森林公园运营方案

森林公园运营方案一、背景分析XX山位于XX山南麓，XX平原北部，孝感市东北部，XX县东部，东南与XX市黄陂区为邻，系XX山余脉。自古有"仙源"之称。是国家森林公园和AAAA级风景区。主峰由两座对峙的山峰组成，海拔888米，相传由七仙女双乳"仙化"而成，XX山由此而得名。公园具有丰富而独特的自然、人文、历史和文化资源。1、XX山的优势（1）外部便利的交通条件：距孝感市区30公里，天河机场70公里，XX市区70公里，107国道、京广铁路和京珠高速公路擦境而过。（2）XX及周边庞大的潜在市场：XX有1500万以上的常住人口和每年数以亿计的流动人口，有100多万高校学生和数量庞大的中小学生。加上孝感及周边信阳、随州等，3小时车程以内人口十分庞大，市场潜力巨大。（3）内部大量的闲置资产：观湖山庄、星桥山庄、回龙山庄、隆泉谷、港昌山庄、假日酒店等高中档宾馆等大量资产，以及山下西域风情园等大量的资产，全部闲置。（4）XX山及周边良好的自然环境、人文生态。2、XX山的不足（1）XX山的文化定位含糊不清：XX山有兵寨文化、汉孝文化、民俗文化和农耕文化四大文化，但是具体该讲什么故事，该叫响什么，始终不够明确。（俗话说，伤其十指不如断其一指，文化定位太多必定分散力量，攒紧拳头打出去才有力量）（2）旅游区内部权属关系十分复杂：XX山先后开发建设和完善了一批景点，修建了多处宾馆、别墅等住宿接待设施，完善了景区大门、旅游区道路等基础设施等，但是这些景区内诸多基础设施权属不清，运营起来阻力重重。（理顺管理，步调一致，才能形成合力）（3）山上山下旅游产品十分单一：自然山水、人文设施、神话故事、现代小品等很多，但冲击力太小，参与性不够，缺少新、奇、特。（好吃、好住、好玩是旅游的王道）（4）市场影响力非常有限：在XX8+1城市圈，XX山的影响力与她应有的地位远远不相匹配。（游客是用脚投票的，任何空洞的说教、形式主义对游客没有作用）3、当前的大好机遇（1）世界经济低迷，有利于资本进入。（2）国家实施乡村振兴战略。（3）国家实施研学旅游及“双减”教育发展战略。（4）国务院已经把康养小镇上升为国家战略，发布了《“健康中国2030”规划纲要》，催生健康新产业、新业态、新模式，这势必将推动中国养老产业走向风起云涌、群雄纷争的黄金时代！（5）湖北省优化投资环境的具体举措。（6）孝感市委、政府大力营造营商环境，招商、亲商、重商。康养旅游、养老产业必将成为未来孝感市的支柱产业。二、原因分析运营三问：之一：为什么一山之隔的黄陂木兰山红红火火，而就在隔壁的XX山却冷冷清清？之二：为什么庐山天下秀，而具有更好区位和自然条件的XX山却默默无闻？之三：为什么XX周边2小时车程没有一个值得大家认同的休闲度假区？主要原因是：1、缺乏强有力的运营团队、大手笔的运营思路和有实力的投资商。2、旅游市场开发不力（没有解决游客为什么来的问题）。3、旅游产品定位不清晰（没有解决来了干什么的问题）。三、具体办法1、托管运营模式。对公园现有的资产进行整体打包，交给孝感市文旅投公司，以招商引资、招商引智的办法，引进战略投资商和成熟的景区运营团队，试行托管运营。托管运营采取股份制形式，文旅投、战略投资商、运营团队共同成立一家股份公司，视情况各占一定比例的股份，签订长期(30年)合作协议。投资商可以是国资，也可以是民营资本，运营团队以民营为主（灵活机动、市场嗅觉灵敏）。战略投资商、文旅投只监督执行，不参与具体管理，运营团队独立经营、自负盈亏（以经济效益和社会效益为考核依据）。2、托管时间清单（以3个月为一个阶段）第一阶段：（1）

市政府、管委会完成人财物及资产权属的清算并办理移交手续。如协调管委会人财物的移交；召集公园内现有闲置资产的持有人限期有条件退出；对部分资产的债权债务问题进行打包处理；对国有资产进行统一划拨到文旅投。（2）

战略投资商首批资金全部到位。成立专门公司，建立专门账户，签订合作协议，计算好股份比例、分成模式以及奖惩措施。（3）

运营团队拿出整体运营策划的框架方案。包括产品开发方案、市场营销方案，报市委、市政府讨论决定，在各级行政领导的支持下强力执行。第二阶段：（1）运营团队拿出详细的策划方案，找准产品定位、市场定位和核心吸引物，并落到实处。（2）市政府协调处理现有的遗留问题，全力支持有关景区的债权债务的处理。（3）运营团队对公园内现有的闲置资产进行整修，尽快投入使用。第三阶段：（1）

运营团队在重点客源市场进行全力促销，利用有利的时间节点，在XX市场掀起第一轮促销热潮。（2）

运营团队完善公园的旅游产品，围绕独一无二的文化定位，打造独一无二的文化品牌。（3）

运营团队围绕文化定位，不断创新旅游产品，包装、提升产品品质。（4）

延伸产品的长度和宽度，深挖地方特色产品，结合乡村振兴战略，走一二三产业相融合的路子，从产业链角度包装产品。第四阶段：（1）

继续做好市场营销，在XX市场掀起第二波促销热潮，形成XX山“热岛效应”。（2）

继续做好产品开发，形成全产业链的盈利模式。（3）

巩固已有成果，打造文化品牌，形成全国有名、省内知名的文化品牌。第五阶段：（1）

对内不断完善产品和市场模式，不断提高景区运营能力，在国内形成“XX山”现象。（2）

应用资本的杠杆效应，寻求上市融资。（3）

对外输出营销模式，推出成熟的运营模式，全国复制推广。3、

运营及投资团队（1）现有的投资团队，在XX房地产市场排名前几位，有上百亿的闲置资金，是XX的老乡，乡土情怀浓厚，有雄厚的财力，希望为家乡建设做出贡献。（2）目前联系的运营团队，是成功运营武当山的核心团队，有山岳型产品包装、市场策划营销的成功案例。在2003年接手武当山风景区，2002年武当山财政收入2000万元，进山人数没有达到20万，与XX山现在的境况十分相似，多头管理（省直部门、十堰市、丹江口、武当山四级几十个部门都来管理），推诿扯皮（有利都来管，无利全部推），负债过多（8000多万）。现有的运营团队接手后，在省市领导的大力支持下，从管理入手，内抓产品，外抓营销，产品上主要是围绕武当文化完善基础设施；营销上创造武当山“灵”的广告，全国推广，一炮打响，“问道武当山、养生太极湖”家喻户晓。到2013年，武当山进山买票游客达到200万人，财政收入达到6亿元，综合收入60亿元以上。武当山成为全省的名片，省委、省政府的客厅，在全国景区中排名进入前十，创造的“武当之道”成为全国旅游的典范。4、运营效益预测（1）经济效益：预计在三年后，XX山每年进山人数达到200万人（接近饱和），山上山下平均每天过夜人数达到3000人。按照保守估计，平均每人消费300元计算，直接收入达到6亿元。直接实现就业500人，创造税收近亿元。（2）社会效益：通过强有力的宣传推广，孝感XX山必将成为湖北省、XX市及周边城市的