洛阳夹马营路地块可行性分析报告

洛阳市夹马营路地块可行性分析报告2023年三月二十九日第一局部城市概况洛阳市是河南省其次大城市，下辖1市8县6区，总面积为15.2万平方公里，总人口615万；其中，市区面积为544平方公里，市区人口140万。洛阳是河南重要的工业基地，“一五”期间，全国156项重点工程有7项安排365300多家工业企业〔89家〕组成的门类齐全、大中小结合、轻重工业全面进展的工业体系，人均GDP仅次于郑州，列河南省其次位。图400003000020230100004000030000202301000002023年2023年GDP〔亿人均人均可支固定资产2023年1919300801467211052075325251594912802023年，全市GDP突破2023亿大关，到达2075亿元，按可比价格计算，同13%120.33.2%；规模以上工业实现83015.9%277.3亿元，同比增长24.6%137.618.1%1280.5亿31.4%15949元和4961元，同比增长8.7%和7.9%。其次局部理解市场、洛阳市房地产市场分析：2023年，洛阳楼市更是31001340.6万平方米，销售金额107.90亿。其中，商品房销售套数28761套，销售面积319.74万平方米，销售金额105.3亿元；经济适用房销售套数为2240套，销售面积20.86万3.37202377.39万平方米。本数据未包含洛阳市吉利区〕〕12023年洛阳市共颁发预售证90个，批准商品房预售面积为198.14万平方米，比2023年削减158.11万平方米，大幅下落，制造历史最大跌幅纪录，降幅到达44.07%052023-2023年市场投放面积比照图2、各区域商品房供需状况差异较大，区、涧西区、西工区销售势头良好，商品房投放量较高，瀍河区在去年的投放量上增长最快，市场份额逐步提高2023年市场投放分区比例图老城区瀍河区涧西区26.89%2.53%5.45%洛阳西工区区涧西区26.89%2.53%5.45%洛阳西工区区高区老城区瀍河区洛阳

西工区涧西区18.17% 区2023年市场投放分区比例图西工涧西高老城廛河区3、从投放时间曲线来看，2023年其次个季度的投放量512.776西工涧西高老城廛河区3、从投放时间曲线来看，2023年其次个季度的投放量2010％。年市场投放走势图单位：万单位：万M2〔二〕1、2023年洛阳市商品房销售备案套数为28761套，销售面积319.74万平方105.3153.76万平方71.93％，称得上是洛阳历年来房子卖得最多的一年。2023－2023年商品房销售面积对2202349.62%，202374.85%，构成20232023年商品房分区销量比照图来看，各个区域的销售格局变化3.832.7个百分点。2023 年商品房分区销售比照图老城廛河高高 6.76%2.75%涧西23.86%4.82%0.02%涧西23.86%4.82%0.02%西区

西工涧西高老城廛河44.40%2023年商品房分区销售比照图老城区瀍河区

3.00%5.47%涧西区25.23%14.55%

1.80%洛龙区

49.62%

西工区涧西区高区老城区瀍河区洛龙区洛阳区320231月开头呈逐步上扬趋12年商品房销售面积走势图趋势。单位：万 单位：万 M2403530252015105500三〕1、20233269元，整体房价上涨较快，每平方米比2023年上涨388元，涨幅13.47％；与2023年相比，每平方米上涨714元，涨幅27.95％。从房价上涨幅度来看，2023年洛阳商品房每平米的涨幅已经接近历史最高纪录的2023年的每平米394元。2023-2023年商品房成交均价比照图22023年洛阳市商品房的成交价格曲线呈现典型的“爬坡型”。从1月份商品房的成交均价2783元/平方米开头，期间虽有起伏，但趋势是一路上扬，最终到年底的3589元/平方米，从起点到终点攀升800元/平方米，盘中曾到达3752元/平方米的最高点。单位：元2023年商品房成交均价走势图3单位：元2023年商品房成交均价走势图69.2940.52％的2023－2023年商品房住宅分区均价比照图二、区域市场分析〔一〕区域西工区涧西区高区老城区瀍河区区域西工区涧西区高区老城区瀍河区洛龙区总计套数建筑面积〔万M2〕均价〔元〕金额住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅〔亿元〕460624643.781.953088702314.89638955875.204.8432531171330.14377954.361.24292032821.68755728.950.57294883963.1215932917.210.27318655795.63781.0522870.24113861106146.3710.392919515148.08251842106296.9219.2630436972103.782023－2023年廛河区住宅投销比照图20232023年廛河区住宅投销比照图可以看出，廛河区投放量连续三年稳步增长，年均增长率24％。2023年廛河区住宅类销售异军突起，比起上年涨幅高达255％。恒大绿洲的开发建设，不但对廛河区的供给起到了确定的支撑，而且销售形势也一片大好，其每平方米4000元以上的销售均价，直接将廛河区的平均价格拉升至3186元/2023年廛河区住宅类产3253元/平方米，位居次席。二〕周边工程状况工程名称恒大绿洲钰泰九龙苑居业秀丽家

建筑形式小高层、高层小高层、多层小高层、多层

销售均价〔元/M2〕 建筑面积〔万M2〕4500 3003000 163100 20万熹福瑞

多层 售罄5三、住宅市场总结1、洛阳整体市场进展良好，瀍河区域市场住宅尚处于初级进展阶段，工程规模普遍较小，产品品质较低；209年的强劲销售，存量较少，高档楼盘主要集中于洛3500-4000元/平米之间；3价位上具有的优势，销售也呈现出良好势头；同时，洛阳市区土地供给量越来越少，主要为旧工厂拆迁或老城区改造，开发本钱较高，也将迫使更多的开发商进军高层住宅；因此，近几年洛阳市高层住宅投放量必将有较大的提升，市场竞争更加猛烈，同时也给消费者带来更多的选择，大规模、高品质的楼盘必将成为市场的成功者。第三局部理解工程〔夹马营路地块〕、地理位置~~~~二、宗地四至本工程位本工程位东面：与原居民住房建筑为邻；三、交通状况该工程地理位置优越，交通便利，向北可通达火车站，向南中州路是洛阳主干道之一，是连贯洛阳西区与洛阳东区的重要枢纽，且可直达二广高速。门前有多条公交路线通过：4路57路10路

机车工长 东花坛 百货楼东花坛 九都路 东花坛 火车站 芳林路四、周边生活配套设施宗地周边的生活配套设施齐全，是成熟的生活居住区域，周边公里内密布着学校、医疗、银行、邮政局、宾馆、超市等。五、工程SWOT分析优势1、宗地紧临夹马营路，地块方正，周边居住环境良好。2、交通便利；宗地南可通达中州路，无论是通往洛阳中心商业区还是通往洛阳各区域都格外便利。3、位于成熟生活区域，周边遍布学校医院等生活配套设施。4、区域内人文环境较好。四周居民对该区域的认可度较高。

劣势1、北边厂房和南边名雅苑的楼房距宗地边界较近，本工程需退让日照间距，降低了土地的利用率；2、区域形象在洛阳处于凹地区，地块较小。时机1、洛阳市政府最提出在进展洛南区的同时大力进展洛北区，且恒大工程的开发提升了瀍河区域市场形象，市场培育较好。2、中铁十五局的品牌在洛阳的影响力及在本区域的认可度，有力的支持了本工程的开发。

威逼1、周边工程售价较低，影响本工程定价。2、区域价值较低，很难吸引本区域外客户第四局部工程定位、工程定位宗地位于瀍河区夹马营路老居住区，人文环境良好，周边购物、教育、医疗等生活二、客户群定位的客户群体，这局部客户根本上属于消费阶层金字塔中端的群体：1、洛阳市个体商户、私营业主；2、洛阳市局部行政、事业单位领导；3、生中产阶级，主要包括金融、银行、证券等行业的高级职员，如律师、会计等专业人士；4三、产品定位116.5亩；23.5；358米33.85万㎡；4、产品定位：产品形式点式高层〔18层〕商业合计

面积〔万㎡〕3.50.353.85

售价〔/㎡〕330050001.33亿四、工程开发节奏〔〕开工时间开工时间2023年08月开盘时间2023年03月清盘时间2023年8月完工时间2023年12月第五局部本钱测算、土地本钱150万/亩时的收益工程占总投资比例把握指标〔元工程占总投资比例把握指标〔元/㎡〕总投资〔万元〕土地及大配套费前期费用建安工程费市政根底设施费公用配套设施贷款利息直接本钱小计销售、治理费用营业税及其它总本钱合计销售价格毛利率不同土地价格下的利润率土地本钱〔万元/亩〕楼面地价〔元/㎡〕28.28%642.852,474.972.64%60231.0061.60%1,400.005,390.006.60%150577.500.22%519.250.66%1557.75100.00%2,272.858,750.473.96%90346.507.99%181.5698.782,544.359,795.753,300.0012,705.0022.90%2,909.25150.00160.00170.00180.00190.00200.00642.85685.71728.57771.43814.29857.142544.352587.212630.072672.932715.792758.643300.003300.003300.003300.003300.003300.0022.90%21.60%2