物业出租管理规定

广州港股份有限公司物业出租管理规定穗港股份〔2018〕40号第一章总则第一条为加强广州港股份有限公司（以下简称公司）物业出租管理，规范物业出租行为，提高物业资产经营收益，根据《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办函〔2017〕147号）的相关规定，结合公司的实际情况，制定本规定。第二条本规定适用于公司及公司下属分公司、全资子公司、控股子公司、实际控制企业（以下统称各单位）的物业出租管理，各单位可根据本规定制定实施细则。参股企业参照执行。涉及港口装卸、仓储、物流及业务延伸的客户使用港区范围内的仓库、堆场及相关办公场所等物业，不适用本规定，按《港口法》、《港口经营管理规定》和公司相关规章制度的规定执行；用于安排员工（含宏港工、劳务工、港口业务协助单位派遣人员等）居住的宿舍不适用本规定。第三条本规定所称物业是指所有权或使用权属于各单位的房产（含地下建筑物）、土地及其附着物。出租人是指负责物业出租的各单位。物业出租是指出租人将拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织(以下简称承租人)使用，并由承租人支付租金的行为。出租人利用物业，与合作方（实际承租人）以合作联营的名义进行经营，并由合作方支付租金的，视为物业出租。第二章管理职责第四条地产物业部门是物业经营管理的职能部门，负责统筹和监督公司物业出租工作。具体包括：指导协助出租人建立物业台帐；委托出租、审核出租方案、规范出租管理；物业出租后的监督管理、合同台帐管理；管理维护公司物业信息管理系统等。第五条财务会计部门负责指导出租人出租物业所涉及的资产评估工作；负责办理评估立项审核及备案工作。第六条法律事务部门负责对租赁合同进行审核；派员代理或监督出租人外聘专业律师代理与物业出租相关的诉讼、仲裁、复议等法律事务。第七条纪检监察部门根据需要参与物业出租重点环节的监督，组织协调对物业出租过程中涉及违纪、违法问题进行调查，按规定程序提出处理意见。第八条审计部门负责按照相关法律、法规、规章及公司规章制度的要求，对物业出租行为的重点环节进行监督。第九条安全环保部门负责按照相关法律、法规及公司规章制度的要求，对公司出租物业的安全管理状况进行监督及负责责。第十条出租人应严格按照公司授权范围，做好物业的出租管理工作，并具体负责出租物业的安全监督、管理工作，接受公司有关职能部门的监督和检查。具体包括：物业出租前的市场调查、资产评估（包括评估立项申请、按规定选择评估机构、配合评估机构开展评估工作、申请备案）、制定出租方案、实施招租；签订租赁合同、合同备案、合同履约跟踪、租金收缴、税费计缴、到期物业收回、涉讼物业起（应）诉；出租物业的维护和维修、定期巡查、安全状况检查、消防、电气、综治等工作；出租物业安全使用宣传；及时整改、消除检查发现的安全隐患；建立出租物业安全管理档案，做好安全检查、维修记录；通过公司物业信息管理系统建立和及时更新物业台帐、合同台帐及承租人信用评级数据库。第三章物业出租方案内容第十一条出租人对外出租物业，应严格遵守《广州市房屋租赁管理规定》的相关要求。第十二条出租人应严格遵循“公开透明、集体决策”的决策程序，规范物业出租行为：（一）严格按照本规定的规定履行审批程序，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见；（二）充分地进行市场调研、可行性分析和风险评估，制定出租方案；必要时可组织召开论证会或征求法律顾问、中介机构的意见和建议；（三）按规定整理详细的出租方案（含决策资料）提交公司审批或备案。在租物业要求在合同到期前至少提前3个月提交新一期的出租方案，确保新旧租期衔接顺畅。第十三条出租方案应包括以下内容：（一）出租物业的基本情况（物业明细、地点、面积、规划用途、安全、消防、电气合规情况等）；（二）出租目的、可行性等；（三）出租期限、租金标准及出租用途；（四）承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式等。第十四条土地是宝贵资源，出租人对于土地出租应遵循谨慎处理的原则，除严格按照公司的审批流程进行审批外，还应遵守以下规定：（一）凡有明确时间表由公司自主开发、政府收储和征用的土地，原则上不得对外出租；（二）出租人签约前要开展背景调查，包括但不限于承租人的背景、经济实力和诚信度等，并进行风险评估。出租人不得与风险评估高、实力差、诚信度低的意向承租人签定土地出租合同；（三）出租人应加强监督，杜绝承租人擅自改变土地使用性质的情况；（四）未经公司审批同意，出租人不得同意承租人在承租土地上加建任何建、构筑物。第十五条出租人在制定出租条件时应严格遵守以下规定：（一）租期：单次出租的期限一般不超过3年；需要承租人对承原则上不超过6年；因政府产业引导、扶持政策或其他扶持的原因需要延长租期的，单次出租期限最长租期应不超过12年。合同到期后应重新公开招租，不得自动顺延或自动续租，特殊情况经公司批准的除外。（二）租金起算期：租赁合同应明确约定租金起算期。在租金起算期之前，可给予承租人合理的准备时间。仓库、一般商铺等物业，准备时间原则上不超过1个月；承租人确需花费较长时间装修的，可适当放宽至2到6个月。（三）租金递增：租期超过1年的合同，必须明确租金递增（调整）的时间和标准。（四）（五）未经公司审批同意的,不得转租或分租。第四章物业出租的审批第十六条公司成立物业出租管理小组，由地产物业部门、财务会计部门、法律事务部门和行政管理部门组成。物业出租管理小组负责对出租人提交的出租方案进行预审，由地产物业部门将预审后的出租方案提交公司审批。第十七条物业出租方案审批权限及流程如下：（一）年租金10万元以下的，由物业出租管理小组审批；（二）年租金为10万元以上至50万元以下的，经公司分管领导审核后，提请总经理审批；（三）年租金为50万元以上至300万元以下的，经公司总经理办公会议审核后，提请董事长审批；（四）大宗物业（指物业面积在3000平方米以上）或年租金300万元以上的，需经总经理办公会审议，提交董事长办公会审批同意；（五）单次出租年限超过6年的，经公司审核同意后，按相关规定上报审批。第十八条出租方案获审批同意后，因特殊情况需调整出租方案的，按原出租方案审批流程审批后进行调整，调整出租方案的理由、依据及结果要做好归档备查。第五章物业招租第十九条出租方案获审批同意后，由出租人实施对外出租。其中符合下列情形之一的，应通过符合资质要求的产权交易机构进行公开招租：1．位于广州市四区（越秀区、海珠区、荔湾区、天河区，下同）内的单宗房产（含地下建筑物）超过500平方米或土地超过1000平方米的物业；2．位于上述四区以外及其他区域的单宗房产（含地下建筑物）超过1000平方米或土地超过2000平方米的物业。除上述两种情形以外的物业出租，由出租人自行组织进行公开招租。出租人不得以拆分面积方式规避通过产权交易机构进行公开招租。第二十条公开招租按以下方式和步骤进行：（一）公开发布招租信息出租人应遵循公开、公平、公正原则，结合出租物业情况采取公开渠道发布招租信息。招租信息应通过产权交易机构、物业租赁专业机构或市级及以上的媒体信息平台公告，公告时间不得少于10个工作日。（二）确定出租底价1．单次合计面积小于500平方米的物业，进入产权交易机构进行公开招租的，可以广州市房屋租金参考价作为出租底价。2．出租底价可根据市场询价及供求情况确定，以周边相同地段、功能和用途类似的物业市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，或者采取评估方式确定出租底价，原则上按照两者就高来确定。物业出租给非国有单位应进行资产评估，并以经核准或备案的资产评估结果作为定价基础。（三）确定承租人承租人应通过公开招租方式确定，如通过符合资质要求的产权交易机构或根据物业实际自行采取网络竞价、现场报价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的交易方式。鼓励优先选择世界500强企业、国有控股上市企业、有实力的民营企业等。承租人租用物业开展生产经营活动的，应当具备国家有关安全生产的法律法规、标准规范所规定的安全生产条件。（四）公告招租结果物业成功出租后，出租人应将招租结果通过产权交易机构、公司信息公布平台或其他方式公告5个以上工作日。第二十一条经两次公开招租，只有一个符合条件的报名者，经公司批准后，可以采取协议租赁方式，并按规定公示5个工作日无异议后方可实施；无意向承租人的，经公司批准，可调整出租条件重新公开招租，其中出租价格的调整不得低于出租底价的90%。第二十二条符合下列情形之一的物业，可以不采取公开招租：（一）涉及国计民生、政府机密、公益性、文物保护等特殊要求的物业出租；（二）可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等、造成重大社会影响的物业出租；（三）涉及战略合作、合资合作、专项用途等特殊情况的物业出租并经公司批准的。（四）市属国有全资企业（含不同国资监管机构所监管企业）、国有控股企业、国有实际控制企业之间及其下属国有全资企业、国有控股企业、国有实际控制企业之间的物业出租。（五）经市政府批准的特殊物业出租。对不采取公开招租的物业出租价格，按照相关资产评估管理规定进行评估，并以经核准或备案的评估结果为基础确定。第二十三条公司及所属单位之间或承租方为市属国有全资企业（含不同国资监管机构所监管企业）的物业出租事项，可由双方自行协商确定。第二十四条有下列情形之一的物业不得出租：（一）未经公司授权的；（二）物业权属存在纠纷的；（三）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业权利的；（四）属于违法、违章建筑的；（五）不符合安全标准、消防安全标准的；（六）法律、法规规定不得出租的其他情形。第二十五条有下列情形的物业，经公司研究批准后方可实施出租：（一）由公司管理使用但未办理产权证或无产权证的物业；（二）改变原规划审批功能或用途的物业；（三）已抵押的物业；（四）其他特殊情况的物业。第六章合同管理第二十六条确定承租人后，出租人应当依据《中华人民共和国合同法》与承租人签订书面租赁合同，并按照有关规定进行租赁合同登记备案。租赁合同应当采用《广州市房屋租赁合同》及公司核准的标准格式化合同（含安全协议）。租赁合同应与出租方案一并提交，并经公司法律事务部门审核通过。第二十七条出租人和承租人依法另有约定的行为应在租赁合同中予以明确。第二十八条租赁合同的签订，由出租人按照本单位合同管理规定和公司《合同管理办法》的规定流程进行审批后，方可签订。第二十九条签订租赁合同后，出租人应建立合同台帐（包括合同原件、合同洽谈记录、审批流程等资料），以备查阅，并各提交租赁合同到地产物业部门进行备案。第三十条签订租赁合同后，出租人负责对合同履约情况进行监管，保证合同的正常履行。如承租人不履行或者不完全履行合同时，出租人应当按照合同约定及时采取相应措施，保障合同的履行。出租人未及时采取措施或者措施不当造成公司损任。第三十一条租赁合同一旦签订生效，原则上不允许变更。确因重大情况需要变更租赁合同的，按原出租方案审批流程进行审批。变更内容涉及租赁价格、租赁期限或增加租赁面积的，应当重新公开招租。第七章物业维修第三十二条出租人是出租物业的责任主体，应定期对物业进行检查，防止承租人对物业进行改建、扩建；做好物业的日常维护、维修工作，确保物业使用安全。若租赁合同约定由承租人负责物业日常维护、维修的，则出租人应加强监管和检查，督促承租人履行该项义务，以确保出租物业安全。第三十三条出租物业的维修管理按公司有关规章制度的规定执行。第八章监督检查第三十四条地产物业部门会同纪检监察部门、财务会计部门及法律事务部