房地产估价报告-3

烟台大学土木工程学院房地产估价课程大作业南山世纪华府3#2-0403室房地产估价报告专业工程管理班级土122-1姓名郭啸学号201259502150任课教师崔淑梅2015年5月30日南山世纪华府3#2-0403室房地产估价报告项目名称：烟台市莱山区南山世纪华府3#2-0403室委托方：刘伟估价机构：龙腾达房地产评估有限公司估价人员：郭啸编写日期：2015.4.30—2015.5.30估价报告编号：XHJ201505302150目录第一章致委托人函····························1第二章估价师声明····························2第三章估价的假设和限制条件·······················3第四章估价结果报告···························4第五章估价技术报告···························8第六章附件·······························14第一章致委托方函委托方：承蒙委托，龙腾达房地产评估有限责任公司对位于烟台市莱山区南山世纪华府3#-2-0403室房地产进行评估，评估目的是为委托方购买评估对象房地产提供市场价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2015年5月30日的市场价值为1201207.2元，大写人民币壹佰贰拾万壹佰贰拾万壹仟贰佰零柒元贰角整。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。估价结果明细表评估对象实用面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值（元）南山世纪华府3#-2-04031388704.401201207.2

龙腾达房地产评估有限公司2015年5月30日第二章估价师声明我们郑重声明：2.1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。2.2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本2.3估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。2.4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。2.5我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。2.6我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。2.7没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。2.8未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。估价师：郭啸2015年5月30日第三章估价假设和限制条件3.1假设和限制条件3.1.1本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：3.1.1.1自愿销售的卖方及自愿购买的买方；3.1.1.2有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；3.1.1.3在此期间物业价值将保持稳定；3.1.1.4该物业可以在公开市场上自由转让；3.1.1.5不考虑特殊买家的额外出价。3.1.2对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。3.1.3估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据与实际数据不符。3.1.4对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。3.1.5本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。3.1.6估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。3.2需要特殊说明的事项3.2.1本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。3.2.2委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。3.2.3如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。3.2.4本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。第四章估价结果报告4.1委托方法人代表：刘伟地址：烟台市莱山区银海路566号4.2估价方单位名称：龙腾达地产评估有限公司法人代表：郭啸房地产评估资质级别：贰级资质证书号：4419980150地址：烟台市莱山区清泉路30号4.3估价对象4.3.1估价对象范围界定本次估价对象为烟台市莱山区银海路566号南山世纪华府3栋2单元0403室，建筑面积138㎡。4.3.2土地状况估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。4.3.3建筑物状况估价对象为框剪结构、外墙采用涂料装饰、内墙涂料简易装饰。房屋设备使用正常，有暖通设备。4.3.4地理位置估价对象坐落于烟台市莱山区银海路566号。4.3.5交通便捷程度估价对象所处位置交通便捷，7.17.23.55.10.567.19路公交均可直接到达。4.3.6公建配套设施学校：烟台附中、烟台大学、烟台商贸高级技工学校、烟台清泉学校综合商场：银座购物中心、振华商场、佳世客医院：莱山区第一人民医院银行：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、烟台银行其他：烟台体育公园、凤凰山公园、红唇海滩4.3.7环境质量估价对象接凤凰山公园，美景尽收眼底，往东便是红唇海滩和森林公园，环境质量好。4.4估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。4.5估价时点2015年5月30日4.6价值定义估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。4.7估价原则4.7.1合法原则4.7.2替代原则4.7.3最高最佳使用原则4.7.4估价时点原则4.7.5客观、公正、公平原则4.8估价依据4.8.1有关政策法规和文件4.8.2《中华人民共和国土地管理法》4.8.3《中华人民共和国城市房地产管理法》4.8.4中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-19994.8.5《中华人民共和国土地使用权出让和转让暂行条例》4.8.6国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》和《土地估价报告规范格式（一般格式）》4.8.7其他国家、省、市的相关政策、法规、办法等4.8.8估价人员现场查勘所获资料，委托方提供资料。4.9估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场法、成本法和收益法进行本次估价。4.9.1估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。4.9.2市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例，对可比实例成交价格进行处理，然后求取比准价值。4.9.3收益法的技术思路：在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。其中收益价格公式为：式中：V————房地产的价格A————房地产的净收益Y————房地产的资本化率n————房地产的使用年限与剩余收益年限4.9.4成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。4.10估价结果经以上估价测算，确定烟台市莱山区银海路566号3栋2单元0403室居民住宅，建筑面积138平方米，在估价时点2015年5月30日的房地产市场价评估总值为人民币壹佰贰拾万壹仟贰佰零柒元贰角整（￥1201207.2元），土地单价为8704.40元/平方米。4.11估价人员项目负责人（房地产估价员）：孙伟伟注册号：4419980218领导审签（房地产估价师）：郭啸注册号：44199801504.12估价作业日期2015年4月30日至2015年5月30日4.13估价报告有效期本估价报告有效期为三个月，即自2015年5月30日至2015年8月30日止。在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。第五章估价技术报告5.1区位因素分析5.1.1地理因素南山世纪华府地理位置优越，西临市政府、佳世客、人体资源市场、公安局，南临体育公园、射击场、游泳馆，北邻烟台大学、清泉学校、烟大附中，东邻皇冠假日酒店、第三海域浴场，西接凤凰山，东接黄金海岸线。5.1.2交通便捷度南山世纪华府处位置交通便捷，7.17.23.55.10.567.19路公交均可直接到达。5.1.3周边环境及商业繁华度幼儿园：山东工商学院附属幼儿园、清泉幼儿园、烟台大学幼儿园中小学：永铭中学、实验学校、清泉学校大学：烟台大学、工商学院、文经学院、滨州医学院商场：佳世客、银座、振华量贩、烟大农贸市场、麦千车超市新世界百货医院：光华医院、口腔医院莱山分院、疾病传染防治中心、毓璜顶医院初家分院邮局：莱山区邮政局银行：中国银行、建设银行、交通银行、光大银行、邮政银行、农业银行、农村信用社、恒丰银行、工商银行、烟台银行、烟台银行、华夏银行其他：体育公园、皇冠假日酒店、游泳馆、射击场、国际博览中心、第三海水浴场5.1.4基础设施条件小区内部配套：小区内部基础设施齐全5.2个别因素世纪华府是南山世纪城的一期项目,占地面积21万平方米,建设面积52万平方米,总户数1200户，社区拥有48、53、67、84、110、140、150、160、170、180、203、222㎡等多种户型主力户型三室二厅140-170平方米。是烟台市政府样板小区，拥有成熟的社区环境、优质的物业管理、完善的配套设施。南山世纪城是一个150万平米超大规模建筑综合体，项目坐落于莱山区，西接体育公园，北临烟台大学，东面黄金海岸线，西靠凤凰山，总占地面积77万平方米，总建筑面积150万平方米。

南山世纪城世纪华府项目由西向东与中心区域设置中心公园，构成小区的横轴。有北侧及南侧向中心公园引入观景步行街，构成小区的纵轴。纵横两轴将整个地块分为四大部分，构成三个住宅组团及集中商业、幼儿园、小学的公共服务区。打造了“林海寻悠”景区、“白沙逐浪”景区、“凭礁观涛”景区、“踏浪起舞”景区以及商业街景区五大主题景观。土地使用总面积：138㎡用途为住宅出租土地使用年限：70年剩余62年宗地形状：矩形 层数：高层34楼结构类型：框架剪力墙结构建成年月：2007年1月建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好，简单装修，无家电。5.3市场背景分析近数年来，烟台市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度较高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。5.4最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。按规划限定估价对象为商业用途。据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。5.5估价方法的选用根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。选取市场法、收益法、成本法作为本次评估的基本方法。5.6估价测算过程5.6.1市场法5.6.1.1选取可比实例可比实例A:世纪华府8#1-3001B:万象城九区15#1-1601C：万光府前花园11#1-0602坐落位置银海路清泉路迎春大街用途住宅住宅住宅出租面积158㎡70㎡120㎡出售价格8697元/㎡8754元/㎡7916元/㎡交易日期2015年5月2015年3月2015年1月交易类型转让转让转让竣工时间2007年1月2014年1月2014年2月建筑结构框剪框剪框剪层数33层21层22层装修档次精装修毛坯毛坯环境条件较好较好较好设施齐全齐全齐全临街状况二面临街二面临街一面临街繁华程度好好较好交通状况好好较好5.6.1.2确定修正系数1.交易情况修正估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况100+2%-2%0%2.市场状况修正根据烟台莱山区房地产交易状况查得2015年1月莱山区大学城新房均价8496元/㎡，三月8480元/㎡，5月8455元/㎡。月份12345价格指数10099.699.899.199.53.房地产状况调整房地产状况权重估价对象可比实例1可比实例2可比实例3实物状况0.3100100110120权益状况0.2100100120100区位状况0.5100100105854.比准价值可比实例修正后价格A:世纪华府8#1-30018697×××=8483.84元/㎡B:万象城九区15#1-16018754×××=8141.36元/㎡C：万光府前花园11#1-06027916×××=8081.21元/㎡所以烟台市莱山区银海路566号南山世纪华府3栋2单元0403室每平方估价=8235.47元/㎡5.6.2收益法由于房地产使用期相对较长，其生产的净收益能够在未来连续获得，将房地产的净收益按一定资本化率还原，可以求出房地产的价值，其公式为式中：V————房地产的价格A————房地产的净收益Y————房地产的资本化率n————房地产的使用年限与剩余收益年限5.6.2.1单位面积总收入估价对象的建筑面积为138㎡，结合房产附近租赁中介了解根据估价对象房地产实际状况，综合确定其租金为每天3.50元/㎡，空置率及租金损失率综合确定为5%，则单位面积毛租金收入=3.50×365×（1-5%）=1213.63元/㎡5.6.2.2经营费用其中，营业税、城市建设维护税、教育附加5.5%，房产税为12%，维护保养费为5%，则年单位面积净收益=1213.63×（1-26.5%）=892.02元/㎡5.6.2.3根据同期银行存贷款利率及国债利率，综合确定资本化率为10%5.6.2.4估价对象建成于2007年，为钢筋混凝土框架结构的商品房，有效使用年限为70年，剩余使用年限为62年，所以其收益年限为62年。带入得V==8895.99元/㎡5.6.3成本法5.6.3.1采用基准地价修正法求土地适用价格准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。按照烟台市城区国有土地基准地价级别范围，估价对象的基准地价为2500元/㎡。期日修正：根据2015年的价格指数，2015年第一季度的价格指数为100.1，估价时的价格指数为101.4.经计算则修正系数约为1.01。年期修正：根据土地的还原利率7.5%、剩余使用年限、法定最高使用年限和年修正公式求得修正系数为0.9886容积率修正：估价对象用地容积率为1.98，查《容积率修正系数表》，用公式计算出容积率修正系数为1.011因素修正：根据《烟台市基准地价因素修正系数说明表》得修正系数为1.055对其他情况修正系数为1则宗地熟地价=2500×1.01×0.9886×1.055×1=2633.51元/㎡土地使用价格=2633.51÷(1-0.075)=2847.04元/㎡5.6.3.2建设成本根据《烟台市建筑工程预算基价》及《烟台市建筑工程造价信息》造价指数，近年来，建安造价基本稳定，确定估价对象建筑安装工程费3500元/建筑平方米。1.前期工程费、管理费取值7.5%，包括：管理费2%、质检费0.3%、招标费0.2%、不可预见费5%。前期工程费、管理费为262.5元/㎡。2.基础设施建设费取得的土地是熟地，基础设施建设费全部包含在土地取得成本中。3.管理费用管理费取建安费和施工前期费的4%，则该项费用为：（3500+262.5）×4%=150.5元/㎡。4.投资利息参照同类型房地产开发项目开发期，设定估价对象开发期为两年，按照估价基准日二年期贷款利率5.5%计算利息。（3500+262.5+150.5）×[（1+5.5%）2-1]=442.27元/㎡5.参