商品房抵押登记前的银行责任

商品房抵押登记前的银行责任

一、买卖合同合同2008年1月，一家房地产公司与王签订了《房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。合同约定，购买的房屋是预售的房屋。总价格为58581元，初始阶段为123581元，剩余土地为18.5万元，通过银行全额支付。合同签订后,王某支付了首付款。2008年11月,就剩余房款按揭事宜,王某、某银行某分行(简称:某分行)、置业公司三方签订了一份《个人购房借款合同》(注:习惯称按揭贷款合同)。合同约定:贷款金额18.5万元;贷款期限30年;借款人按月归还贷款本息共360期;借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的,贷款人有权宣布本合同提前到期,要求借款人在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息;保证人为置业公司,保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止;若保证人不履行保证责任,贷款人有权从其账户直接扣收相关款项。同日,某分行发放了贷款。另王某和某分行还签订了一份《房地产抵押合同》,约定以预售的商品房作为抵押物。2009年12月楼盘交付使用,因王某下落不明,本案商品房没有交付,产权证、商品房抵押登记手续均未能办理。贷款发放后,王某仅归还了18期贷款,于2010年6月始断供。2012年6月,某分行提起诉讼,请求解除个人购房借款合同、提前归还剩余借款本金、置业公司承担连带责任。法院判决:“解除原告某分行与王某以及置业公司于2008年11月签订的个人住房借款合同;王某及其妻子偿还贷款本金175749.98元、赔偿利息20639.69元、赔偿罚息2849.74元、赔偿复利252.17元;置业公司对上述债务承担连带清偿责任”。判决生效后,某分行从置业公司保证金帐户扣划了贷款本息、罚息等计219005.26元。扣款后,置业公司多次发函、公告通知王某补交房款,王某没有补交。置业公司遂提起诉讼,请求解除与王某签订的买卖合同。本案争议焦点为:在买卖合同未约定的情况下,置业公司可否以王某断供导致其承担了按揭贷款合同项下的保证责任为由解除买卖合同。对此,有两种观点。一种认为,买卖合同与按揭贷款合同是两个各自独立的合同,在买卖合同中王某并没有违约行为,根据合同相对性原理,置业公司不能主张解除合同;对其在按揭贷款合同项下为王某承担的保证责任,应依据担保合同行使追偿权。另一种认为,买卖合同与按揭贷款合同二者之间存在紧密的联系,王某的断供行为直接导致置业公司签订买卖合同的目的不能实现,如果不支持其解除合同,将最终违背公平原则。笔者持第二种观点。二、借款合同关系按揭贷款中,存在购房人(借款人、抵押人)、银行(债权人、抵押权人)和开发商(保证人)三个法律主体;买卖合同、借款合同、抵押合同、保证合同四个合同关系,其按揭贷款合同包括借款合同、保证合同两个合同关系;本案亦如此。1.购房人与开发商之间的买卖合同关系。本案中,置业公司系出卖人,主要义务是交付合同约定的商品房;王某系买受人,主要义务是支付商品房价款。2.购房人与银行之间的借款合同关系。在这个合同中,银行系贷款人,主要义务是提供借款;购房人系借款人,主要义务是按期归还借款本息。通常借款合同均会约定“宣布合同提前到期”的加速履行条款,如本案。一旦购房人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息,就会被银行视为房贷断供。这时银行会发出《催款通知书》;如仍不还款,银行就会要求解除按揭贷款合同、提前清偿借款,并要求开发商承担连带责任。3.购房人与银行之间的抵押合同关系。在这个合同中,银行系抵押权人,购房者系抵押人,预售的商品房为抵押物。因房屋尚未建成,抵押登记手续只有在商品房竣工交付且购房人取得产权证书后才能办理。为此,银行会要求开发商在抵押登记前,为购房者承担阶段性保证;如本案。4.开发商与银行、购房人之间的保证合同关系。在这个合同中,银行是债权人,开发商是保证人,购房者是被保证人。通常合同会约定:“保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止;若保证人不履行保证责任,贷款人有权从其账户直接扣收相关款项”;如本案。自保证合同生效之日起至商品房办理完抵押登记手续之日止,开发商所承担的保证责任被称为阶段性保证。三、合同解除的种类合同解除,是指合同有效成立以后,当具备合同解除条件时,因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同解除有两种:一为约定解除;二为法定解除。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除;有协商解除和约定解除权解除两种形式。法定解除是解除条件由法律直接规定的合同解除。合同解除权是指合同当事人可以将合同解除的权利。本案涉及的是开发商有无法定解除权。(一)合同的联系、影响是错误置业公司解除合同的理由是王某在按揭贷款合同中的断供,不是买卖合同本身的违约行为,这首先涉及两个合同的关系。商品房买卖中,开发商的目的是为了取得房价款;由于购房人资金不足,就选择了用贷款方式支付剩余房款;又由于期房不能办理抵押登记,开发商便被要求为购房人提供阶段性保证;这样三方签订了按揭贷款合同。两个合同的联系、影响表现在:其一,买卖合同是按揭贷款合同产生的前提,是银行决定按揭贷款的前提条件。其二,按揭贷款合同是履行买卖合同的必要保证,若按揭贷款合同因故未能签订,则将导致买卖合同因无法继续履行而被迫解除。其三,合同主体的重叠性。王某既是买卖合同的买受人,也是按揭贷款合同中的借款人、被保证人;置业公司既是买卖合同的出卖人,又是按揭贷款合同中的保证人。其四,标的物的同一性。按揭贷款中均以所购商品房作为抵押物。其五,合同履行存在相互影响。如《商品房买卖合同纠纷司法解释》第24条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”。可见两个合同是紧密联系、相互影响的特殊合同关系。一味地强调合同的相对性,而忽视了它们之间的联系、影响是不正确的。因此,只从合同相对性出发,认为某置业公司不能主张解除合同是片面的。(二)本案应适用《合同法》第29条第2条第项“不能实现合同目的”的解释,并赋予其解除权合同目的,简言之就是当事人订立合同时所期望获得的利益。置业公司的合同目的就是取得房价款。表面看,王某通过首付款和按揭贷款付清了全部价款308581元;但断供导致置业公司承担了保证责任219005.26元,原来取得的价款的大部分又得而复失,实际取得的价款仅为89575.74元。其得而复失的直接原因是置业公司为王某提供了保证担保,是基于本案的特殊合同关系。鉴于王某拒绝补交房款,置业公司订立合同的目的当然不能实现,依据《合同法》第94条第(四)项“有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”的规定,应赋予开发商买卖合同的解除权。由于断供并不是买卖合同本身的违约行为,似乎不在《合同法》第94条第(四)项明定的范围之内。对此,最高院民一庭编著的《关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》对第24条作出了这样的解释:“论及合同目的不能实现而导致合同解除的原因只有两个,即不可抗力和当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为。但本条所涉合同的目的不能实现的原因,似不在法律明定范围之内。然一如前述,基于此类合同的特殊性考虑,有必要在此对该情形作适当扩充”。本案应属同理。另王某仅还了18期贷款就断供,其违约部分比例达到71%,应属于部分履行情况下的根本违约,这无须赘述。(三)合同解除权的确定公平原则是民法的一项基本原则,它要求民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动,同时也要求立法者和裁判者在民事立法和司法的过程中应维持民事主体之间的利益均衡,以维持当事人之间的利益均衡。本案,银行处于强势地位,开发商必须为购房人向银行贷款提供阶段性担保,一旦断供,开发商就不得不承担提前清偿贷款的责任,已经承担了很大的商业风险。如果开发商承担了保证责任,购房人又拒绝补交付款,还不赋予开发商合同解除权,对于开发商而言显然是不公平的。因此,从公平地均衡当事人之间的利益来看,也应该赋予开发商买卖合同的解除权。(四)关于交付房屋的债务不赋予开发商合同解除权的结果是:买卖合同一直得不到履行,其商品房将一直空置,既不能交付、又不能另行出售。我们不能要求开发商在王某仅实际缴纳89575.74元房款的情况下,交付房屋。即使将王某所欠的219005.26元看成是担保债务,双方也应该同时履行;王某不付款,买卖合同依然不能履行。司法救济是权利保障的最后一道屏障,有侵害必有救济是司法救济的一项基本原则,买卖合同不能解除的结果无疑是有悖于该原则的。通过分析可以得出:本案中买卖合同的继续履行已经成为事实上的不可能,继续存在已经毫无意义,应该赋予开发商买卖合同的解除权。四、商品房买卖合同的解除权论及导致合同解除的原因一般是被解除合同本身的违约行