再议住房公积金贷款风险防控

再议住房公积金贷款风险防控久以前，我曾在公积金报上发过一篇《住房公积金贷款风险防控简析》，从风险的规避、转移、损失控制、自留多方面简述了自己对住房公积金贷款风险防控的一些观点，今日再看仍觉得有些偏失，未能尽言风险防控重在“防”。未雨绸缪，料事于先，才能为“控”打下良好的基础。风险防范最简单有效的办法就是尽量减少资金的实际占用时间和额度。实际操作中可以通过提高申贷门槛，降低申贷额度，缩短贷款年限等方法来实现。但是这样显得有点“简单粗暴”，是背离群众路线的，在政策的调整上，我们应站在群众的角度多考虑一些，尽力做到“改之于无形，使人不怒”。①在整个贷款风险的防控中，发放人群的结构——贷款机构既是贷款风险防控的框架和基础，又是住房公积金贷款惠民政策性的集中体现。在资金发放上，我们要重点支持职工基本的住房消费，也就是自住住房，合理控制二套房贷款发放，杜绝投资性购房贷款。将发放重点转移到小户型、首套房等基本住房消费上来。优化贷款结构，一是可以使得同样的资金用于支持更多的职工，客观上形成了“鸡蛋不放在一个篮子里”事实，达到了风险分散的目的。二是自住住房为刚性需求，职工家庭不出现重大变故的前提下，“弃房断供”的情况基本上是不会出现的，但二套房、投资购房等受市场环境、政策调整的影响很大，当职工预期收益下降或“资不抵债”等情况出现后，公积金贷款风险会大幅飙升。借款人的信用风险，是住房公积金贷款风险中的最主要的一项，是应该优先考虑在风险防控体系建设之中的。在面临通胀、失业、家庭变故、房屋损失等情况时，借款人出现缓、停、断供也是能够理解的，但由于借款人个人诚信缺失，无故断供的情况也不是个例。大多数人基于个人自身道德规范以及社会信用成本压力，再加上我们通过多样式的催收、帮扶等工作，其贷款的风险还是可以降低的。但若是“无信无德”之徒，我们做再大的努力也是白费。所以，我们必须重视申请人的信用评估。而目前最全面、客观的莫过于人行的《个人征信报告》。2014年3月21日，人行征信中心发布《关于通过互联网查询个人信用报告试点工作的公告》的通知。征信中心将互联网查询本人信用报告服务试点工作，分批次逐步扩大试点范围到全国所有省（市、自治区）。凡持有试点省（市、自治区）身份证的个人，均可上网查询本人信用报告。这也就意味着合理利用人行的征信成本接近用零，善用个人征信报告将极大地有助于我们的贷款风险防控工作。掌握了申贷人的个人征信状况。我们就可以在两方面进行调整：一是针对个人诚信评级，对申贷人的最高可贷额度作出限制。对于被人行列入“黑名单”的，可以拒绝其贷款申请。待其个人诚信级别提升，被剔除出“黑名单”后再予以受理。二是针对个人已有的资产负债情况，对申贷人的可贷额度进行调整。若申贷人在银行有贷款，我们可通过降低申贷系数、减少可贷金额、限制最短可贷年限等办法，降低职工的月供金额，比如可以将额度计算方法调整如下：[借款人月工资总额×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。以防职工无力承受银行、中心两处的还款压力，导致贷款风险的出现。人的问题解决了，还有房子的问题。这大致可分为两类，期房贷款和二手房贷款。对于期房而言，受当地经济环境变化和国家房地产调控政策的影响，与中心签约的一些楼盘可能会因资金链断裂而出现不能如期交付房子的情况。很多职工是不会为交不了钥匙的房子，而不断支出资金的，这样就很容易出现断供的风险。这就要求我们从源头上解决：严格落实楼盘准入制度，抵押物无法办理抵押的，不予进入。准入的开发企业必须与中心签订贷款担保协议，并在受托银行足额存入担保保证金，为申贷职工提供阶段性担保，并限期办妥房屋他项权证抵押。同时加强签约楼盘的巡查监管，全面掌握开发企业的经营状况和资金运转情况，切实做到主动控制风险。对于二手房而言，基本不存在无法交房的问题，如何有效避免“物无所值”，对房产的价值进行评估，是二手房贷款发放的基础。因而，如何科学地进行房产评估是极其重要的。具备相应资质的独立运作的第三方房产评估机构的引入将有助于风险的防范。建立完善的房地产评估机构准入制度和二手房贷款房产评估监督管理制度是很有必要的。此外，完善风险预警机制，不一味追求贷款规模，保持合适存贷比例，适时适度调整住房公积金政策，确保缴存者资金使用需求，防范资金流动性风险也是很有必要的。作者简介：姓名：梁成武