写字楼物业交接方案

写字楼物业交接方案篇一：物业管理进退场交接方案若我公司有幸中标，为了顺利地进行XX的物业交接验收，我司制订了下列交接计划。一、交接范畴管理范畴内的房屋、设施、设备、停车场、绿化及资料。二、交接分类A、设备B、物业C、资料三、四、交接日期:拟于XX年X月X起正式分批进行交接参加交接人员A、业主方面有关人员B、XX物业公司C、原物业服务单位五、交接计划XX物业公司参加人员及具体负责接受工作。总指挥：交接组组长：组员：（1）具体工作：负责设备交接验收配电室生活水泵消防系统电梯（2）具体工作：负责物业交接验收综合办公楼人防出口生产区装饰工程停车场绿化钥匙交接（3）具体工作：负责资料交接验收1、土建施工资料：含消检合格证、电检合格证、开工许可证、施工许可证、立项批文、土建、电、消防、水、风、热、煤气、弱电等。2、设备资料：含配电室（变压器、开关柜、电容柜、计量柜）；中央空调、电梯、热力站、消防系统（消防泵、喷淋、烟感、消防栓）；给排水系统、闭路电视、监控系统、弱电系统（电话、电视、网络）。六、交接进度：根据交接的实际状况，争取在XX交接完毕。公司进场，以安全平稳渡过、无缝对接为前提。按照招标文献的规定，并按照政府规定为员工缴纳养老、医疗等保险。（1）物业接管工作安排A、成立接管小组由物业公司在物业接管前组织公司管理和清洁、安保、工程等部门有关人员前往现场，对接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司或经理办公室会议讨论确认，并制订接管工作方案，在公司领导下成立接管小组。（2）物业接管中的工作A、构成联合接管小组，商定接管注意事项和正式交接日期：管理处验收、接管小组主动与原物业公司联系，协商物业交班问题，及时将协商状况报告给甲方。由甲方和物业公司二方共同构成联合交接小组，指定接管方案，同意接班原则，商定接管注意事项和接班日期。B、全方面接管：接管时须有甲方方面委托乙方代为接班后与甲方和原物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写统计单，每份验收统计单上应有三方人员的签名，验收统计单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接上方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交甲方，限期整治，整治项目须经复验，合格后方可接受，物业公司将接受清单交管理处保存。甲方把物业的各项资料全书交割物业管理处，做好移交工作的有关登记、签字手续。（3）、物业验收、接管后的工作：A、已接受项目的管理管理处从接管签字起，即组织人力对建筑物进行保护，避免破坏，同时，组织人员对接管项目进行清洁和环境整顿。认真清点、检查、复核办公区的有关物品，发现问题及时登记、反映、整治。B、拟定大楼设备中不完善方面的改善建议，并与有关方面联系实施各项工作执行公司的品质方针和目的，以及ISO9001品质体系原则，为贵单位发明清洁、优美、舒适、方便的办公环境。改善建议涉及但不限于下列几方面：a．标记系统完善；b．消防疏散批示图；c．楼层垃圾桶的摆放位置合理。篇二：写字楼物业接管验收程序要点写字楼物业接管验收程序要点A．写字楼接管验收前工作（1）成立物业管理机构成立物业管理公司或设立管理处，设立各级管理机构及各岗位，草拟各级管理员工岗位职责，招聘所需员工及进行岗前培训，建立一支优良的专业物业管理队伍。管理机构普通应在写字楼管前3个月建立，各级管理人员和员工应当到位。（2）草拟多个规章制度。物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外（业主、租户）的规章制度两类：1)．物业管理公司内部的规章制度。建立一套科学的、健全的、严格的规章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物业管理公司内部的规章制度重要有公司的守旨，纪律、经营方针、工作程序、岗位职责等。如保安员守则、工具的使用及保管规定、制服管理规定、考勤规定等等。公司也能够将多个规章制度合成一本《员工手册》，方便员工全方面理解和恪守公司的规章制度。2)．物业管理公司对外的规章制度。涉及公司向业主、租户解释公司的宗旨、权利和义务，以及公司管理服务范畴、管理服务方式，尚有规定业主和租户共同恪守的行为准则等方面的文献。如业主公约、顾客手册等等。（3）构成写字楼验收小组。由物业部，工程部及公司有关人员构成写字楼验收小组，验收小组还应在验收前完毕下列工作：1)．提前派出部分工程技术人员进驻现场，与开发单位和承建单位的工作人员一起参加写字楼竣工收尾监理工作，重要参加机电设备的安装调试，理解整个写字楼内装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能；熟悉水、电等线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下良好的基础。2)．主动与开发单位、承建单位联系，协商写字楼交接问题（如交接日期及注意事项）和制订验收方案，统一验收原则。3)．准备接管验收的多个表格，如接管验收表、接管验收遗漏统计表等。（4）财务方面准备。筹措物业管理维修基金；制订财务预算方案，提交开发单位审批；井建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制订第一年的管理收支预算，拟定收费原则，涉及管理按金及其它管理款项的建议。（5）协助开发单位购置所需用品及设备，保质保量，以确保写字楼管理顺利进行。（6）编制写字楼验收计划。验收小组根据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文献，按设计及施工规定编制验收计划。验收计划应涉及项目概况、接管原则、验收原则、职责分工、日期安排及工作内容。验收规定等。B．写字楼接管验收的程序（1）写字楼接管验收含有的条件。新建写字楼的接管验收应含有下列条件：1)．建设工程已施工完毕并已竣工验收合格；2)．供电、给排水、供暖、卫生、道路等写字楼的附属设备能够正常使用；3)．写字楼的名称应有地名管理部门审核的同意书，以及经公安部审批编制的正式门牌号码。（2）写字楼的预验收。接到开发商接管验收的告知后，验收小组对所接受的资料，含有条件的，应在15天内签发验收复函并商定验收时间。届时，验收小组根据验收计划、原则（根据建设部《房屋接管验收原则》），按专业分工进行预验收。1)．验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对写字楼的主体构造、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功效的检查。同时，还要重点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等。2)．在预验收中检查出不符合原则的项目，提出书面的《物业验收整治告知书》，返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整治。3)．对验收中的单独设备进行试运转验收。重要验收设备的安装质量和运转中设备的重要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，规定移交单位组织设备制造厂或施工单位重新凋试，要达成规定的规定。4)．预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。（3）写字楼的正式验收预验收中提出的项目贯彻后，验收小组要进行检查、验证，如整治合格，则进行正式的写字楼验收。1)．写字楼的实物验收：一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的重要设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备涉及设备连接的整个系统的技术性能，应与设计的功效符合。验收成果统计在《验收交接统计表》中。2)．对写字楼的其它公共配套设施进行验收，重点放在预验时已统计在案的问题方面，其成果也统计在《验收交接统计表》中。3)．各专业人员根据验收后的状况，写出单项工程验收报告。验收小组根据单项验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司总经理审批。4)．公司总经理代表写字楼的接受单位，同写字楼的交接单位进行正式移交。物业管理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将全部资料收归存档。验收资料写字楼接管时有三个方面的资料需要移交，一是产权方面的资料，二是技术方面的资料，三是开发商对楼盘原有的内部装修原则及销售部门承诺的优惠条件方面的资料的移交。（1）产权方面的资料。1)．项目同意文献；2)．用地同意文献；3)．建筑执照；4)．拆迁资料；5)．业主姓名、产权、位置、建筑面积清单。（2）技术方面资料。1)．竣工图，涉及总平面图、建筑、构造、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；2)．地质勘察报告；3)．工程预决算分项清单；4)．图纸会审统计；5)．竣工验收证明书；6)．工程合同及开、竣工报告；7)．工程设计变更告知及技术核定单位（涉及质量事故解决统计）；8)．隐蔽工程验收签证；9)．沉降观察统计；10).设备及重要建材的质量确保书或合格证书以及供水、供暖、管道煤气的试压报告。（3）开发商对楼盘原有装修原则及承诺的优惠条件资料。1)．内部装修原则资料；2)．承诺的优惠条件资料。写字楼接管验收的原则和检查办法写字楼接管验收的原则重要是：（1）地基、梁、柱、板主体：1)．地基基础的沉降不得超出建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引发上部构造的开裂或相邻房屋的损坏；2)．钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超出钢筋混凝土构造设计规范的规定值；3)．按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位及非收缩性裂缝；4)．无钢筋外露。（2）顶棚1)．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；2)．无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。（3）墙面：1)．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥，无明显裂缝，无污渍；2)．块料（如磁砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤；色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；3)．外墙面：无裂缝、起砂、麻面等缺点，无渗水现象。（4）地（楼）面：1)．毛地面：平整，无裂纹；2)．块料（如磁砖等）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂缝、损伤，色泽一致，对缝线条顺直；对缝砂浆饱满，线条顺直。3)．水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空彭，无裂缝，无起泡等缺点。4)．卫生间地面。可用下列2种检查办法检查：一是向地面冲倒水，观察水流向与否精确到地漏，不应有积水、倒泛水；二是封闭地漏，灌水浸泡地面24小时，第二天到楼下检查楼面应无渗漏。（5）门窗：1)．启动自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置精确，无翘曲变形；2)．从室内轻摇晃门锁与连接牢固，启动灵活；3)．木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；4)．单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。5)．窗台泛水正常，无向室内倒流缺点。可选择下列检查办法：先关紧全部窗户，从顶层房间窗户自上向下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台与否有水渗入。（6）楼梯、扶手：1)．砼构造的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无处露；2)．钢木构造的楼梯：用力轻摇无晃动，安装牢固；钢筋无锈蚀，无变曲；木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑，无扎手。（7）开关：1)．安装牢固，目视盖板无损坏；2)．开关灵活，启动接触效果良好。（8）照明灯具：1)．轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；2)．打开全部灯肯，检查电源接通与否正常，灯具发光与否正常；3)．楼内公共照明灯全部接通持续工作3天，统计有多少自然损坏的。（9）供水系统：1)．安装牢固不能摇动，管道（特别是接头）完好无损，无渗漏水，无锈迹；2)．水龙头和水阀：打开水阀，流水畅通，无漏水；关紧水龙头，无漏水。（10）排污管道（含塑料管）：1)．安装牢固，外观完好无损，配件齐全；2)．从楼上各排水口注入，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无堵塞；3)．铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。（11）卫生洁具：1)．安装牢固，外观完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；2)．灌水后排水口密实，无渗水，接水软管无锈迹；3)．便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。跟进工程遗漏的管理：工程遗留问题是指竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达成使用规定、保修无法解决的设计缺点等方面的工程质量问题。物业部对完善配套工程执行监督职责，指定专人作好协调工作。对发现的遗留问题，及时向管理处经理报告，并作好与开发建设单位的联系工作。在进行工程完善和遗留问题的改造时，要加强施工现场的管理，具体有两种不同状况的管理：（1）在业主（租户）未入伙之前的施工管理。1)．分清责任范畴，物业部指定专人与施工队保持联系，协调解决交叉工作的予质，以确保已接管房屋和设施的完好。2)．配合施工队的用水、用电，规定施工队进出场有序（必要时可订立合同）。3)．限制施工队的活动范畴，不许到施工现场以外区域活动。（2）在业主（租户）已入伙之后进行施工时，除按上面