苏州御园vs九龙仓可研报告

绿城苏州御园

VS九龙仓国宾1号九龙仓国宾1号绿城御园国宾1号率0.46，2期比对内容九龙仓国宾1号绿城御园优劣分析占地面积34万㎡15万㎡国宾一号容积率、

绿化率低建筑面积20万㎡12万㎡669套（包括320套(法式总户数独栋91套，双拼232套，公合院128套，平层官邸192寓346套）套)容积0.6（其中1期0.78比对内容九龙仓国宾1号绿城御园优劣分析建筑设计美国JWDA建筑设计事务所绿城东方建筑设计院御园项

目无论建

筑、景观

规划还是

室内设计，均为业界

大师强强

联手；国

宾1号所

用JWDA建景观设计美国JWDA建筑设计事务所美国LSI景观设计公司会所设计美国JWDA建筑设计事务所陈文栋设计样板比对内九龙仓国宾1容

号绿城御园优劣分析规划规划布局呈南北带状分布，主要集高端双拼、独栋别墅于一体以经典的欧洲十字布局为核心，独创性的法式合院和平层官邸建构市中心稀缺的低密度大宅氛围从规划上说国

宾一号

没有公

共的小

区空间、组团景观，御空间规划注重景观层次打造，西班牙、地中海、意大利三种建筑风格排列其间纯法式皇家园林规划体系，以层层递进的院落和庭院表现优雅的园林情境，以纵横交错的街道和深巷承载欧洲小镇典雅生活场景道路规划主干道双行道入口设计，主干道宽6-7米采用彻底的人车分流系统，地面部分只留四周环道，整个地下车库之间相互连通，每家均有独立的地下车位，从地下车库直接入户，私密安全。御园双向车道7.5-8米国宾1号苏州御园园的景观带长

400米，优面积有比对内容九龙仓国宾1号绿城御园优劣分析建筑风格西班牙、地中海、意大利法式新古典主义风格法式建筑

经典

纯粹，竞品

多种

风格

不统一项目立面材质石材干挂（葡萄牙、西班牙、德国米黄、埃及米黄）石材干挂（平层：山东金沙黄；合院：德国米黄）楼间距20米楼间距为主，有部分做到30米,区别于市场普遍独栋别墅的楼间距离合院别墅约10米楼间距，平层官邸约22米间距建筑地上11-12米；地上：合院檐口高7.6米，平层檐口高17.4比对内容九龙仓国宾

1号绿城御园优劣分析主景观轴2万方水系围绕楼王经典的欧洲十

字形空间轴线，串联一系列广

场、花园，形

成富有礼仪性

和尊贵感的中

心宫廷式花园

另有近13000方的亲水公园整体小区内主

要景观

轴及水项目每一条重比对内容九龙仓国宾

1号绿城御园优劣分析1个会所一层约1000平方米（包括居委会），暂定的功能

为大堂吧、

大堂、医务

室。二层的

面积约为305平方米，暂

定的功能为

棋牌室。地（共2层），总建4000平方米。目前会所配置暂会所定恒温游泳池，其它配置未定，会会所面积比对内容九龙仓国宾1号绿城御园优劣分析样板间精装品牌卫浴品牌：科勒卫浴品牌：唯宝（合院）；劳芬（平层）龙头品牌：科勒龙头品牌：当代（合院）；汉斯格雅（平层）地板品牌：地板品牌：地源热泵系统克莱门特（意大利）美国特灵（合院）新风系统无霍尼韦尔户式中央空调无东芝VRV空调（平层）中央吸尘系统无爱尔特地板热菲斯曼（壁挂炉、比对内容九龙仓国宾1号绿城御园优劣分析单套占地独栋单套占地

700-2000㎡不等（包含花

园）；双拼单套占地350-400㎡（包含花园）合院：430-475㎡开间独栋：18.2米双拼：15.7米合院：16-17.5米平层：18-21比对内容九龙仓国宾1号绿城御园优劣分析卫生间尺度独栋：面宽3.6米，进深3.9米双拼：面宽3.6米，进深3.6米合院：面宽4米，进深5米平层（最小户型）：面宽2.7米，进深4.4米各有优项目比竞

品花

园面

积小项目比竞

品户

型尺

度更

为舒适合院（样板房A2

）：主卧生活阳台独栋：15平米双拼：18平米露台24平米平层（样板房B）：客厅阳台11平米独栋300-600平方米，双拼160-300

平方米；南北花园围合式布局，入口分布南边和北边，交房时为草坪交付；独栋花园南北比例为1/3：2/3，双拼入口处1/4，后花园3/4。私密性较差一期合院内庭院70-110平米，均为花园庭院面积尺度及产权内庭院围合式布局；平层一楼160-400平米；二者均为精装成品交付，只有使用权，无产权储藏间无每户均有至少一个储藏间工人房独栋双工人房，双拼单工人房约8平米衣帽间设置独栋10平米双拼8平米合院（样板房A2）：10平米平层（样板房B

）：8平米庭院面积独栋300-600平方米双拼160-300平方米户地上1层地上2层地上3层“双拼大宅，独栋化设计”——区别与传统双拼别墅平行式入户方式，每户均设置独立的入户花园，在产品上具有一定的创新。竞品户型-双拼户型国宾1号双拼：总面积460㎡（地上面积300㎡+地下面积160㎡）国宾1号双拼户型劣势：入户带玄关，户型较中规中矩，浪费空间大；小露台的设计，露台少，产品附加值不大。优势：8.6米的南向面宽，100平米的大开间大主卧，享受二层的“总统套房设计”，主人尊享独立的私密空间，同时配备书房、休息室、更衣室、洗手间；独立的私家入户花园；非对称设计：以独栋的标准进行双拼别墅的设计规划，两套别墅前后左右错开布局，保持空间的独立性；国宾1号户型优劣势：竞品户型-独栋户型大面积挑空设计，增强奢华的空间格局，超大面积地下室地下室国宾1号独栋：总面积595㎡（地上面积375㎡+地下面积220㎡）地上1层

地上2层国宾1号户型优劣势：1、下沉式庭院，增加地下室采光，空间利用率提高，带大面积地下室；2、门厅、客厅挑高，增强空间感，彰显大气风范；3、预留电梯位，居住多样体验。国宾1号独栋户型地上1层地上2层地下室御园合院户型项目户型-法式合院御园合院：总面积745㎡（地上面积419㎡+地下面积326㎡）优势：独特的建筑形制，法式立面内涵中国庭院精神，前后二进制格局，公共空间、半 私密空间、私密空间递进式分区，中国大宅气象。前后建筑形制，通过灰空间（连廊及室外功能区）进行连接，形成独特围合形制。（更多南向面宽，中庭设计减少进深深度，更多采光通透面）。地上仅两层，降低层数，每层空间超越常规别墅尺度，一层约280平米左右，二 楼约150平米左右。同时3.7-4.2超常规层高，突破常规立体尺度。前所未有大宅 生活开启。私密性规划理念，通过地面仅二层规划，法式坡屋顶建筑符号，内庭院约5.8米 围墙设定，产品私密感超越传统别墅规制，绿城第三代别墅升级之作。礼仪性室内尊贵空间，室内外双走道流线设计，所有户型均双客厅布置；主卧室 均设立卫生间和步入式衣帽间，形成功能完备独立套房。劣势：部分户型南北区域设计开放式户外就餐区，动线不连通，极端天气使用不便；花园面积较小，多为70㎡-100㎡；北入户房型一层区域采光较差；南入户房型北侧一层区域由于连廊干扰，视线和采光受影响；御园合院户型优劣势：地上1层地下室御园合院户型项目户型-平层官邸一楼御园平层：地上面积361㎡优势：低层形制之上，配备高标准电梯，独立入户。进户门至的入户门厅与十字圆厅构成入户第一观感和礼仪场所，同时亦是府邸各个功能空间交汇之处，体现出礼仪本位的尊贵居住理念，并将公共区与秘密区清晰区隔。地下室层高至3.6米，一楼层高高达3.8米，突破常规的立体尺度，增加室内空气容量和对流效果，有效扩充可实现的光照面积，带来前所未有的空间感受。人性化布局，入口门厅、圆厅舒适大气；礼仪区、公共区、私密区、工作区考究分区，各功能分区之间阻而不断，融而有隔；室内客厅、餐厅、卧室皆超大开间设计，具备优阔大气的空间尺度。方正布局，人性化户型设计：全套房式设计，均带独立卫浴间；大开间客厅设计，尽享大宅胸怀，客厅并连大尺度景观阳台，观社区园林；独立书房，坐享静谧天地；独立储藏室，更多储藏空间。劣势：户型中间部分采光受影响，除主卧外大部分卫生间均为暗卫；户型设计廊道空间较多，空间浪费比较多；多套户型无保姆房设计，户型功能设计欠缺；一层房型书房设计在地下层，一层仅3套房设计；部分房型一梯两户设计；御园平层官邸优劣势：植物对比：苏州御园名贵苗木列表苏州御园名贵苗木列表序号树种名称树龄（年）株树规格01特大香樟1001高大于10米，冠幅大于8米，胸径75CM02银杏（直生）5012高7.5米以上，冠幅4.5-5米，胸径30CM03榉树35-4017高7-8米以上，冠幅4.5-5.5米，胸径25-30CM04香橼359高6.5-7米以上，冠幅4-4.5米，胸径28-30CM05乌桕3510高7-8米以上，冠幅4-4.55米，胸径22-25CM06朴树30-3538高7.5-8.5米以上，冠幅4-5米，胸径20-25CM07广玉兰25-3021高5.5-6.5米以上，冠幅3-4米，胸径15-20CM08香樟25-3074高7-7.5米以上，冠幅5-6米，胸径25-30CM09合欢254高6米以上，冠幅4.5-5米，胸径20CM10栾树2510高6-6.5米以上，冠幅3.5-4米，胸径20CM11杏梅2510高4.5-5米以上，冠幅3.5-4米，胸径15CM12鸡爪槭2519高3-3.5米以上，冠幅2.5-3米，地径10-12CM13金桂2510高6.5米以上，冠幅5.5米14乐昌含笑2521高7-7.5米以上，冠幅4-4.5米，胸径20-22CM15三角枫207高5-5.5米以上，冠幅3-3.5米，胸径15CM16樱花2067高4.5-5米以上，冠幅2.5-3米，地径10-12CM17红枫2015高2.5-3米以上，冠幅2.5-3米，胸径地径8CM18紫薇209高2-2.5米以上，冠幅1.5-1.8米，地径8CM国宾1号中心景观区名贵苗木列表u

两个项目在苗木总体的选择上基本一致，但品种稀缺程度不一：u

一、九龙仓国宾1号的主景观苗木选择为常规品种，例如香樟、银杏、桂花、都为市场上常见树种；本项目在主景观中采用特大、稀缺的“双胞胎”樱花树种，地径达到

28CM以上、冠幅达到8-9米，为樱花中的特大古树。桂花也为特大规格，胸径达到30CM以上，树形优美，枝繁叶茂，树龄达到百年以上；u

二、九龙仓国宾1号在小区绿化范围内采用的树种均为本地常规香樟树种；而本项目的小区景观轴线所采用的为北方珍贵稀缺树种资源，胸径为28CM以上，树形美观。本项目VS九龙仓国宾1号苗木对比总结细节对比：国宾1号主入口实景细节对比：绿城御园主入口实景建建筑筑实实景景图图建建筑筑实实景景图图建筑实景图建筑实景图优势（S）劣势(W)本项目VS九龙仓国宾1号本项目九龙仓国宾一号本项目竞争方向：保持品牌品质决胜力+加强营销品牌落地+保证样板展示冲击力小结:(启示、借鉴)•半地下室设计，地下室采光、通风较好；•低密度高绿化率，花园面积较大•交付时间较早•前期营销推广，品牌落地到位；•展示先行，眼见为实，客户接受度高•价格优势•高端物业营造经验不足；•产品细节方面有所欠缺（如石材接缝大）；•规划、设计团队实力一般•服务及小区物业不具备国宾级档次；•现场展示区说服力不足，缺乏产品表现。•品牌定位：绿城品牌，高端物业营造经验丰富•营造团队：建筑、景观园林、规划设计团队实力雄厚•精装修：苏州最高端精装物业；•安全、舒适、人性化的智能化科技系统；•绿城物业服务；•实景样板区尚未呈现；•客户对绿城的品牌认知不够；•全为大面积产品，导致总价高•新型产品类型，需要接受的过程；•整体交房时间较晚；•楼面价过高；展示（细节）评价现场售楼处：保安专业热情，售楼处与施工现场无区隔，示范区细节不足；样板房公开客户反映效果一般；案场人员情况：1名经理、1名案场经理、6名销售员，1名驻场策划。销售员销讲熟练，但客户反映以貌取人现象明显，讲解方式习惯抬高自己贬低竟争对手。售楼处实景图售楼处展示营销推广总结及对项目的启示第一步：启动策略—独栋和双拼搭配：项目利用区域市场的阶段性空白快速跑量，双拼和独栋搭配销售，扩大客户层面，同时控制总价面积以高性价比造成市场影响力,形成口碑。第二步：展示先行+活动先行—借接待中心公开吸引媒体眼球，制造话题，举办高端活动，树立项目高端大盘的形象。第三步：推售节奏—少量多推，快速跑量位置相对较差房源，以圈层渠道推广为主，低调隐秘。强调圈层，直接诉求客户身份——“出入皆人物”活动嫁接2010年3月10日，位于市区和基广场的品牌会馆暨接待中心开放，8月28日，现场售楼处及实景示范区公开，广邀媒体制造话题，吸引眼球。123接待中心开放赞助高端赛事制造话题持续的暖场小活动2010俱乐部冠军赛，2010金鸡湖高尔夫球冠军赛，太湖水星龙舟赛，一系列