山东 莒南小商品市场项目可行性分析报告终稿

山东省莒南县小商品市场项目可行性分析报告20报告内容索引前言项目立项背景综述第一部分：市场调研分析我国小商品专业市场的发展历程未来小商品专业市场的发展空间和趋势我国商品专业市场发展趋势小结山东临沂专业市场发展情况山东莒南商业市场发展现状莒南商贸零售业发展现状分析莒南商业市场调研结论莒南市场调研启示第二部分：项目概况政策、经济环境项目基础信息资源及开发条件评估规划依据和原则项目地块SWOT分析第三部分：项目休闲文化渗透计划第四部分：风险评估及控制第五部分：总体评价前言莒南县地处鲁东南，近港临海，全县总面积１７５２平方公里。莒南既是中国特色农业之乡，也是国家级旅游示范县、省级旅游品牌县，更是中国改革开放的前沿阵地。这里东濒黄海，南临江苏，西通临沂，北上日照港，地处国家“沿海经济带”、山东省“临港战略开发带”、和“半岛经济圈”三大板块的重合地带。莒南不但是中国现代物流知名县，而且也是山东省沿海产业带的重要节点以及日照港与临沂两市的区域经济和临港产业发展连接纽带。莒南县拥有“齐鲁红都、古镇庄园、卧佛奇观、圣水仙山”四大旅游品牌。以大旅游为契机，立足旅游配套服务业大项目的开发、旅游特色商品挖掘推广和打造全国知名旅游目的地等特色旅游文化塑造。近年来莒南地区特色旅游经济迅猛发展。据不完全统计，莒南县2010年全县接待游客170万人次，实现旅游总收入10亿元，旅游业作为第三产业的龙头，刺激消费、拉动内需的作用明显增强。特色旅游成为莒南县进一步扩大对外开放的新名片。由于独特的特色旅游资源和优良的地理环境，莒南县大旅游类配套地产项目正逐渐成为房地产开发商的新宠。近年，随着区域内房地产市场的持续发展，土地储备力度逐渐加大，尤其在抗拒全球金融危机的过程中，房地产行业已成为拉动内需、刺激经济平稳快速发展的重要支柱。放眼未来，以旅游业为支撑的现代服务业的发展，对房地产行业的要求日渐提高。顺应以旅游业为龙头的现代服务业发展的新趋势，我公司立志为开拓临沂地区莒南区域性小商品专业市场，提升旅游产业附加值，做出自己的贡献。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告。项目立项背景综述一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响：“十二五”时期全县经济社会发展的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，紧紧围绕建设“临沂经济强县、山东发展快县、全国产业名县”的奋斗目标，坚持“全党抓经济，首要抓项目，重点抓工业，关键抓招商，核心抓投入，突出抓质量，根本抓效益”，做优农业，做强工业，做大服务业，强化科技创新，主攻临港经济，力促城乡统筹，夯实基层基础，高度关注民生，优化发展环境，加快建设富强、文明、和谐、美丽新莒南。主要目标是：综合经济实力大幅提升。到2015年生产总值、地方财政收入、规模以上工业增加值、全社会固定资产投资等主要经济指标比2010年实现翻番。到2015年形成“一核三轴六区一带”的产业布局。“一核”，即县城核心区，包括县城建成区，经济开发区、北城文化新区和县城南部物流区，带动周边乡镇形成半小时经济圈。加快发展现代服务业，着力优化产业结构，重点建设县城南部商贸物流园区，完善水电路网基础设施和配套设施，加快商贸、仓储等重点项目建设，初步建成建材、小商品、汽车贸易及配套、农副产品等4大功能片区。另外，随着2011年宏观政策的调控，商业地产走势强劲，成为投资客的新宠。从近年来整个临沂城市的市场形势来看，商业地产投放量较大，但成交量依旧保持活跃，区域内的专业市场整体仍处于产品旺销、运营优良的状态。而莒南县更具有其丰富的农产品和独特的旅游商品资源，及其商业地产业强劲的发展势头，不难预见，莒南县商贸物流园区项目势必具有广阔的前景，在拉动莒南县经济向前发展的同时，亦可对其旅游业、餐饮业、娱乐业等行业做出一定贡献。2、宗地所属地域经济、交通、文化、历史、战略发展方面地位：莒南县历史悠久，西周时属向国，东周时属莒国，秦、隋时随莒国划入琅琊郡莒县。莒文化传承于龙山文化，与齐文化、鲁文化并称为山东三大文化。在漫长的历史长河中，涌现出了杨妙真、王璟、孙镗、庄瑶、庄陔兰等一大批历史名人，境内至今仍留有王璟石刻造像群、孙镗纪念馆、孙膑著书修身处——孙膑洞等历史人文遗存。莒南是一方孕育辉煌的热土，抗战时期，曾是全省政治、军事指挥中心和文化中心，被誉为山东的“小延安”。莒南交通四通八达，地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地，距岚山港仅10公里，距日照港、连云港50公里。穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体。莒南是特色农业之乡。莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，适宜农作物生长，以全国“花生之乡”、“柳编之乡”、“板栗之乡”、“茶叶之乡”、“石雕艺术之乡”“磨料磨具之乡”享誉海内外。同时莒南还被授予“山东省适宜人居环境奖”、“市级文明城市”和“生态市建设先进县区”称号。莒南还是文化旅游胜地。坚持把旅游业作为主导产业来培植，积极融入全省红色旅游线、黄金海岸线，围绕“齐鲁红都、古镇庄园、天佛圣地、山水莒南”的品牌定位，着力开发精品旅游产品。目前，全县拥有国家“AAAA”级景区1个、“AAA”级景区2个、“AA”级景区1个，创建国家级农业旅游示范点1处、省级农业旅游示范点1处，我县被列入全省十佳休闲旅游度假区、全省红色旅游重点线路和全省县域旅游品牌十强县。因此，莒南城市的区域经济角色与功能定位，确定了莒南是临沂——日照——连云港城市群中的增长极；区域物流循环体系中的重要节点；鲁东南山水旅游——滨海旅游的过渡城市；莒南城市的区域功能定位是区域商贸流通基地，具备临港产业、食品加工业、化工业、流通四大主导功能，以及特色旅游和生态观光农业等辅助功能。莒南县成为：临沂——日照——连云港城市群中的副中心城市，以发展商贸物流、临港产业、旅游为主的生态型山水园林城市。3、项目立项并顺利实施将实现莒南县旅游经济提升、商机增多、企业竞争力提高等多赢效果。通过项目实施，充分挖掘莒南县独特的农产品、旅游特色商品自然资源条件，配合宣传引导，进一步提升莒南知名度与美誉度，吸引更多投资客、旅游客前来投资、观光、购物。长远来看，项目的成功一方面可协助拉动一方经济的迅猛发展，带来不可估量的商机，亦可提供更多就业机会，为整个经济社会的和谐发展作出贡献。另一方面，为保证项目的顺利实施，企业将全心致力于产品研发，并积极控制投资风险，成就企业新的利润增长点，为长期致力于莒南县的房地产及相关产业的投资做好充分准备。第一部分：市场分析一、我国小商品市场发展历程改革开放以来，我国从恢复开发集贸市场为起点，经历了四个发展阶段：第一个时期是1979年至1984年，恢复集贸市场时期。新中国建立以来，我国先后经历了关闭集贸市场（1958—1960年）——开放集贸市场（1960年下半年—1965年）——关闭集贸市场（1966年5月—1976年）——开放集贸市场（1979至今）的过程，在计划经济时期，曾经把集贸市场当作“资本主义的尾巴”来割，改革开放以后，对集贸市场给予正名，并给予合法的地位，于是集贸市场得到了迅速的发展，我国汉正街小商品市场（1979年）、义乌小商品市场（1982年）就在这个时期产生；第二个时期是1984年至1992年，“贸易中心热”时期和批发市场开始自发地发展。1984年我国贸易中心开始起步，1985年进入大发展的时期——形成“贸易中心热”，1986年对贸易中心进行清理整顿。1984年全国六届人大二次会议明确提出“广泛设置农产品批发市场”，同年我国第一家产区蔬菜批发市场——山东寿光批发市场成立，1990年郑州粮食批发市场成立，这不仅在国内有较大的影响，而且在国外也有较大的影响，此外其他一些批发市场相继建成；第三个时期是1992年至1998年，批发市场数量型扩张时期。1992年邓小平南巡谈话，以及1993年党的十四届三中全会的召开，确立了社会主义市场经济体制的目标，《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决议》指出：“改革现有的商品流通体系，进一步发展商品市场，在重要的产地、销地或集散地，建立大宗农产品、工业消费品和生产资料的批发市场。”至此，培育市场体系成为经济体制改革的一个核心内容，我国批发市场进入了一个新的发展时期，这一时期，我国制订了《批发市场管理办法》《全国商品市场规划纲要》等法规；第四个时期是1999年至今，我国批发市场由数量型扩张转变为质量效益型发展阶段，批发市场建设的重点是控制现有的数量规模、调整结构、规范运作、加强管理、提高效益，并开始把“百城万店无假货活动”引入批发市场。至此,我国商品批发市场正进入调整的关键时期。二、未来商品批发市场的发展空间和趋势从世界范围来看，专业批发市场的发展也有一个生命周期，在工业化发展的初期，批发市场曾经起到过应有的作用，后来，随着其功能的衰退，批发市场也随之而萎缩。许多国家的批发市场由展销会（Show）、超市和仓储超市、商业中心（Mall），以及无形批发市场所代替。近几年，在我国经济比较发达的地区，如温州日用工业品批发市场的发展势头减缓，甚至出现有些批发市场交易额减少的趋势。本人认为，专业批发市场需要从制度、组织、经营方式等多方面进行创新，并充分发挥其功能，其批发市场的发展是具有较大的发展空间的。1、从制度上创新，实行“管办分离”。可以采用股份制形式，向社会发行股票和债券，筹集建设市场所需要的资金，通过向社会发行和上市股票使投资人（出资人）、行政管理人（工商行政管理局、所）、市场经营管理人三者分开，实现职能、责任、权力分开，按现代企业制度来进行运作；同时，在有些批发市场实行股份合作制等其他形式。使我国批发市场在发展初期所形成的多元投资主体行为规范起来。真正实现政企分开、产权明晰、权责明确、管理科学，为批发市场规范运作创造条件。2、塑造市场品牌和市场形象。批发市场的生命在于产品质量，由于多渠道进货，产品的质量问题，往往是批发市场存在的最主要问题之一，如果批发市场的价格低廉是建立在假冒伪劣产品的基础上，那么，这样的批发市场是没有生命力的。而批发市场从长期发展来看，必须提高市场的产品质量，从而才能在社会公众中树立企业形象。当前我国将百城万店无假货活动引入批发市场具有较强的现实意义，但是，这也是一个极为艰巨的工作。3、变重收费为重管理和服务，提高批发市场的效应。批发市场必须对客户提高硬件的服务和软件的服务，硬件服务包括交易场所、停车场地、仓储设施、运输设施、质量检验、金融结算、通讯设施、饮食、住宿、子女幼托、上学生活服务设施等方面的服务，软件服务包括法规、制度、信息服务、法律咨询、仲裁等方面的服务，至今我国尚无国家级的《批发市场法》。4、采用多种经营方式。当前我国批发市场主要采用的形式是摊位制交易、现货交易、买断交易、批发交易、单个市场经营，而交易所制交易、信用交易、零售交易（批发市场与零售店的“嫁接”）、租赁交易、代理交易、连锁市场经营等新型经营创新还比较少。而先进的交易方式有利于形成客观公正的市场价格，规避市场风险。5、批发市场的定位不准确。批发市场按层次分，可分为三个不同的层次：第一，外向型批发市场、如义乌小商品城，在全国办分市场、在国外办分市场；第二全国型批发市场，即面向全国的市场，主要位于交通枢纽，形成某一商品或某类商品的全国性商品集散地；第三是区域型市场，即面向区域内的市场，主要是面向当地农村市场的批发市场。而批发市场的分层次是由市场的地理条件、历史发展、交通条件所决定的，不以个人意志转移，当前存在的问题是不讲市场定位，追求所谓“国家级”、“全国”批发市场等，从市场体系来看，我国批发市场是分层次的“宝塔型”结构，即：国家级批发市场和外向型批发市场较少，面向全国型批发市场较多，面向农村的区域型批发市场则是大多数。6、建基地，引名品、名厂家进场。一个批发市场，必须要有基础，实践证明有产业支撑的市场具有较强的生命力和活力，同时一个批发市场的名品、名厂家或商家的多少是衡量批发市场规格的一个重要指标，如果有基地、名品、名家三大要素进入市场，批发市场就具有强大的生命力。批发市场要逐步建立起产供销、农工商一体化、一条龙的市场体系和机制。7、充分发挥批发市场的功能。从世界范围来看，批发市场主要有集散功能、价格功能、信息功能、结算功能、服务功能、管理功能、配送功能、租赁功能、展销功能等，要充分发挥现有的批发市场功能需要有一个过程，因为批发市场也有一个成熟的过程，在批发市场发展的初期，其功能的发挥较少，在批发市场成熟的时候，其功能的发挥较多。批发市场在发展过程中只有不断地进行功能创新，才具有强大的生命力。批发市场包括有形市场和无形市场，而有形市场的建设要控制规模和数量，在当前，要充分发挥现有的批发市场的作用，从效率的角度而言，应做到“一市多用”，即批发与零售相结合、销售与租赁相结合、网络交易与配送中心相结合、展销会与批发交易相结合。总之，各类商品专业批发市场只有不断地创新，才会有旺盛的生命力。三、我国商品专业市场发展趋势小结我国商品专业市场的持续迅速发展，投资者的投资意向受到国家宏观调控影响而转移，越来越倾向商业地产投资经营。随着项目附近人均GDP的不断提升，项目及附近专业市场需求普遍产生，商业地产投资将成为未来的一个重要趋势。四、山东临沂专业市场发展情况1、起步阶段（1987年以前）

1982年原县级临沂市委、市政府见微知著,看到了这一新生事物的巨大潜力,大胆冲破计划经济体制的束缚，在其他地方没有大力兴办市场的情况下，顺应民意，抢抓机遇，用活政策，因势利导由工商部门投资27万元,在临沂长途汽车站以北原以经营布匹、小商品为主的集贸市场上建起了占地60多亩、拥有800多个摊位的棚式小商品批发市场,由5日逢集变为天天逢市,这就是在临沂家喻户晓的"西郊大棚底",也是临沂城第一个批发市场。小商品批发市场建成后,附近农民和四面八方客商纷至沓来,交易十分红火,摊位很快供不应求,急需扩建新市场。但面临着缺资金、无场地的问题,原县级临沂市委、市政府勇于打破常规,于1985年由兰山办事处水田居委出地出资,工商部门协助建成一处占地50余亩的纺织品交易市场,开业当月就实现成交额500多万元,闯出了一条兴建专业批发市场的路子。

2、建设阶段（1987年至1995年）

纺织品市场的建成，为其他单位树立了榜样,并在当地引起了轰动,水田、西关、前园等居委纷纷把建市场看作发展经济的重要门路,纷纷出钱出地建市场,驻城厂矿企业、机关、学校、也纷纷要求办市场,面对各方面纷纷要求办市场的热情,原县级临沂市委、市政府因势利导,提出了"政府领导、多方投资、联合建设、工商管理、共同受益"的市场建设新思路,掀起了市场建设的高潮。短短几年间,相继建成了成衣、五金、百货、鞋帽、家电、塑料、家具、副食等一批规模比较大、档次比较高、辐射能力强的专业批发市场,形成了以中档为主,高、中、低互为补充的专业批发市场群。造就了一个人流、物流、资金流、信息流高度集中、繁荣兴旺的临沂批发城。

3、巩固提高阶段（1996年至2004年）

为了保持临沂批发城的竞争优势,市委、市政府、区委、区政府一方面按照专业化和区域配套的要求,继续新建、改建、扩建专业批发市场,同时严格控制重复建设无序竞争,制定了积极支持发展的政策和措施,以此巩固市场的长期繁荣和发展,有效促进了批发城规模、档次、效益的进一步提高。

4、改造提升阶段（2005年至今）临沂市委、市政府高瞻远瞩，审时度时，在05年初就提出用3－5年的时间完成临沂批发市场的改造提升任务，并将打造中国现代物流名城列为创建滨水生态城、历史文化名城三大任务之首。以此作为市委、市政府06年工作的1号工程。06年初设立了正县级事业单位：临沂商城管理委员会，负责规划建设、提升改造、规范管理等工作。近年来的工作成绩斐然，有口皆碑。构建临沂市场经济圈的蓝图已经呼之欲出。山东莒南商业市场发展现状莒南县商业地产投资开发力度整体上处于一个起步的初级阶段，近年来才有所的发展，商业地产则是房地产发展到一定程度的产物。因此莒南商业地产的发展只能说处于一个萌芽阶段。商业地产重点落在商业上面，商业地产对于选址、招商、经营管理等方面有着很高的要求。目前国内部分商业项目依然是一种“地产商业”，而不是真正意义上的“商业地产”。由于房地产发展整体水平等方面的限制，莒南的商业地产依然处在萌芽阶段，“商业地产”时代的到来还需要一段时间的积累和发展，而大规模商业项目的入市同样需要一段时间的培育，但是商业地产的发展是房地产发展的必然趋势，莒南同样也将经历这一过程。莒南目前商业物业供应主要是以临街两层商铺为主（如：隆山北路两侧），一层经营面积约30平米左右，二层住宿、办公一体，局部作为住宅项目的商业配套存在，这一部分的商业物业仅仅是单纯的自然销售，没有统一的规划、统一的招商、统一的管理，而这种商业物业对地段有着很强的依赖性，可以说地段决定商业物业的价值。专业化、规模化的大型市场相当稀缺，目前只有两家即：A.尚都汇龙国际建材家居广场，且已售罄；B.乐尚超级综合购物广场，在建项目，且主体为酒店办公，负一至三层为商业，定位中高档百货。六、莒南商贸零售业发展现状分析商业发展是一个城市发展的标记。成熟的商业是城市的名片，成熟的商业环境是市场完善的一个重要标志，同时商业活动与人们的日常生活紧密相连。地区发展的差异性在很大程度上决定了商业发展的水平。莒南是一个有着特色农业、特色旅游产业的城市—享有众多美誉。当地经济发展虽慢，但是老百姓的靠山吃山靠水吃水的收入水平尚可。在临沂大市商业地产发展相当成功的大环境下，莒南人民还是忽视了这一新的经济增长点，致使莒南的整体商业氛围不浓，局限于现有的商业分布即：仅有的一条隆山路南北商业一条街和其两侧的商业步行街（金世界步行街和旅游小商品步行街），在此以外的其他区域则没有商业发展的空间，也无法形成商圈氛围。因此，莒南城区商业基本以一线和两点的形式存在。商业发展的局限性在一定程度上制约了商业的发展进程，并呈现出以下特点：商圈范围小，其他商业以两点、一线的方式分布；整体发展速度慢，发展水平不高；商业发展模式相对陈旧、混乱，现有两家规模大的商业还是以超市的形式存在；商业市场缺乏活力，外来商业的冲击力度小；传统百货、超市占据主导地位，特色商业较少；商业以中低档为主，缺少高档场所，流失部分高端消费者；商业业态发展不平衡，专业市场发展缓慢，不能满足当地市场需求；商业物业较老，购物环境有待提高，影响商业整体档次；单纯商业卖场缺乏休闲、娱乐配套等，也无策划引导，意识陈旧；百货、超市经营相对状况良好，传统街铺经营杂乱无章，不能划行入市。根据莒南主要商业集中地及所在地段区域，进行局部样本采集，并初步统计分析整理：金世界商业步行街：相对较新，街区门面，经营良好；富源商贸城：交付三年，街区门面，经营杂乱，空置多，统一招商失败，无统一管理；日百万德福：老百货商场加超市，有规模，经营良好，百姓信赖，模式陈旧；华天商场：规模大，环境差，经营乱，模式旧，百货不像百货，小商品不像小商品；百家乐服饰广场：规模小，名不副实，经营状况一般；兴宝来鞋城：规模小，名不副实，经营环境、状况良好；乐尚超级综合购物广场：在建，中高档，统一招商，地标建筑；天添乐购物中心：即苏果超市，规模大，经营良好，百姓信赖；旅游小商品步行街：街区门面，相对繁荣，街区经营混乱；平安大厦和源通购物中心：相对偏僻，商业氛围不浓；尚都汇龙国际建材家居广场：成功营销，统一招商，专业运作，投资前景看好。七、莒南商业市场调研结论1.商业地产发展缓慢，商业物业供应量较小，专业市场发展仍处在初级阶段；2.现有商业物业陈旧混乱，购物环境有待提高；3.莒南的商业以满足单纯的购物需求为主要目的，缺乏娱乐、休闲等配套设施；4.城北新区、城南门户商业发展缓慢，商业发展水平和档次有待提高；5.居民日常消费以社区便利店和超市为主；6.城市商业发展不平衡，存在一定的市场空白点；7.居民投资消费潜力有待挖掘，投资市场需求相对旺盛，供给不足；8.商业市场供需矛盾显著，商业供应与人们消费需求和消费水平提高的矛盾；9.商业以本地商家为主，缺少外来商业冲击和竞争；10.居民消费习惯较为固定，对商场的忠诚度较高。八、莒南市场调研启示1.城市规划南门户商业、北行政文化双向发展，未来发展的重点应注重城市南大门的大型综合项目的形象建设，因此未来商业项目所在区域具有较大的商业发展潜力。2.商业发展水平和档次有待提高，以满足不同层面消费者的需求。3.市场期待新的商业模式的出现。4.社区商业存在市场空白点，项目定位具有可操作性。5.本地商业占据主导地位的局面将会逐步打破，外来商家冲击更加显著。6.房地产业整体发展处在上升阶段，价格上涨空间较大，物业升值潜力大。7.专业市场的发展急需加快，管理应更加规范化、专业化。8.特色商业符合市场发展的需求，即将成为莒南商业的新亮点。第二部分：项目概况项目概况一·政策、经济环境一、政策环境：“十二五”时期全县经济社会发展的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，紧紧围绕建设“临沂经济强县、山东发展快县、全国产业名县”的奋斗目标，坚持“全党抓经济，首要抓项目，重点抓工业，关键抓招商，核心抓投入，突出抓质量，根本抓效益”，做优农业，做强工业，做大服务业，强化科技创新，主攻临港经济，力促城乡统筹，夯实基层基础，高度关注民生，优化发展环境，加快建设富强、文明、和谐、美丽新莒南。主要目标是：综合经济实力大幅提升。此外，二、经济环境2010年临沂市经济和社会事业实现平稳较快发展。全年实现生产总值2400亿元，增长12.9%；其中，第一产业增加值264亿元，增长3.5%；第二产业增加值1206.3亿元，增长13%；第三产业增加值929.7亿元，增长15.1%。三次产业增加值占比为11：50.3：38.7，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。全市城镇居民人均可支配收入18644元，增长12.5%，城镇居民人均消费性支出11934元，增长10%。农民人均纯收入6761元，增长14.9%；农民人均生活消费性支出3935元，增长9.72%。城乡居民人均住房使用面积分别达到27平方米和32.2平方米，分别提高0.5和0.6平方米。房地产开发保持理性增长。房地产投资完成158.2亿元，增长8.1%。商品房销售面积459.2万平方米，增长22.7%；商品房销售额129.2亿元，增长42.8%。2010年，莒南县实现生产总值161.75亿元，比2005年翻了一番，年均增长15%，人均生产总值达到3300美元，投资12亿元开发建设各类住房110万平方米。与“十二五”规划衔接，2011全县经济社会发展的主要预期目标是：生产总值达到190亿元，增长18%；地方财政收入达到5.3亿元，增长23%；规模以上固定资产投资达到94亿元，增长30%；社会消费品零售总额达到91亿元，增长25%；实现城镇居民人均可支配收入17293元、农民人均纯收入7731元，均增长16%以上。三、项目环境小结莒南县是全球最大的黄原胶生产基地、全国最大的不锈钢原料生产基地、全省重要的食品生产加工出口基地以及新型化工和精密机械制造等5大产业基地，花生加工、磨料磨具、石雕石刻、条柳编等4大传统产业蓬勃发展，成为全国食品工业强县。相关产品被广泛应用于众多经济领域。近年来依托“十一五”规划，着力于围绕“齐鲁红都、古镇庄园、卧佛奇观、圣水仙山”四大旅游品牌产品开发，经济稳中有增，地产行业与城市相比仍有很大上升空间。项目概况二·项目基础信息一、项目区位及交通：项目位于莒南县城南大门，区域地理位置优越，地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地，距岚山港仅10公里，距日照港、连云港50公里。穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体。二、项目指标1.经济指标本案占地面积约60000平方米，容积率待定，建筑密度待定，绿地率待定。根据规划要求待定。2.产品定位集购物、饮食、休闲于一体的“新城市综合体”4.产品风格唯美舒适的休闲风格三、项目区域特色：（一）特产蟾酥系蟾蜍科动物中华大蟾酥或黑眶蟾酥的耳后和皮肤腺分泌的白色浆液的加工品，是名贵中药材。莒南蟾酥以质优效高而著称，除供国内药用外，还远销日本及东南亚各国，在国内外市场上久负盛名，被誉为“光东酥”。花生“莒南一号”花生良钟，被山东省外贸出口委员会确定为出口优质大花生，苹果优质高档苹果外形端正，果皮细腻，着色鲜艳，全红，无病虫害，无农药污染，产品进入国际市场。板栗莒南栽植板栗历史悠久，至今尚有300年以上树龄的板栗树3000余株莒南板栗个大、均匀，皮薄易剥，色泽鲜艳，味道甘甜，糯性强，既是一种营养丰富的食品，又是一种中药材，莒南板栗除畅销国内市场外，还大量销往日本，韩国等10余个国家和地区。绿茶莒南栽植当地茶树历史悠久。石雕莒南县石材资源丰富，盛产花岗岩、正长岩、大理岩、紫红砂岩、莒翠玉（即蛇纹石化大理岩）、莒红玉等。莒南石雕除畅销国内各地外，还远销日本、美国、加拿大、法国、丹麦、韩国等40多个国家和地区。柳编工艺品莒南艺人从事柳编已有上百年历史，全县已有100余村1万余人从事柳编业，年出口产值6000万元，远销美国、日本、意大利、法国、荷兰、瑞典、比利时、韩国等40多个国家和地区。莒南县成为山东最大出口柳编基地县。（二）名吃莒南县物产丰富，饮食文化独具一格，有各色风味小吃，能让人大饱口福。莒南驴肉"天上的龙肉，地上的驴肉"，莒南毛驴纯饲青草等无公害绿色植物，饮天湖、石泉湖天然矿泉水，其肉味道鲜美，营养丰富，闻名全国的"莒南老地方驴肉店"，用独特工艺炮制的香喷喷的驴肉，配以色泽澄黄汁汤，辅之浓香咸辣的佐料，色、香、味、形具佳，是大补佳品，令人百吃不厌。与临沂八宝豆豉，蒙阴光棍鸡并列为沂蒙三大名吃。王记狗肉久负盛名的王记狗肉，是祖传手艺，做工精细，用料奇特，鲜醇味美，色香、味美、肉嫩，凉吃热食皆宜，是上乘的滋补食品。尤其是儿童食之，能清瘀去痞，补胃养肾。天佛春煎饼采用当地优质小麦、玉米、小米、芝蔴、穇子米等当地杂粮，拌四季野菜、蔬菜精工制作，薄如纸，色如锦，形如月，味如酥，营养丰富，倍受人们喜爱，是食用和馈赠宾朋的佳品。莒南地瓜菜采用当地产红瓤大地瓜，削皮切条，佐以花生面，清水煮之，开锅加盐即可食用。色如玉，汁如奶，口感清爽。味道香美，营养丰富，风味独特，是传统的民间小吃。沂蒙玉芽茶莒南茶叶最为出名，沂蒙玉芽茶更是极品。用无公害茶叶制作的沂蒙玉芽具有"条索紧结，色泽绿润，香味持久，滋味鲜浓，汤色明亮"等特点，是我国北方茶的代表，远销海内外。（三）名游旅游业为龙头的现代服务业繁荣活跃，是国家级水利风景区、国家级农业旅游示范点、省级重点服务业园区，拥有“齐鲁红都、古镇庄园、卧佛奇观、圣水仙山”四大旅游品牌。被列入全国红色旅游重点线路和全省县域旅游品牌十强县。五、目标受众临沂、日照、连云港等经济发达地区的私营业主和投资客。项目概况三·资源及开发条件评估一、商业、旅游资源评价1、商业莒南临港配套经济园区进一步发展及其独特的区位优势；城镇人口的不断增长；区域内极其丰富特色物产，为商业市场的进一步繁荣发展增添了更多的资源和动力。2、旅游莒南旅游资源丰富，“齐鲁红都、古镇庄园、卧佛奇观、圣水仙山”四大旅游品牌，势必拉动区域“大旅游”经济强势发展。二开发条件评价1、地理位置优越，区位优势明显，对外交通便利；2、资源基础条件好，旅游文化特色突出；3、商贸物流园区，基础配套设施建设便利；4、有良好的特色农业、工业、旅游业大环境；项目概况四·规划依据和原则一、依据1、中华人民共和国《土地法》2、中华人民共和国《批发市场管理办法》3、中华人民共和国《全国商品市场规划纲要》4、莒南县大旅游业发展规划二、原则1、整体规划，分期建设。2、因地制宜，突出特色。3、以点带面，综合开发。项目概况五·项目地块SWOT分析优势劣势·区内竞争优势：；区域内除尚都汇龙国际建材家居广场成功建成投入运营外，暂且没有其他专业市场项目开工建设，本项目建成后，将成为莒南南北商业的前沿“领头羊”。·临沂大市效应优势：临沂市近三十年专业市场成功发展的经验得失，为本区域内的专业商品市场的良性发展提供更多的技术支持，同时还有拉动效应；·旅游特色文化突出：区域内旅游资源丰富，特色旅游产品、特色农产品种类繁多，年接待游客170多万人次；·地理区位优势明显：莒南地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地，距岚山港仅10公里，距日照港、连云港50公里。穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体。·规划远景：莒南未来城市整体远景规划尚未成熟；·认识缺乏：周边大城市对该地区的特色旅游资源还认识不足，缺乏更有力的宣传和推广；·临沂大市效应：莒南距离临沂市相对较近，投资、经营市场压力相对较大；·行政中心北移：行政中心北移势必带走一部分终端客户机会威胁·有力可借：尚都汇龙国际建材家居广场作为区内同类型项目已基本成熟运行，为本项目初步打开市场，可作参考和借力；·市场上升空间大：区域内专业市场发展情况目前处于初级阶段，整个市场处于上升区间。若打造有优势的商业物业形态，提供更专业的经营、管理、服务理念，充分把握市场，有望获得丰厚的回报；·未来竞争激烈：随着区内资源不断被开发利用，投资产品逐渐增多，竞争将会越来越激烈；第三部分：项目休闲购物文化渗透计划1综合开发模式，深入休闲购物文化项目将以区域区内良好的特色农产品、旅游产品资源为基础，利用周边优美的自然环境、商业环境，开发——购物、特色餐饮、休闲娱乐、康体健身等多功能旅游产品，来吸引顾客进行活动。在产品的设置过程中，开发以购物为主多种配套服务功能为辅多层次的商业物业产品，尤其注重购物和休闲文化有机结合，集多种功能于一体的开发模式，增强“新城市综合体”的吸引力。2独具特色的产品的设计设计立体商街式的大型商业综合体，商业建筑与广场、绿化有机结合，每一处都有绿色和室外空间，一路都是精致的商铺，可供购物、休闲、娱乐，不但有琳琅满目的商品、美食，更有阳光、清新空气和满眼绿意。新都市生活需要生态，需要回归自然，开发运营商开发这样多功能、多元化的立体生态商品市场，不但成为城市的一道靓丽风景，也成为人们享受生活、享受购物乐趣的美好组成部分。

第四部分：风险评估及控制风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，从而终止某些开发与经营活动或者是改变经营方式。因此，对本项目精确而有效的风险评估，能使开发运营商最经济、最有效地处理各种意外损失风险，保证项目的收益。一、决策风险在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确。故在项目前期应作好充分的准备工作，包括项目风格、运营方式、推广策略预案的制定等，避免建设项目的收益损失，形成决策失误。二、财务风险建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚