共有产权房的发展与实践

共有产权房的发展与实践

大学毕业生住房问题“生活”是中共中央17号提出的“五种精神”（即学习、劳动、疾病和生活）之一。但一直以来,大学毕业生成为了中国住房保障制度的盲点,大学毕业生面临着严峻的住房问题。在2010年两会上,大学毕业生住房问题更是引起了众多代表、专家和学者的关注,并纷纷建言献策。笔者旨在通过对江苏淮安共有产权住房模式特点的分析,探讨共有产权房对解决大学毕业生住房的意义和可行性,并在现有的基础上对共有产权住房模式进行改进,探索建立大学毕业生共有产权住房模式,以期为破解大学毕业生住房困局提供新的尝试和思考。一、开发设计进出比例所谓淮安共有产权住房保障模式,是变划拨土地为出让土地建设普通商品房,以共有产权形式供应给城市中低收入住房困难家庭,房价参照商品房,执行政府指导价(一般低于同期、同区段商品房价格5%-10%),购房人实际出资与房价总额的差价显化为政府出资,购房人和政府按出资比例构成共有产权,主要有两种比例,分别为7:3(个人占70%、政府占30%)和5:5(个人和政府各占50%)。其具有以下特点。(一)初次购买的产权共有产权房的产权根据政府和购房人的初次购房出资比例确定,分别享有对应的比例产权。如果购房人偿还完政府的购房款后,即可拥有该房屋全部产权。(二)期、同区域、同商品房的价格优惠共有产权房以城市的中低收入群体为主体,实行严格的准入机制,并且在房价上比同期、同区域、同楼盘的商品房价格优惠5%—10%,且即使在5-8年无力偿还政府出资款仍可以通过廉租房的方式继续入住,对购房人具有较强的保障作用。同时,购房人按出资比例拥有所属产权的抵押、转卖等权利,个人资产将随着房屋的增值而上升。(三)产权房被剥离一是政府与购房人共同享有共有产权房产权,购房人必须先购买政府拥有的产权方能倒卖。同时,共有产权房的《房屋登记簿》和《房屋所有权证》明确了政府与购房人的比例及权属关系,一旦发生倒卖,买卖双方都因构成侵占共有产权人即国家的利益,而受到政府的制止、纠正和打击,风险极大。二是即使购房人倒卖成功,其获取的也只是这部分的贷款利息,加上共有产权房均建在中档小区,利润空间大为减小,对投机者吸引力不大。利润空间较小和风险大的双重保险可以有力地限制投机者的倒卖行为,促使共有产权住房能够最大程度帮助真正需要帮助的人群,有利于实现资源效益的最大化。(四)改善居住环境,提高居民的生活满意度共有产权房配建于中档小区,具有良好的物业管理服务和居住环境,设备设施完善,交通较为便利,避免了因低收入群体过于集中而产生“穷人区”的现象,购房人的生活环境和质量因此得到改善和提高,其住房满意度随之提升。二、现有的生活方式对解决大学毕业生的生活有一定的限制(一)大学生及其家属的工资收入以提效低据国家统计局统计数据显示,2010年1月全国70大中城市房价同比上涨9.5%,环比上涨1.3%;其中,新建住房售价同比上涨11.3%,二手房售价同比上涨8.0%。仅2009年,深圳、北京、上海、广州、杭州的商品房均价就分别暴涨到了22304元/m2、19725元/m2、17000元/m2、10937.3元/m2、21036.5元/m2。而与之不相称的是,大学生的工资收入却因劳动力成本缺失等因素的影响一直在低状态运行且呈下降趋势。据麦克思《2009年中国大学生就业报告》显示,2008届“211”院校、非“211”院校和高职高专毕业生毕业半年后的月平均收入分别为2549元、2030元和1647元,比2007届大学毕业生分别下降了14%、11%和5%(1)。中国社科院在《2009人口与劳动绿皮书》中还指出,随着大学毕业生的增加和有经验的青年农民工的抢手,两者工资待遇有趋同的趋势,甚至出现部分大学毕业生工资低于同龄农民工的现象。即使按照房价为5000元/平方米的90平方米的商品房,大学生家庭月均收入4000元计算(假设为两口之家),房价比为9.375,已经远远超过了目前国际上公认的3—6倍的合理的房价收入比的标准(2)。因此,对于大学生而言,购买商品只能是望房兴叹,根本无力承受。这也是当前出现“蜗居”、“蚁族”之根本原因。(二)保障对象为城市低消费家庭此处所指的保障性住房主要是经济适用房和廉租房。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发24号)规定,经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭;“十一五”期末,全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。可见,经济适用房和廉租房的供应对象主要为“城市低收入困难家庭”。而大学毕业生由于其收入达不到最低保障线,但又在最低保障线附近,达不到低保的要求,处于“上无法购房,下不能享受低保”的“夹心层”的尴尬境地229。此外,由保障性住房中存在的权力寻租行为造成的腐败滋生、分配不公和“投资”等痼疾日益突显,保障性住房原本的初衷和功能被遮蔽或者削弱,最终造成保障性住房并不能很有效地解决真正需要的低收入人群的住房问题,大学毕业生要想分享保障性住房这块“蛋糕”难度非常大。(三)高校毕业生租房的现状当前,大学毕业生的住房主要是以租房为主,但这并非是大学毕业生的理想选择而是无奈之举。其一,持续走高的房价带动了房租的持续上涨。据2008年调查统计,大学毕业生租房的支出已占其收入的30%—40%。其二,居住环境差。租房大学生基本是居住在城市中的“城中村”或城乡结合部地带,周围聚集了大学毕业生、农民工以及社会上的闲杂人员等社会低收入人群,租户人员杂乱,物业管理缺失,大学毕业生的财产甚至生命安全缺乏保障。其三,安家置业是中国人的传统观念,而购房更是其首要条件,长期租房并非大学毕业生解决住房问题的最佳选择。三、大学毕业生住房问题的解决方式由以上分析可见,现有住房模式对解决大学毕业生住房问题的局限性较大,寻找一种既符合大学生购买能力,又能提高生活质量且具有自己产权能真正实现“住者有其屋”的住房模式便成为了解决大学毕业生住房问题的迫切要求,而共有产权房为解决大学毕业生住房问题提供了很好的借鉴。(一)解决高校毕业生住房满意度的问题共有产权房与商品房在小区配建,具有良好的物业管理服务,完善的配套设施和良好的环境,解决了大学毕业生在城市“城中村”和城乡结合部租房存在的“脏、乱、差”等问题和廉租房因成片建造而可能产生的贫民窟、问题社区等弊端,避免由此而可能产生的居住割裂和城市社会分裂问题,有利于为促进大学毕业生身心健康的成长创造良好环境,提高大学毕业生的住房满意度。(二)降低了房地产价格,减轻了大学毕业生的销售负担房价高企与大学毕业生工资收入过低是制约大学毕业生购房困难的症结所在,公有产权房的推行则让长期处于“蜗居”、“蚁族”的大学毕业生看到了实现“住者有其屋”的曙光。首先,共有产权房房价低于同期、同区域、同楼盘市场售价5%—10%,实质上就是降低了房屋的价格,减轻了大学毕业生的购房负担。其次,政府与购房人按不同比例共同出资购房和5—8年的还款期限的付款方式为大学毕业生购房提供了一个良好的缓冲期,有力地缓解了大学毕业生的购房压力。虽然,按比例出资只能享有有限的产权,但大学毕业生收入增长潜力大的优势让大学毕业生有信心可以在规定的期限内偿还完政府的购房款,进而实现自己完全拥有房屋产权。再次,若在规定期限内实在无力偿还政府购房款,仍然可以以廉租房的形式入住,共有产权房的承诺为大学毕业生提供了最后的安全保障,消除了其诸多后顾之忧。(三)共有产权房的法律保护力度不足。根据我国现行的产权房保障性住房制度的缺陷不但使大学毕业生只能“游离”于保障性住房之外,而且还使保障性住房成为了部分投机者“投资”的牟利工具,导致保障性住房未能达到制度设定的目标。共有产权房的购房人与政府共享产权的特点使其成为了国家财产,加大了共有产权房的法律保护力度和投机者借以“投资”牟利的难度。共有产权房分布于中档小区,缩小了房价上涨所带来的利润空间,投机者“投资”的诱惑力也大大减小,从而促进了共有产权房能够真正落实到真正需要人群的身上,更大程度上实现资源良性配置,让大学毕业生更加充分地享受到共有产权房带来的实实在在的成果。四、借鉴作用综上所述,共有产权住房模式为解决大学毕业生的住房问题提供了很好的借鉴作用。以解决大学毕业生住房为核心,在现有的基础上对共有产权住房模式进行改进,并完善相关配套政策,探索建立大学毕业生共有产权住房模式,以期为破解大学毕业生住房困局提供新的尝试和思考。(一)高校毕业生的实际购买能力共有产权房参照商品房与同期、同地段普通商品房价格的定价模式决定了其价格因地域和时间的区别而存在差异性。加上大学毕业生具有收入增长潜力大且住房需求随之变化的特点,大学毕业生共有产权房应该以“区别对待,分层优惠”为原则,根据各地的经济发展水平、商品房价格和大学毕业生收入的整体水平来确定政府与购房人的出资比例、优惠幅度和大学毕业生的保障范围,体现出更强的阶梯性、层次性和灵活性,使之更加趋合于大学毕业生的实际购买水平。一是不同区域的层次性。一线城市与二三线城市、东部城市与中西部城市的房价存在显著的差异性,共有产权房的出资比例应根据当地的房价水平进行调整,并适当放宽购买共有产权房的准入门槛,以减轻大学毕业生的购房压力。如果按照购房人与政府“7:3”或者“5:5”的购买比例,绝大部分的大学毕业生很可能因无法支付高额的购房款而使保障性住房的“夹心层”现象重蹈覆辙。二是购房出资比例的灵活性。为了保障更多大学毕业生购买共有产权房的权益,扩大大学毕业生在共有产权房的受益范围,应根据大学毕业生家庭收入水平的差异性设置更为灵活的购买比例,具体的出资比例根据大学毕业生的实际购买能力并经与政府协商确定。三是住房类型的多样性。人的住房需求将随着收入水平的提高而不断变化,大学毕业生也不例外。与社会普通低收入群体所不同的是大学毕业生收入潜力大的特点决定了其住房的需求更容易发生变化。在其刚毕业时受收入的制约可能只能选择面积小、房屋类型简单的房子,一旦其收入水平提高,其住房需求将会向面积大、地段好、房屋设计要求高的方向转变。为此,共有产权房应该适度地提供不同类型的房屋以便满足大学毕业生的实际住房需求。(二)大学毕业生发展新能源是破解市场价格和供给价格两收入的稳定和快速增长是解决居民住房负担问题的根本之路,对于大学毕业生而言亦是如此(3)。因为不管共有产权房的门槛如何降低,也不管政府与大学毕业生购房比例如何调整(基于政府财力的局限性和庞大的大学毕业生数量,购房款不可能全部由政府承担),终究还是有部分大学毕业生面临着购房出资款和偿还政府款的资金制约问题。鉴于此,笔者认为,只有实行增加大学毕业生工资收入,提高其住房消费支付能力和稳定房价,抑制房价过快上涨并重的策略,才是破解大学毕业生购买共有产权房资金制约的关键。促进大学毕业生就业和工资收入增长方面。一是要优化产业结构升级,大力发展第三产业特别是对高素质人才具有较强吸纳作用的行业,挖掘高端技术行业吸纳大学毕业生的潜力;二是要加大促进大学毕业生基层就业和自主创业的力度,完善配套措施,拓宽就业渠道,增加大学毕业生就业岗位;三是要建立激励机制,增强非公有经济企业吸纳大学毕业生就业的积极性;四是完善分配机制,加快推进收入分配制度改革,逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重和劳动报酬在初次分配中的比重,使劳动报酬与经济和企业收入保持同步增长;五是增强大学毕业生住房按揭贷款审批的灵活性,降低住房贷款利息为大学毕业生购房贷款提供强有力的信贷政策支持,减轻大学毕业生购房的压力。稳定房价方面。国家经济发展对房地产行业的过度依赖引致政策向房地产行业倾斜,形成房地产行业的暴利空间和过多资金流入房地产行业是导致房价高涨不降的根本性因素。因此,必须转变经济发展过度依赖房地产行业的发展模式,通过加强对房地产行业的立法和规范,限制房地产开发商的盈利空间或者实行企业让利,降低企业进入房地产市场的积极性。同时,利用信贷金融工具,通过提高房地产开发商贷款利率、限制贷款规模、缩短贷款期限等措施,减少房地产行业资金流入,进而限制房地产开发规模。(三)扩大大学毕业生购买共有产权房的参与面完善大学毕业生的共有产权住房的准入和退出机制是实现大学毕业生共有产权房资源配置最大化和福利效益最大化的保证。大学毕业生共有产权房供给的有限性与庞大的大学毕业生数量的矛盾决定了必须建立完善、灵活、动态的大学毕业生共有产权房的准入和退出机制。准入机制方面。实行“低收入优先”的原则,由政府的相关部门根据当地的大学毕业生收入水平确定大学毕业生享受共有产权住房的保障范围。鉴于大学毕业生大部分由外地流入的实际,大学毕业生共有产权房应该取消江苏淮安共有产权房中对购房人具有市区城镇常住户口5年以上的限制,扩大大学毕业生购买共有产权房的参与面。建立健全个人网上诚信制度,对购房人的家庭收入状况、收入水平、住房现状及其变化等情况予以整合,为对购房人的购房资格审核提供全面、准确的信息。退出机制方面。应在江苏淮安共有产权房的退出机制(即个人购买政府产权部分形成完全产权;直接通过市场转让,按比例与政府分成收益;共有产权房购买家庭收入高于政府规定标准时,仅对政府产权部门缴纳市场租金,无需向政府退回住房)的基础上,增加“合理性退出”的规定。即在大学毕业生中,每个家庭只允许购买一套共有产权房。如结婚时,两方均有共有产权房的,其中一方必须退出;一方有共有产权房而另一方商品房房产的,拥有共有产权房的一方也必须退出。(四)共有产权房建设中,房地产企业缺乏相应的政策支持不言而喻,中国房地产市场经过8年的发展,已经成为了国内最强势