标的获取对价分析：1、上平台阶段的村股份公司补偿/分配所得城市更新项目：货币补偿或回迁房，可纳入项目成本非农/征返空地合作开发：货币或房屋分配，不可纳入项目成本2、土地出让费用（1）出让合同条款示例：一、城市更新项目的拆赔合作（七）城市更新项目中非农指标或征返地指标落入项目的对价问题（货币or房屋补偿），

土地成本计算问题（土地出让金、土地开发金、市政配套设施金）（2）非农/征返地价计取规定深府〔2011〕198号《深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知》：“第七条

原农村集体经济组织取得非农建设用地和征地返还用地，应当与规划国土部门签订土地使用权出让合同。自用的，免缴地价，用地为非商品性质；按照本规定缴清地价的，用地确定为商品性质。对于已经转为商品性质的非农建设用地和征地返还用地，权利人在办理土地使用权初始登记时，可以申请按照合法评估机构核定的市场评估价进行登记。空地申请进入市场交易的，按照以下规定缴交地价：（一）工业类用地，按照公告基准地价的10%缴纳地价。一、城市更新项目的拆赔合作（七）城市更新项目中非农指标或征返地指标落入项目的对价问题（货币or房屋补偿），

土地成本计算问题（土地出让金、土地开发金、市政配套设施金）非农/征返地价计取规定（二）居住类和商业、办公类用地。建筑容积率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5），按照公告基准地价的30%缴纳地价；

建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价。原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地落在建成区，符合城市更新有关规定的，地价测算按照《深圳市城市更新办法》第三十六条第一款规定的标准计收，市政府有特别规定的除外。2004年6月9日《关于地价测算工作的通知》（深国房[2004]8号）：“四、宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。土地使用权出让金占地价的15%，土地开发金和市政配套设施金占地价的85%（其中土地开发金为土地面积100元/每平方米）。对于自行支付征地款和自行平整的项目用地，其地价不包含土地开发金。”台底费合规处理路径：委托费用化处理二、村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地）1、双抬头（双主体）合作情形（1）土地出让合同及其补充协议的签订问题，土地共同共有涉及的融资限制等问题二、村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地）1、双抬头（双主体）合作情形（2）以双方名义办理开发报建的问题，开发建设过程中委托开发商单独实施涉及的管理等问题村股份公司申报用地审批（可以委托开发商办理），并由村股份公司与国土部门签订《土地出让合同》，然后由开发商或开发商另行设立的项目公司、村股份公司、国土部门三方签订土地合同补充协议，土地证办理完成后，权属人是双主体（即双抬头，下同），即开发商和村股份公司；具体项目报批报建时，由开发商或项目公司和村股份公司一起作为双主体进行申报，所有对政府的手续和文件都需要双方盖章；包括预售合同也都是双方盖章，目前常用的做法是在预售前，村股份公司出具经公证的委托书，全权委托开发商办理所有后续手续和预售、物业管理聘请等手续；物业分配给村里和开发商或项目公司的物业，按照土地出让合同和补充协议约定的分配比例，办理大证或初始登记时可以各自办证，从而实现各付各税。二、村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地）1、双抬头（双主体）合作情形（2）以双方名义办理开发报建的问题，开发建设过程中委托开发商单独实施涉及的管理等问题二、村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地）1、双抬头（双主体）合作情形（3）分房环节的税费负担问题（增值税、土地增值税及所得税）合作建房建成后房屋按合同约定进行分割属于自建房的范畴，双方各自办理初始登记，

不视为发生权属转移。但合作建房分房自用后再次转让或出售的，需按正常的销售不动产行为征缴各相关税费。分房过程中的增值税根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156

号）第十七条的规定，合作建房分房自用时出地方、出资方均需缴纳增值税（营改增前为缴纳营业税）。但深圳地区有例外，根据《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》（深地税发[2005]183号）的规定，分房自用时出地方、出资方目前均无需缴纳增值税（营改增前为无需缴纳营业税）。分房过程中的土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。备注：《深圳市地方税务局关于发布〈税收减免管理实施办法〉的公告》（深圳市地方税务局公告〔2016〕1号）之附件二《附件2：备案类减免税事项目录》“（一）纳税申报同时报送附送材料的事项目录”第148项“合作建房自用的土地增值税减免”，需附送的材料为房屋产权证、土地使用权证明，合作建房合同（协议），房产分配方案相关材料，提交其他减免税相关资料。二、村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地）1、双抬头（双主体）合作情形（3）分房环节的税费负担问题（增值税、土地增值税及所得税）c）分房过程中的所得税根据上文所述，合作建房后分房自用按自建房处理，双方各自办理初始登记，因此分房过程不产生所得税的纳税义务。d）契税根据前文的论述，出地方取得分配自用的房屋无需缴纳契税，出钱方取得分配自用的房屋时需缴纳契税。值得注意的是，非农/征返用地开发时，其土地成本非常低，这是无论如何都无法回避的问题。无论通过分红也好，还是双抬头也好，开发商再行出售时都是需要缴纳高额的土地增值税和增值税。二、村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地）2、股权合作情形（1）土地出让合同及其补充协议的签订问题，土地使用权办理至村股份公司之全资子公司名下后开发商的增资问题，村股份公司的持股比例设置及融资限制问题（融资时的股东会决议盖章问题）二、村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地）2、股权合作情形（2）母公司签订土地出让合同后以补充协议协议将土地使用权做进全资子公司所涉的土地成本扣除问题（140号文的适用问题），开发商增资并稀释原股东股权引起的土地成本是否可按140号文进行扣除的问题《财政部

国家税务总局关于明确金融

房地产开发

教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）：八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）

受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。二、村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非农原地、征返地、统筹留用地）2、股权合作情形分房环节的税费负担问题（开发商分房视同销售引起的增值税、土地