2014年广州快捷商务酒店可行性分析报告

2014年广州快捷商务酒店项目可行性报告地址：广州市编写人：肖欣2014.12.12前言项目背景快捷酒店：是近两年众多旅客选择客房酒店的一个热点，而经济型的快捷酒店更是热点中的热点！随着城市旅游业的快速发展，以及国家对建设的大规模投资，人均需求日益增加，但是也会对酒店的软件设施和硬件设施更多的要求。需求定位：为了满足旅客出差住宿需要，尚无法讲究排场，而传统的招待所安全、卫生、舒适等条件无法满足的情况下；以及外来游客能温馨住宿而又价格适中的情况下，快捷酒店应运而生。快捷酒店弥补了基本需求和平民价格这两个条件下的庞大市场！在我国，快捷酒店于近两年得到了市场的热烈追捧。连锁酒店：选择连锁酒店就是选择了一个金字招牌，因为存在品牌价值，同时可以减少广告投入。总部网络在线预定，提高入住率、降低投资风险。项目目的打造商务酒店，给投资者带来丰厚的回报。市场调查项目契机广州市概况广州是一座有2200多年悠久历史的文化名城，自秦汉以来，广州就是岭南的政治、经济、文化中心。广州的文物古迹众多，现有国家、省、市三级文物保护单位共219个，其中全国重点文物保护单位19个，省级文物保护单位41个，市级文物保护单位159个。目前，南越国宫署遗址、南越王墓、南越国水闸遗址等三处南越国史迹正联合申报联合国世界文化遗产。由于广州一年四季的旅游项目众多，全年到广州旅游人群稳定增长，促使的广州旅游业及相关配套产业得到了蓬勃发展。在广州市委市政府制定的规划中，把围绕旅游服务业打造成全市第一主导产业的战略目标，大力实施旅游精品工程，精心打造旅游整体形象，地区旅游环境和旅游相关产业链正在发生着崭新的变化。新旅游经济给广州带来了丰富的旅游休闲客源，旅游项目的增加使得旅游客流量全年都保持在高峰值，旅游接待能力及设施急需全面升级，需要基础服务设施跨上一个新的水平，接待能力和档次进一步提高。在未来良好的市场前景预期的推动下，近期一批新建知名快捷酒店相继建成营业，抢占旅游业发展所带来的客源市场。在旅游大开发，建设大规模建设时期，酒店业市场蓬勃发展的契机下，在广州投资建设快捷酒店项目必然给投资者带来丰厚的回报。广州交通空运：广州白云机场，是中国大陆三大国际航空枢纽机场之一，旅客吞吐量居全国第二。2013年旅客吞吐量突破5000万人次大关，达到5200万人次，位居全国第二，世界第十六位，年货量达到130万吨。2014年旅客吞吐量更有望达到5500万人次。海运：中国第四大港口广州港，现已与世界170多个国家和地区的500多个港口有贸易往来，黄埔新港，新沙港，莲花山港、南沙港、广州开发区穗港码头和增城新塘港已开通往返香港的客、货轮，花都区开通往返香港的货轮。内河可沿东、西、北江航道沟通广东省各地和广西，与100多条河道相连接。铁路：广州目前有五个火车站：广州站、广州东站、广州南站、广州北站、广州西站（货运），组成的广州铁路客运枢纽是我国铁路四大客运中心之一，江村站，铁路有京广铁路复线、广茂线、广梅汕线、广深铁路、广深电气化铁路、广九铁路等线路。运营中的武广高铁、广深港高铁（广深段）、贵广高速铁路，建设中的南广高速铁路、京港高速铁路、西部沿海高速铁路，构成四通八达的路线。市内的交通四通八达，深圳，中山，珠海等地一小时生活圈.地铁可以直达广州80%以上的著名景点，会展中心地铁直达。市场分析调查数据说明以下数据由行业信息网提供，调查地点广州市天河区正佳广场，时间2011年6月12日，周日。调查随行人员4人，时间6个小时，调查方式，实行问卷形式，完整的填写问卷赠送精美礼品，调查总数2000份，有效1760份酒店数据矩阵调查结果说明广州酒店现状随着广州经济的发展，一是旅游业的蓬勃发展越来越多的季节性旅游客人进入广州地区，二是商务客户停留洽谈业务。特别是广州沿海铁路，到广西、贵州的高速铁路建设完工，必然会拉动当地经济加快。随着我国的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开，这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了广州地区市场。例如：如家、汉庭、7天、锦江、格林豪泰等快捷酒店。广州的高档酒店：2011年统计结果：星级酒店发展主要是针对企事业单位，接待国外来宾；普通快捷酒店大众消费，是未来酒店业发展的潮流，投资快捷酒店有投资少，见效快等特点。被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素，旅游人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。因此投资建设的快捷商务酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。要选择在车站附近，周围有大型市场，人流量相对较多地区。这样酒店不愁没有消费倾向的客户群，经营前景十分广阔。广州的旅游收入：广州旅游业的蓬勃带来了大量的客源，为酒店业的快速发展提供了广阔的市场。2008年广州市城市接待游客总人数1.11亿人次，旅游业总收入837.71亿元；2009年，接待游客总人数1.18亿人次，旅游业总收入994.04亿元；2010年，广州旅游业总收入首次超过1000亿元，达1254.61亿元。时至2013年，广州市城市接待游客总人数达到1.52亿人次，旅游业总收入2200亿元。SWOT分析S—项目优势 广州相对稳定的快捷酒店发展趋势 快捷商务酒店有丰富酒店管理经验 新开发酒店项目有现成的酒店管理人员 依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快 依托品牌网络，新项目有一定客户群资源W—项目劣势 新酒店品牌忠实度不高、附加值低. 开业时间晚于其他快捷酒店 外阜会员群锁定困难 人员工资上涨、原材料价格上涨O—项目机会市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划。本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户。快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式广州全年春夏秋冬都有旅游项目，客源相对稳定每年固定的商业展会增加酒店收入规划众多大项目开工建设，增加客流量价格偏底，适合中底收入以及学生消费群体其他快捷酒店停车位置少多数小旅店受经营影响，并购机会增加T—项目威胁 本地区已出现同类竞争者 全国快捷酒店品牌已全部入驻，竞争压力不断加大 市内个人快捷酒店对价格下压很大 快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销社会经济效益快捷商务酒店品牌建设，将为旅游接待能力提升做出自己的贡献。 给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动消费增长，促进地区经济繁荣。快捷商务酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区增加更多就业职位。决策建议3-1规划内涵规划快捷商务酒店，打造精品酒店3-2规划决策建议3-2.1楼层规划方案3-2.1.1酒店宾馆大堂、商务中心、后台办公室、洗手间、棋牌室（广州人喜欢打牌）、大小会议室（条件不允许可以不开发）、客房。按照普通快捷酒店加盟，客房数80间到130间之间。以下假设现有营业面积5000米的商用楼一套，来简单细分化成本。（本方案根据当时员村4横路一栋独立办公楼设计）3-3前期规划设计说明 3-3.1设计方案甄选和楼层规划本酒店设计既注重使建筑融入城市文化之中，与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益。希望能营造出形象突出优雅，同时富于古典和现代精神，文化气息浓郁，籍此使酒店的商业效益得到完全开发，使此地域整体形象得以提升，成为区域内标志建筑，为城市形象增添一道新风景。3-3.1.1方案员村四横路，地处琶洲展馆5分种车程，距离商业中心10分钟，广州主要的干线东西黄埔大道，南北相连的科运路附近，直临琶洲大桥，中山路，等交通要道。酒店拥有客房130间，设有会议厅一个、自助早餐厅、棋牌室6间（当时与一足疗合作，还有12间足疗房，独立楼梯）。22个停车位，房间内配备有线电视、免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。酒店温馨舒适，为您解除旅途的辛劳。团体及会员客户还可享受到优惠待遇。设计理念是现代建筑的简洁和传统建筑物的精致巧妙融合，高技术与现代材料的运用进一步增强了建筑物的表现力：低部立面铝板分格、玻璃幕墙与实墙面的穿插对比，带来了强烈的视觉对比和阴影变化。整组建筑物一气呵成，建筑语言完整统一，增强了建筑物的标志性与独创性。 执行篇4-1战略与战术4-1.1战略沙盘模拟4-1.1.1六大策略 整体整合 方案优选 特色出位 错位经营 强调区域特性 集团化管理4-1.1.2说明 ---地区的酒店目前竞争激烈，众多品派入住，但是很多酒店资料极其简陋，更谈不上策划和包装，酒店运营商几乎没有战略，尤其是比较早一些宾馆，管理不到位，软硬设施跟不上，没有系统的推广计划，反过来我们的宣传更容易突出。 酒店产业的六大优势 人气旺。酒店规模大，则人气旺盛，商业氛围浓厚。 旅游资源强。随着旅游规模扩大，则市政配套齐全，巨大的人流量，顺畅的交通，良好的商业氛围一应俱全，经营起来得心应手，财源滚滚。 管理好。由连锁酒店管理公司，统一规划，统一管理，提供的服务周到、齐全，前景广阔。 规划好。在规划上有---酒店管理公司统一安排，规划、建设、定位等十分明确，不会出现子公司酒店各自为阵、画地为牢的混乱局面。 品牌好，潜力大。连锁酒店自有品牌突出，形成“马太效应”。一方面在销售上能克服小酒店“势单力薄”的弱点，另一方面较易加强管理。当然，规模太大，也会有一定的销售压力，但它对商旅性客源的吸引力显然更大。 经营成本降低。快捷酒店管理规模大，在商务酒店项目开发、酒店管理等方面均可取得规模化效益，从而降低成本和经营的负担，避免酒店管理等费用过高的弊端。4-1.2战术沙盘模拟4-1.2.1整体战术4-1.2.1.1手法1：差异化市场营销酒店差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响酒店业成功的因素很多，如区域经济、客户群、旅游规模、商务繁荣程度及其影响力，酒店所处区域环境，竞争对手实力与策略等。4-1.2.1.1.1地段选择所在地段位置是否有发展前景；周边有良好客户群；交通是否便利；是否在旅游线路必经之路上；具备较好基础配套设施。4-1.2.1.1.2具有前瞻性市政规划、道路规划、道路的扩建、改建延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成为热点，此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。4-1.2.1.1.3寻求市场空白点酒店业开发也要针对该项目所在地的政治、经济、旅游、文化、消费水平及结构，类似酒店的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。寻求市场细分后空白点、切入点。4-1.2.1.1.4有效挖掘客户营销渠道酒店客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大约可以影响250人，按照客户营销理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销传播媒介。4-1.2.1.1.5创新客户成本控制酒店采用客户营销可以降低广告费用50%-80%。酒店对客户必须有所选择，选择最能够发挥自己的专长的客户作为重点服务对象。4-1.2.1.2手法二：品牌营销策略在当前激烈的酒店业竞争市场，酒店产品的竞争已逐渐演变成酒店品牌之争了。品牌是酒店竞争力的重要体现，谁拥有更知名的酒店品牌，谁就能更快地抓住消费者的视线，形成“眼球经济”，抢占更大的省内外酒店市场。因此，树立知名的酒店品牌是当前众多酒店企业所竞相追逐的目标，酒店品牌营销的重要性更是不可忽视。三大关注要点品牌是酒店的象征，不仅代表着酒店产品和酒店本身，更体现着酒店顾客的利益。因此，在进行酒店品牌营销时，应关注酒店企业、酒店产品和顾客需求三大要点。企业本身酒店品牌是酒店企业的代名词，酒店的经营属性、类别和风格等都是酒店品牌制定的依据，酒店企业本身的发展历史、经营战略、企业文化、团队气氛、行为准则等都深深影响着广大顾客对酒店的整体形象的感知，更与酒店品牌价值息息相关。因此，在进行酒店品牌营销的时候，必须结合酒店本身的特点，从企业的角度出发，使酒店企业的形象、酒店未来的发展战略等都与酒店品牌的营销推广相吻合。酒店产品酒店产品的特征是制定酒店品牌营销策略的重要依据，优秀的酒店产品和服务也是酒店品牌得以生存和发展的重要保障。当前世界著名的酒店集团纷纷在全球范围内实施多品牌经营策略，品牌创立的依据就是酒店集团所经营的不同产品特色，人们甚至通过品牌来识别酒店的产品和服务。另外，酒店品牌的价值要通过酒店产品和服务体现，优质的酒店服务产品是提升顾客价值的重要途径，酒店品牌营销的最终目的是吸引新顾客、留住老顾客。因此，酒店产品是酒店品牌营销关注要点之一。顾客需求酒店品牌的营销推广要加强与顾客的联络，应通过分析消费市场的特点，根据顾客的消费心理偏好和消费行为特征来制定酒店的品牌营销战略。市场需求和顾客偏好是进行酒店品牌营销的着力点，酒店企业在进行品牌营销时，必须时时关注市场动态，掌握顾客需求，并通过积极的品牌营销策略来引导市场需求，创造顾客需求，从而为酒店赢得更多顾客。4-2执行步骤4-2.1经营规划 快捷酒店设计建设经营虽然说现在快捷酒店装修已经成熟起来。快捷酒店装修规划不合理，功能与规划的匹配，比如说大堂缺卫生间、贵重物品保管、行李寄存等。快捷酒店装修设计与社会需求脱节。有些投资者仅凭自己对酒店的一些感性认识，就直接投资建新酒店，没有先完成市场调研、酒店选址、酒店定位、酒店规模档次确定、项目可行性分析等工作。也没有设计单位介入到酒店筹建的初期阶段，这是极度不科学的。快捷酒店装修设计复制严重，没有亮点。我们说这是一个个性十足的时代，没有个性就没有市场。酒店装修设计在不断的发展之中也变得更加细分，面对不同的群体及不同的地域的不同消费习惯及不同的消费能力，要对酒店制定出不同的差异化方案，要确定酒店在本地的市场环境下及当地的文化背景下要能够健康有序的发展。快捷酒店装修对客房不够重视。客房是酒店创造效益的主要部分，酒店客房设计不是一件容易的事，其设计要最大限度体现到对客人的关怀，因为客人对客房的要求远比对大堂、餐厅的要求更细。客房设计不好、不精、不方便，不仅对客人不好，也会降低酒店的档次。快捷酒店装修缺少地区性文化的支撑，竞争力不强。民族的就是世界的，我们想要走出去就要能够赢得本地市场，这就要求酒店设计师在设计之初，要更加注重项目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、历史文脉，以便准确、合理地定位好酒店的文化内涵，让酒店具有深厚的文化底蕴和无穷的魅力，给客人带来不仅生理上，还有情绪上，甚至心灵上的享受。快捷酒店装修设计是一个全面的营造过程，我们只有将那种舒适的享受融入进来，才能给人一种吸引，进而获得市场创造价值。4-2.1.1酒店配置组织机构快捷商务宾馆实行总经理负责制。机构设有5个部门，即：前厅部、客房部、保安部、早餐会议部、综合办公室。职级分别为：总经理、部门经理、主管、领班。人员配备本着精简部门，提高效率，降低成本的原则，快捷商务酒店暂时按30-40人配备，人员安排如下：一、商务宾馆设总经理1人，负责宾馆全面经营管理工作，直接管理财务出纳员、物品采购员、库房管理员的工作。二、前厅部：1.前厅部经理1人，负责前厅范围内的工作并兼一级质检。2.前厅部每班设接待登记员2人、收银员1人、收银员兼客服中心文员，夜班1人值班，三班倒共8人、保洁2人，共计10人。三、客房部：1.客房部经理1人，负责客房部范围内的工作兼二级质检。2.服务员实行分段值班制，早班服务员每层楼1人，每2层设专职领班1人，中班服务员4人，领班1人，夜班服务员1人，布草员1人。客房部共计13人。四、保安部：根据停车场规模的情况，设保安部经理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及设施。设白班保安员1人，夜班保安员2人，共计4人。五、早餐会议部：由宾馆总经理直接管理：1.设早餐服务员3人，菜品、面食、餐厅各1人；负责早餐服务与会议服务。2、厨房2人，热菜，凉菜、1人面案1人，负责早餐制作和职工餐的制作。3.早餐会议部共计5人六、综合办公室：1.综合办公室主任1人，负责酒店日常事务，会议安排及接待，对外事宜，兼一级质检，职工宿舍、食堂、浴室管理。2、设维修工1人（负责普通的电工、木工、管工维修），电脑、电视、电话、空调等电子器件及其他设备由蓝鲸大厦调人维修。3.设财务出纳员1人（这个可以多家同品牌酒店共用一人，减少支出），负责财务核算，银行业务，报税业务和财务部门的各类业务。4、设采购员1人，负责餐饮和其它部门的物品采购，常用物品由酒店安排统一配送。5、设库管员1人，负责宾馆所有物品的出入库工作。6、综合办公室共计4人。以上总计32人，按照现在快捷酒店的标准，28人就可以完全胜任工作。----快捷商务酒店岗位图4.2.2推广规划4-2.2.1整体品牌包装 新视觉VI系统由----集团企划部统一设计全新的VI系统，对快捷商务酒店的VI系统进行有效的整合，统一的管理，促进商务快捷酒店能更快让客户群体认知并快速发展创造效益。4-2.2.2整体推广广告推广策略1广告推广和酒店先期营业同步执行，快捷酒店企划部将进行全程广告策划及监督，即推出整体形象，又突出酒店的独特部分，相互补充，互为联动。第一步：新闻稿件形式炒作，通过新酒店开业及活动为酒店项目经营优势造势。第二步：举行各类公关活动，推广项目，以各类承办活动营销作配合，全面展开酒店经营工作。第三步：广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促进酒店获得成功。 广告推广目标广告推广以政府接待、旅游接待为主。通过加盟快捷酒店品牌↓强化快捷商务酒店规划经营优势宣传↓加强酒店服务管理推出特色服务↓全面推广自身品牌成功运营方式---快捷商务酒店项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点推广阶段分为第一、第二、第三和第四阶段。第一阶段为--商务快捷酒店项目认知阶段，推广主题：主要是政策、交通、旅游、规划、设计、经营。第二阶段为---快捷商务酒店项目公开宣传阶段，在建立酒店项目即将开业形象后，逐步加强宣传客房、餐饮，娱乐休闲经营优势与优势服务项目推广。第三阶段广告铺开及人员招聘宣传阶段，客户消费群对酒店将开业项目已深入认识，通过媒体及户外广告宣传大量招聘管理层和员工，是酒店品牌形象推广的重要组成部分。第四阶段为试营业开业阶段，试营业达到50%以上的入住率，让客人体验我们酒店的品牌服务，为正式营业打造良好基础。正式开业运营，举办开业庆典活动，提升酒店知名度。A、以“---特色服务”带出酒店项目优势，吸引市场注意。B、以----酒店管理公司运营管理，打造---商务酒店新服务理念。C、以----品牌客户优势带动新商务酒店良好运营。D、---快捷商务酒店项目运用——“地段+人流+经营模式”酒店致胜元素，我们经营商务酒店，而且创造财富。4-2.3进度预期前期工作完成后，立即开始报批和内部装修，调配人员，工程预计完工4个月，完工交付使用。4-2.4预算4-2.4.1项目资金投入情况分析4-2.4.1费用主要是加盟费，装修费用，以及运营资金。装修费用大约每间客房费用为4万元每间，加盟费用为30万元，流动资金50万4-2.4.2可选择的筹资策略4-2.4.2.1自筹资金通过个人通过合作方式入伙集资。4-2.4.2.2银行贷款筹资可以在加盟审批后向银行申请贷款。申请额度为本次总投资的50%（为备选方案）4-3投资回报预测4-3.1酒店4-3.1.1客房收入酒店客房有标准间130间，按照以下标准概算：标准间180.00元/日（广州快捷酒店最底水平）大床房180.00元/日入住率80%（现在入住率都达到90%以上）客房年收入=标准间日价格×标准间数×80%×365=130×180×80%×365=32000×80%×365=8541000客房年收入8，541，000.004-3.1.3成本酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水电费构成。4-3.1.3.1物料成本：客房费用=（早餐（客人消费）+客房低值易耗品）×客房数×365=（0+10）×130×365=474500低值易耗品=低值易耗/月×12=5000×12=60000布草费用=布草/月×12=10000×12=120000维修费用=维修费用/月×12=2000×12=24000员工餐费用=员工餐/日×员工数×365=12×32×365（此水平高出当地平均水平）=140160其它费用=其它费用/月×12=1000×12=12000客房费用474500低值易耗品60000布草费用120000维修费用24000员工餐费140160广告公关费用24000其它费用12000总计842660.004-3.1.3.2人工成本酒店人工成本按照32名员工数数及员工平均工资计算，员工平均工资按2500元/月计算，计算公式如下：人工成本=员工数×员工平均工资×12=32×2500×12=960，000总计人工成本960000.00（其中不包括保险，和福利）。4-3.1.3.3水电费水电费（元/月）水（热水+冷水）0.75×130×30×3.0=8，755.00电空调+照明+电梯+电视+其他10度×1.2×130×30=46，800.00年水电费=(水＋电)×12个月=(8，755＋46，800)×12=666，900.00本参数与入住率有直接关系，本计算方案是100%入住，并最大化计算房租20万每