清代北京旗人契约文书的初步研究

清代北京旗人契约文书的初步研究

《中国朝代条约》1（以下简称《条约》）包含1402年的条约文件，包括793年的明清王朝的文件。这是研究合同文件的重要资料。会编考释中收集有清代北京地区契约文书约80件,共分三类。第一类为北京旗产契约文书,27件,包括10件买卖契约,12件借贷契约,5件典当契约。第二类为宛平县的契约文书,38件,包括买卖契约15件,典当契约12件,租佃、借贷契约各1件、伙资合同7件,另有产权单据1件,捐舍文书1件。第三类为大兴县契约文书,14件,包括买卖契约10件,典当契约3件,租佃契约1件。这批契约的特点是契约形式较为典型,契约种类较为丰富。最为可贵的是,有一些契约反映的历史事件前后连贯,具有较高的史料价值。据笔者所知,研究会编考释所载契约文书的成果多集中在敦煌契约文书、徽州契约文书。会编考释中有关北京契约文书的数量并不少,但对其研究的文章却不多。可供查考的有:张小林的《清代北京城区房契研究》,2对清代北京的房契、尤其是旗人房契进行了深入研究。刘小萌的《清代北京旗人的房地契书》,3引用了会编考释中的部分契约,对清代北京的旗契进行了初步研究。刘小萌的《清前期北京旗人满文房契研究》,4在10件满文旗契的基础上,对清前期北京旗人房产交易的内容进行了研究。柳柯的《宛平土地官契五种——近代农村社会经济调查札记之五》,5对北京某些区县档案馆及北京郊区村民所藏的五种契约文书进行了历史考证。本文主要以会编考释中辑录的北京契约文书为研究对象,对北京旗人契约文书和宛平县、大兴县契约文书进行历史分析。一、旗人契约文书的文字形式清代实行“旗民分治”的政策,以州县制度管理民人,以八旗制度管理旗人。这是研究清代北京地区的契约文书所应注意的背景。清代在县治上承袭的是明代旧制,民人房地产交易的契税由大兴县和宛平县按辖区征收。同时,根据“旗民分治”的政策,在顺治元年(1644年)时,由户部在北京设左翼和右翼征税机构,负责旗人税务的征收。但在雍正之前,两翼征税范围并不及于旗人的房地产买卖,而是限于牲畜和奴仆交易,因清初是禁止旗产交易的。3(P180)后来由于旗人私下房地产交易频繁,雍正元年(1723年)确立了旗房旗税买卖税契制度,实际上等于承认旗人房地产交易的合法性。清前期由于实行旗民分治且严禁旗民进行房地产交易,北京的旗产契约形式有自己的演化特点。文字形式上主要体现为满文契约、满汉文契约,形制较为简单;在契文种类上,一律是白契;在契文格式上,中保人一般是旗人的上级官员,这一点与民人契约不同。4清中后期以后,由于旗人和民人之间房地产交易的合法化,旗人契约文书的文字形式有满汉文契约和汉文契约两种,中保人既有旗人也有民人,契文种类上出现红契,即纳税契文。清中后期旗人契约在形式上与民人契约并没有本质区别。会编考释中收录的最早的旗产契约是《清嘉庆六年(1801年)北京镶黄旗佐领毓文卖房契》(会编考释:1305)。该房产为旗人内部转卖,但不是同旗内部转让,买主为镶红旗下官员,卖价4000两。中保人为两个民人和一个旗人,为汉文白契。其内容形式与普通民契格式一样。简录如下:清嘉庆六年(1801年)北京镶黄旗佐领毓文卖房契立卖房契人系镶黄旗汉军世袭昭信阳本身佐领毓文,有自置住房一所,前门坐落总布胡同,后门坐落石大人胡同,房屋门面十二间,车房一间,垂花二门一间,厅房三间,东西耳房二间,东西厢房六间,厅房后垂花门一间,垂花门内路顶房六间,东西厢房六间,三层上房三间,东西耳房二间,四层临后街门房十五间,后门傍西厢房二间,东跨所正房三间,前檐报厦三间,到座房三间,灰梗房三间,西跨所正房三间,到坐房三间,西厢房三间,茅房三间,总计灰瓦房大小共八十四间,门窗户壁上下土木相连,随房院落。今因手乏,凭中保人说合,情愿卖与镶红旗满洲二甲喇杨安泰佐领下工部堂主事文彬名下,永远为业。言定房价银四千两,二两平整。其银笔下交足,并无欠少。此房实系自置添房己产。自卖之后,倘有亲族人等争竞等情,有卖主、中保人一面承管,与买主无干。恐后无凭,立卖房契永远存照。该契所卖房产共84间,就是今天看来,也是一大笔固定资产,但这份契约并没有通过红契的形式来进行,而是买卖双方私相授受。这说明,清代旗人之间的大宗财产转移也习惯使用白契。《清嘉庆十九年(1814年)北京镶蓝旗李玉华卖房院契》(会编考释:1323)中卖主镶蓝旗包衣常住佐领下马甲将北京广安门外自家空院卖给宛平县周姓民人,是典型的买卖契约,该契文也是汉文白契。会编考释辑录有6件旗产白契,3件旗产红契,其中3件旗产红契中有2件是补税契约。这说明,旗产契约由清前期一律白契转向中后期红白契兼有,并以白契为主的格局,反映了清代“旗民分治”政策的逐渐松动以及旗产私有化程度的加深。但是,不可否认红契在证明交易合法性方面的作用,这一点也是旗人愿意使用红契的原因之一。从雍正元年(1723年)承认旗产交易以来,交纳房地产税成为官方认可的房地产交易的合法凭证。从会编考释中的一些契约实例也可以看出,旗人房地产交易之前,要通过补办税款的形式来获得交易的合法性。例如,《清光绪十九年(1893年)北京正白旗博室爱新觉罗氏补房税呈文》(会编考释:1457)将总布胡同路北两所房屋进行补税,补税的目的是获得合法交易的资格,即为了“补税以凭执业”。爱新觉罗氏补税之后,即于当年将此处房产卖出。《清光绪十九年(1893年)北京博室爱新觉罗氏卖房红契》(会编考释:1459)显示,该处房产以2800两卖出,该契约的中保人满人和汉人兼有,还有地保作为见证人。二、传统房屋地产在东部地区的分布有清一代,宛平县和大兴县同为北京顺天府的管辖县。宛平县主要管辖北京西部地区,包括现在的西城区、宣武区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区之全部或大部。其县衙所在地位于地安门西大街。6大兴县主要管辖北京东部地区,包括现在的东城区、朝阳区、顺义区、昌平区、大兴区、通州区等部分地区。大兴县的县署在今北京交道口大街东侧的大兴胡同附近。从现有的契约文书上看,清代宛平、大兴县契约文书所涉及的房屋地产的位置大多在现今北京的中心区域。例如《清道光四年(1824年)宛平县胡端书补税房红契》(会编考释:1329)所涉房产位于宣武门外,《清同治二年(1863年)宛平县畅昌光等倒铺底白契》(会编考释:1409)中所涉店铺位于西直门内,《清宣统元年(1909年)宛平县谭曰智倒铺底白契》(会编考释:1478)中所涉店铺位于阜成门内。宛平县和大兴县民人契约文书以买卖契约、典当契约与入伙合同为主,两县契约格式和内容大致相同。(一)黄河大山地买卖税收契以宛平县契约文书为例。会编考释中辑录的宛平县买卖契约有15件,内有红契7件,主要包括补税契3件和房地买卖纳税契4件,其余8件为白契。从15个买卖契约的形制来看,北京民人红白契的典型形式如下:1.间卖本,想有其位人清雍正七年(1729年)宛平县汤起雯卖地基白契(会编考释:1212)立卖地基人汤起雯,缘因家中缺用,情愿将自己祖遗房屋二间出卖于周处名下管业。三面议定纹银二两五钱正,其银笔下交足。自卖之后,任凭营主管业起造,各无异言。倘有亲族人等争竞等情,俱系卖主一面承值,不涉买主之事。恐后无凭,立此卖契,永远存照。再批:老契向系遗失,日后寻出作故纸论。此照。其基地坐落中城西五铺地方。中保人傅起元(押)该契约内容简单,但形式较为完备,有出卖原因、房屋产权性质、排除亲友优先权条款及中保人等要素。2.未来十年713年补税房契第一,补税契。补税契内容除房产情况说明外,还有房屋价值及县属印契等要素:清道光四年(1824年)宛平县胡端书补税房红契(会编考释:1329)立补税房契人胡端书同子学醇,今将道光四年三月间,原置到富平县绅士杨树年空地基一块,破烂房二间,坐落在宣武门外北城灵中坊大安南营路南地方,今自改盖住房一处,计正瓦房三间,东西厢房二间,平台一间,二层瓦房两间,东西厢房四间,三层瓦房二间,门房半间,过道半间,平台一间,共计大小灰瓦房棚十七间(注:原文如此),临街门楼一座,随房院落、门窗户壁俱全,上下土木相连。改盖房共用过木植工料连原置价京平纹银二千五百两正,今情愿遵例赴县补税,以便管业。恐后无凭,立此补税房契永远存照。(宛平县挂号讫)道光四年二月日立补税房契人胡端书同子学醇中保人赵士天董逢琏代笔人章益三第二,买卖契。清同治十年(1871年)宛平县缪子集卖房红契(会编考释:1430):立卖房人缪子集,今因乏用,将祖遗自盖瓦房一所,门面房四间,二层房四间,对面厢房四间,小灰棚一间,西院小厢房一间,共计房棚十四间。后有落地一条,随房院落门窗户壁俱全,上下土木相连。此户坐落在中城中西坊二铺大马神庙西头路南总甲杨泰地方。今凭知底中保人说合,情愿将此房出卖与刘名下永远为业。三面言明实卖房价银六百两整,其银笔下交足不欠。自卖之后,如有远近亲族长幼人等以及指房借贷官银私债、重复典卖、分授不清等情,俱有卖主全知底中保人一面承管。恐后无凭,立此卖房契永远存照。内有原房缪姓红契一张,上首阮姓红契一张,韩姓红契一张,孙姓两置红契两张,程姓红契一张,周姓红契一张,明季老契一张,又上上首陈姓白契一张,累落白字五张,共计红白契十四张付置主收存。又照。同治十年八月日立卖房契人缪子集知底保人水禹川张元通房牙人叶嵩龄这一个房产买卖实例典型地体现了红契的特点,其契约要素一应俱全,有出卖原因、产权性质、房产情况、房产买卖情况、中保人等要素。契约中还出现了房牙人,其作用主要是交易中介,负有对所卖房屋、地产产权是否属实的查验责任,和评议物价是否公正、催促双方依法纳税,并受卖主委托寻找买主等责任。7(二)光光年胡大绝典会编考释中收录的典当契约包括典契、转典和绝典等类型。典型的典房契约如《清嘉庆十三年(1808年)宛平县王有宁典房白契》(会编考释:1520),为一典八年的典契,可赎回。转典契约如《清嘉庆二十五年(1820年)宛平县胡荫元转典房白契》(会编考释:1523),所涉房产原为孙姓典押的房产,因为到期没有赎回,典权人遂将该房产再次典押,契约中言明,该典以三年为期,允许赎回,如这期间原房主来索要该房屋,由转典人一力承担。值得注意的是有一件绝典契约,即《清道光二十七年(1847年)宛平县胡大绝典地字据》(会编考释:1529),体现了绝典的特点:清道光二十七年(1847年)宛平县胡大绝典地字据立绝典字人胡大,因手乏无钱,十八年十月二十日将本身自种地三段共九亩半,同中说合,情愿典与王姓名下耕种。一典五年为期,典价清钱八十七吊整。二十二年八月十二日又找典价清钱七吊,共计九十四吊整。五年期过,手乏无力还钱赎地,仍同中人说合重典清钱九十五吊整。二十七年九月二十六日立字,前后典价王姓共交清钱一百八十九吊整,八年以内钱到许赎。今同中人说合,情愿找价,王姓永远为业,任凭税契挖井盖房安葬。两厢情愿,各无反悔。言明地价清钱二百七十五吊整。其钱笔下交足,并不欠少。亦无亲族人等争竞,立字之后,若有亲族人等争竞,有立字说合中保等人一面承管。空口无凭,立绝典字据永远为证。道光十八年十月二十日与道光二十七年九月二十六日典字两张跟随。计开四至:五亩半,东至韩姓,西至大道,南至刘姓,北至杜姓。二亩半,东至苇坑,西至道,南至陆姓,北至陈姓。一亩半,东至陆姓,西至王姓,南至王姓,北至陆姓。三段共九亩半地。道光二十七年十月十二日代笔人马兴安(押)该绝典典契详细讲明了土地抵押的过程,其中经过两次找典补齐典价的过程。绝典原因,系典期过后无力筹钱赎回土地,最后通过绝典的形式将土地卖给王姓。会编考释中还收录有《清光绪三十年(1904年)宛平县鲍门陈氏老典墓地文约》(会编考释:1537),体现了典契与买卖契约的混同情况。该典契将一块墓地以典价的形式卖给他人,但言明是永远为业,并没有典期和可赎回的规定,因此名为典契实际上是卖地契约。(三)民国时期不同的买卖契约契约按照契约文书的份数有合同与单契的区别,但其主要区别还在于合同的内容。清代的合同以分家、财产共有、合伙、合股等为主,其余多为单契,即只有一份契约,一般交给买主作为凭证使用。但合同因涉及多人,在形式上体现为内容相同的两份以上的文书。8会编考释中以合同的名义收录了7件契约文书,其中尤可注意的是5件关于聚泰(成)粮店的合同。5件合同中,有2件是聚泰(成)粮店的入股合同,3件是聚泰(成)粮店的退股单契。按照契约的记载,聚泰粮店大约开始于咸丰五年(1855年)。宛平县的畅昌远、畅昌光、武荣光、王时恩等人及三合堂合伙在西直门内路北开设聚泰粮店,各方根据投入资本及人力折合的股金分成。《咸丰五年(1855年)宛平县畅昌远等开粮店入股合同》(会编考释:1614)详细记录了股份的构成及收益的分配方式:清咸丰五年(1855年)宛平县畅昌远等开粮店入股合同立合同人畅昌远、三合堂、畅昌光、武荣光、王时恩今因义气相投,合伙经营,协力同心。今商议在西直门内路北开设聚泰粮店生理一座,重新振立,各入资本开例于后:畅昌远入资本京钱一千吊整,作为钱股一俸;三合堂入资本京钱五百吊整,作为钱股五厘;畅昌光入资本京钱五百吊整,作为钱股五厘;武荣光入资本京钱二百吊整,作为钱股二厘;王时恩入资本京钱二百吊整,作为钱股二厘。武荣光顶身力一俸二厘;王时恩顶身力一俸,钱股人俸,共作为四俸六厘。日后天赐万金,按钱股人俸均分。今立合同一样六张,各执一张,本铺存留一张,立此合同为证。(该合同留有骑缝“合”字样)咸丰五年四月初一日立中人王时凤(押)、时荣先(押)、薛兴吉(押)值得注意的是,该合同与前述的买卖契约具有明显的差别。首先,内容上,合同主要作为合伙、入股的凭证,与契约主要是房地产买卖的内容不同。其次,合同上一般规定了合同份数,规定由立合同人各执一张。再次,合同上留有骑缝字样,作为文书内容相同的凭证。与契约相似的是,合同也有中保人这一要素。根据契约反映的情况来看,咸丰五年(1855年)聚泰粮店合伙开张后,至同治二年(1863年)遇经营危机,主要经营人畅昌光、畅昌远等人与股东商议的结果,是将铺底卖给邓德陹经营。此为《清同治二年(1863年)宛平县畅昌光等倒铺底白契》(会编考释:1409)所载。同年,该铺即由邓德陹改名为聚泰成粮店继续经营。在《清同治二年(1863年)宛平县邓德陹等开粮店入股合同》(会编考释:1615)中,聚泰粮店更名为聚泰成粮店后,合伙人变更为邓德陹、张作相、武荣光、武吉光四人。其中,武荣光系原聚泰粮店的合伙人,仍然是以钱和人力入股,张作相为畅昌光等人倒铺底时的中保人,这次也以1250吊钱入股。武吉光可能是武荣光的亲戚,这次纯粹以人力入股,应该是店中的伙计。聚泰成粮店经营五年之后,即清同治七年(1868年),武荣光退出聚泰成粮店。在《清同治七年(1868年)宛平县武荣光退聚泰成粮店股约》(会编考释:1616页)中,详细讲述了退股理由,即:“生意不佳、递年乏本,目下歇业不做,难以经理”。在退股合同中,聚泰成粮店给了武荣光35两的退伙费,并在退股合同中言明以后聚泰成盈利与否,与其无关。此后聚泰成粮店的合伙人实际上主要是邓德陹、张作相二人。然而,八年后,清光绪二年(1876年)时,主要的合伙人邓德陹又因粮店缺乏本钱和运作资金而退出合伙,将粮店全部交给另一合伙人张作相经营。事见《清光绪二年(1876年)宛平县邓德陹等退聚泰成粮店股约》(会编考释:1617)。该契约较为简单,似乎没有给予合伙人邓德陹任何补偿。此后该粮店主要由张作相独立经营。八年之后,张作相同样因缺乏本钱和运作资金退出聚泰成粮店,粮店全部交由骆廷选经营。事见《清光绪十年(1884年)宛平县张作相退聚泰成粮店股约》(会编考释:1620)。聚泰(成)粮店从同治二年(1863年)开始营业,至光绪十年(1884年)交由骆廷选经营,前后历时21年,中间屡经合伙人变更,屡次面临本金缺乏和周转困难,但在合伙人变更后,亦能维持经营,但终因经营不善,合伙人最后退出。会编考释中收录的聚泰(成)粮店入股合同、退股单契以及买卖契约中收录的一件倒铺底白契的价值在于,它们较完整地反映了北京某些粮店经营的盛衰过程,是清代北京经济发展史的一个简明的样本。三、契约文书反映的效果西方古典契约理论以自然法为基础,强调的是人身平等关系基础上的经济关系。也就是说,西方古典契约理论注重的是人身的平等性。但在清代的契约中,尤其是从北京地区的契约文书上看,契约不是个人之间的平等关系的反映,而是带有家族色彩的经济关系的反映。从契约的形式来看,“倘有亲族人等争竞等情,俱系卖主一面承值,不涉买主之事”(会编考释:1212)这样的话语几乎是买卖契约,尤其是房屋土地买