某地产商业街销售宣传推广方案（汇编）

世纪城国际公馆一期商业街

销售执行报告呈：东莞市世纪城商住开发有限公司2023/10/26商业物业目标沟通世纪城千亩大盘商业物业运作目标：②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；2②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；3周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；4现代经典东莞大道五环路四环路金地世纪城世纪绿洲新中银在建入住待建汇报思路5东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨东莞商业物业市场分析6商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；大型商业物业比较表7名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商业70%；华南MALL总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1F:1.8万，2F:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;————模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；商铺调查表8租金和售价的关系东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；商铺经营状况9人流量是影响商业街价值的关键因素：

——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；东莞商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；10商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；11汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨商业物业价值判断商业物业价值判断12商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量多少商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种集中商业的内街：不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营关于两种商业类型的价值对比研究13商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；关于东莞目前商业物业投资价值的思考大型集中商业的集中面世，给东莞商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。14东莞城区需要多少商业物业？城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米；东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米；最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积超过2M2/人；参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；15汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业物业价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业物业价值分析16

世纪城商业街——最大的商业价值在于未来升值潜力：位于东莞最有发展潜力的城市生活圈内，生活圈内的总人口将可望突破10万人；将形成东莞规模最大，档次最高的社区；将拥有含金量最高的客户群体；五环路

东莞大道世纪城四环路东泰凯旋城阳光假日景湖春天景湖春天金地格林小城景湖花园世纪绿洲泛世纪商圈日渐成型本项目商业物业的可能性以风情商业街为主的运作模式最为可行；17物业类型SHOPINGMALL吉之岛、沃尔玛等大超市商业步行街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足无法提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行不可行可以参照不可行18汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案19商业街的SWOT分析S（优势）：全街铺；公馆社区品质和客户群的含金量；；高起点的商业街规划和品质；泛世纪商圈的逐步形成；W（劣势）：目前基本无商业氛围，无法立即持续经营；O（机会）：街铺是最受广东投资者关注的投资型物业；公馆二期集中商业即将动工，三-五千平方米的主力店可望进驻；T（威胁）：东莞投资类型商业的总体供应量巨大；大型集中商业的推广力度和声势占据先机；营销策略让客户回归于关注商业价值的本源；通过设计全新的形象，形成差异化；降低置业门槛，有效扩大客户层面；打造泛世纪城商圈蓝图；推广形象的确定推广名建议：

东方魅力

形象延展：与上海新天地，香港顶级娱乐明星组合投资的价值直接链接；20经营组合：高档餐饮；西餐、清吧；银行、证券业；高尔夫艺术精品店等运动特区；书店、药房、电器；美容化妆品、服饰；鲜花店、24小时便利店；营销举措1：新闻发布会21举措：邀请各家媒体和专业人士参与；主题：

1、泛世纪城生活圈商业价值分析；

2、集中商业和商铺的投资价值论；目标：引发对世纪城商业街面世的广泛关注：引发业内和专业人士对集中商业和商铺的投资价值分析和争论；营销举措2：产品包装22方式一：卖商业街物业；

——“东方魅力”商业街，“地块升值潜力”……。方式二：复合型金融投资产品

——“东方魅力”商业街，“地块升值潜力”，

——东莞2004年最有吸引力的金融投资产品

——最低首期，最高投资回报率的东莞商业物业投资品种操作方式1操作方式23

拉高未来价值，降低现有的置业门槛；帐面定价=实收均价/79%；购房时发展商一次性按照7%的年租金回报率支付三年租金；客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可收回经营权自用；案例分析24假设某铺位面积：40平方米，实收均价20000元/平方米，总价80万。普通销售方式：首期四成，32万，卖金融产品：售价=20000/79%=25316元/平方米，总价1012640万；（首期四成应付，405056万）；一次性返租三年抵扣首期年回报率7%，返还款212654万；客户实际缴纳首期款192400万，相当于19%；降低首付；年回报率高出市场一般水平的80%；营销举措3：挖掘老客户25老客户投资计划:1、老业主购买商铺的的额外回馈措施；——2%额外购房优惠措施；2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施；——3%额外购房优惠措施；营销举措4：业态招商规划26B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1车库车库银湖路一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层国际一线品牌折扣店东方魅力酒吧特区餐饮类美容服饰特区茶馆、咖啡馆等等运动特区儿童迪士尼特区日常购买类、如医药等书吧等日常服务特区锁定目标招商（如肯得基、麦当劳）同一品牌，招商时承诺在商业借不出现第二家；进行清晰的分区，如精品区，餐饮区，清吧特区、金融区等等，并增加临街面集中排烟的设施，保证临街面有做餐饮的可行性；——“点”对“点”有效控制经营风险的模式营销举措5：一本商铺投资价值报告27《泛世纪城生活圈商业投资价值报告》报告的结构设定：泛世纪城生活圈的由来；专业的招商规划；街铺投资技术分析全街铺，零风险投资产品；最适合东莞人的投资物业品种；财富的贮存地；营销举措6：1-2层商铺组合操作计划二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题；28B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值，并利于销售；方式：下铺+上铺方式一方式二营销实施方案29东方魅力商业街展示攻略营销组织攻略——以“国际化”，“时尚”为核心的展示要求；

——最大限度利用御膳坊；——以新闻发布会为推广的引爆点，逐步蓄客，集中解筹。展示攻略——Action30展现商业氛围和街铺的临街面气势：

局部店铺的包装展现东方魅力的时尚和国际化；高空气球；丰富并且个性化的导示牌或门店牌；展示攻略——Action131丰富并且个性化的店牌，可以形成独具特色的商业街风景；32展示攻略——Action2高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升作用明显方案：御膳坊延伸和利用左证：华侨城波托菲诺——丹桂轩的引入营销组织攻略——销售节奏332004年8月7月6月9月关键节点及条件前期预热公开发售7.17.20前期准备阶段：确定合作的广告和礼仪公司；局部环境、橱窗、灯观光效果的展示；《泛世纪城生活圈商业价值报告》；招商工作开始筹备；新闻发布会筹备；预热阶段：商圈人文及配套地图；宣传单张和户型图的制作和完成；售楼处的包装；发售方案确定；完成价格表；7.18日泛世纪商圈投资研讨会；公开发售阶段：后续媒体发布；营销策略的调整及后续方案制订；推广媒体形象强势推广期媒体投放（报纸、网络、影视）；南城土地拍卖升值的话题炒作；软文+广告牌/认购信息发布；世纪商圈投资研讨会；持续销售形象推广期34汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨商业街核心均价的探讨35均价范围的确定：市场比较法对比项目的确定对比项目的综合比较分析比准均价的确定营销可能提升的溢价空间目标均价的初步确定对比项目的确定36原则：目标客户相似、推售时机接近、第一国际/世博广场/地王广场/华南MALL石竹新花园/景湖花园/宏景花园/对比项目的综合对比分析37——商业物业的价值与品质和档次的相关不大，而与地段、商圈相关；1、纯商业不具备真正的可比性，参考值弱，均价选取1/2F的平均价格试算；2、最具可比的是住宅裙楼，如新天地、石竹新，景湖等；比较分析和比准均价区间的确定比准均价为20500；38营销组合和产品包装可能提供的溢价空间39

市场比准价＋目标均价＝营销组合溢价

+

金融投资产品包装高档餐饮价值附加到商业；招商规划三年投资利率保证；溢价3％溢价4％目标均价建议40

均价区间＝比准均价＋营销组合溢价+金融投资产品溢价＝【20500＋20500×3%＋20500×4％；】

＝【22000】比准均价＝20500演示结束，谢谢！2023/10/26[波托菲诺二期]

宣传推广方案

华侨城地产架构市场环境分析二期的竞争对手分析二期的目标消费群分析二期的SWOT分析推广方案二期命名广告推广策略媒介策划方案市场环境分析由于深圳多年的发展建设，完整的社会体系与社会阶层已经基本形成，并在住宅的消费需求上体现出来——高档次住宅需求的市场日渐成熟，并成为一个相对独立的细分市场市场分析市场经济的完善与成熟，尤其是近几年深圳在高科技应用领域的飞速发展已经造就并形成完全不同于早期富者的富人群体。富人的特点向年轻、高学历、专业致富方面发展。———富人群体已出现分化，早期富者与今日富者在致富方法、文化修养、价值观等方面开始裂变市场分析

富人市场的成熟逃不过地产商的眼睛。从溪涌到西乡，今年将有多个单价不低于10000元的豪宅项目推出，市场竞争态势发生明显变化——市场的变化、消费者的变化都要求我们的推广更具针对性市场分析

万科与中海在关外项目中TOWNHOUSE类产品的推出完成了对该类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有——TOWNHOUSE的市场基础已经建立市场分析总结房地产市场中的富人市场已经形成并具规模新经济下的富人群体有更现代的特征市场竞争度的加剧形成市场热点市场分析二期的竞争分析竞争分析银湖片区

深圳传统富人区，具有早年富人区的特点，不容易得到新一代富人的认同开发进入尾声，市场吸引力不大。竞争分析新世界豪园：硅谷北部，项目一期为法国贵族小镇风情的纯别墅，二期推出Townhouse，一期推广中已建立起豪宅的市场地位。竞争分析半山海景别墅：招商地产项目，蛇口半山，前望海景。前期的形象推广已树立项目较好的品牌形象与知名度，现正销售中竞争分析竞争分析新推项目中包含的少量Townhouse或复式占据项目的最优位置，价格有优势。与项目的其他住户共享园林与配套，不具备阶层的认同二期的SWOT分析优势：坐落在华侨城内，尽享华侨城这个大的人文社区及配套。二期联排别墅项目，消费群相对单一。二期规划与建设精雕细琢，体现意大利风情。依山傍水，环境优雅。前期的推广已形成较大的社会效应，品牌形象与知名度较高。华侨城地产实力雄厚，具有强势的品牌支持。项目分析劣势：

项目处于侨城腹地，离生活配套有一定距离，

交通不甚便利，随机看楼率低。项目分析机会深圳经济持续发展，高新技术产业快速发展，富足人群的数量较快增长以及人们越来越对传统住宅的否定这些趋势都对二期的推广形成机会。国家持续减息中国正式加入WTO组织，大量海归派人士的出现及外资驻深人员的增加深港二十四小时通关,加速了深港经济一体化,极大的吸引了港人来深置业投资.Townhouse的建筑规划的差异性,已成为住宅市场上高阶买家的聚焦，因为Townhouse项目毕竟不多.项目分析二期目标消费群分析目标消费人群界定：非体力劳动者，主要是公司、企业高层管理者，包括金融、贸易、传媒、IT、演艺界、专业服务等行业的高级职业经理人；私营公司或私营企业拥有者，成功的商人。消费群分析目标消费人群界定：已经渡过事业成长期，较长时间处于事业成熟期，已经习惯于位于事业与人生颠峰，习惯于人生顶峰的生活，并形成与大众不同的生活观（或生活态度）。消费群分析特征：生活观追求自然的回归，自由自在的享受生活与优雅高尚的环境，向往一种能令他激动的独特鲜明的、与众不同的符合内心需求的生活方式。消费群分析消费观：消费经验的累积与受教育程度相对较高决定了这些阶层已将消费带入了理智消费阶段，表现在对自己需要、个人享受的内容和层次有比较实际的认识，并且消费的品味越来越具有个人色彩并切合国际潮流。消费群分析消费观：在消费上更注重专家的建议，对产品的质量及服务有专业化的要求，而且对美感的要求提到了与实用价值相等的位置，他们的消费不是购买产品，而是购买认同－－通过所购买的品牌的形象与文化内涵来折射出自己与之相同或相似的感受，这种深层次的消费心理从某种意义上说是因社会地位的高处不胜寒与人生历程决定的。消费群分析广告观：广告和软文宣传文章对他们消费行为的影响是不可低估的，广告和软文传递的信息如果能与他们对生活的理解产生共鸣或其中有尚不为人知的独到价值，他们会欣然接受，在一期的推广中，我们成功地运用广告和软文与目标受众产生共鸣，二期的广告设计和软文更应突显高尚的、典雅的文化风格，打动他们的心。消费群分析事业观富有的成功阶层对优越的生活是以超时间工作带来对成功的满足为前提的。他们的工作时间较自由，崇尚高效率工作，其它时间可以用来享受和渡假。他们事业已相对稳定，不需要为了生意放弃休息和锻炼身体的时间消费群分析娱乐观：

目标消费群相对拥有高学历，希望拥有与众不同的生活方式，阳春白雪高雅艺术和西方文明更易和他们产生共鸣；华侨城拥有独一无二的资源优势，华夏艺术中心上演芭蕾舞剧、何香凝美术馆展出名家大作，雕塑公园展出现代雕塑展，高雅震撼，与目标消费群的娱乐观或附庸风雅不谋而合。消费群分析总结长期处于人生与事业顶层的目标消费者在强势消费实力的基础上对生活、事业、消费的追求已经相当明确，变得日益单纯；尤其在生活与消费上因为没有任何物质上的障碍，因此行为的动机简单而果断，并带有相对的随意性。消费群分析推广方案推广主题：波托菲诺生活格调质朴的浪漫，自在的优雅推广主题波托菲诺生活格调是什么？

推广主题

质朴推广主题

浪漫

自在

优雅

——

一切都源于我们的消费者长期形成的生活习性与消费习惯，并以经济实力来支持波托菲诺生活格调的本质内涵

推广主题

单纯的享受

波托菲诺生活格调，其精髓是建立在物质条件非常丰富的有闲、有钱、有文化的一群人即本项目的目标消费群（或消费者样板）的生活方式与生活形态。推广主题广告推广命名原则

1、二期TOWNHOUSE项目的位置属性与项目特点

2、与波托菲诺生活格调的关联

3、与一期“天鹅堡”的关联与提升

4、较强的延展性

二期命名

湖居岸

燕水岸

逸水源

日汐居

情漫水岸

二期命名巴比松

卡萨诺

菲奥雷

梅洛斯我们的努力：

Townhouse命名：

纯水岸

二期命名别墅逸水源小高层唯意郡逸郡钟楼圣菲诺Townhouse街名A纯水岸一街纯水岸一道

B巴比松、帕萨诺二期命名广告推广策略推广时间2002年4月－2002年12月[为期8个月]推广策略一、推广阶段划分开盘炒作强销保持旺销局面第一阶段第二阶段第三阶段二期推广形象的强势建立结合活动丰富二期的形象演绎波托菲诺生活格调阶段任务推广核心

推广策略第一阶段：开盘炒作

推广时间：5－6月份推广目的：建立二期形象，结合意大利文化活动，为纯水岸的销售打好开门红。

推广主题：演绎意大利文化展示波托菲诺生活推广策略活动安排：三高演唱会意大利服装节意大利美食节活动重点：开盘当天三高演唱会媒体策略：立体全方位媒介炒作推广策略报纸广告：发布媒体：《深圳特区报》《深圳商报》《南方都市报》版面选择：房地产金页或地产专版，软文＋平面广告广告频率：每周一次至两次至每周一次推广策略推广物料：发布媒体：楼书、生活格调、折页、DM数量：楼书5000册、折页8000份、DM3000份、发行《生活格调》推广策略电视广告：深圳有线台《翡翠台》、《本港台》深圳一台时段选择：A时段《凤凰卫视》、《置业安居》发布广告杂志广告片长：15－30秒杂志片长：5分钟广告频率：平日每晚三次，周六周日每晚五次推广策略杂志广告：发布媒体：《高尔夫会刊》《时尚杂志》《城市生活》《深圳航空》等版面选择：封二、封三版广告规格：全版或跨版推广策略户外：机场广告牌、地铁广告牌、华侨城招示布深南大道广告牌、大剧院招示布由于波托菲诺二期要打到深圳豪宅的领导品牌，所以必须控制深圳的关注力。深南路是深圳的主要交通动线，控制深南路，等于控制深圳。开盘期间利用营销媒介：大剧院招示布。发挥华侨城自身的地理优势，建议：威尼斯酒店、汉唐大厦、锦绣花园悬挂招示布。推广策略辅助媒体：深圳四星级以上酒店大堂及高尔夫球会摆放项目资料，免费索取。地点选择：主要在福田、罗湖、南山片区媒体说明：与目标买家的近距离沟通，成本低，实效强。推广策略自身资源挖掘：资源选择：《侨城会》资源利用：充分挖掘老业主的资源，利用口碑效应，老业主带新业主。推广策略开盘期执行计划：活动一：开盘庆典活动具体内容：上午10：08庆典正式开始，邀请各部门及相关新闻机构等到现场。上午10：30请领导讲话上午11：00成交客户参加折扣活动配合乐器演奏世界名曲做为背景音乐，营造轻松明快的氛围。推广策略具体内容：晚上20：00至22：00－－倾听世界最高音演唱会三位意大利著名男高音歌唱家在华夏艺术中心引吭高歌，为二期开盘增光添彩。此举定能吸引周边客户及目标消费群，并在深圳乃至整个华南地区掀起不同凡响，为销售注入强劲内力推广策略活动二：意大利文化节切入点：意大利美食节意大利服装节目的：和项目结合紧密，全面展示意大利风情，为营造波托菲诺生活格调推波助澜。媒体配合：报纸开盘系列杂志广告投放户外广告投放电视广告播出推广策略第二阶段：强销期时间：7月份主题活动：意大利风情狂欢节推广主题：侨城无限魅力

波托菲诺生活

推广策略活动安排：突出旅游地产品牌的优势，结合一年一度的狂欢节，赋于意大利风情，宣传波托菲诺独一无二的生活格调。活动重点：意大利风情狂欢节活动目的：活动宣传为销售造势，掀起销售小高潮。媒体策略：立体全方位媒介炒作

推广策略第三阶段：强销期时间：8月－12月推广主题：全面演绎

波托菲诺生活格调推广策略工作内容：项目优势卖点的强势推广，引导目标消费群感受波托菲诺生活格调，建立项目强销的形象与实质。媒体配合：报纸系列广告（演绎波托菲诺生活格调）电视形象广告户外形象广告辅助媒体使用推广策略推广内容：8月－9月，丰富二期推广形象并逐步配合销售进程、化解销售问题，将二期的各项目自身优势完全展示出。活动一活动主题：举行二期靓景单位公开拍卖活动活动时间：8月28日活动内容：挑选Townhouse靓景单位进行拍卖。活动目的：掀起市场、媒介新的关注热潮，再创销售小高潮。推广策略活动二：活动时间：9月份活动主题：旅游主题地产品牌研讨会活动内容：与媒介联手举办，实现华侨城地产品牌由区域性品牌向全国性品牌拓展。活动目的：通过宣传，让业主和目标消费群体验波托菲诺,感受波托菲诺独具的尊贵品质，建立不同凡响的生活格调；全面提升华侨城地产品牌形象，促进销售。

推广策略9－10月，配合秋季房地产展销会及10月长假，吸引买家关注与购买。在此期间，将会以现场活动与报纸广告配合进行宣传造势。使二期在此期间顺利完成销售目标。推广策略媒体策略：报纸广告发布媒体：《深圳特区报》或《深圳商报》版面选择：房地产金页或地产专版、平面广告软文炒作：结合活动及研讨会发布软文及新闻跟踪报道广告主题：演绎波托菲诺生活格调广告频率：每两周一次推广策略电视广告发布媒体：深圳一台《地产视界》、深圳五台《置业安居》广告主题：广告杂志片，二