御上城1号楼预售方案

御上城2#、3#楼预售方案一：项目概况项目位于蔡家坡城南经济开发区凤凰大道中段，蔡家坡医院西侧。项目占地22亩，规划总建筑面积66127.6㎡，新建建筑面积58127.6㎡，其中商业面积6210㎡，绿化面积5198㎡，绿地率35.8%，停车位230个。社区规划17—25层5栋高层建筑，其中2#、3#楼规划为23层住宅，建筑面积为19178㎡，总户数184户，分2种户型，A户型87.15㎡、B户型122.12㎡。社区规划科学合理，绿化率高，户型设计尺度合理，充分尊重人文居住的舒适性、通透性和可持续性。项目投资6250万，打造成为蔡家坡首席阳光、生态、人文、休闲、健康的高档社区。。二：市场分析蔡家坡镇人口规模为25万人，城市建设用地规模为30平方公里。建设目标是尽快成为关中-天水经济区中等城市、宝鸡大城市副中心、西部汽车工业中心和生态宜居现代化城市。蔡家坡的房地产市场呈现以下6大特点：第一：面对25万人口规划的中等城市需要，蔡家坡的房地产市场发展空间很大；第二：2009年以前，蔡家坡的房地产市场因为没有发展概念，较为平缓，无法媲肩岐山县城的房地产，价格和需求后劲不足，开发量和销售很是平缓。第三：目前市场的区域发展，城南优于城北；建筑特征是多层时代即将结束，这里已经步入高层时代，26层高层的火爆销售说明市场需求已经认同高层的产品性能价格比；产品的供应来看，商品房、经济适用房、单位房等多样化的产品面市，竞争的多样性和激烈性增强，市场压力显现。第四：市场的销售价格已经突破2500元/平米的均价线，高层开发进入盈利时代，同时房子的销售也从建筑营销步入生活价值营销阶段，系统化包装推售成为致胜的不二法门。第五：蔡家坡的置业客户呈现以下三种状态：一、向区域中心的多样移民现象；二、乡镇的外出打工人群回归，体现在45岁左右和30岁左右的中年及年轻人群；三、周边县城重镇的看好性投资和迁移。第六：随着市场的活跃，2011年房地产开发项目增多，尤其集中在凤凰大道西段，同时凤凰城经济适用房的面市以及价格的经济特征，导致2011年的价格发展势头受到多样化影响。蔡家坡竞争楼盘市场调查分析：凤凰现代城：位于蔡家坡凤凰中线和东二路交汇处，项目占地270余亩，总建面40万余平方米，现推出78—155平米的多层住宅，但目前价位没有出来，因其经济适用特殊的性质，作为农村户口和未婚青年都无法购买，其预计价位在2100元左右，现留预估总房价50%的预留金，就可以定楼层和面积。项目到封顶，在今年年底就可以交房。凤鸣花园：位于蔡家坡凤凰西路与西一路交汇处，项目共有5栋楼，4栋小高层，一栋高层，目前先推出两栋12层，户型面积80—120平米。属于经济适用房，目前只是前期登记，预计到6月初才开始动工和售楼的预定，价格大概也和凤凰现代城基本相同。京泰华都：位于蔡家坡凤凰西路中段，项目一期销售为一栋18层板式高层，面积140—155平米，目前仅剩16-18层，总价在42万左右。二期总高26层，属于点式楼，两梯七户。面积70-130平米，起价2490元/平米，最高价3040元/平米，按揭无优惠，分期优惠3%，一次性优惠6%。凤仪国际：位于蔡家坡凤凰西路和西二路的交汇处，项目总建面80万余平米，一期推出5栋高层，近1300余套房源。户型面积是80—130平米。其中1号楼起价为2309元/平米，最高价在3000元。2、4号楼起价在2400元/平米，最高价在2800-2900元。3、5号楼目前只是预定，没有明确价位。三：项目定位项目地处黄金区域：蔡家坡开发区已经升级为宝鸡高新区的一部分，属于县级行政编制。开发区即将进入发展的快车道，随着西侧西一路的开通，项目周边的价值触手可及，这里属于未来南城市的商业中心。项目交通环境便捷：位于蔡家坡开发区凤凰西路，位于三口岸中央，左携迎宾孔明大道，右邻西一路。相邻蔡家坡汽车客运站，西宝高速出口以及高速铁路车站，交通枢纽就在家门口，城市公交一号线链动城市每个角落，四通八达。项目商业服务便利：凤凰西路是城南商业繁荣一条街、银行、大型超市，邮局、酒店等应有尽有，步行5分钟，幸福生活尽享便利。项目教育医疗环境优越：凤凰东路上的双语幼儿园，名校陕九子弟学校，就在北侧，西一路开通后，入学极其便利。相邻宝鸡蔡家坡中西医院，附近有耳鼻喉专科医院、陕九医院和康复医院。项目设计规划高端：邀请西安国家甲级设计院担纲设计，三进院落营造最具人性化居住社区，舒适经济户型，满足不同人群的居住需求。项目高品质的配套：社区上千平米动感时尚高业，锦上添花，足不出户享受便捷繁华！集中供暖让冬天温暖如春；品牌电梯直下车库，随时恭迎回家；230个充足地下停车位，完全满足停车；门禁、单元可视对讲、周界红外线、安保巡逻等四重智能安防系统，让家无忧；斥巨资采用双层中空玻璃，隔热、保温、防辐射、防噪音超一流；贴心物业，如亲人般呵护温馨生活……所有的这一切，都为您的品质生活服务！项目市场定位：御品天下◎蔡家坡高尚生活第一城四：客户定位项目的客户群分为三大群体：第一项目主力客户群为周边的企业事业单位的职工和公务员，学校教师、做生意的小老板，居住在城北区的城镇居民，周边乡镇的先富阶层以及子女教育或者结婚买房者。第二项目的机会客户群为山区退耕还林的迁居者，果农以及种植大户，在外打工者、在外服兵役者以及双方分居女方在蔡家坡的工作者。第三项目的客户主要以改善性居住和终极置业者为主，投资客户可以作为增值保值的说服者。项目初级客户年龄在25岁—35岁之间，升级客户年龄在30岁—40岁之间，主要以产品特征和户型进行有效分流。五：价格定位项目的价格控制策略，采取低开高走的思路进行价格操作，保证有效竞争和利润最大化。项目的价格制定策略，我们采取市场参照法进行价格制定，依照周边的准现房销售价格为基础，结合区位地段以及竞争因素，项目二期高层的销售价格计划均价为2750元/平米，总价控制在23—35万元之间（以上的政策和经济浮动参数为+80元/平米和-50元/平米）。六：销售规划御上城2#、3#楼项目的销售采取传统的蓄水解筹的方式，前期采取项目工地包装、周边乡镇巡展宣传，目前积累客户200多个。销售周期规划10个月完成2#、3#楼房源的80%以上，确保项目的资金运作正常和科学合理的正常施工，为业主交上一份完美的生活答卷，为城市筑起一座现代化的人居家园和一道美丽的风景。岐山县房地产开发公司2012年8月16日5771001803090012095579036822859633082577100180309001238657613739973576069657710018030900135945780775799025155125771001803090012387577164982601818051577100180309001213857213119215891832657710018030900123595790368223610760535771001803090012356576135286143791742577100180309001235557508786970469327917088100343355274101229944325833379170881003433552751018667329388320081708810034335610710158115250150052217088100343356108101000180059871732170881003433542951010741941426870171708810034335618410187866086962880217088100343356185101775831174086674170881003433561091010860143735728461708810