工业用地的变性流程和法律解释

中国房地产金融联盟宗旨为提供房地产项目+资金+资源+智慧合作及信息交流平台。本联盟由思源资本负责管理，联盟微信公众号为CNREFU。1、前提条件：必须符合都市总体规划，并需通过规划部门同意，需要土地部门的领导签字意见。2、如果符合都市规划能够变化为商业用途的，按照现行土地出让方法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一种问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何确保我们还能拿的到呢？届时候又是诸多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合都市规划，按政策只要按市场价格补交差价就能够了，这是一种基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相似，例如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经承认的市场评定价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别事实上能够理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时能够采用更为严格的方法，例如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的获得方式，如果是以出让方式获得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性规定“招拍挂”的做法不当当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利规定进入有形市场公开交易。司法解释：《国务院办公厅有关清理整顿各类开发区加强建设用地管理的告知》（国办发[]70号）第四点中的部分原文：“合同出让的土地变化为经营性用地的，必须先经都市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”3、普通的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储藏机构根据年度收购储藏计划安排收储。司法解释：《城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要变化土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和都市规划部门同意，根据本章的有关规定重新订立土地使用权出让合同，调节土地使用权出让金，并办理登记。”工业用地变化用途的根据和方式编者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陈清波致函《地产周刊》，反映他们在研究中发现一种有争议的问题，前几年合同出让的国有工业用地，而现已改为商服用地的，与否必须收回其土地使用权后再经招拍挂出让？针对这个带有普遍性的问题，编辑部约请中国土地矿产法律事务中心的钟京涛进行了较为具体的解答。钟认为，工业用地要变化为商业用地状况，需要注意两点：一是现使用者要继续使用的，需按规定补交对应的土地出让金，因工业用地和商业用地地价是不同的。二是政府收回合同出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律根据。钟还认为，合同出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以正当方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储藏时应避免强收强卖。有关合同出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在现在各地实践中，是一种争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文献进行全方面进一步的理解。精确理解有关法规、规章条款的具体涵义7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（下列简称11号令）规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。8月1日施行的《合同出让国有土地使用权规定》（下列简称21号令）第十六条规定，以合同出让方式获得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同商定的土地用途变化为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当获得出让方和市、县人民政府都市规划部门的同意，订立土地使用权出让合同变更合同或者重新订立土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交对应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。3月18日，国土资源部和监察部联合下发的《有关继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让状况执法监察工作的告知》（国土资发[]71号，下列简称71号文）规定，对8月31后来以历史遗留问题为由采用合同方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。从上述规定来看，似乎21号令的规定与11号令、71号文存在冲突，即合同出让的工业用地变化用途为商服用地时政府部门所作的“合同变更或重新订立合同”，与否在11号令和71号文所严禁的范畴内，与否与经营性用地招拍挂的规定相违反。对此，通过全方面进一步分析有关规定，能够看出这里并不矛盾。合同出让土地是我国法律中规定的一种土地出让方式，通过这一方式获得的土地使用权与招拍挂方式获得的土地使用权同样受到法律的严格保护。土地使用权人在土地使用过程中根据土地运用的需要，能够申请将土地用途改为经营性用地，只要按规定经有关部门同意并办理有关手续，补交土地出让金即可，政府统一收回重新招拍挂的做法并没法律根据。21号令第十六条规定的出让合同变动与11号令和71号文中规定的严禁合同方式出让经营性用地有本质的区别这两种行为的性质不同。11号令和71号文中所严禁的合同方式出让经营性用地行为，是政府主动实施的一种土地出让行为；21号令第十六条中规定的行为不是一种土地出让行为，而是政府根据土地使用者变化土地用途的申请而作出的一种行政许可行为。从71号文的立法背景及内容来看，合同出让工业用地变化用途，并不属于历史遗留问题，因此，也就无所谓对这一方式的严禁。这两种行为对土地权利的影响不同。11号令和71号文中所严禁的合同方式出让经营性用地，是一种权利设定，通过合同出让，土地使用者得到了一种出让土地使用权；而21号令第十六条中规定的合同变更或重新订立合同，是一种权利内容的变动，而不是重新设定，它是以已有土地权利为基础而进行权利内容变动。这两种行为出现在不同的国有土地管理环节上。11号令和71号文中所严禁的合同方式出让经营性用地行为，是指政府在一级市场中直接通过合同方式向市场供地的行为；21号令第十六条规定的行为是出现在土地使用权出让后土地使用者运用土地的过程中。21号令第十六条是对已有规定的补充和完善对于出让土地变化用途，我国现行法律法规中已有明确规定，1995年颁布的《都市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要变化土地出让合同商定的土地用途的，必须获得出让方和市、县人民政府都市规划行政主管部门的同意，订立土地使用权出让合同变更合同或者重新订立土地使用权出让合同，对应调节土地使用权出让金。国务院公布的《有关加强国有土地资产管理的告知》（国发[]15号）规定，土地使用者需要变化原同意用地的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府同意。对于出让土地，凡变化用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。可见，土地使用者对其合同出让方式获得的土地变化用途，法律中并没有明文严禁，相反，法律中明确了具体的操作程序。为进一步规范这一行为，国土资源部公布21号令第十六条对此又作了具体规定，明确提出了“按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交对应的土地使用权出让金”，这就在一定程度上弥补了原有规定的局限性，避免了以此来规避经营性用地招拍挂，确保了国有土地收益最大化。21号令第十六条合用的条件从现在规定来看，21号令第十六条合用的条件应当涉及下列方面：1．土地权利人已通过合同出让方式获得了完整的土地使用权；2．获得原出让方和规划部门同意，应当说，只要符合规划及有关条件，有关主管部门就应当同意；3．按新用途及当时的市场价补交出让金；4．变更合同或重新订立土地使用权出让合同。这里的重新订立合同，也是对原有合同的一种调节，而不是重新出让。合同出让土地使用权收回应受到严格限制土地使用权的收回与土地征收、征用同样，是作为剥夺权利人财产权的一种强制方法。根据《立法法》规定，对非国有财产征收的事项，除全国人大及其常委会授权国务院制订行政法规的外，只能在法律中规定。从现在立法来看，它应仅限制在《土地管理法》、《都市房地产管理法》等法律中规定的为公共利益需要、为实施都市规划进行旧城区改建、土地出让等有偿使用合同商定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获同意的，以及满两年未开工开发的等法律有明确规定的情形下。除此之外，政府不能随意行使收回权，只能与权利人协商收购。实践中，那些通过土地使用收回来实现政府收益的做法应是严肃严禁的。附：工业用地土地变更为商业用地的程序和条件1、实施根据：国务院55号令第18条；《都市房地产管理法》第27条；《土地管理法》第56条。2、承接部门：县级以上国土资源局土地运用部门、地籍管理部门3、办理条件：（1）申请人资格：土地全部权人或者使用权人（2）申请时限：土地同意变更之日起30日内4、办理人需要提交的材料目录：（1）变化土地用途申请（2）计委立项文献（3）规划单门同意变化用途的规划用地许可证（4）上级主管部门意见（5）地价评定报告（6）《国有土地使用证》原件（7）法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身份证复印件。（8）《营业执照》（组织机构代码证）（9）其它材料5、程序、期限（1）申请：国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提出变化土地用途申请，并告知申请人办理变化土地用途应提交的有关资料。（2）审查受理：县经以上国土管理部门对办理变化土地用途的单位或个人提交的有关资料进行审查，对申报资料齐全的，符合申请条件的予以受理。（3）地籍部门办理：①地籍测量：对该宗土地进行地籍测量，绘制地图，按规定缴纳地籍测量费。②组卷上报：变化土地用途多个所需资料齐全后，对该宗土地进行组卷，由主管局长审查，经局会审同意后，上报同级政府审批。③告知发件：地籍管理部门领取该宗地土地使用权同意文献后，告知申请人领取有关批件手续。④办理土地变更登记：申请变化土地用途的单位或个人，在领取土地用途的批件后，在规定的时间内办理土地变更登记手续。6、收费原则：对出让土地按该地评定价格扣除原出让价格补交出让金。7、土地用途变更时限：土地同意变更之日起30日内。城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例第一章总则第一条为了改革城乡国有土地使用制度，合理开发、运用、经营土地，加强土地管理，增进都市建设和经济发展，制订本条例。第二条国家按照全部权与使用权分离的原则，实施城乡国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城乡国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范畴内属于全民全部的土地（下列简称土地）。第三条中华人民共和国境内外的公司、公司、其它组织和个人，除法律另有规定者外，均可根据本条例的规定获得土地使用权，进行土地开发、运用、经营。第四条根据本条例的规定获得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内能够转让、出租、抵押或者用于其它经济活动。正当权益受国家法律保护。第五条土地使用者开发、运用、经营土地的活动，应当恪守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、出租、抵押、终止进行监督检查。第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其它附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门根据法律和国务院的有关规定办理。登记文献能够公开查阅。第二章土地使用权出让第八条土地使用权出让是指国家以土地全部者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当订立出让合同。第九条土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有环节地进行。第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其它条件，由市、县人民政府土地管理部门会同都市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的同意权限报经同意后，由土地管理部门实施。第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（下列简称出让方）与土地使用者订立。第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途拟定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其它用地五十年。第十三条土地使用权出让能够采用下列方式：（一）合同；（二）招标；（三）拍卖。根据前款规定方式出让土地使用权的具体程序和环节，由省、自治区、直辖市人民政府规定。第十四条土地使用者应当在订立土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。第十五条出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。第十六条土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当根据规定办理登记，领取土地使用证，获得土地使用权。第十七条土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和都市规划的规定，开发、运用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、运用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节能够予以警告、罚款直至免费收回土地使用权的处分。第十八条土地使用者需要变化土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和都市规划部门同意，根据本章的有关规定重新订立土地使用权出让合同，调节土地使用权出让金，并办理登记。第三章土地使用权转让第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，涉及出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、运用土地的，土地使用权不得转让。第二十条土地使用权转让应当订立转让合同。第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文献中所载明的权利、义务随之转移。第二十二条土地使用者通过转让方式获得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其它附着物全部权随之转让。第二十四条地上建筑物、其它附着物的全部人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范畴内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其它附着物全部权时，其使用范畴内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其它附着物作为动产转让的除外。第二十五条土地使用权和地上建筑物、其它附着物全部权转让，应当根据规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其它附着物全部权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门同意，并根据规定办理过户登记。第二十六条土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购置权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府能够采用必要的方法。第二十七条土地使用权转让后，需要变化土地使用权出让合同规定的土地用途的，根据本条例第十八条的规定办理。第四章土地使用权出租第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其它附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、运用土地的，土地使用权不得出租。第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当订立租赁合同。租赁合同不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。第三十条土地使用权出租后，出租人必须继续推行土地使用权出让合同。第三十一条土地使用权和地上建筑物、其它附着物出租，出租人应当根据规定办理登记。第五章土地使用权抵押第三十二条土地使用权能够抵押。第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其它附着物随之抵押。地上建筑物、其它附着物抵押时，其使用范畴内的土地使用权随之抵押。第三十四条土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当订立抵押合同。抵押合同不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。第三十五条土地使用权和地上建筑物、其它附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。第三十六条抵押人到期未能推行债务或者在抵押合同期间宣布解散、破产的，抵押权人有权根据国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而获得土地使用权和地上建筑物、其它附着物全部权的，应当根据规定办理过户登记。第三十七条处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。第三十八条抵押权因债务清偿或者其它因素而消亡的，应当根据规定办理注销抵押登记。第六章土地使用权终止第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等因素而终止。第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物全部权由国家免费获得。土地使用者应当交还土地使用证，并根据规定办理注销登记。第四十一条土地使用权期满，土地使用者能够申请续期。需要续期的，应当根据本条例第二章的规定重新订立合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。第四十二条国家对土地使用者依法获得的土地使用权不提前收回。在特殊状况下，根据社会公共利益的需要，国家能够根据法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、运用土地的实际状况予以对应的赔偿。第七章划拨土地使用权第四十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过多个方式依法免费获得的土地使用权。前款土地使用者应当根据《中华人民共和国城乡土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的状况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门同意，其划拨土地使用权和地上建筑物，其它附着物全部权能够转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、公司、其它经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）含有地上建筑物、其它附着物正当的产权证明；（四）根据本条例第二章的规定订立土地使用权出让合同，向本地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别根据本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。第四十六条对未经同意私自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。第四十七条免费获得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其它因素而停止使用土地的，市、县人民政府应当免费收回其划拨土地使用权，并可根据本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据都市建设发展需要和都市规划的规定，能够免费收回，并可根据本条例的规定予以出让。免费收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其它附着物，市、县人民政府应当根据实际状况予以适宜赔偿。第八章附则第四十八条根据本条例的规定获得土地使用权的个人，其土地使用权能够继承。第四十九条土地使用者应当根据国家税收法规的规定纳税。第五十条根据本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，重要用于都市建设和土地开发。具体使用管理方法，由财政部另行制订。第五十一条各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和本地的实际状况选择部分条件比较成熟的城乡先行试点。第五十二条外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理根据国务院的有关规定执行。第五十三条本条例由国家土地管理局负责解释；实施方法由省、自治区、直辖市人民政府制订。第五十四条本条例自公布之日起施行。中华人民共和国国土资源部令第39号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自11月1日起施行。部长徐绍史二○○七年九月二十八日招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（4月3日国土资源部第4次部务会议通过9月21日国土资源部第3次部务会议修订）第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配备，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制订本规定。第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，合用本规定。本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（下列简称出让人）公布招标公示，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其它组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标成果拟定国有建设用地使用权人的行为。本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人公布拍卖公示，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价成果拟定国有建设用地使用权人的行为。本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，根据挂牌期限截止时的出价成果或者现场竞价成果拟定国有建设用地使用权人的行为。第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵照公开、公平、公正和诚信的原则。第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地涉及仓储用地，但不涉及采矿用地。第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地运用总体规划、土地运用年度计划、都市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府同意后，及时向社会公开公布。第六条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同都市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府同意后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。前款规定的出让方案应当涉及出让地块的空间范畴、用途、年限、出让方式、时间和其它条件等。第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的状况，编制招标拍卖挂牌出让文献。招标拍卖挂牌出让文献应当涉及出让公示、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标告知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。第八条出让人应当最少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场合、媒介公布招标、拍卖或者挂牌公示，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本状况和招标拍卖挂牌的时间、地点。第九条招标拍卖挂牌公示应当涉及下列内容：（一）出让人的名称和地址；（二）出让宗地的面积、界址、空间范畴、现状、使用年期、用途、规划指标规定；（三）投标人、竞买人的资格规定以及申请获得投标、竞买资格的方法；（四）索取招标拍卖挂牌出让文献的时间、地点和方式；（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（六）拟定中标人、竞得人的原则和办法；（七）投标、竞买确保金；（八）其它需要公示的事项。第十条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价成果和政府产业政策综合拟定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价原则。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。第十一条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其它组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公示中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公示中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公示规定条件的申请人，出让人应当告知其参加招标拍卖挂牌活动。第十二条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关状况提供便利。第十三条投标、开标根据下列程序进行：（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公示允许邮寄标书的，投标人能够邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承当责任。（二）出让人按照招标公示规定的时间、地点开标，邀请全部投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封状况，当众启动标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐个宣布投标人名称、投标价格和投标文献的重要内容。（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家构成，组员人数为五人以上的单数。评标小组能够规定投标人对投标文献作出必要的澄清或者阐明，但是澄清或者阐明不得超出投标文献的范畴或者变化投标文献的实质性内容。评标小组应当按照招标文献拟定的评标原则和办法，对投标文献进行评审。（四）招标人根据评标成果，拟定中标人。按照价高者得的原则拟定中标人的，能够不成立评标小组，由招标主持人根据开标成果，拟定中标人。第十四条对能够最大程度地满足招标文献中规定的各项综合评价原则，或者能够满足招标文献的实质性规定且价格最高的投标人，应当拟定为中标人。第十五条拍卖会根据下列程序进行：（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范畴、现状、用途、使用年期、规划指标规定、开工和竣工时间以及其它有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；（七）主持人持续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表达拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。第十六条竞买人的最高应价或者报价未达终究价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中能够根据竞买人竞价状况调节拍卖增价幅度。第十七条挂牌根据下列程序进行：（一）在挂牌公示规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范畴、现状、用途、使用年期、规划指标规定、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公示规定的土地交易场合挂牌公布；（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；（四）挂牌主持人在挂牌公示规定的挂牌截止时间拟定竞得人。第十八条挂牌时间不得