纳税人学堂课件-土地增值税业务培训

土地增值税业务培训2021年6月16日1.基本概念2.旧房征管3.新房征管目录/contents基本概念开放市场炒买炒卖国家收益土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（一下简称房地产）并取得收入的单位和个人，按照其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。纳税人单位：各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织个人：包括个体经营者土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。征税范围国有土地：按国家法律规定属于国家所有的土地。建筑物附着物：建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各种附属设施和附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。（继承、赠与）不属于征税范围的企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议等有效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税的通知》（财税〔2018〕57号超率累进税率档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额

30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额

40%-扣除项目金额

5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额

50%-扣除项目金额

15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额

60%-扣除项目金额

35%旧房征管2旧房的定义新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省，自治区，直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）旧房的定义凡签订存量房买卖合同（协议）的均属于存量房，按照存量房转让计征土地增值税。《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年第22号转让收入纳税人转让房地产所取得的不含增值税收入，包括货币收入、实物收入和其他收入（包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益）《条例》、《细则》、财税〔2016〕43号文件、总局2016第70号公告适用增值税一般计税方法的，应税收入不含增值税销项税额适用简易计税方法的，应税收入不含增值税应纳税额按评估价确认收入条例第九条下列情形之一的，按照房地产评估价格（价值）计算征收。评估价格须经当地税务机关确认。土地增值税暂行条例及其实施细则隐瞒、虚报房地产成交价格的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的正当理由下列情形可视同为有正当理由：（一）各级人民法院的生效判决或裁定；（二）公开竞价拍卖；（三）个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人；（四）主管税务机关认定的其他情形。《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年第22号调解书×（不可以）类似的问题主管税务机关可以参考认定1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产评估机构评定的自建房重置成本价乘

以成新度折扣率后的价格；3.自建房的评估费；4.与转让自建房有关的税金。自建的：扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年第22号扣除项目金额自建房计算扣除项目金额800×50%+30=430（万元）增值额500-430=70（万元）增值率70÷430×100%=16.28%某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？应纳税额70×30%=21（万元）1.购置房原发票载明的金额；2.按规定加计的金额；3.与转让购置房有关的税金

购置房：扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年第22号扣除项目金额购置房计算扣除项目金额200×（1+6×5%）+30+200×3%=296（万元）增值额500-296=204（万元）增值率204÷296×100%=68.9%某人出售一间商业用房，取得收入500万元，销售时缴纳有关税费30万元（不考虑营改增是否含税等情况）。其6年前购置时发票金额为200万元，请问这个人销售商业房应缴纳土地增值税多少万元？应纳税额204×40%-296×5%=66.8（万元）对于购置房地产转让的，应提供购置时的原始发票，对于不能提供的，如果税务机关能证实纳税人购置房地产原始价格的，可以依据这个视同发票扣除。

对于“凡未提供评估价格但能提供购房发票的…”这句话如何理解：

确实，从《条例》和总局文件来看“提供评估价格”是纳税人的权利。但在实际征管中，对于购置房转让的，我们要引导纳税人按照发票扣除，不到万不得已不允许按照评估价格的方式计算扣除。

如果按评估价格方式计算的，我们对于评估价格要重点审核，必须明确的是评估价格应为房屋的重置成本乘以成新度折扣率后的金额（这里是不包含地价的），同时其购置时所缴纳的契税就不能另行扣除了财税字﹝1995﹞48号第十一条特别强调对取得土地使用权以后，没有进行开发就转让了。这种情况计算增值额的时候，只允许扣除取得土地使用权时候支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。没有加计扣除的环节特别强调《土地增值税宣传提纲》国税函发﹝1995﹞110号第六条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。关于纳税期限的问题

根据条例第十条，第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后，办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字〔1995〕48号第十六条如果有未申报或者未按照核定期限缴纳税款的行为，依据《税收征管法处理》相关条款对其进行处罚或加收滞纳金处理。纳税时间

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。《土地增值税暂行条例》及其实施细则房地产所在地，是指房地产的座落地。转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。纳税地点税收减免符合文件要求的改制重组、分立、兼并以及投资等情况，暂不征收土地增值税。财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知2018年57号其他事项纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则核准类管理普通住宅增值率不超20%因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则核准类管理国家依法征用收回核准类管理因“城市实施规划”而搬迁：

是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，

是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（财税〔2006〕21号）

由纳税人自行转让原房地产的，比照本（条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。）免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕第6号自行转让新房征管3新房的定义新建房是指建成后未使用的房产。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）新房也就是增量房（能增加现有房屋数量的房产），俗称一手房，指房地产开发商投资新建造的商品房。取得土地使用权项目筹备项目立项初步设计规划审查竣工验收报建审查开工商品房预售可行性研究报告核发《建设用地规划许可证》发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》核发《建设工程规划许可证》预售登记，核发《商品房预售许可证》建设工程项目竣工综合验收备案证明房地产项目开发过程项目管理工作有条件的实施项目专用票据管理措施主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。关注会计核算，督促分期分项目归集收入、成本、费用。国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）金三系统登记项目登记从事房地产开发的纳税人，在项目立项后应进行土地增值税项目登记。然后税管员应及时做好项目的税费种认定工作。预缴土地增值税为什么

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

从事房地产开发的纳税人应区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，分别按每月取得的商品房转让不含增值税收入，乘以下列预征率计算预缴土地增值税。

对按政府有关部门批准建造出售的经济适用房、限价商品房等社会保障性住房项目暂不预缴土地增值税，待项目符合清算条件后进行清算。《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》津政发【2011】2号《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年第22号每平方米销售价格2万元（含）以下的，预征率为2％；每平方米销售价格2万元至3万元（含）的，预征率为3％；每平方米销售价格3万元以上的，预征率为5％。坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。(2019年8月1日起执行）实际预缴土地增值税预缴计税依据确认0102房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征的计征依据：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款《营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据问题》（财税[2016]43号）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》2016年第70号主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》；纳税人在收到《清算通知书》之日起90日内办理清算手续清算条件应到主管税务机关办理清算主管税务机关可要求纳税人进行清算纳税人应当在满足上述条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的取得开发项目最末一张销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的什么情况可以清算天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告（2016年第24号）清算发起应清算的项目，或税务机关确定清算并向其下达清算通知书的项目，自纳税人满足应清算条件或应收到清算通知之日起90日内办理清算手续。清算及审核流程天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告（2016年第24号）清算申报纳税人携带相关资料办理土地增值税清算申报手续：（一）土地增值税清算表及其附表、（二）房地产开发项目清算说明及相关资料（具体详见文件）纳税人委托税务中介机构鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）及附属资料。清算及审核流程天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告（2016年第24号）清算受理主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件且报送资料齐备的，予以受理，并出具受理通知书。清算及审核流程天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告（2016年第24号）213对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的，应出具补充材料通知书，并要求纳税人在15日内补齐，纳税人在规定期限内补齐资料后，主管税务机关予以受理。对不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理，并出具不予受理通知书告知纳税人原因。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。惩处措施符合清算条件的纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关应发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续，并依据税收征管法有关规定处理。清算及审核流程天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告（2016年第24号）《征管法细则》第九十六条规定，纳税人拒绝提供有关资料的依据《征管法》第七十条一万以下，或情节严重的1-5万以下的罚款。税款申报对已受理的清算项目，主管税务机关应启动清算审核程序。需补税的，直接办理税款入库手续；需退税的，经主管税务机关核准后，依照有关规定办理。清算及审核流程金税三期操作系统启动审核主管税务机关受理纳税人清算资料后，应启动清算审核程序，90日内完成审核工作，形成审核报告留存备查，并向纳税人出具清算核准通知书，明确补、退税金额和办理期限。清算及审核流程天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告（2016年第24号）审核时，问题一次性讲清楚结合“补充材料通知书”列明需要纳税人提供的资料。在与纳税人针对某个疑点问题交换意见时，让纳税人提供加盖公章的书面证明材料。做好证据固定，再根据文件规定确定是否能计入扣除项目、能否价计扣除。纳税人自行进行清算委托税务中介机构进行清算涉及清算退税的项目缴纳税款的项目，由主管税务机关管理部门对提交资料核准后，直接办理纳税手续对符合清算条件且报送的清算资料齐备的对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的清算及受理方式予以受理，并出具《土地增值税清算受理通知书》要求纳税人在30日内补齐，并出具《土地增值税清算补充材料通知书》，在规定期限内补齐资料后，予以受理主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在90日内组织清算审核，并出具《土地增值税清算核准通知书》清算及审核流程土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。

对于分期开发的项目以区级（含）以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算。

房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产的，应分别进行土地增值税清算。天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告（2016年第24号）审核清算单位（一）直接销售房地产的收入确认

房地产开发企业将开发产品直接销售的，应以双方签订已在房管部门备案的《房地产销售合同》、《房地产预售合同》和具有销售合同性质的协议书等所载的销售金额及其他经济利益确认收入。直接销售收入

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

房地产开发企业将开发产品直接销售的，应以双方签订已在房管部门备案的《房地产销售合同》、《房地产预售合同》和具有销售合同性质的协议书等所载的销售金额及其他经济利益确认收入。直接销售收入

房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，应确认为与转让房地产有关的收入。《关于土地增值税清算有关问题的公告》（2016年第25号）实际征管中的处理方法：不预缴，清算时一并归集最新规定其他清算收入

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条视同销售收入

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。自用房产收入确认《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）

县及以上政府要求售房时代收的各项费用，如果是计入房价一并收取的，可计收入、可扣除，不加计；否则不计收入、不扣除。（财税字〔1995〕48号）发展新型墙体材料专用费散装水泥专项基金煤气建设费消防设施建设费渣土管理费加计？or不加计？能扣？不能扣？供电工程贴费基础设施配套费代收费用处理

房地产开发项目中的普通住宅，按我市公布的普通住宅标准为依据进行确定，其适用时间以纳税人签订商品房买卖合同的时间为准。同时满足以下三（两）项标准的住房确定为普通住房1.住宅小区建筑容积率在1.0及以上2.单套建筑面积在144平方米及以下3.住宅成交单价符合的条件以当年发布的《关于调整我市普通住房价格标准的通知》文件中规定的成交单价为准。普通住宅划分天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告（2016年第22号）六部门促进房地产市场平稳健康发展实施意见（津国土房市【2014】224号）结合我市征管实际，现将涉及相关税收政策执行问题通知如下：自2014年10月30日起，在全市范围内，凡同时满足住宅小区建筑容积率在1.0及以上、单套建筑面积在144平方米及以下两项条件的住房，确定为普通住房。该标准适用于契税、营业税、土地增值税。普通住宅标准需要关注的资料:１、立项批文。２、建筑工程规划许可证。３、施工许可证。４、测量报告。５、销售许可证。６、产权证。7、项目现场实地查验的情况面积审核所依据的相关资料：商品房销（预）售许可证物价部门核价批复房产销售分户明细表销售合同及合同登记簿（含房管部门网上备案登记资料）销售发票信息房产管理部门的房地产项目销售公示表等收入审核结合项目总平面图、分层分户平面图及实地核查情况，计算确认该清算项目可售总套数，并与销售台账可售总套数指标核对结合商品房销售许可证，测量大队实测报告中测绘面积、销售合同面积，房地产开票系统建筑面积与销售台账可售面积、已售面积指标核对审核企业货币资金、主营业务收入、预收帐款、应收应付、长期投资账目和相关年度利润表、资产负债表确认是否与销售台账已售房款金额相符按照政府建设部门核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》记载的时间和确定普通住房若干标准分别清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入总额审核要点1）房地产销售面积与项目可售面积的数据是否关联；2）对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的是否按规定进行转让收入调整。3）有无价格明显偏低情况。4）有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。5）预售收入是否及时转入转让收入。6）是否有转让收入计入“其他应付款”。收入完整性审核7）是否有账外隐匿收入、企业体外循环。8）是否将可售面积作为不可售面积，发生转让时其收入未合并计算土地增值税。9）是否有购房人分次付款的，按实收款计收入，余款不计转让收入。10）是否有销售精装修房，精装收入与房屋转让收入分别记帐，未合并计算土地增值税？11）是否将转让收入截留在委托销售公司，少计转让收入。12）拆迁安置（产权置换）的差价款是否计入收入？13）代收费用、代垫费用已作为开发费用扣除的，是否计入转让收入。收入完整性审核商品房销（预）售许可证物价部门核价批复房产部门房屋测绘面积相关项目销售窗口表销售合同及合同登记簿销售发票开具情况“主营业务收入”科目结合售楼处现场销控表勘查相关资料互相验证

按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、采取委托方式销售（又分为支付手续费方式、视同买断方式、基价并实行超基价双方分成方式、包销方式）等形式。对不同的销售形式确认收入的时间也不尽相同，因此，在审核过程中应当根据不同的销售形式，结合房地产开发企业销售合同，而确认其实现收入的时间。收入确认时点小产权房的开发销售是否涉及土地增值税？对于清算项目中违章建筑的销售，清算时不归集收入也不归集成本对于未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁的集体土地上建造的房产(俗称“小产权房”)销售，不征收土地增值税收入的相关思考土地增值税暂行条例及其实施细则开发产品委托包销如何确认收入？包销有多种形式，销售额的确认是个复杂的问题，如开发商开发票给包销商，包销商再开发票给客户，税款就不会少；但如开发商开发票给客户，包销商将差额开（中介）服务发票给客户，收入就会分解成两个部分，变出来一个不涉及土地增值税的收入，从而降低增值率，同时，对于购房者来说他的一部分房款还可以免征契税。那么就可能造成少纳土地增值税。在这种情况下，就要核对与包销商有无关联关系。这是避税的不正当方法。规范的方法是发票与合同由开发商提供，包销公司向开发商开据佣金发票。收入的相关思考1.实际发生的支出应当取得但未取得合法有效凭据的不得抵扣。2.必须是实际发生、直接发生或应当分摊的。3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。4.分期开发项目或同时开发多个项目的采用合理分配方法分摊共同的成本费用。5.对于销售未达到100%，扣除项目应按照销售比例计算扣除项目金额。6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策和处理方法，会计核算与税务处理不一致的以税务处理规定为准。扣除项目处理原则国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的情况。收入与成本配比土地取得的方式出让方式(招、拍、挂)划拨方式转让方式取得土地使用权所支付的金额地价款相关费用支付的土地出让金补交的土地出让金支付的地价款登记、过户手续费、契税、印花税土地成本房地产开发用地应当以出让的方式取得。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外，可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：1．《城市房地产管理法》规定下列用地可以划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。2．经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。土地的取得方式结合房地产开发企业提供的“土地出让合同”、“土地使用权证”、“土地出让金专用票据”、“契税票据”、相关费用票据、银行支付手续等资料审核确认其票据的真实、合法、有效及土地使用权支付金额的真实性。结合房地产开发企业的“土地使用权证”、“总平面图”、“建设规划用地许可证”、“面积测绘报告”等资料核对分摊准确性。对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其取得土地使用权所支付的金额按实际转让土地面积占可转让土地总面积的比例分摊。土地成本审核土地购进价格是否合理。确认土地面积是来源是否有法定的依据。出让土地的状态及土地用途。审核土地出让金的内涵。土地出让金中已包含了拆迁补偿费，是否有代政府等有关部门承担拆迁费用的情况。有无从关联方取得的土地的情况。审核由母公司支付土地出让金、土地使用权直接由子公司登记的情况。土地成本关注点审核政府给予减免的出让金、其他费用或给予的补贴是否计入了取得土地所支付的金额。审核以地补路（工程）方式取得土地，是否由政府文件为依据，道路（工程）的建设成本是否由政府部门的确认文件证书。土地成本关注点房地产企业逾期开发补缴土地出让金、土地闲置费及罚款的扣除问题？对房地产开发企业逾期开发补缴的土地出让金，允许计入为取得土地使用权所支付的款项，准予扣除。缴纳的土地闲置费和罚款不得扣除。对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。土地成本相关思考某房地产开发公司通过拍卖公司获得某破产企业委托拍卖的一块土地，支付土地款600万，支付给拍卖公司费用50万。这笔中介费能否计入土地成本扣除？中介费应作为期间费用，计算土地增值税时在房地产开发费用已经有所体现，故不能再计入土地成本进行扣除。土地成本相关思考某房地产开发公司于2005年初与甲房地产公司谈判，因甲公司有一块地，该地购入时共付款3000万，该公司注册资本金2000万，最后谈判成功，以10000万获得甲公司的全部股权。问：土地成本如何确认？如果将来再转让该宗地块的土地成本应确认为3000万元。土地成本相关思考建筑安装工程费基础设施费前期工程费土地征用及拆迁补偿费开发间接费用公共配套设施费六项开发成本

土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、劳动力安置费；耕地占用税、契税；有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出；安置动迁用房支出。

审核时结合拆迁合同及土地征用及拆迁补偿费支付凭据与已缴纳契税金额核对，有无追加土地征用及拆迁补偿费支付额而少交契税的情况。拆迁补偿费应实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。土地征用及拆迁补偿费纳税人实物安置回迁户的，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认原则。

（一）用建造的本项目房地产安置回迁户的安置用房视同销售处理，按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）采取异地安置的异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条土地征用及拆迁补偿费

实物安置时，如果约定了还迁价格的话，契税计税依据就是还迁价格，但是土增税是按照视同销售价格确定补偿价格，这两个会有差异。如果没有约定价格，补偿协议只是以房还房，那就都一样了，都是公允价值了。实物安置时，契税和土增税的处理不一致土地征用及拆迁补偿费前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究等支出；水文、地质、勘察、测绘等支出；“X通一平”等支出。注意结合相关勘查、设计合同、发票等资料，核对列支票据的开具的内容和时间应与前期工程阶段相吻合，防止发生“管理费用”挤列前期工程费用的情况。掌握：房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督等费用是与工程招标相关的费用，应按国家财务会计制度的规定计入有关成本，并按土地增值税政策规定扣除。前期工程费前期开发费用审核所依据的资料：土地出让合同建设工程规划许可证申请资料勘察合同设计合同人防审批意见书消防审批意见书临时用地审批意见书缴纳各项规费所依据文件缴纳费用收据前期工程费

建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。政策规定：1234567

发生的费用应与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符

房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不得重复计算扣除项目

参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；（综合运用调研成果）

房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，不得虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等。

开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留一定比例的工程款作为开发项目的质量保证金，该质量保证金应在一定时间内支付，但施工方对该部分扣款已开具合法有效凭证的，按扣留的质保金全额扣除；未开具合法有效凭证的，扣留的质保金不得计算扣除。自2008年1月1日对建筑业纳税人按项目实施属地税收管理，建设单位或个人在支付工程款项时应以项目地《建筑业统一发票》为合法凭证。外地进津建筑业纳税人，由外地施工管理站为其代开《建筑业统一发票》（2010年6月1日后）、《天津市外地进津建筑施工企业专用发票》（2010年6月1日前）

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。建筑安装工程费房地产开发企业销售精装商品房时，已在商品房买卖合同中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。1.合同注明2.成为房屋组成部分3.丧失或影响使用功能4.注意符合上述条件的重复扣除问题《关于土地增值税清算有关问题的公告》（2015年第9号）第四条关于装修成本的扣除问题精装成本扣除审核主要关注的相关资料：建设工程规划许可证建筑工程施工许可证施工合同工程价款结算单材料、设备采购合同工程施工变更合同安装工程合同装修合同等。建筑安装工程费发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载

的内容相符。房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定

额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列

施工人工费、材料费、机械使用费等情况。建筑安装发票是否在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称建安工程审核关注点房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、临时性建筑物——应计入房地产销售费用扣除。

二、项目主体内修建临时售楼部、样板房的，建成后有偿转让的，应计算收入并准予按规定扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得扣除。三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？建安工程费相关思考某房地产企业开发房地产时，发生甲供材行为，所用300万材料包括混凝土、水泥等，取得了增值税销售发票；700万工程施工款取得了建筑业发票。在土