香港综合体规划控制研究

香港综合体规划控制研究

1混合发展项目国内城市综合体是指具有三种以上的城市功能，如零售、办公、生活、酒店、娱乐等。空间规划和功能有机统一，由单个建筑、建筑聚集和建筑街区共同开发，在国外通常被称为混合发展项目。西方历史上源于建筑综合体,最早期可追溯至古希腊的广场建筑、古罗马的公共浴场等。工业革命后,功能分区的思想开始占主流。1970年代,西方又开始出现现代意义上的大型零售与办公混合项目,多位于历史街区。1980年代,绅士化现象出现,零售、居住、办公三者综合的项目开始普遍。1990年代,城市零售娱乐中心开始流行于欧美多地,集剧院、运动设施、餐饮等更多功能为一体。目前,混合项目多见于内城更新中,郊区也出现混合功能社区。国外开发控制政策在多元化主流规划理念的影响下,也逐渐倾向于支持混合项目。理论上认为混合发展项目的优势在于具备中心服务职能、减少通勤及交通拥堵,增添城市活力,提高24小时的安全性,增加视觉上的多样性及集约高效利用土地等,但也存在大体量建筑的负面生态影响、过度交通压力、挤出效应等。国内近年来综合体渐成为城市实施新区拓展、旧区改造的重要项目载体。研究主要集中在概念解析、前期定位、功能组合、规划布局、与公共交通(尤其是轨道交通)的关系、类别划分等。少数涉及综合体规划控制的研究:如容积率的控制方法研究,布局规划研究;城市综合体与交通融合的案例解析及设计手法。目前仍然缺乏系统性规划控制研究,尤其是在土地利用、公共设施配套和交通组织等重点方面。规划如何应对综合体多功能复合的用地需求?如何使其更好地承担服务中心的功能?如何使其拥有更好的交通组织及步行环境?这些问题亟待系统的研究与回答。香港是世界上最高密度的城市之一,20世纪后半叶以来一直采用多功能高强度的土地开发模式,境内有大量优秀的综合体,规划控制经验有重要的参考价值。本文在文献、法规整理基础上,选择了香港6个案例(联合广场、国际金融中心、朗豪坊、太古广场、盈翠半岛及青衣城和奥海城),多次进行实地考察分析,与相关规划管理人员深度访谈,概括出香港城市综合体规划控制在土地用途控制、公共设施配建和交通组织三方面的特点,并探讨可借鉴的经验。2香港综合广场的土地使用控制22.1地铁期采用土地用途弹性设计香港有多类用地可作混合项目开发,如“综合发展区”、“商业”、“住宅(甲类)”、“商业/住宅”、“其他指定用途(混合用途)”、“其他指定用途(商贸)”等,适用于不同功能及区位的混合项目(表1,表2)。占地较大的综合体在图则上不是单一地块及用地类型。鲫鱼涌上的太古城项目含太古中心、太古城、太古坊三大组团,含住宅(甲类)、综合发展区、商业3种用地类型,且划定休憩用地,以保障项目后期改建的公共开放空间。奥海城第一期与第二期也分别为商业及住宅(甲类)用途。重大发展项目的土地用途最具弹性,如备受关注的西九龙文化区用地原划为“其他指定用途”,注明“艺术、文化、娱乐、商业及其他用途”地带,以发展为“融合文娱艺术与商业用途且形象鲜明的西九龙文化区”。2012年3月规委会发布《西九文化区发展图则草图编号S/K20/WKCD/1》,取代原图则,同香港规划管理的一般经验,将在项目落成后再进行法定图则覆盖,给予项目最大的灵活性。2.2规划和协调流程2.2.1土地混合规划按附带条件用途分类香港除了“综合发展区”需提交发展蓝图外,其余用地类型均在图则说明中设两栏用途,第一栏经常准许的用途;第二栏需向规委会申请,可在有附带条件或无附带条件下获准。由于土地混合的灵活性较大,管理部门对可能出现干扰的用途进行规划指引。如“其他指定用途(混合用途)”指引的原则性规定,住宅与非住宅出入口独立、非住宅部分的环境污染控制、公共设施位置要求等,有益于规范混合建设。2.2.2弹性较大的混合用地。在建设之后,对综合发展区“商业/居住”对于用途弹性较大的土地类型,如果频繁更改建筑用途可能会对周边交通容量、市政设施容量、居民生活等造成干扰。因而“综合发展区”“、商业/居住”等弹性较大的混合用地,在项目建设完成后再细分用地类型,如国际金融中心原为“综合发展区”,建成后改划为“商业”;太古广场原为“商业/居住”,建成后改划为“商业”。开发商在建设初期并非被动的角色,土地用途控制反而成为一种互动协调的过程。2.2.3混合建设继续促进混合土地类型的适应3香港综合城市社区公共设施规划3.1“重要”设施的公共运输及设施香港专业人士作业备考中,有关于公共设施容积率豁免计算的详细规定5:可能豁免的设施包括公共交通设施、机房、适意设施6等,一般豁免比例不得超过总建筑面积的10%。适意设施和公共交通运输设施的豁免,需要通过严格的审核。一般情况下,土地出让条件中要求配建的公共设施需要计算容积率,但个案综合体中较重要的公共运输、铁路设施、公共福利设施及与发展或重建计划有关的用途及设施,将酌情考虑。如国际金融中心图则:“计算最大总楼面面积时,任何纯粹建造为或拟用作停车位、上落客货车位、机房和管理员办事处的楼面空间,或是发展或重建计划的附属和直接有关用途和设施、公共运输和铁路设施及政府设施,可免计算在内。”联合广场图则中:“计算最大总楼面面积时,任何纯粹建造为或拟用作停车位、上落客货车位、机房和管理员办事处、或管理员宿舍和康乐设施,而两者都是供住用建筑物或建筑物住用部分的全部拥有人或占用人使用及使其受益,发展或重建计划的附属和直接有关用途和设施、公共运输和铁路设施及政府、机构、社区或社会福利设施,可免计算在内”。3.2多样化的社区设施香港城市综合体的公共设施类型多样化,包含交通、社区、文化和体育等。社区设施多样化,包括长者护理、青少年活动、残疾人康复中心等,朗豪坊的旺角区社区综合体大楼等。交通设施包括国际金融中心的机场办事大厅、长途客运站、联合广场的机场办事大厅等(表3)。3.3公共设施与私人物业香港综合体的地下层、平台集合了公共运输、商铺、公共服务设施等多样化功能,承担部分公共休憩空间功能,成为公共场所与私人物业的过渡,很好地实现了公共设施与私人物业一体化。联合广场(图1a),地下二层至地面层以公共运输为主,地上部分以商业为联系中心,上盖物业如酒店、办公楼、住宅等的大堂。社区设施设置在一层,巴士站处在社区设施与商场之间。停车空间与商场同层,方便住户与顾客。联系地铁的中庭贯穿商业空间直达屋面,平台具备良好的公共服务性质,设有休闲餐饮及娱乐功能为主的演荟广场、社区设施及公共休憩景观,并连通地铁(图1b)。4香港综合运输组织4.1大型商业或公共运输《香港城市规划标准与准则》提出,在铁路车站及主要公共交汇处沿线地区,进行更多密集发展及提供大型就业中心。公交总站通常设于大型住宅发展区或各区的工商业中心,通常至少4个停车湾,并细致规定不同地区的站场标准。因而城市综合体不只是重要的商业、办公、居住物业,更会承担城市公交枢纽站、首末站等功能(表4,表5)。大型发展或公共运输交汇处要求提供一或两个出租车站,每个约500m2。但交通设施的面积要求多不具体载入分区图则,因另有相关规范,且交通设施的容量常需要咨询运输署的意见。4.2交通设施一体化设计香港城市综合体的建筑平台高效组织地铁、公共汽车、私人汽车、出租车、微型出租车等多种交通方式换乘,不受天气条件影响。平台组织如下:地下层连接地铁;地面或高架桥层组织公共交通换乘及汽车通道;地上二层联系空中步道;屋顶平台设计成城市花园或步行平台;停车场一般处于地下空间,或平台内连接商业或高架桥。联合广场是典型的多种交通方式集合的案例。作为地铁东涌线和机场快线的唯一交汇站及机场快线的最大站点,地下一、二层作机场快线及东涌线地铁站台。结合机场快线设置机场办事大厅,可预办登机手续及付运行李。地面层为巴士及出租车站,一层在商场内设跨境巴士总站,高架桥连接处设出租车的上下客区,并连接人行天桥。地铁中庭及停车空间贯通平台各层(图2)。青衣城是受地形影响的案例,由于地处青衣岛上的入海边缘,地势较低,地铁从青衣城的地上一、二层穿过,高架桥与商场二层同高,车辆通过高架桥进入平台四五层的停车场。地面层部分作汽车及巴士上落客站,顾客可在商场实现地铁、出租车与巴士间的换乘(图3)。朗豪坊是平台分置的案例。两平台间通过人行天桥连接,出租车停靠站设置在商场地面层出入口的附近。商场未开业的时段仍开辟有人行专用道供行人穿越商场两边(图4)。交通设施的一体化设计,源于香港独特的允许15m以下非住用建筑密度达到100%的规定(该条例已于2012年12月修订为24m以下非住宅建筑密度可达92%)7。从建设效果看,一体化设计有以下优点:提高用地效益,实现交通与商业的互利结合;多种交通方式室内换乘,缩短换乘距离,并不受天气影响;局部架空的地面层让位于道路交通,避免由综合体占地面积大引起的微路网密度不足,交通不畅的问题。4.3行人通道5香港在土地利用规划的最初阶段进行多层次的步行系统规划,并提出“大型公共、私人屋邨和其他发展内,发展完善的行人网络及连接交通交汇处的行人通道8”(表6)。龙和道东西方向穿越了国际金融中心内部,建筑围合龙和道路形成交通广场,巴士、出租车等机动车辆活动主要在交通广场内部。人流通过中环二层步行体系以及地铁出口进入商场内部,避免民耀街以及干诺中路的密集车流(图5)。国际金融中心与太古广场直线距离超过800m,可通过隧道、人行天桥等立体的步行系统联系。5完善社会等功能兼容的公共设施在对国外文献、香港法规整理、城市综合体调研分析的基础上,本文提出3点借鉴。(1)土地用途控制:梳理市场反馈信息,深入了解经济快速发展下新的土地兼容的需要,在单一用地分类基础上构建土地用途的适建范围表,进一步对大型综合体用地的兼容性作详细指引,每类用途设置何种适建比例,何种用地可不作刚性要求,何种用地需设下限比例,混合用地动态调整规范等。(2)公共服务设施配建:提高城市综合体的公共服务职能,鼓励更多与商业、办公等功能兼容的公共设施,如文化艺术、体育、公共休憩等设施与综合体的互利共建;对于商业、办公、居住混合的综合体,完善社区设施的配置,方便生活居民;进一步制定公共服务设施建设时期、落位及建设标准的规划指引,以促进公共服务设施和城市综合体的一体化建设。(3)交通组织:1加强综合体的交通服务功能,鼓励地下或地面架空层建设交通枢纽;根据综合体的体量及占地,分级作公交车及出租车的车位配额规定,或在原泊位计算标准的基础上,增加混合功能项目的泊位计算方式,落实具体可行的交通设施配建指标。2鼓励立体步行网络建设,与利益相关者共同谋划并完善投资、建设及管理的细则,提高立体步行网络的适应性和可行性。早在19世纪中叶,底商上住的建筑在香港已相对普遍。1980年适应实际需要,出台最早的混合用地类型“商业/住宅用途”。1994年为适应及促进香港制造业向服务业转型,规委会引入“其他用地类型(