房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析72

房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析2021.8开篇思考白天鹅与黑天鹅

温水煮青蛙宇宙有多沉？经验的误区逻辑的误区房地产开发全流程介绍房地产开发全流程工程规划设计前期手续办理工程建设组织工程施工建设工程营销工程销售高端城市综合体案例分析目录SOHO现代城万达广场〔CBD〕华贸中心银泰中心SOHO现代城13高端城市综合体案例分析工程概况SOHO现代城是SOHO中国的第一个工程。位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面。该工程总建筑面积为48万平米，它拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓。1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公〞〔SOHO〕这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。工程于1998年正式销售，其销售总额约40亿人民币，并且连续两年〔1999，2000〕获得北京市房地产单体工程的销售冠军。SOHO现代城于2001年完工。14地理位置现代城位于东长安街延长线，国贸东800米，北京商务中心区内(CBD)内。随着地铁一号线的建设、国贸桥的改造、通惠河的治理和东四环的开通，现代城所处的商务中心区已成为北京最现代繁华的地区。现代城东南西北，地下水上皆四通八达。一号线地铁在现代城设有出口。一号线地铁串起了现代城、国贸、贵友大厦、赛特中心、恒基中心、东方广场、天安门、西单等。地面交通网纵横天下：西面有东三环，东面是东四环，北面有建国路，南面是滨河快速路，它连接起东四环、东三环、东二环，再与前三门大街贯穿。15周边配套周边有华贸中心、国贸、嘉里中心、世贸天阶等高端商业工程进入。有适合日常消费的超市卖场，京客隆、大中电器、蓝岛大厦、太平洋百货等，工商银行、中国银行、华夏银行、交通银行，呼家楼邮局。附近有朝阳医院、光华医院、朝阳第二医院、建国医院等综合型医院。附近有呼家楼中学、芳草地小学、80中学、陈经纶中学，呼家楼第三小学、日坛中学。大学包括中央美术学院、经贸大学。16公寓SOHO现代城占地面积7.3万平米，总建筑面积49万平米。一期建设6栋28层塔楼，总建筑面积27万平米，公寓总套数为1385套，车位1226个。二期建设总建筑面积22万平米，其中SOHO公寓512套，车位2092个。配套：幼儿园2150平米，小学校5800平米，俱乐部2235平米。17商业SOHO现代城共有商铺48间，办公室277套，车位866个，商业街1.9万平米,写字楼6.1万平米。室内成人游泳池、儿童嬉水池、健身中心、日光浴、桑拿、代客托管儿童游乐室、多功能剧场及会议设施、特色商品部。18万达广场〔CBD〕19高端城市综合体案例分析工程概况1.北京万达广场总规划占地10万平方米，总建筑面积约50万平方米。总体为聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、国际精品商城、国际影城、白金五星级酒店、国际标准5A级写字楼、特色商业街区于一身的商务综合体。2.北京万达广场工程整体分为两期。一期是以国际商务港为主、特色商业街为辅的商务区，由4座高层商务楼、特色商业街、高档商务会所、会议中心、地下车库及独具匠心的近3万平方米大型城市广场等组成，建筑面积约30万平方米。二期紧临首都东长安街，以“两座三塔〞的独特雕塑形态集合了一座白金五星级酒店和两座国际标准超5A智能写字楼，以及世界500强国际商业巨子携手入驻的城市商业综合设施，建筑面积约20万平方米。20写字楼均价：2.6万/平米；物业管理费+空调费：28元/平米；以整层销售为主，最小的销售单元为300平米；幕墙造价到达1600元/平米。空气内循环系统；层高4.05米，净高3米。网络地板架空0.05米；VAV空调；每层有VIP洗手间。每层有2间室内卫生间，位于朝南的单元内，其余的单元内预留管道；日本原装三菱电梯，速度：3m/s,货梯速度：2.5m/s；走廊宽4米；进深14米-16米；21写字楼设计原那么：独一无二的整体建筑造建筑语汇的统一性与建筑元素的多样简洁明了的空间组织双层呼吸幕墙22写字楼1.二期建筑高度达100米，地下3层，地上22层〔酒店23层〕；2.为北京首个采用柱网结构12米的写字楼工程，且具有全国写字楼工程中罕见的4.05米层高，在除去1.5厘米高的网络架空地板外净高到达3米；3.写字楼的三座塔楼的外立面由很多相同的立面单元组成，形成和谐的序列。采用了当今世界上先进的的主动式内循环双层呼吸幕墙配VAV变风量全空气空调系统，具备最正确的隔声、节能、恒温、新风换气效果，同时可节约能源约30%。空调系统设置加湿、消毒系统,提供绿色、健康的高质量室内空气。23酒店索菲特万达大饭店为依照白金五星级涉外饭店标准建设的豪华商务酒店，聘请法国雅高国际酒店管理集团公司经营管理。酒店共约400套房间，总建筑面积近6万平方米，配套超大规模、豪华先进的会议中心、餐饮中心和娱乐中心。24商业商业广场面积22万平方米，引入沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、索菲特白金五星级酒店等主力店。25华贸中心26高端城市综合体案例分析地理位置北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。

轻轨、地铁和多条公交构筑了华贸中心的立体交通系统，出入极为便利。工程四至东：东四环路

南：长安街、SOHO现代城、擎峰西：万达广场、金地中心、国贸中心北：朝阳路27工程定位构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体总占地：15万平米总建面：56万平米3栋5A智能写字楼4座国际化商业2座五星级酒店6栋国际公寓28顶级建设团队北京国华置业〔工程开发〕于2002年4月30日正式成立，注册资本金为3.5亿元人民币，系具有国家房地产开发一级资质的大型地产商。美国KPF〔建筑设计〕

美国KPF，世界最著名的建筑设计公司之一，美国“时代广场〞和世界第一高建筑“上海环球金融中心〞皆是其手笔。美国EDAW〔景观设计〕

美国EDAW，在全球共有23个分公司，近期的主要工程有香港迪士尼乐园、欧洲迪士尼乐园、美国佛罗里达迪士尼乐园、亚特兰大奥林匹克百年纪念公园、悉尼奥林匹克运动村、日本福冈“运河城〞购物中心、马尼拉金融都会中心等。在中国，香港阳明山庄和上海浦东中央公园皆是其作品。美国WATG〔酒店设计〕

WATG经历了上半世纪的开展历程，已经成为带动世界建筑设计的潮流与领导地位，在酒店设计领域占据全球领导地位。美国WATG在全球130个国家设计的豪华酒店作品超过任何一个酒店设计公司，其设计的作品已经成为该地区象征国际化的标志性建筑。第一太平戴维斯〔物业管理参谋〕

负责华贸中心公寓物业管理参谋的是世界顶尖物管FPD〔第一太平戴维斯〕，华贸中心精心设计了与国际管理接轨的资产管理方案、安家方案及VIP尊荣方案。

29各物业类型规模配比名称华贸写字楼华贸公寓华贸商务楼万豪丽思卡尔顿新光天地华贸购物中心华贸商业街建筑指标共3栋，分别为28层、32层、36层层高2.9-3.1米，大堂层高4.75米///地下1层到6层写字楼裙楼，地下1层到4层全长300米，宽15米，三层临街商铺功能办公公寓公寓酒店酒店商业商业商业规模27万平米15万平米5万平米6万平米6万平米18万平米4万平米2.5万平米占比37％22％32％6％30写字楼3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。31写字楼根本技术数据总建筑面积（㎡）约30万公建区容积率4.33面积使用效率（％）71-73绿化率（％）30.20建筑高度（m）建筑层数（地上）办公面积（㎡）一号楼135.32855，867.28二号楼151.33264，261.76三号楼167.33672，489.51结构型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体抗震系数8度设防标准层面积（㎡）2，261-2，383办公标准层高度（m）4办公标准层净高（m）2.7（不含架高地板）外墙至核心筒距离（m）11.6客梯数量（部）12部（一号楼）12部（二号楼）15部（三号楼）车位（个）1，400写字楼群房商业面积（㎡）37，000（地下1层-3层）32写字楼经营状况2007年初交付使用的1、2号写字楼出租率目前超过90%，2021年初交付的3号写字楼出租率也已到达60%；业已进驻华贸写字楼的客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交易所、万豪国际集团、SAP、巴西航空、伊藤忠商社、强生制药等世界500强企业；经营方式：只租不售；租金：30美金/月平米-40美金/月平米；物业管理费：28元/平米；目前写字楼已经进驻的世界五百强企业有：……33写字楼内部环境喷泉公共走廊群控电梯水幕墙写字楼开间布局34写字楼设备设施中空LOW-E玻璃幕墙，围合四季宜人室内环境无柱、实用的平面空间先进的空调系统，舒适的办公环境

人性化、高科技含量的电梯系统迅捷的通讯平台充足的电力保障停车库管理计费系统平安防范系统

35五星级酒店丽思卡尔顿酒店JW万豪酒店丽思卡尔顿酒店，国际高档酒店业顶级品牌，欧洲奢华界定者，世界政要和社会名流下榻的首选JW万豪酒店，万豪酒店升级版，国际超豪华酒店品牌，实施华贵舒适，效劳水准至高36华贸商城——华贸购物中心华贸购物中心位于华贸写字楼裙房局部，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵效劳，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。

VERSACE〔范思哲〕,A.TESTONI〔铁狮东尼〕,BAUME&MERCIER〔名士〕,BROOKSBROTHERS〔布克兄弟〕,CANALI〔康纳利〕,FERAUD〔菲罗〕,JAEGER-LECOULTRE〔积家〕,LOR0PIANA〔世界顶级面料商〕,MISSONI〔米索尼〕,MOSCHINO〔莫斯奇诺〕,TOMMYHILFIGER〔托米〕等国际品牌已进驻华贸购物中心。37华贸商城——新光天地由北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资成立，2007年4月19日开业。总建筑面积逾18万平米，是国内单体面积最大的百货公司，地下四层，地上六层，营业面积12万平米。新光天地整合国内外百货零售业的领先优势，聚集了从全球顶级精品到街头个性时尚，从法国百年经典美馔到老北京风味小吃，从未来生活科技到各国家居精品的来自全世界的938个品牌。24米长的新光大道、400平方米的新光大堂、1200平米的新光文苑；优雅的观景赏花台、温润的水幕空间、瑰丽的新光星幕……富含商业人文气息的高品质购物空间，是新光天地为百货行业带来的创新做法。新光天地是一种用生活艺术的品味营造商业人文气息的购物乐园。4F水幕空间5F新光文苑B2候车厅B1BHG1F梦幻女鞋区2F梦幻内睡衣区38华贸商城——华贸商业街华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，与华贸新光天地、两座超豪华酒店〔丽思卡尔顿、JW万豪〕共同组成全长300多米、宽15米的繁华商业街区。华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想。白领、雅莹、俏江南、成城店等多家知名品牌旗舰店鳞次栉比，令人恍假设置身巴黎香榭丽舍大道。2021年1月18日，白领华贸未来空间店隆重开业，开启了华贸商业街的繁华时代。“白领〞以人为中心，全方位塑造精英生活，大到豪华奢丽的裘皮地毯、工艺考究的床榻，小到色彩绚丽的蜡烛、丝巾，都透露出独到的优雅与品位。商业街的餐饮品牌中既有耳熟能详的哈根达斯、俏江南，也有特色鲜明的彩色盘茶餐厅、味兴源、金阳海参、成城和品品豆捞店。其中，俏江南店总营业面积1800平米，15间包房和380个餐位可同时容纳400人用餐。物业状态

华贸商业街已于2005年12月全部交付使用。

主要技术指标

商业楼层：地下一层至地上三层层高：18号楼地下一层层高3.3米，一层层高4.75米,二、三层层高均为4.1米;

18号楼以外,地下一层层高3.3米，一层层高4.75米,二、三层层高均为3.1米

独立出入口、独立楼梯、中央空调系统、上下水39华贸商城——华贸广场华贸广场独踞华贸商圈第一围合核心地带，东与丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店相邻，西倚中国最大单体百货店新光天地，南望著名跨国公司云集的华贸写字楼。几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，圆形下沉式露天溜冰场，悄然会聚一个城市的趣味与一个时代的风情，成就时尚一族的最正确“聚点〞。

EMPORIOARMANI〔阿玛尼〕全新概念店落户华贸广场，面积约1500平米，产品涵盖服装、咖啡、家居等。广场入口处阿玛尼概念店广场、座椅写字楼群楼与广场完美衔接40华贸公寓百万平米建筑济群的城中之城，板塔结合，自然维和中央水晶花园组团式绿化，分点式绿化，散落在社区每栋楼间。户型齐全：既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。意大利设计大师约瑟夫·斯考利博士进行内装修设计整体平面图现代、商务的样板房简洁的园林41注：未开盘，预计九月份开盘，户型面积在80—200平米之间，价格未定。B1：健身中心华贸公寓配套——华贸19号〔CLUB〕1F：茶社、咖啡厅2F：中餐厅3F：西餐厅42华贸公寓——商务楼华贸商务楼，外立面造型新颖美观，挑空豪华装修大堂，100-700平米商务办公空间自由选择，极其适合中坚成长型企业及广告公司、资讯公司、律师行、艺术工作室等个性化企业办公，同时适合大型公司整栋办公。华贸商务楼呈半环抱式拥抱着中央水景花园，环境宜人。华贸商务楼，享有数千余车位整体配套资源，拥有独立的交通动线。对于向国际化迈进的公司而言，入驻华贸商务楼，融入华贸国际化商圈，就拥有了无限成长性和商业时机。华贸行政级商务楼，摒弃一“层〞不变的平层办公模式，创新规划跃层办公，每三层一个走廊，办公空间或上跃，或下跃，丰富的空间变幻，为您提供激发创作冲动的场所。华贸创意商务楼，共13层，总面积2万平米，每套200-300平米,空间分区合理，并配置分户式空调，商住两宜，尤为适合艺术工作室等个性化公司入驻，享有高舒适度创意办公空间。43内外交通无缝衔接与地铁1号线连通的地下人行过街通道，直达写字楼，连通两大商场华贸中心整体地下车位近5000个，为华贸商圈共享44内部交通通畅内部交通通畅，人流车流安排合理45各物业类型的联系张弛有度通过华贸广场将写字楼、华贸购物广场、新光天地、以及两个酒店完美衔接，且人车分流，平安畅通。广场内点缀商业概念店。酒店、新光天地与公寓局部的衔接通过外街西大望路。街两旁为公寓底商华贸商业街以及新光天地沿街商铺。46银泰中心47高端城市综合体案例分析48位置交通地铁一号线和十号线都与工程相连；2021年完工的地下通道，把北京银泰中心与国贸、嘉里、招商局大厦、央视新大楼等CBD众多著名大厦直接相连，不出地面，可以到达CBD各大主要建筑；北京银泰中心与国贸中心等高端商务工程共同形成了北京CBD的商务联合体。49CBD鸟瞰银泰中心国贸中心央视新大楼50根本信息〔一〕

占地面积:31305平方米总建筑面积:350000平方米其中写字楼建筑面积:约15万平方米公寓建筑面积：约6万平方米其他建筑面积：约14万平米容积率：8开盘时间:2005-12-16

入住时间:2007-12-31

楼层概况：中央主楼为63层，高249.9米的长安街上最高建筑柏悦酒店、酒店效劳式极品公寓柏悦居和柏悦府。东西两栋智能5A甲级写字楼，地上44层，高186米51公寓：21套极品公寓柏悦府，216套酒店效劳式公寓柏悦居柏悦府位于中央主楼的50—58层，是银泰北京柏悦酒店总统套房上层之上的尊贵府邸，为长安街最高建筑的顶层公寓。7-33层柏悦居。主力户型

柏悦府：单价7万/平米建筑面积：500－1600m2

层高：3.8米柏悦居：建筑面积：一居132－138m2；二居240－242m2

层高：3.4米

根本信息〔二〕52写字楼：两座186米高的国际高智能化写字楼总建筑面积：约有15万平米配套：每栋写字楼配置12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，品牌均为世界最先进的原装进口电梯，它有助于提高时间效率和提高楼层使用面积。高区梯速为6m/s，低区梯速为3.5m/s。销售状况：其中一栋写字楼由开发商自己经营，2007、2021年的租金约为240元/平米/月〔不含物业费〕；另外一栋写字楼已售给中国人寿，由于开盘不久约2006年上半年，价格相对低于市场价格，在28000元/平米—29000元/平米之间。

根本信息〔三〕写字楼写字楼53建筑——细节“传统与现代结合，与众不同、经久不衰〞北京银泰中心由世界著名建筑师JohnC.Portman担纲设计，其优雅与和简捷的设计风格所表达的高贵、威严、大气，与新时代的北京非常吻合。外型看上去简单，但楼体顶部却对“中国灯笼〞这一传统的文化元素，进行了富有现代气息的抽象展示。抽象的“中国灯笼〞，也表达在建筑的每个部位。54合作团队——最顶级的国际化团队建筑／结构设计师：以设计地标性建筑闻名的著名建筑设计师JohnC.Portman约翰•波特曼；柏悦酒店和柏悦居室内设计师：是多家超五星酒店集团指定的世界著名室内设计师PeterRemedios；工程管理：宝维士BovisLendLease提供；餐饮和健身中心的室内设计师：亚洲著名的日本SuperPotatoCompanyLtd.；超高结构设计、综合机电设计、室内外园景设计、特别灯光与声学设计、后勤区设计及品牌标识设计等均是来自国际专业领域的领导者。55凯悦国际酒店集团是北京银泰中心功能定位和装修设计参谋。北京银泰中心是凯悦集团在中国唯一投资和全盘管理的物业。物业管理——凯悦酒店管理集团作为凯悦集团所管理的“凯悦、君悦、柏悦〞三个子品牌中的高端品牌，柏悦酒店一直以“提供私密尊享效劳〞而属国际高端酒店品牌之列。237间客房、1200名效劳人员、位于66层的餐厅、融合波特曼与SuperPotato设计的环境，这是位于北京柏悦酒店的几个细节。“为了保持售卖型公寓柏悦居、柏悦府的品质，凯悦在全球首次和所租物业

开发商成立了一间物业管理公司，这是凯悦第一次作出的尝试,为了确保高品质的运营，其运营团队90%由高素质的中英双语专业人才组成56装修标准柏悦居：精装修，赠送家具和家庭电器。

柏悦府：按照客户的要求度身定做〔不含装修〕。

室外装修：采用整体式玻璃石材组合式铝合金幕墙，是最高质量的幕墙设计和用料。

公共空间：〔包括大堂、门厅、电梯厅、走廊等〕的装修同样由世界著名的RemediosSiembiedaInc.的首席设计师PeterRemedios先生设计，选用高级石材、木材、地毯等装修材料，选料极为考究。此外，还配以国际级水平的家具、灯具、雕塑、和配饰。所有材料均为环保产品。5758配套奢侈品零售商业中心柏、悦生活ParkLife为联结3座塔楼的6层裙房，总面积52,199平方米，其中4层为25,000平方米的商业配套设施；荟萃奢华品牌、会议宴会设施、中西餐饮和现代健身Spa等国际一流设施，自08年7月起，已有BottegaVeneta、Toubillon、Hermes、ErmenegildoZegna、Cartier、GiorgioArmani、Dolce&Gabbana等50多家国际顶尖品牌签约入驻，多个顶尖品牌在此开设中国的旗舰店、专卖店。比方被称为“皇帝的珠宝，珠宝中的皇帝〞的卡地亚，率先开设占地三层的中国旗舰店。顶尖时尚的欧洲生活艺术中心59景观设计立体化的设计，使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合。细腻的处理手法，是国际级设计大师水平的直接表达之一。水景的运用。北京银泰中心的水景设计是点缀性的、立体的，在整体环境设计中起着重要的作用。设计师将中国传统上对水的认识加以艺术化的表现，给人精神慰藉。60科技——节能环保北京银泰中心以顶尖的质量标准，刷新了中国建筑八大记录：在中国超高建筑中，首例使用美国航天科技阻尼技术；纯钢结构抗8度地震；幕墙采用多项创新技术、透气隔音；按照国际标准进行全方位声学设计，噪声低于35分贝；室内无菌无尘、恒温恒湿；拥有温暖洁净的生活软水系统；享有超甲级写字楼的顶级通信网络系统、完备的安防系统媲美五星级酒店的播送、有线电视及卫星电视系统。61营销——壮观的开盘仪式在开幕盛典上，用大气的艺术投影手法让无声建筑“说话〞，描绘了一幅壮丽“画卷〞：摩天大厦正面，被灯光变成巨大的“画布〞。与会嘉宾包括成龙、李连杰、李冰冰、杨澜、王中军、王中磊等国际巨星和知名人士，以及柳传志、傅成玉、马云