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燕郊市场调研报告调研时间：2014年5月28日调研区域：河北省廊坊市三河区燕郊县调研人员：记录人：调研情况：2014年5月28日，在副总经理、部长、副部长的带领下，相关人员对河北省廊坊市三河区燕郊县房地产市场情况进行了调研，具体情况如下：市场价格1.夏威夷蓝湾夏威夷蓝湾位于燕郊县南外环与迎宾路交口，占地面积:266667平方米；建筑面积:909587平方米，开发商为三河市兴达房地产开发有限公司，2013年12月开盘。具体售价为：普通住宅（毛坯）均价：11000元/㎡-12000元/㎡，商业部分开发商自持（租金约为4.5元/天/㎡），车位售价待定，物业管理费：2.96元/平方米·月。2.天洋城4代天洋城4代位于燕郊县南外环与迎宾路交口夏威夷蓝湾北侧，占地面积:2000010平方米；建筑面积:5540028平方米，开发商为天洋置地有限公司，2012年11月开盘。具体售价为：普通住宅（毛坯）均价：12000元/㎡，商业：18000元/㎡-20000元/㎡，车位售价待定，物业管理费：2.8元/平方米·月。3.首尔甜城首尔甜城位于北京东燕郊经济技术开发区燕顺路东侧，占地面积:1241800平方米；建筑面积:3000000平方米，开发商为:燕达（地产）集团，2012年中旬开盘。具体售价为：普通住宅（毛坯）均价：11000元/㎡，商业：20000元/㎡，公寓：8000元/㎡，车位售价：10万元/个，物业管理费：2.98元/平方米·月。4.上品上城上品上城位于燕郊县开发区102国道北侧、行宫东大街南侧，占地面积:75857平方米；建筑面积:256302平方米，开发商为:三河福成房地产开发有限公司，尚未开盘。普通住宅（毛坯）均价：8000元/㎡-10000元/㎡，商业：16000元/㎡-20000元/㎡，车位售价待定，物业管理费：2.5元/平方米·月。二、去化速度燕郊区域房地产市场竞争较为激励，普遍的去化周期均在1年半-2年左右。三、主要产品燕郊区域主要的目标客户为北京市外溢刚需，因此大部分楼盘户型在50㎡-130㎡，其中主力户型为70㎡-90㎡两居。竞品分析从目前市场调研情况看，上品上城在地理位置上与我公司目标地块位置较近，同时上品上城体量较大且在销售周期上与我公司预期销售周期（2015年年底）存在一定冲突、产品雷同，因此有可能成为我公司未来主要竞品项目。此外，虽然上品上城在燕郊当地口碑较差，但其定价较低，低廉的土地价格也使其在售价体系上具有更大的灵活性，加之其本地开发商的优势。极易对我公司未来销售造成影响，甚至出现本地开发商形成价格同盟排挤我公司的现象出现。五、销售预期分析近年来，燕郊地区的房价增长率均在10%以上，规划中的轻轨线路与直通北京西六环的快速路也将支持燕郊区域房价的增长。六、定价建议综上所述，出于谨慎起见我们建议未来我公司项目售价以目前市场售

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