汉中商业地产市场调查报告

汉中商业地产市场调查报告PAGEPAGE肆汉中商业地产市场调查报告一、宏观背景分析1、房地产作为地方财税的支柱产业，在经历了近10年的大发展后，当前已成为社会矛盾积累最深的行业，为缓和矛盾，国家近年来不断出台宏观调控政策，但这些政策主要是针对住宅类产品的，对商业地产影响不大。2、今年“国五条”推出以来，住宅地产受到较大影响，商业地产并未受到影响。随着城市的发展，特别是城镇化的推进和第三产业的发展，商业用房市场将长期看好，商铺在一定时期内仍然是许多人投资的重要渠道。3、随着调控的深入，一两线城市由于土地稀缺而需求量巨大，三四线城市由于人口有限而土地广阔，所以前者供不应求，后者供过于求，这已造成中国楼市的“冰火两重天”态势，而且短期内难以改变。4、对于汉中而言，住宅市场已经趋于饱和，商业地产仍处于初步发展阶段，随着“双百战略”的推进，相应商业配套的需求量将在不断增加，所以商业用房的市场比较广阔，尤其是区位优势强劲的地段，将长期受到市场的热捧。5、就开发模式而言，汉中当前尚无专业的商业地产开发商，商业地产的开发仍然停留在“住宅模式”阶段（开发后直接销售），很少有开发商开发后愿意持有经营管理，在产品形式上非常青睐于方便出售的街铺，不喜欢开发步行街、商业综合体、专业市场等。6、就街铺而言，汉中当前的在售街铺价格通常为1－3万元/㎡，面积多为60－100㎡，面宽多为4m左右，部分加大了层高，可分隔成两层。二、区域行情分析（一）主力商铺分析项目名称地段环境物业概况售价汉中茶城汇豪新世界龙和花园东方明珠锦都名居地处虎桥西路南侧，直达公交有9、5、24、805路，处于商业圈中心，人流量密集，地理位置优越。属沿街成熟底商，商铺进深23米，层高4.3米，层面积1800㎡，一楼仅余少量商铺待售，二楼已售出，三楼剩余较多。一楼售价为1.78万元/㎡，三楼售价为0.58万元/㎡。汉仕公馆地处虎头桥路西段，北正对新体育场，直达公交有9、5、24、805路，临近新体育场，地理位置优越，周边有汉水名城等小区，人流量密集。属沿街底商，两层，约20间，一楼层高4.8米，二楼5.8米，进深约20米，一二楼同时卖，设有独立内楼梯，面积可按客户需求分隔，最小200㎡以上。住宅售价约为4500元/㎡。商铺售价为1.6－2万元/㎡。（二）在售商铺分析案名物业概况租售情况点评汉江新城一期拙政园鸭掌门和格力空调旁边底层商铺，70年产权，单间116㎡，可按需自由分割。商铺一层售价3.0万元/㎡，有议价空间。在售商铺不多，周边人气渐起，利于店铺升值，但售价偏高。晨晖帝景府在小区北侧，规划中有一条小路，70年产权，3米层高，多为30㎡左右。商铺一层售价0.7万元/㎡。太偏，周边道路尚未修建，未来三五可能租不出去。旭泰家立方前进路与望江路十字东侧。一二层为底商，70年产权，一层有120、130、150㎡等5间独立商铺，二楼整层铺面为950㎡。折后价一楼1.71万元/㎡，二楼0.91万元/㎡。有一定地段优势，销售情况一般。汉水名城芳菲园位于小区东侧的巷道中，虽属沿街底商，但与主干道有一定距离，面积60－100㎡左右。一层1.5万元/㎡。开发商捂盘，价格偏高，销售较差。东和馨苑位于汉丰路前进路交汇处，商铺位于汉丰路旁，70年产权，一层底商面积为40㎡。商铺价格为1.1万元/㎡，已售罄。毗邻三丰阁小学，面积小，客户资源充足，较好销售。三、业态特点分析（一）传统百货发展几近饱和限于城市人口和购买力，当前汉中传统百货的发展空间极小，尤其是高档百货，如万邦鼎鼎百货、现代国际商城、哈罗兹百货等，生意大多较冷清，未来随着电商的冲击，传统百货将进一步萎缩。（二）宾馆不足生意普遍看好汉中宾馆业层次较低，硬件大多较差，而且经营无特色，同质化严重，但生意普遍较好，尽管2012年增加了不少，但市场空间仍较大。特别是随着汉中旅游业的发展和2017年西成高铁的开通，未来将迎来新一轮发展机遇。其三，酒楼、麻将室生意较好。汉中人普遍爱