前期物业服务管理方案

【平原经济开发区大八里社区】前期物业管理服务方案单位：山东之平星空物业管理有限公司日期：一月八日目录第一部分整体管理目的和理念 3第二部分管理架构和人员配备、管理及开办费用测算 6第一章管理架构 6第二章管理人员配备 7第三章员工培训和考核 9第四章员工的仪表、行为规范 11第五章员工奖惩机制 12第六章开办费用测算 15第三部分管理规章制度 18第四部分各项管理具体实施方案 24第一章总体管理目的 24第二章房屋和设施、设备管理方案 25第三章安保管理方案 26第四章清洁卫生管理方案 28第五章绿化管理方案 30第六章档案的建立与管理 31第七章社区文化建设 33第八章协助业主委员会筹建工作 35第五部分前期物业管理服务方案 35第一章前期介入 35第二章入住管理 38第三章装修管理 38第四章入住期间的安全防备方法 40第六部分经营核算 41第一部分整体管理目的和理念一、管理理念定位树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓住“运转良好的社区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的社区绿化风景”三个保障。（一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以衷心打动人、用信誉塑造人”，打造之平星空物业优质服务的品牌。不停听取社区业主和使用人的合理化建议和规定，及时弥补工作中的缺点与局限性，提供最优质的服务、最贴心的关心。该社区作为安置住宅社区，其特点决定了物业管理工作开展的原则更应体现出一种“舒适、安全”。我们秉着真诚的态度，以高起点、高原则、严规定的原则，为业主缔造最纯正的感性，使业主充满享有居住的舒适与生活的便捷。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、干净、方便、快捷”的人居环境上，居住环境应当首先重视“舒适”的一面，以满足其“业主的基本需求”。安全：安全防备是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足业主（使用人）的“安全需求”需要出发制订出对应的管理制度和应急预案。（二）抓住三个保障：“运转良好的社区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的社区绿化风景”。运转良好的社区设施设备要确保社区的正常运转，最基本的条件就是确保社区多个设施设备的可靠运行。选派综合素质好、技术精的技术人员对社区的设施设备进行日常管理和维护，对社区的水电设备等进行定时的养护，确保社区设施设备常年运转良好。安全温馨的居住环境社区安全是正常居住、生活的基本保障，通过之平星空物业的努力，营造社区安全温馨的生活环境，保障消防等安保设施设备的正常运转，确保无重大治安案件。赏心悦目的社区风景居住生活环境的舒适、整洁会给人一种好的心情，在做好社区清洁工作的同时，我们侧重抓好社区内环境和绿化工作，做到社区内的树木生长正常，布局合理。三、管理方式将该住宅社区的物业管理按照《德州市住宅物业管理服务等级》原则实施进行管理。在管理合同期内制订年度管理目的，在经济上实施独立核算盈自负亏补贴，实现社会效益和环境效益的同时发展。四、管理目的1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对整体物业管理的养护和对人的管理和服务，以避免使用不当，损坏物业。2、发明良好环境，统筹安排社区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主和使用人进行依法管理约束，共同维护社区环境。3、维护业主和使用人的权益。加强对业主（使用人）的行为管理、维护业主的整体利益，从而有助于每一位业主和使用人。4、加强对该住宅社区实施社会化、专业化、一体化管理，不停提高服务管理质量，维护和提高大八里社区和物业公司的社会名誉。5、以良好的服务建立该住宅社区的人文形象，以高附加值回馈业主，使物业开发、管理处在良性循环。五、管理原则根据全国《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及其实施细则，本着“以楼养楼，略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，实施“管、养、修、服务”为一体的综合管理。六、管理内容1、社区房屋建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重构造部位、外墙面、楼梯间、单元厅、设备房等）的维修，养护管理。2、社区房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、配电系统、楼外消防设备等）的维修，养护，管理和运行服务。3、社区规划红线内属物业管理范畴的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外路灯、临时停车位等）的维修、养护和管理。4、社区规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。5、公共环境（涉及公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通、车辆行驶和停泊管理。7、配合和协助辖区派出所进行安全巡视等安防工作。8、消防管理。9、社区文化活动。10、其它特约服务。11、物业管理档案、资料。七、总体目的实施方案在管理合同期内将该住宅社区管理成“舒适、安全、文明”的住宅社区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核原则，使本住宅社区达成硬件指标。第二部分管理架构和人员配备、管理及开办费用测算第一章管理架构根据该社区的实际状况，从节省人力、物力的角度出发，不设立某些专门的机构，一专多能，重在管理。管理处设立一种中心、三个部门，即：客户服务中心和工程维修部、安保部、环境部，按照各自的分工负责本部门的工作。机构设立图：大八里社区客服中心大八里社区客服中心客服中心环境部安保部维修部科客服中心环境部安保部维修部科清洁管理绿化管理秩序管理消防管理清洁管理绿化管理秩序管理消防管理车辆管理房屋维修设备管理装修管理有偿维修财务管理文档管理接待管理社区文化第二章管理人员配备本着“精干、高效，以岗定人”的原则拟定人员编制，建立一支专业化，高素质、复合型的管理队伍，实施先进管理理念，确保各项工作高效、快速的开展，该住宅社区实施专业化的物业管理与服务。在确保各项管理工作有效贯彻的基础上，尽量的节省人工开支，以使有限的经济来源更加好的发挥效能。一、配备原则1、坚持高素质、业务精的高层次配备原则；2、力求精干、高效、实用；3、热爱物业管理工作，有创新、奉献精神。二、管理人员的配备分类和数量：人员配备原则（平原新城大八里项目）类别岗位岗位职责配备阐明管理类项目管理人员和内部管理人员1经理负责项目现场全方面管理工作1管理类人员小计1客服类项目客户服务管理人员2前台客服与客户保持沟通联系，协调客户事务与投诉，现场管理质量监督等工作1客服类人员小计1工程类项目工程设备维护和维修人员3维修技术员负责客户特约维修及公共部分设施巡逻与维修工作1工程类人员小计1护卫类护卫秩序维护管理人员5门岗负责行人、车辆出入、园区巡逻、秩序管理工作6护卫员小计6环境类清洁维护和绿化养护人员6保洁领班负责保洁人员工作安排及现场监管和顶岗17保洁员负责卫生清洁28绿化员负责绿化植物的养护与管理等1保洁/绿化员小计4总计15三、人员配备原则分类岗位职责含有条件客服中心经理全方面负责社区物业管理工作大专以上文化，协调管理能力强，有3年以上物业管理经验，前台客服负责接待受理业主（使用人）的投诉，管理公司发放的文献和社区技术档案资料，分类整顿各类工作统计表格，兼电脑员，负责社区的文化宣传工作，贯彻各项社区服务方法中专以上学历，懂档案管理，有物业管理经验1年以上工程维修部维修工负责社区的房屋和设施、设备的管理、维修含有初级以上技术职称安保部保安负责社区治安、消防、车辆管理工作身体健康，吃苦任劳环保部保洁负责社区楼道、各主、干支道清扫、垃圾清运、消毒身体健康，吃苦任劳绿化养护负责社区绿化养护工作有绿化养护工作经验第三章员工培训和考核人是公司中最重要的资源，物业管理的经营就是人与人之间的往来，公司中人力资源反映了公司竞争力的强弱，而教育和培训是提高公司人员素质的重要手段，因此我们把培养人才作为实现物业管理当代化的基础环节和可靠确保。一、培训目的规范员工培训考核工作，使员工培训工作系统化、规范化，最后使员工含有满足工作需要的知识和技能，提高物业全体员工的专业水平以及服务意识，培养爱岗敬业的精神，增强队伍的凝聚力、稳定性，为管好社区提供人力资源确保，确保管理人员合格上岗。二、培训方式（一）外派培训：主动开展行业交流，每年组织一次市优、示范社区参观，引进新观念、新理论、新思维，达成实践和理论的结合；选送管理干部参加行业内组织的物业管理培训，接受新事物，学习好办法，提高业务能力。（二）岗位培训针对不同岗位集中授课进行岗前培训，实地跟班，以老带新进行岗中培训。（三）会议讨论针对日常管理工作中发现的典型案例组织管理处各类人员进行讨论，提高员工实际工作能力。三、培训计划培训计划重视分阶段培训，分为接管前集中强化培训、日常管理培训。培训阶段培训对象培训内容目的及效果培训时间接管前培训全体员工社区概况、岗位制度、工作流程、服务质量、服务技巧、物业管理知识等通过岗前培训，使社区各类管理人员基本含有上岗能力接管前日常管理培训新进员工管理处概况、管理处规章制度、物业管理基本知识、岗位基本技能培训等含有上岗基本能力进入管理处一周内管理人员物业管理法规文献、岗位技能技巧培训等提高管理服务能力水平常年进行操作层培训岗位技能技巧、服务意识、沟通能力提高服务水平常年进行全体员工仪容仪表、文明礼貌用语、服务行为规范建立良好的公司文化氛围常年进行第四章员工的仪表、行为规范物业管理是该住宅社区的一种构成部分，员工的仪容仪表，标志着物业公司形象，也是社区业主（使用人）开展社区活动的对外窗口。物业管理员工的外在体现形式是缺一不可的，规定我们每个员工对自己的行为有一种精确的任职，将仪表、仪容、言行举止形象作为一项长久的工作常抓不懈，全方面提高公司的信誉度和公司形象。一、着装全部员工一律穿制服上岗。二、仪表行为规范1、公司各岗位员工上班时间必须穿规定制服，制服干净、整洁。2、穿西装制服时，领带必须结正，不得卷起衣袖和裤脚。3、制服外不得显露个人衣物和物品，制服口袋不要装过大的物品以免鼓起。4、上岗时必须佩戴工作牌，工作牌应端正佩戴于左胸前。5、男员工不得留长发，女员工不得浓妆艳抹，时刻保持良好形象。三、仪态行为规范1、面对业主（或客人）应随时保持微笑，不准给业主（或客人）看脸色，向业主（或客人）发脾气。2、和业主交谈时应全神贯注，双眼注视对方，合适地点头示意。不得东张西望、心不在焉。3、在业主面前不准做不雅或不尊敬对方的动作，如双手叉腰、挠头、挖耳等。4、在岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等。5、不得当众整顿个人衣物、化妆等。6、行走时不得勾肩搭背，与业主相遇应靠边而走，不得从二人中穿行，请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。7、上班时间不准大声说话、谈笑、喊叫、乱丢乱碰物品，以免发出不必要的声响影响别人工作。8、员工在岗打电话或与人交谈时，如有业主走近，应立刻打招呼或点头示意，表达注意到他（她）的来临，不准毫无表达或装作没看见。9、在为业主服务时不得流露出不耐烦、不快乐、淡漠的表情，应做到亲切、和谐、精神饱满、不卑不亢。10、上班时要保持良好的坐姿或站姿，不得东歪西倒前倾后靠，不得伸懒腰。第五章员工奖惩机制我们将实施奖勤罚懒，根据公司检查考核以及业主对社区物业工作的考核，每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工，得到荣誉的进行奖励，不称职工工进行待岗培训、限期改善、辞退等阶段的解决；根据每季度的考核成果年末对物业全年工作进行综合评议，评出物业先进个人。一、目的为维护公司名誉，加强公司管理，提高管理水平，在加强事项教育的同时，对违反公司制度的员工予以必要的纪律处分。二、种类（一）警告合用于第一次触犯轻微过失的规定。（二）严重警告合用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者（三）记过合用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者（四）开除（或辞退）合用于触犯开除规定以及受过二次记过者。三、过失性质（一）轻微过失（违反下列一项者，予以警告一次）1、一种月迟到或早退三次；2、违反公司管理制度；3、在社区内行为不检点，如追逐打闹，影响公司形象；4、不讲卫生，在社区公共场合说脏话，乱扔杂物、烟蒂及随处吐痰；5、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗聚岗闲聊；6、由于工作过失，造成公司财务损失达成100元以上1000元下列；7、业主持续三次反映工作态度不好（经查属实）；（二）严重过失（违反下列一项者，予以严重警告一次）：1、私自离岗或旷工一天；2、运用职务之便收取户主或客户钱物；3、对业主（使用人）态度蛮横；4、公开顶撞上级，不服从指挥或故意消极怠工；5、由于工作过失，造成公司财务损失价值1000以上3000元下列。（三）重大警告（违反下列一项者，予以记过一次）：1、持续旷工三天；2、接受贿赂，以权谋私；3、不服从领导工作安排及管理的；4、由于工作过失，造成公司财务损失价值达3000元以上的。（四）开除（犯有下列错误，立刻予以开除或辞退）1、持续旷工五天或一年内累计旷工十五天；2、盗窃公司、同事或业主财务；3、严重玩忽职守，给业主（使用人）或公司利益造成重大损失；4、威胁上级，侮辱刁难业主及来访客人；5、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审；6、犯有其它严重错误。四、奖励条例（一）奖励对象1、在改善公司经营管理，提高经济效益和管理效益方面有明显成绩者；2、工作努力，深得业主表彰者；3、在危急时刻为保护别人生命安全，保护社区财产方面有特殊成绩者；4、在避免业主被盗、丢失等事故方面有奉献者；5、因其行为为公司带来荣誉者；（二）奖励方法凡符合奖励条件者，经公司同意予以确认，奖励形式。1、全公司通报表彰；2、颁发奖品或奖金；3、特别加薪、晋级等；第六章开办费用测算前期开办费用的构成:一、员工工资福利费用人员费用测算（平原新城大八里项目）序号岗位人数基本工资社会保险过节费双薪降温费岗位工资小计岗位工资累计列号ABCDEJKL计算工式固定固定E=B/12固定K=B+C+…+JL=K*A1副经理160005991002572243客服11700599504维修技术员11400100006门岗61000100007保洁领班11000100008保洁员48000009绿化员11000000累明：过节费：按4个节计算，经理/主管级每节300元、主管级下列职工每节100元；保险：领班级以上人员购置社保二、开办物资的购置平原新城大八里项目开办物资清单序号名称单位数量单价预计费用(元)用途备注一办公设备1桌子张4行政办公2椅子张4行政办公3前台套1行政办公4保险柜台1行政办公5文献柜个3行政办公6电脑台2行政办公7电话部2行政办公8打印机台1行政办公9验钞机台1行政办公10分体空调台2行政办公11数码相机台1行政办公12三轮车台5保洁及客户服务13烧水壶个3行政办公14保温瓶个5行政办公15对讲机部5行政办公累计：二机电设备、工具16冲击钻部1加工维修工具17切割机部1加工维修工具18开口扳手套1加工维修工具19活动扳手套1加工维修工具207步铝梯张1加工维修工具21玻璃枪把1加工维修工具22拉钉枪把1加工维修工具23便携式电焊机部1加工维修工具24工具箱个1发电机专用工具累计三清洁绿化设备25消杀喷雾器个1绿化消杀26绿篱剪把4绿化27剪草机部1绿化28电缆线(￠三蕊)米8清洁保洁29米铝梯张2清洁保洁30水管盘3清洁保洁31大笤帚把6清洁保洁32簸箕个6清洁保洁33小扫把把6清洁保洁34水桶个10清洁保洁35抹布条10清洁保洁累计四秩序维护设备36反光椎（78CM）个10安全保卫37反光衣件6安全保卫38橡警棍跟2安全保卫39强光充电电筒把4安全保卫40路障个100安全保卫累计五消防灭火工具41消防灭火服套2消防灭火工具42防毒面具个2消防灭火工具43消防斧头把1消防灭火工具44消防撬棍根1消防灭火工具45灭火器套10消防灭火工具46消防栓扳手把2消防灭火工具47消防锹把10消防灭火工具48消防水桶/沙桶个10消防灭火工具累计六总计：第三部分管理规章制度根据管理经验，建立起一套行之有效的物业管理规章制度，之平管理将拟制订下列几个方面的规章制度：一、管理“十条原则”（一）文明服务恪守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按《服务准则》，做好各项服务。（二）整体环境社区公共场合没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏，房屋达成完好或基本完好的原则，确保居住安全和正常使用，车辆停放整洁有序。（三）清洁卫生社区内公共部位清扫保洁，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，社区公共道路干净，不堆放杂物，排污达成排放原则。（四）楼外绿化社区外公共绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。（五）治安管理社区内治安防偷盗、防自然灾害，有制度、有实施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责，确保社区业主（使用）人的利益得到保障。（六）经费管理严格按照国家和县有关部门制订的收费原则，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，多个费用收缴及时。管理处严格执行财经纪律，无贪污、挪用行为，并厉行节省，主动开展多个经营。（七）设施齐备社区内给排水、供电、通讯、照明、消防等设施齐全完备，运作正常，不变化原设计用途，发现破损及时修理。（八）楼内文化主动开展文化活动，宣传教育活动内容丰富，活动开展有计划、有制度，主动培养爱惜公物，恪遵法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创立文明社区。（九）机构职能物业管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开多个会议有统计（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。（十）公共关系“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主（使用人）排忧解难”，使业主（使用人）满意。二、岗位职责（一）物业经理岗位职责1、熟悉物业管理的法律、法规、政策及公司领导规定，根据社区实际，完善有关规章制度，不停提高管理水平。2、根据有关达标条件，建立健全保安、卫生、绿化、水电、房屋、车辆等管理制度。3、负责保安、消防过程的控制和管理，营造安全、舒适的工作环境。4、搞好社区公共卫生、绿化养护、安全防备、车辆管理、供电、供水、消防等管理。5、负责物业安全维护、维修服务、保洁、绿化服务过程的管理和控制。6、负责各类设备的运行控制及维修保养管理，确保设备设施正常运行。7、负责各项服务过程中质量统计的对的、清晰、完整。8、对维修人员进行业务培训，不停提高他们的专业素质。9、提高全体员工的消防安全意识，消除不安全隐患。10、坚持对辖区的日巡视、周检查及配合月检工作。11、完毕领导交办的其它任务。（二）工程维修员岗位职责1、工程维修员在物业经理的领导下，组织本部门开展专业维修工作。2、制订社区设备、设施维修保养计划，并抓好贯彻，及时提出设备、设施的更新和质量管理建议。3、负责解决维修申请，及时安排维修人员为业主提供服务，核定收费项目和原则，现场验证维修工作。4、组织消防设施、防盗设施和水电设备的定时检查工作。5、熟悉辖区内各类房屋的构造、安全规定；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全规定，掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况，开展定时检修工作；延长房屋及设备设施的使用寿命。（三）保安员岗位职责1、严格恪守公司各项规章制度，公正解决各类事件，树立保安人员的良好形象。2、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，防止治安案件的发生。3、遇有突发性事件和恶性事件，应采用紧急方法，制止事态扩大，并注意保护现场，及时向上级报告等待解决。4、主动配合卫生、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，发生分歧要以理服人，不能制止的及时报告。5、熟悉并掌握小辨别布基本状况，加强管理力度，做好保密工作。6、重视仪容仪表、文明执勤、礼貌服务。（四）巡逻岗位职责1、检查辖区内各类设备、物品有无移动、损坏等可疑状况。发现状况异常时，应立刻查明因素，视状况报告带班员或管理处。2、检查路灯、消火栓、管道有无损坏，发现漏水（电）及设施损坏时，应采用有效方法并及时报告管理处。3、检查机动车停放，如有在消防通道、路口停车、修车、洗车等违章现象，应立刻制止，如驾驶员不在场可记下车牌号查询解决。4、检查与否有可疑陌生人徘徊、窥视或可疑声响，并对形迹可疑人员进行查询。5、熟悉和爱惜社区配套的公共设施、及消防栓位置，并纯熟掌握多个火灾解决程序。发现火警时，立刻报告并快速报警，就近采用灭火器材扑救。6、准时开关公共照明路灯，保护社区内的公共照明设施、公用市政设施、绿化，如有损坏，查明事故责任者。7、发现可疑物品或捡到失物，立刻交给管理处。（五）保洁员岗位职责1、负责社区内的道路、绿化等共用区域地面的清洁。2、负责社区内柱、路灯、围栏、宣传牌、宣传窗的清洁。3、负责室外明装的管线和共用设施设备的外表清洁、清运和消杀工作。4、定时对室外果皮箱和垃圾中转站（房）的清洁、清运和消杀工作。5、定时对明沟、污水井进行清理和消杀工作。6、维持责任区域清洁卫生，劝阻、制止违反清卫管理规定的行为。7、主动完毕领导交办的各项临时任务。（六）绿化员岗位职责1、绿化员要熟悉社区的绿化布局和个人包干的职责范畴，以及花草树木的品种和数量，并掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理办法等。2、对花草树木要定时去除杂草、防治病虫害、松土、施肥并修理枯病枝、伤残枝等，更换死亡苗木、浇水。3、要确保绿化地不留杂物、不缺水、无死苗、不被偷盗，碰到违规行为，要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告管理处，协助对其劝阻和处置。4、绿化员要维护和保养好自己的多个工具和公用设备、设施，如浇水工具、割草机等，如有遗失和损坏须按规定赔偿。三、内部管理运作制度1、公司文明礼貌用语及服务文明礼貌用语规范2、维修工管理细则3、保安员管理细则4、清卫绿化工管理细则5、房屋维修管理规定6、设施设备维修保养规定7、设备大中小维修制度8、保安员值班巡逻制度9、环境卫生工作原则10、应急解决程序（火灾应急行动实施预案）四、考核制度1、员工工作纪律考核细则2、物业管理日常工作考核方法3、物业管理日常工作考核细则4、管理处考核细则5、维修工考核细则6、保安员考核细则7、清卫绿化工考核细则五、公众制度3、社区治安管理规定4、社区房屋管理规定5、社区停车管理规定6、社区消防安全管理规定7、社区环境卫生管理规定8、社区绿化管理规定9、社区公共设施设备管理规定10、社区用水用电管理规定第四部分各项管理具体实施方案第一章总体管理目的指标名称管理原则管理指标实现方法房屋及配套设施、设备完好率90％建立设备巡逻制度、健全房屋及设备档案统计房屋零修、急修及时率90％建立严格的维修制度，规定小维修30分钟之内回复解决，零修工程及时完毕，急修工程但是夜，回访状况统计，设立值班电话维修工程质量合格率90％分项监督，按操作原则严格把关绿化完好率90％实施专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露保洁率90％保洁贯彻到人，建立责任制，巡逻统计完善，监督检查得力道路完好率90％贯彻负责人，进行日常巡视检修和定时维修保养投诉解决率95％加强与业主（使用人）的沟通，定时走访，征求管理意见，及时排忧解难。投诉解决有成果，有统计和回访消防火灾发生率0全员义务消防制度，定时培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡逻，发现隐患及时解决治安案件发生率因管理因素的发率低于1‰实施门岗、巡逻值班制度，确立入住期“人防为主、技防为辅、全方面防备”的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保社区的人身财产安全，接受报警及实施调度第二章房屋和设施、设备管理方案总体规定做到三无，设备无端障，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案以下：一、房屋和设施设备养护项目示意表类别项目定时养护周期内容实施效果房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次，屋面5年一次，楼梯通道5年一次检查修理无损坏区内道路路面、道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏区内照明楼道灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合安全原则，正常使用沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏公共标记牌标记牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标记牌标记完整、明晰，设施完好供水供电系统水管、变压器、配电房等每月一次检测运转正常公共设施围栏、宣传栏、每月一次检测、实验、维修、更换无损坏，广播正常二、房屋的修缮和日常养护1、定时检查社区，确保安全，发现问题及时维护，确保正常使用，最大程度的发挥社区的使用功效。2、制订房屋及设施设备的管理规定，制止多个私自变化房屋和配套设施的用途、构造、外观及毁坏设施设备的行为。3、做好零星养护工作，应急维修但是夜，确保房屋正常的使用功效。4、大修、中修做好养护计划，及时制订养护方案，上报有关部门审批同意后安排实施。三、设施设备的管理保养工作1、建立联系卡制度，与社区全部的设备厂家及安装单位建立联系，由他们指派技术人员到现场指导，或直接承当设备的管理与维修任务，使各类设备始终处在最佳的运作状态2、将社区全部设施设备进行分类，建立验收、登记、建档、保管、搬移、调拨、事故解决、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度，定时对设施设备进行清查、核对，确保账、卡、物相符，并为制度设备养护计划提供数据和资料。3、建立设施设备日常保养和定时检查维修制度，责任到人，统计及时、具体、精确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，确保维修合格率达成95％，并进行回访，回访统计健全。第三章安保管理方案人力、物力配备充足，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防备制度落到实处，确保社区无重大治安、火灾事件发生。一、治安管理社区实施24小时门岗值班巡逻制度、大件贵重物品出入社区登记制度等各项安全防备制度；制订保安人员岗位职责和切实可行的安全保卫工作程序，明确责任区域，重视技防和人防相结，各项治安防备制度落到实处，保障社区安全。（一）保安人员配备社区的保安人员共配备6名保安人员，值班分为早、中、晚三班三倒，对社区实施24小时不间断值班管理。早班2人：门岗1人，巡逻2人；中班2人：门岗1人，巡逻2人；晚班2人：门岗1人，巡逻2人。（二）灵活、高效、人性化的值班方式我们在治安管理中既要确保安全，又要维护业主与客人之间的正常来往，具体体现为：1、强化安全方法，确保社区业主（使用人）的财产和人身安全；2、礼貌待人，营造良好的生活、居住环境，达成“内紧外松”。提高保安人员的素质，所谓“来的都是客”，保安人员要善于察言观色，对出入人员区别看待，不由于保安人员的失礼而影响业主（使用人）的交往活动；二、消防管理1、对保安员进行消防业务知识培训，掌握国家有关消防的法规和制度，熟悉社区消防栓的性能和操作，纯熟掌握多个消防器材的使用。2、定时进行消防安全检查，保安员每天巡视社区的每个角落，及时发现消防火险隐患；定时对消防器材（灭火器、消防栓等）的完好状况进行检查；每天对社区安全用电状况进行检查并做好统计。3、在加强日常防火工作的同时，还要做好灭火的准备工作，制订火灾应急行动实施预案，以备一旦发生火灾，能及时有效地组织自消自救，将火灾的损失减少到最小程度，每年进行1－2次实地消防方案预演。4、定时组织管理处员工学习消防知识，对社区工作人员进行消防知识宣传。三、车辆管理做好社区的停车规范管理，在入口设立禁鸣限速标志，对临时停车车位进行划线，使社区内车辆停放井然有序，保障社区道路畅通。物业将设立门岗对车辆管理，巡逻岗进行车辆引导、出入口控制、安全防备、巡逻车辆停车和管理行车秩序。做好社区的停车规范管理，在社区出入口设立导向牌，保障车辆人员安全。第四章清洁卫生管理方案严格执行社区环境卫生管理、卫生工作原则和员工考核制度，确保社区常年干净整洁。物业经理一天两次检查卫生工作质量，根据卫生原则对保洁人员进行考核。结合社区实际状况，制订以下管理方案：一、管理目的通过严格的卫生工作原则和有效的管理监督机制，确保社区公共场合保洁率达成90％以上。二、人员配备及工作制度（一）人员配备：保洁领班1名、保洁员2名。（二）工作时间拟定上班时间为上午7：30-12：00，下午13：00-17：30。（三）保洁范畴社区全部楼道，公共道路、绿化等。三、卫生原则1、目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹。2、标记牌、公共设施目视无明显灰尘；3、垃圾箱清理及时，箱内无异味。4、墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。5、社区外道路、绿地无杂物等。四、清洁内容1、社区外路面清扫，每日10小时保洁；2、社区楼道每两天一清扫、每七天湿拖一次，每天对垃圾中转清运；3、楼道玻璃窗每月擦拭一次；4、每七天对楼内护栏、标记牌等公用部位进行保洁擦拭，不停巡视保持干净整洁；5、绿地卫生每天巡视、清洁一次，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；五、具体实施方案项目计划方案实施效果生活垃圾在社区设立垃圾中转箱每日对垃圾中转站清理，避免垃圾二次污染，减少垃圾运转路程，对清洁路面减少垃圾带来的污染源建筑垃圾每单元设立建筑垃圾集中堆放点袋装集中寄存，自产自清原则消除乱堆乱放现象，及时去除建筑垃圾污染问题园区道路每日上午，下午集中清理果壳纸屑地上但是夜，加强保洁力度地上无明显的杂物、烟蒂，道路清洁畅通。公共楼道楼道每两日清扫一次，每七天拖洗一次，扶手每七天擦拭一次，楼梯玻璃每月擦一次。楼梯、走廊无烟蒂、纸屑，扶手无灰尘，玻璃窗无灰尘。进入楼道感到清洁、明亮、舒适除四害按季节规定除四害配合社区居委会，及时购置、投放、回收社区内无明显的四害侵害和活动第五章绿化管理方案根据绿化养护管理质量规定，细化养护计划和考核指标，做到社区内的花卉、树木生长正常，布局合理。一、具体实施方案项目方案实施效果修剪乔木：每年修剪2次无枯枝，树枝不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀灌木：每年修剪4次以上，枯黄枝叶及时剪除，枯叶要即刻去除使其造型整洁美观，保持新绿和整洁草坪：每年修剪次数视草皮生长速度不定时修剪无杂草，草坪、草地目视平整浇水根据季节、气候、绿地花木的品种决定浇水量；普通每七天1次。树木无旱死、枯死现象施肥根据土质、花木生长久和培植需要，决定施肥的种类和数量：普通乔灌木每年4次，草地每年1次；普通施肥时间在阴天或黄昏花草树木茁壮成长杀虫贯彻“防止为主，综合治理”的基本原则，每月防治1次，发现病虫及时喷射无明枯枝、死杈，有虫害枝条在2％下列耕种除杂草施肥前和下大雨后进行松土，每年不少于5次草坪无明显杂草，树木底下土层不板结，透气良好放风排涝巡逻每天巡逻一次暴风雨后查看草坪无积水，树木无倒斜二、人员配备社区配备（或兼职）一名绿化工，规定含有较高的绿化养护知识，熟悉花草树木的管理作业程序，并含有一定的审美观，对花木的品种、布局有一定的研究，对花木定时施肥、浇水、防病治虫、除草和培土，及时修枝整形、补栽补种，解决枯枝落叶，清理场地。三、树木绿植的日常维护1、根据季节、气候、地区条件及时浇水，保持良好的生长态势。2、根据土质、花木生长久、花木品种和配备需要，及时进行施肥。3、掌握病虫害的发展规律，采用合适有效的除虫方法。4、根据树木形态、观赏效果、树木品种和生长状况等因素进行修剪整形，保持良好的观赏性。5、对枯萎的花草及时去除、更换，杜绝裸土现象的发生；6、及时清理绿化带内垃圾，每七天擦拭绿化小品一次。第六章档案的建立与管理物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的，尽管档案管理不是物业管理工作的重要环节，然而其重要地位却不容无视。物业管理工作正式开展后，几乎每一种环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施，还是理解业主及物业使用人状况，或是收取管理费用、开发经营活动等，都要用到物业档案。随着当代科学技术的发展，无论是物业管理还是档案管理，都在向着当代化的管理目的迈进，物业档案的当代化管理也成为必然趋势。物业档案是物业管理公司在从事物业管理活动时直接形成的对国家和社会有保存价值的多个文字、图表、声像等不同形式的历史统计。随着物业管理的不停发展和完善，物业档案的种类也在不停增加。一、档案管理运作环节1、设立档案室，采用系统化、科学化、当代化的先进手段，建立对应的规章制度，对全部档案资料进行严格管理。2、资料的收集坚持内容真实的原则，根据实际资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大资料的来源渠道。二、资料分类整顿收集后的全部信息资料，统一由服务中心整顿。整顿的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、信息的体现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。三、档案内容范围分类资料内容房产公司提供资料产权资料立项文献、工期批复文献、规划会审文献、规划用地许可证、土地证、扩初会审文献、建设规划许可证技术资料规划图、竣工图、地质勘察报告、工程预决算书、图纸会审统计、竣工验收证明书、总平面图、平面图、房屋及设备使用技术资料管理处建立的资料物业资料社区基本资料、商业网点资料、娱乐设施资料、路标、门牌、室号配备图业主资料入住告知书、业主公约、业主状况记录表、装修申请表、房屋交接单日常管理资料日常工作统计、各类合同、多个设施设备档案四、资料归档整顿1、按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。2、档案按不同业务性质、编号、造册、编辑，分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽量的把其它形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。3、档案的出室、入室都有严格的规定：出室必须由物业经理同意，经登记后方可借出；入室时，须由专人进行检查，如有破损，立刻修复，并追究有关人员的责任。档案管理人员需及时收回在外文献，严防文献的流失。4、档案的管理环境做到“三防”，即防火、防潮、防变质。第七章社区文化建设协助业主（使用人）搞好各项社区活动、文化活动宣传，重大节日协助搞好节日布置。一、构想及安排1、突出特点：开展社区文化活动，逐步成为创立文明住宅社区宇的特色；2、找准切入点，开展形式多样的主题活动、节日活动和经常性活动；3、把握基本点，吸引业主（使用人）广泛参加，喜闻乐见；4、构想定时举办社区内业主（使用人）之间的联谊活动，增进业主（使用人）之间的交流。二、与社区居委会的合作与社区居委会协作，共同创立文明社区形象，特别在重大事件中更显重要，在联防、安全防备方面，重要社会事件、国家大事件、节日庆典等方面，主动融洽与社区居委会配合开展工作。三、精神文明公约1、爱国爱楼，遵纪遵法，恪守各项管理制度。2、不在公共场合、走廊堆放物品，占用公共场合，堵塞通道，不在任何公共建筑物上乱涂乱画乱张贴及乱竖指路牌、广告牌等，保持公共建筑物的原样和美观。3、维护社区内房屋、水、电、环卫、市政、通讯、消防等公共设施。4、业主应恪守“规范五不”：不损坏公物、不破坏绿化、不随处吐痰、不说脏话粗话、不乱扔垃圾、。共同维护社区公共卫生。5、维护公共治安秩序，做好防火防盗工作，严禁携带、收藏、使用毒品和污秽物品，严禁赌博。6、业主互相尊重、互有关心、互相协助、和睦相处、共享和平。7、见义勇为，伸张正义，勇于同坏人坏事作斗争。8、为维护安全、优美的居住环境，多个室内外装修工程、广告牌设立和涉及到物业外观、社区环境的行为，都应预先提出申请，由政府有关部门审批，物业管理处备案后方能实施，违章必究。9、支持和配合物业服务中心做好社区的管理工作，为社区管理、服务献策献计。四、物业服务延伸项目（一）免费服务1、业主热线，免费咨询；2、便民医药箱，工具箱服务；3、便民自动饮水机（充卡投币）；6、代收邮件服务；（二）有偿服务1、室内维修服务；2、室外场地使用服务；第八章协助业主委员会筹建工作实现物业管理公司专业管理与业主自治相结合，是物业管理工作的基本目的。由此，业主委员会的筹建工作是一项重要工作内容，我们将采用下列方法：根据《物业管理条例》的有关规定，当物业管理区域内的业主入住率达50％以上时，应当协助召开临时业主大会，并选举产生业主委员会。入住率达成50％后，由物业公司向市物业管理科及本地街道提出申请，成立业主代表大会筹委会。经筹委会公示举办业主代表大会成立大会，在第一次业主代表大会中，由业主代表投票，选举产生第一届业主委员会委员。业主委员会根据《全国物业管理条例》行使对应的权利，推行对应的义务。物业公司接受业主委员会监督并定时向业主委员会报告工作。物业公司在筹建过程中，合适提供资金、活动场地、联系及其它方便。第五部分前期物业管理服务第一章前期介入物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设等阶段都有着密不可分的联系。因此，在管理中将建立追求全过程最佳效益的当代化管理模式，在物业的开发阶段就充足考虑建成后来的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益，其首要环节即是前期的介入。一、前期介入的重要内容（一）对物业的整体规划提出合理建议，对所管物业进行全方面理解根据人性化、大量的人文习惯以及微观使用效率等,针对物业设计注意和提高其在工程、功效、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,方便充足发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设立、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾解决的方式、消防设备的解决等多方面提供专业的参考意见,从而将某些隐患避免在初始阶段。我们将对诸如土建构造、管线定向、设施建设、设备安装等物业的状况进行理解，达成了如指掌，对此后不便于养护和维修之处提出改善意见，并做好后来养护维修的重点统计，更加好地为业主服务。（二）建立与业主或使用人的联系关系1.听取业主或使用人对物业管理的规定及建议。2.理解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。（三）为后期管理做好准备物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立畅通的服务渠道，以充足发挥物业管理的综合作用。另外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订对应的规章制度，并协同委托方草拟有关文献制度，筹办成立业主管理委员会，印制多个证件，以及进行机构设立、人员聘任、培训等工作。物业管理前期介入就能够在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，便能有序地对物业实体进行管理。二、人员安排按进度陆续入现场，参加前期的物业规划，具体内容以下：参加有关设备的安装、调试、监理工作，掌握社区设备设施的合理布局等基本状况，提出建议；参加房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合做好综合验收有关工作；投入入住前的各项工作。1、社区综合验收通过后，交付前7天，部分治安人员、维修人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接受的物业的守卫工作和状况熟悉。2、社区综合验收前，按照社区条例规定，做好物业的接管验收工作，涉及用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。3、业主入住前5天，物业服务中心挂牌办公，交付前3天全部员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。三、前期管理及监督物业服务中心成立后，物业经理编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制订开办采购计划；治安方面：熟悉社区地形地物及多个安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；车辆管理：设计安装社区道路标志，建立完善车辆管理制度；垃圾清运：拟定临时装修垃圾堆放处。四、配合工作与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，确保业主入住后水、电、通信等正常使用。第二章入住管理一、举办简朴温馨的入住典礼为使业主在短时间内理解、熟悉物业状况，呈现我公司物业管理人的良好形象，邀请房产及政府有关领导在社区举办简朴温馨的入住典礼。二、办理入住手续采用的便利方法办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。1、设立入住手续办理场地，有咨询、资料分发（业主手册、装修管理规定等），收取有关费用、订立入住公约，精神文明公约、发放钥匙、交房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。2、提前与电信公司、天然气公司等部门沟通有关业务，给业主方便。3、提供集体办理等服务项目。三、收费标志上墙及宣传工作1、在社区内宣传栏，制作张贴收费一览表，列明本社区物业服务收费及有偿服务收费原则，公布监督、服务电话。2、印制收费原则宣传单，在入住手续办理现场，准备部分收费原则宣传单即有关收费文献复印件，在房屋交付业主时一同发放。第三章装修管理一、装修控制流程1、业主办理入住手续；2、对业主和装修公司进行装修解说；3、对装修方案进行备案，订立《房屋装饰装修管理合同》；4、服务中心、工程维修技术员、治安巡逻员交叉监督；5、对违章装修的立刻指出，上门以理说服业主，以情打动业主，使其改正；6、若仍不纠正的采用对应的制止方法，向政府职能部门反映，以获得行政上的支持。二、装修宣传为加大装修宣传力度，充足发挥社区文化的导向功效、约束功效，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一位业主进行装修宣传，向业主和装修公司发放《装修须知》，明确装修规定、违章装修的危害行为和解决方法，从而减少违章装修发生率。三、装修备案1、根据《物业管理条例》的有关规定进行备案。2、确保房屋设施正常使用功效。审核重点：房屋构造、管线、电讯、有线电视、供水、供电等管线。3、维护房屋外观统一美观，审核重点：阳台、窗台、空调安装及管线走向。4、装修材料符合防火规定。四、违章装修解决业主装修备案中，物业服务中心分别与业主和施工单位订立含有法律效力的《房屋装饰装修管理合同》，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制订《装修管理规定》，业主出现违章装修，工作人员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主介绍装修规定，耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取支持和理解，让业主自觉接受整治规定。针对违章装修，除了采用说服制止、行政压力促使其整治外，根据违章损坏状况，采用赔偿和罚款解决等经济手段