第五讲城市房屋拆迁法律制度

第五讲城市房屋拆迁法律制度

2023/10/262本讲教学内容一、城市房屋拆迁的概念与内容二、城市房屋拆迁法律关系三、城市房屋拆迁的程序四、城市房屋拆迁形式五、拆迁补偿的法律规定六、拆迁安置的法律规定七、拆迁纠纷的解决和强制拆迁2023/10/263一、城市房屋拆迁的概念与内容1、概念城市房屋拆迁，是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。城市房屋拆迁是一种土地集约化经营行为。特点：规划、国土、拆房（目的是土地使用）、被拆迁人包括使用人、补偿安置性，最重要的是拆迁目的：为了公共利益的需要。2023/10/264背景资料：

《城市房屋拆迁管理条例》的违宪问题冲突1：公共利益2004年宪法修正案将宪法第10条第3款修订为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”物权法第42条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”2023/10/2652001年国务院出台《城市房屋拆迁管理条例》，2004年《宪法》修改和2007年《物权法》出台，都对“为了公共利益需要”而进行征收征用作出了规定《拆迁条例》不符合《宪法》和《物权法》关于“为了公共利益的需要才能进行征收征用”的规定，而且处于下位法的《拆迁条例》已经与《宪法》修改案和《物权法》相抵触。2023/10/266背景资料：什么是公共利益的需要《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》列举了七种“公共利益需要”的情况：（1）国防设施建设的需要；（2）国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；（3）国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；2023/10/267（4）为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；（5）为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；（虽然要求90％被征收人同意，但争议最大。）（6）国家机关办公用房建设的需要；（7）其他公共利益的需要。2023/10/268冲突2依据宪法和法律，补偿应在房屋拆迁之前完成，而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。冲突3征收、补偿主体应是国家，征收补偿法律关系应是行政法律关系，但《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人，将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。（如果是为了商业利益呢？）冲突4对单位、个人房屋进行拆迁，必须先依法对房屋进行征收，而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。2023/10/2692、城市房屋拆迁的具体内容（1）房屋拆建，如危旧房改造；（2）城市功能、用地布局和空间结构的调整；（3）城市基础设施的建设和改造；（4）环境治理。城市房屋拆迁必须服从城市建设的需要，必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。2023/10/2610二、城市房屋拆迁法律关系1、拆迁法律关系的性质城市房屋拆迁，既具行政法律关系的性质，又具民事法律关系的性质，是行政行为和民事行为的混合。拆迁中的民事行为即拆迁人与被拆迁人协商达成拆迁协议，即补偿安置协议。2023/10/2611拆迁行为中的行政行为有：（1）拆迁前拆迁人须向行政机关申请拆迁许可证，行政机关向拆迁人颁发拆迁许可证并向被拆迁人发布拆迁公告；（2）拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议须由行政机关裁决，当事人对裁决不服的可以行政机关为被告提起行政诉讼，行政机关裁决错误给当事人造成损失的须负行政赔偿责任；（3）拆迁行为是一种强制性行为，被拆迁人必须服从拆迁。2023/10/26122、城市房屋拆迁法律关系的主体城市房屋拆迁法律关系的主体是拆迁人、被拆迁人（包括被拆迁房屋的承租人）、房屋拆迁单位和房屋拆迁管理部门。其中主要是拆迁人和被拆迁人。（1）拆迁人是指取得拆迁许可证的建设单位。个人不得成为拆迁人。（2）被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人或者使用人。2023/10/2613（3）房屋拆迁单位包括自行拆迁单位和受托拆迁单位。后者是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。（4）房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门。2023/10/26143、城市房屋拆迁法律关系的客体城市房屋拆迁法律关系的客体，是指城市规划区内国有土地上因城市建设需要拆走的房屋及其附属物。《城乡规划法》规定，城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；城市规划区，是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。具体范围由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。2023/10/26154、城市房屋拆迁法律关系的内容城市房屋拆迁法律关系的内容，是指城市房屋拆迁法律关系的主体（即拆迁人和被拆迁人）所享有的权利和所承担的义务。拆迁人享有拆除房屋及其附属物并获得拆迁范围内土地使用权的权利，但须对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人享有获得补偿、安置的权利，但须服从城市建设需要，并须在搬迁期限内完成搬迁。2023/10/2616三、城市房屋拆迁的程序1、申请需要拆除房屋的建设单位，应当持以下书面文件向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请：（1）建设项目立项批准文件，即国家规划行政主管部门批准的项目建设书或者计划任务书；（2）建设用地规划许可证；（3）国有土地使用权批准文件；（4）拆迁人制订的拆迁计划和拆迁方案；（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2023/10/26172、审批房屋拆迁主管部门在收到拆迁人的拆迁申请和必要的证明文件后对拆迁申请进行审查，审查的内容包括：（1）建设项目立项的批准文件和土地使用的批准文件是否合法，批准机关是否具有批准权限；（2）拆迁计划和拆迁方案是否合理、可行；（3）拆迁范围与批准的用地范围是否一致。2023/10/2618房屋拆迁主管部门审查后，认为建设项目立项的批准文件和土地使用的批准文件合法、拆迁计划和拆迁方案合理可行的，应当批准拆迁人的拆迁申请，发给拆迁人拆迁许可证。拆迁许可证颁发后，有关拆迁范围内的房屋及其附属物的活动应当停止或冻结，户口迁入以及居民分户亦应停止办理，因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政府批准后方可办理。

2023/10/26193、房屋拆迁行政公布房屋拆迁主管部门在核发拆迁许可证后，应当及时向拆迁范围内的被拆迁人宣布拆迁决定，发布拆迁公告，或以其他形式发布拆迁决定。拆迁公告的主要内容包括：建设项目名称、拆迁人、拆迁时间、拆迁范围、拆迁期限及其他有关事项。2023/10/26204、签订拆迁协议在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人就拆迁补偿和安置事宜进行协商并签订书面协议。补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。签订补偿、安置协议后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。2023/10/2621拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。在诉讼期间，如拆迁人已给被拆迁人给予货币补偿或者提供安置、周转用房的，不停止拆迁的执行。

2023/10/26225、实施拆迁拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋出租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。经房屋拆迁主管部门裁决的拆迁补偿安置协议，被拆迁人必须在规定的搬迁期限内完成搬迁。（强制拆迁在后面介绍）2023/10/2623思考题以下说法是否正确？1、为了经济建设的需要，可以依法征收集体所有的土地。2、城市房屋拆迁是一种土地集约化经营行为。3、2001年国务院出台的《城市房屋拆迁管理条例》与2007年出台的《物权法》不抵触。4、由政府组织实施的危旧房改造，属于“公共利益”。5、拆迁人是指取得拆迁许可证的建设单位或者公民个人。6、被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人，不包括使用人。7、拆迁许可证颁发后，有关拆迁范围内的房屋及其附属物的活动应当停止或冻结，例如，因出生、婚嫁等户口迁入以及居民分户应停止办理。2023/10/2624

课堂作业某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，甲房地产公司正拟开发商品住宅小区而需用土地。请问：甲房地产公司欲取得该幅土地的使用权，可以通过下列何种方式取得？A．由市人民政府划拨取得B．由甲公司与市人民政府土地管理部门协商取得C．由市人民政府土地管理部门招标，甲公司参加投标取得D．由市人民政府土地管理部门拍卖，甲公司参加竞买取得2023/10/2625四、城市房屋拆迁形式城市房屋拆迁有两种形式：1

自行拆迁。即拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。2

委托拆迁。即拆迁人委托他人进行房屋拆迁、对被拆迁人进行补偿和安置。拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位（即城市房屋拆迁单位）。房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托成为被委托人。2023/10/2626背景资料：毛地拆迁问题“毛地”出让的实质是，将依法应由政府负责拆迁工作推给了开发商——因为“毛地”出让是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一起，对开发商而言，在地价一定的情况下，压低迁补偿就等于多获利，因此多出现补偿不公，甚至野蛮拆迁的情况。2023/10/2627五、拆迁补偿的法律规定1

拆迁补偿的对象拆迁补偿的对象，是指在拆迁中因房屋拆迁而使利益受到损失需要进行补偿的被拆除房屋及其附属物的所有人，包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。2023/10/26282

拆迁补偿原则（1）拆迁人对被拆除的房屋应当给予补偿，对被拆除房屋的附属物亦应当给予补偿。（2）拆迁人对被拆除的违章建筑不予补偿。（违章建筑问题？）（3）拆迁人对拆除临时建筑的补偿，应当分别情况进行。（看是否超过使用期限）

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拆迁补偿形式房屋拆迁补偿形式有两种：货币补偿、产权调换。（1）货币补偿货币补偿安置是指拆迁人（动迁单位）对拆除依法批准的拆迁范围内的房屋及其附属物进行评估作价后，以货币补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行购买房屋的一种安置方式。2023/10/2630（2）产权调换产权调换实际是实物补偿，即是房屋所有权的交换。拆迁人用易地建设的房屋，或者原地再建设的房屋来换取被拆迁人的房屋。被拆迁人对原房屋的所有权丧失而取得易地建设房屋的所有权或者原地再建设房屋的所有权。实际上，产权调换尚含有土地使用权的调换。

2023/10/26314、拆迁补偿标准货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房屋市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。（法规效力问题？）实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当根据上述原则，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价。2023/10/2632六、拆迁安置的法律规定拆迁安置，指过渡期限内给被拆迁人或房屋承租人提供临时住处。拆迁安置应当遵循一定的原则：（1）谁拆迁谁安置的原则。（2）安置相当原则。拆迁人为被拆迁人提供的新房屋与原来拆除的房屋应大体相当。（3）安置和补偿相分离的原则。在房屋拆迁的过程中，如果原房屋的使用权人与该房屋的所有权人并非同一，则安置对象和补偿对象是分离的。按有关法律规定，对被拆迁人（原房屋的所有权人）给予一定的补偿，对原房屋的使用人则给予安置。2023/10/2633拆迁安置补助费（1）拆迁安置以被拆除房屋的面积作为计算依据。（2）拆迁安置补助费分为搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失补助费三种。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。2023/10/2634七、拆迁纠纷的解决和强制拆迁1

拆迁纠纷的解决拆迁纠纷是指拆迁人与被拆