2023年保险与养老地产行业分析报告

2023年保险与养老地产行业分析报告目录一、保险挂钩养老地产的商业模式 PAGEREFToc370130655\h31、保险挂钩养老地产的驱动力 PAGEREFToc370130656\h3（1）产品端与投资端的资金对接通道 PAGEREFToc370130657\h3（2）全生命的产业链 PAGEREFToc370130658\h3（3）自建社区的独立王国 PAGEREFToc370130659\h3（4）回报周期改善长短错配 PAGEREFToc370130660\h4（5）政策性地产增值预期 PAGEREFToc370130661\h42、产品：三款里程碑式的保单 PAGEREFToc370130662\h43、新华的养老项目进展 PAGEREFToc370130663\h64、地产：养老选址的路径预判 PAGEREFToc370130664\h9二、保险挂钩养老地产的政策红利 PAGEREFToc370130665\h111、产品需求创造：分给保险的蛋糕——以房养老和利率改革 PAGEREFToc370130666\h11（1）2023年启动“保险版”以房养老 PAGEREFToc370130667\h11（2）年金保险预定利率提高增加吸引力 PAGEREFToc370130668\h142、投资渠道解缚：地产投资再放松——大类监管 PAGEREFToc370130669\h143、市场空间打开：保险面临的蓝海 PAGEREFToc370130670\h16三、比较美国的分工化模式 PAGEREFToc370130671\h191、美国同时期的养老地产发展机遇 PAGEREFToc370130672\h192、投资端：美国保险投资养老地产的渠道 PAGEREFToc370130673\h203、产品端：对比中美选模式 PAGEREFToc370130674\h224、相关公司简况 PAGEREFToc370130675\h23（1）中国平安：综合运营商的代表 PAGEREFToc370130676\h23（2）中国人寿：已在河北廊坊兴建高档养老地产项目“国寿生态健康城” PAGEREFToc370130677\h24（3）新华保险：明确将养老地产和健康管理作为重要战略的上市公司 PAGEREFToc370130678\h24一、保险挂钩养老地产的商业模式1、保险挂钩养老地产的驱动力（1）产品端与投资端的资金对接通道通过产品与入住挂钩，将社区开发资金在早期回笼。地产商做房地产开发的预售时间也只有两年左右，而保险公司将产品与社区居住权相结合，则是把地产运营的预售期提前至中年投保的时候，实现了产品端与投资端的直接对接。对于已购买保险的入住者，提前锁定了入住现金流，有利于经营稳定性的提高。（2）全生命的产业链养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。（3）自建社区的独立王国目前国内保险公司介入养老地产均采取自建养老社区的形式，拥有所有权，出租居住权。在社区内持续建设医疗护理等配套机构，通过保险产品支持实体机构运营。高门槛策略将高净值客户吸入并将其老年的主要消费行为集中在自有社区内。（4）回报周期改善长短错配寿险负债久期一般在15年左右，养老地产业满足了保险资金对于投资回报长期和稳定性的需求。（5）政策性地产增值预期通过投资养老地产而以优惠的价格获得土地，享受地产增值带来的利润。2、产品：三款里程碑式的保单2023年11月19日，保监会批准泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格。2023年6月，泰康推出“幸福有约终身养老计划”，成为国内首家提供养老社区挂钩型保险产品的保险公司。2023年11月，合众人寿推出一款分红型两全保险，凡是在2023年11月20日至2023年11月19日期间投保并最终承保合众人寿优年养老定投两全保险（分红型）且保费达到约定标准的保险客户，在未来可以享受由合众健康产业武汉合众优年生活养老社区提供的增值优惠入住养老社区的服务。2023年6月新华保险在北京延庆的新华家园养老社区项目举行了奠基仪式。但其与养老社区挂钩的保险产品尚未发布。养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。这一商业模式正在被越来越多的保险公司所尝试，按照新华模式的预测，投资收益在6.5%以上，超过长期保险投资收益率假设。首先比较一下这三家的养老社区模式。预计最先上市的三款保险产品挂钩的养老社区均能在2023年建成。泰康模式将养老居家与保险联系的最为紧密，提前锁定居住成本，泰康将以保险方式承受房租涨价的风险。合众通过被保险人入住社区后保险金额增值返还的方式将保单与地产联系在一起，其特色是依托地产股东背景，选在二线省份，建筑面积和客户容量远大于其他公司，门槛较低，偏向于中端养老。新华的挂钩产品模式尚未公布，预计其特色在于将终身寿险与地产相结合（其余两家均为年金险），并且可能允许非被保险人入住社区。保险公司直接进入养老地产将采取只租不售。根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，《通知》明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。即东方太阳城这种建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式只有出租式，与台湾市场的情况相符，也与美国大部分养老社区一致。3、新华的养老项目进展全方位寿险战略新华保险的发展愿景是建立中国最优秀的以全方位寿险业务为核心的金融服务集团，战略是一个中心（以客户为中心），三个坚持（坚持现有业务持续稳定增长，坚持变革创新，坚持价值和回归保险本原），两个机遇（抓住城镇化和老龄化历史机遇）。新华养老的发展目标是做成全国性的品牌，尽管现在养老产业获得了许多政策支持，但同时养老社区要涉及诸多领域，比如其中的土地属于国土部、房屋建设属于建委、老年人政策属于民政部、里面的生活部分又属于卫生部，还有发改委和规划委等，因此是一个多头管理的系统。其中北京算是养老产业建设比较快的城市：北京市2023年8月份要求各区县制定了2023-2023年养老产业的包括用地方面的发展规划。同业比较：国内来看成熟的、已经盈利的持有型养老住区是上海的亲和源和北京的英智老年公寓（北京东方太阳城和上海亲和源两种模式均在我们的深度报告《养老主题中的保险机遇专题之三-提前布局养老地产，重心后移不会太远》中有详细介绍；报告中没介绍的英智，目前的租金和服务费每人每月在8000-10000，处于已经多人排队等入住的状态）。截至2023年10月三个养老地产项目进展延庆项目：延庆养老社区项目位于延庆县内，距离天安门74公里，已经北京市发改委的立项审批和北京市规委的项目规划，总建筑面积30万平方米，容积率1.1，土地性质为医疗用地；目前北京还没有养老用地这一属性，但正在开创中。住满后可以容纳2023人。其中涉及的业态非常广，在30万平米的土地上既要包括照料、看护、医疗、还要包括老年娱乐、老年消费、并且要全覆盖从全身体状况的老年人（分为三类人群：活跃的消费型、行动不便需要辅助型、肌体病变需要医疗照护型）。2023年，延庆项目的展示区已经开工建设；一期工程各项准备工作在进行中，计划于2023年底动工。一期为自理型老人区域（包含娱乐、消费、健康等配套服务设施），预计于2023年下半年投入使用（试运营），2023年正式运营。该项目建成后，将成为新华的示范品牌。莲花池项目：莲花池项目是公司自持的办公物业，位于西三环莲花桥附近，是以前公司的办公楼，有200套房，30000多平米。未来将打造成和延庆项目关联、互动，而服务于不同目标客群的养老住区。该项目的优势在于地理位置靠近市中心，占地面积7400平米，建筑面积34200平米，。截至2023年10月，针对该项目开发定位，对大楼的加固、改造、装修等各项准备工作已经开始进行。预计2023年下半年项目建成投入使用（试运营），2023年正式运营。密云项目：进展不如前面两个项目那么迅速。现在还在和合作伙伴就市场定位、功能配置、土地规划进行研究；土地是合作伙伴的土地。未来展望和挂钩产品：新华目前正在长三角、珠三角和海南等区域拓展相关项目。这些项目已经有一定意向，但还处在跟踪、谈判阶段。和国内外知名的养老运营机构合作，将新华养老做成全国知名品牌。和养老挂钩的保险产品：2023年已经有终身年金和终身寿险两款产品向保监会报备，何时发售还未确定，真正发售的产品还可能作调整。4、地产：养老选址的路径预判我们认为保险系养老社区的发展路径为先试点、后推广；先生活、后度假。保险公司做养老社区的优势在于全国网络和品牌，长期协同效应体现在客户的广覆盖。开发的第一批客户均为高净值（短期交费200万以上门槛）的养老需求，量少以保证入住率，价高以锁定现金流。而后围绕这部分既有客户来开发围绕旅游和气候主题的候鸟式度假养老社区，同时开发新地域的客户，并达到与各地保费的协同效用。按照这个思路，我们对比了国内养老压力和经济水平的地区差异。通过下面两图的比较来看，我国养老压力比较大（老年人口抚养比高，人口自然生长率低）的地域集中于我国第二、三级地理阶梯的交界处，贯穿了从辽宁、河北、山西、到湖北、四川这一线。目前许多保险公司的养老基地也基本在这条线上：例如辽宁沈阳（合众）、河北廊坊（国寿）、北京（新华、泰康）、湖北武汉（合众），另有新华的健康管理中心选在陕西西安和湖北武汉。第二条线，是围绕着经济发达地区和沿海旅游城市而建立，可以开发度假式养老园区。例如国寿的第二三个基地选在厦门和苏州，新华的第四个养老基地选在广州，合众的第三个养老基地在南宁邕江，平安不动产公司的养老基地选在浙江桐乡。在以上两个区域的基础上，各家选择自己市场份额较高的区域中，能够辐射到周边的养老潜力客户的城市建设养老社区，例如泰康的北京养老社区挂钩产品在京、冀、津、蒙、晋范围内销售。注：老年人口抚养比是用以表明每100名劳动年龄人口要负担多少名老年人；是从经济角度反映人口老化社会后果的指标之一。计算公式为ODC=(65岁以上人口数/15-64岁人口数)*100%。二、保险挂钩养老地产的政策红利1、产品需求创造：分给保险的蛋糕——以房养老和利率改革（1）2023年启动“保险版”以房养老在2023年9月国务院的印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，针对养老服务业的投融资提出政策导向：要吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。值得注意的是，与之前的“以房自助养老”和“倒按揭”，或者“反向住房抵押贷款”等提法不同，此次“意见”将以房养老定义为老年人住房反向抵押“养老保险”，明确了产品的保险属性，将巨大的养老融资市场划拨给保险公司，这一市场将成为挂钩养老社区的保险产品的重要需求来源。另据民政部社会福利和慈善事业促进司的进一步解释，关于老年人住房反向抵押养老保险试点等问题，将由保监会将牵头，会同民政部等部门，计划于2023年1季度出台具体措施。以房养老是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还或者少量付息，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。养老社区发达的美国是这一融资方式的鼻祖和广泛应用者。对于希望享有最大程度养老资金保障的人而言，保险公司是最好的服务提供商。笼统的说房产价值越高、年龄越大，每月的养老金或者服务返还的越多，但是每个人的个体情况千差万别，还可能涉及到夫妻两人的组合预期寿命等问题，怎样使自己的已有房产能够换取最大的月养老金给付，这需要保险公司通过精算来设计相应的生存年金产品来实现。由于保险公司拥有依靠生命表定价的机制、以及自身已有客户数据的经验分析（一般情况下投保群体的生命表不同于全体人群的生命表），所以保险公司对自有客户采取“以房养老”或者“以保单养老”的服务提供方式比其他机构拥有更准确的定价权。“开发商版”以房养老：东方太阳城。养老主题社区北京东方太阳城的运作模式就是在业主凑齐房款入住之后，开放商逐年向业主回购部分产权，这部分钱用于老人的养老费用和医疗护理费，如果业主去世较早，则子女继承剩余部分的产权；如果业主足够长寿，开放商已经将全部产权购回，则业主仍然可以免费住下去：这正是开发商版的以房养老。通过入住太阳城业主的职业分布可以看出：除了难以确定行业的“普通工作人员”，大部分业主是专业技术人员、单位领导和科教文化从业者，这三者占了50%的份额。这三类人群有几大特点：一是部分人的子女移居海外形成空巢家庭、二是受教育层次较高、三是一般有多套房产；这几个条件均有助于促使其搬入高级养老社区。在北京高端养老人群里，一定级别以上官员配套退休培训中心、度假基地等官办高级疗养院对于商业养老社区的替代效用；而事业单位高管等人群由于没有相应待遇，且视野比较国际化，这些人对于机构养老认可度更高，同时对于以房养老的理念更加认同。至今仍有很多人认为以房养老与中国“养儿防老”以及“但留方寸地，留与子孙耕”的传统代际文化相悖，因此很难推行，但上面太阳城的案例已经展示了养老新观念的现实意义。尤其是在独生子女双方赡养、大范围空巢、以及失独、丁克等现象的今天，以房养老的方式在逐渐进入许多人的养老选项中。由于目前的有养老需求的人群大多出生于上世纪三四十年代，其总体人群特点是房产不多但子女较多，因此养老主要靠子女。但随着计划生育的执行和人口结构老龄化的加剧，上世纪五六十年代人群将面临子女较少但房产居多的老年境况，因此将部分房产用以养老支出是长期的转化趋势。展望未来，仍有三项制度红利值得期待：一是2023年1季度保监会将出台的老年人住房反向抵押养老保险试点细则，给出具体的行动指引；二是《物权法》对于70年土地使用权期满后自动延期的确认，打消保险公司对于房屋长期产权风险的担忧；三是遗产税的试点推进，讲给以房养老带来保险产品独有的避税优势。（2023年2月6日国务院批转了《关于深化收入分配制度改革的若干意见》，其中提出研究在适当时期开征遗产税。）（2）年金保险预定利率提高增加吸引力2023年8月2日发布的《中国保监会关于普通型人身保险费率政策改革有关事项的通知》，开启了寿险费率放开的实质性改革，将普通型人身险评估利率从2.5%上升到3.5%的同时，单独提出“保监会支持保险公司参与多层次养老保障体系建设，对国家政策鼓励发展的养老保险业务实施差别化的准备金评估利率。2023年8月5日及以后签发的普通型养老年金或保险期间为10年及以上的其它普通型年金保单，保险公司采用的法定责任准备金评估利率可适当上浮，上限为法定评估利率的1.15倍和预定利率的小者。”也就是将养老年金的评估利率上调至4.025%，这是本轮改革中幅度最大的变化。单项大幅调高的政策初衷是加强保险产品的长期和保障属性，体现与其他理财产品的异质性，而保险产品挂钩养老地产正是这一意志的最佳体现。前述“三项制度红利”预期加上以房养老的资金来源和高收益率定价空间的养老专属产品，足以激发出对于养老挂钩保险产品的巨大需求。2、投资渠道解缚：地产投资再放松——大类监管2023年9月底，保监会向保险及保险资管公司下发了《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知（征求意见稿）》，明确保险资金运用监管将实施大类比例监管，而减少了针对具体的投资品种设置投资比例限制。保险投资房地产的资金来源：之前规定保险公司购置自用性不动产（和重大股权投资），除使用资本金外，还可以使用资本公积金、未分配利润等自有资金。保险公司非自用性不动产投资（和非重大股权投资），可以运用自有资金、责任准备金及其他资金。征求意见稿中重述为“保险公司投资购置自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末净资产”。保险投资房地产的政策放松：从2023年8月保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》至今，历经多次松绑式的投资新政，但在各项比例上限中唯一持续放松的就是不动产领域，从之前的禁止投资，到2023年的10%+3%，（其中3%的额度用来投资不动产相关的金融产品），再到2023年7月的20%，再到今年的30%。同时不动产也是本次征求意见稿里面唯一一个比例调升的大类资产。而目前全行业在不动产领域的投资只有1000亿元，占比不到1.5%，即使考虑到牌照未放开的原因，行业配置依然过低。而目前美国、英国、日韩三地区的这一比例分别为1%~4%、4%~8%、3%~9%。3、市场空间打开：保险面临的蓝海在政府统筹养老金压力通过税收递延型年金险等方式获得保险分流预期同时，资金的后端，也就是养老服务体系的压力也会随之而来，因为老龄产业还处于刚刚开始追赶老龄化的阶段，当下单靠福利性养老院已经难以满足老年人口需求。2023年，上海市宣布计划在“十一五”期间，将构建“9073”的养老新格局：90%的老人由家庭照顾，7%的老人享受社区居家养老服务，3%的老人进入养老院等机构养老。五年后，在《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出：“到2023年，社区居家养老服务人数达到30万人，养老机构床位达到12.5万张。”依然符合“9073”的比例，说明十一五期间恐怕尚未完全达成此目标。继上海率先提出“9073”格局之后，北京也学习上海做法，提出了“9064”格局，其中4%的老年人在机构养老。成都也在2023年底提出了《成都市城乡养老事业发展“十四五”规划》，提出到2023年，成都市将初步形成“9073”养老格局。此外还有湖北也将全省的十四五规划定为9073。各地区为了达成“9073”格局，对于需要外界力量的3%的部分均推出了政策支持。以成都为例，《成都市加快社会化养老机构发展的意见》对参与养老事业发展建设的社会化养老机构，在项目用地保障、财政资金补贴以及相关费用减免方面给予了全方位政策扶持：用地保障：对2023年底前确定的社会化养老机构建设项目用地，将优先安排年度用地计划指标。财政补贴：此次《意见》的出台规范统一了补贴标准，扶持力度比以前加大。对新建的社会化养老机构，将按照每张床位1万元的标准给予一次性建设补贴。对利用社区设施、自有资产改（扩）建的社会化养老机构，将按照新建（增）一张床位5000元的标准给予一次性建设补贴。对社会化养老机构收住成都户籍老年人的，还将按照每人每月100元的标准给予服务性床位补贴。从“床位数占老年人的比例”这一指标来看，国外发达国家一般会达到5%-7%左右，在发展中国家这个比例一般会到2%-3%，例如日本机构养老的占比约为4%，荷兰占比11%，巴西占比3%。而现在我国占比不到1.8%，在2023年底养老床位数只有315多万张。按照2023年9月16日《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出的“发展目标”：“2023年，全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张”。也就是总数达1000万张以上，年复合增速12%（2023年中国大陆人口为13.47亿人，按照0.53%的经验年均增长率和联合国对与2025年中国60岁以上人口占比20%的预测计算）。而从比例上看，一方面，国务院规划中对于机构养老的侧重超过了“9073”，达到3.5%以上，另一方面这是全国性的比例要求，在大中型城市中的比重必然高于4%；体现了机构养老地位重要性的提升。资料来源：社会养老服务体系建设规划（2023—2023年）三、比较美国的分工化模式1、美国同时期的养老地产发展机遇我国在2023年底60岁以上老人的占比达到约14%，但美国在1970年就已经超过了这个数，比我们早了40余年；同时美国的上世纪六七十年代也正是养老地产蓬勃发展的时期。当时促成美国养老地产发展的因素可以归结为：第一、六十年代初期美国进入老年社会，随着独居老人群体的扩大，适合老人居住的社区住宅需求增加。第二、经济总量和人均财富的增长处在较高水平，人均GDP在1950年代突破人均2023美元并在1960年代和1970年代的增速分别为6%和9%。第三、投融资环境的改善：政府对老年住宅的开发支持水平超过普通住宅；另外REITs和住房反向抵押贷款这两种个人投资模式分别于1960年代和1980年代在美国诞生，并逐步发展成为美国养老房地产融资机制的重要力量。发展至今，美国养老市场的总特点是经济发达、中产普遍、政府补助、养老金多数靠资产置换而非子女赡养，老人独居等。养老地产的商业模式已经成熟，其中自住型老年住宅（公寓和活跃老年社区）是其中发展最快的部分。目前成熟养老社区的入住率可以达到90%以上，远高于酒店的平均入住率。并且老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休就进入养老社区的生活。2、投资端：美国保险投资养老地产的渠道直接投资：美国保险资金用于不动产直接投资的比例呈现逐步缩小的趋势，1992年至2023年，美国保险资金的不动产投资比例从3%逐步下降到0.7%（欧洲也有同步而类似的取向，同一时期，欧洲保险资金的不动产投资比例从9%降到了不到5%）。间接投资：美国寿险资金直接投资于不动产的项目中有77%用于赚取收入，不到2%用于销售，还有21%用于办公使用。但这并不意味着他们不投资于养老地产，由于美国房地产已经高度细分：土地开发商负责土地开发，地块划分商负责地块规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负责分散灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险等，抵押服务商则负责抵押贷款的后续管理……就其投资商而言，也有很多是由REITs等专门的证券化产品来负责。因此，美国保险公司一般是通过抵押贷款和REITs等金融产品进行房地产类投资。养老社区投资：美国的养老社区的主要投资者是REITs、政府投资、企业投资和慈善机构的捐款。所以保险公司较少直接开发养老社区，但是会通过两种方式介入：一是通过抵押贷款证券等资本市场方式。2023年美国寿险资金有6.2%投资于抵押贷款类资产，其中93%为商业地产类、6%为农产抵押、1%投资于多家庭住宅。过去十年间，商业地产类在全部抵押贷款中的占比有所提升。二是保险业在养老地产业中买断其居住权，采取酒店式管理，收取会员管理费用，并开发养老保险客户。目前美国养老社区的现金回报率达到8%~11%，高于商业地产。例如2023年商业租房回报率是5%，而同期的养老社区投资回报率则超过6%。其收费模式主要以租为主：比如对于75岁以上老人入住的持续照护社区（ContinuingCareRetirementCommunities），主要支付模式是“入门费加月费”或者是无入门费的“租赁模式”，其中前者主要是与长期护理保险相结合。3、产品端：对比中美选模式开发与养老社区紧密结合的保险产品，以长期护理险为代表。美国从20世纪70年代开展长期护理保险制度（当时美国的老龄化程度与我国现在一致）。目前，美国长期护理资金的来源有商业保险公司、老年医疗辅助计划Medicare、低收入家庭医疗辅助计划Medicaid、自付。该制度建设和改革的方向是鼓励私人购买商业保险。联邦政府和州政府会给与税收优惠政策，另外还有国家基金资助的营销活动，老年医疗辅助计划的合作等。当被保险人进入需要护理的阶段，入住保险公司认可的养老社区，其护理费用将得到保险公司的报销，或者保险公司直接提供护理服务。保险公司虽然不自建养老社区，但是一般与多家养老社区合作，为保户提供多地区、多类别的护理和住宅选择。综上，与国内的产品挂钩、自建社区的商业模式不同，美国保险公司大多不进行自建，而是将产品端和投资端分开。基于其两个市场上的成熟和充分竞争，这种模式也是必然之选。应该看好分工协作还是自建全产业链？我们坚信中国平安式的综合平台战略是当下养老地产跑马圈地时代的最佳选择。平安在1993年引入代理人制度，成就了目前独树一帜的代理人队伍和无可匹敌的产能效率；并坚持主要销售渠道不旁落给银行等别家把持，保持了在近两年保险低谷中的较高价值增速。平安在2023年开始建设打通各个业务板块的统一平台建设，在此基础上通过股权收购建设不断扩大的平安金融集团，直至近期扩充到“医食住行”和移动及互联领域。走的都是一条“先发制人+自建控股+大而全”的路子，这一特色路径对于上市大型险企和前景广阔的养老产业依然适用，强烈推荐及早布局挂钩养老地产的保险公司！4、相关公司简况（1）中国平安：综合运营商的代表要建立一个高端养老社区需要涵盖医疗、护理、商铺、娱乐、文化等多个产业，例如在“专题之三”中提到的台湾长庚文化养生村，就是依托母集团的医疗教育和医院资源优势而打造出的医疗养老互助建设品牌。平安集团一方面通过旗下的平安信托和平安置业间接投资了多个商业地产项目，另一方面也有运作慈铭体检和1号药网的经历，现在又取得了全金融牌照，有利于确立其作为社区服务综合提供商的角色。2023年9月23日，国平安宣布通过旗下不动产公司在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区。项目总投资170亿元，与其他保险公司操作模式不同，资金的来源并非保险资金，而是集团自有资金以及第三方渠道，因此可以参与一级土地开发，多元经营优势带来了更快的投资回收期。（2）中国人寿：已在河北廊坊兴建高档养老地产项目“国寿生态健康城”该项目占地约4平方公里，于2023年11月开工，被确定为河北省2023重点建设项目。2023年9月27日，国寿进一步增持远洋地产，持股比例由24.71%增至29%，进一步巩固第一大股东地位，布局养老地产：远洋地产在2023年已经成立了养老地产业务发展中心；次年成立养老运营管理公司，创建品牌“椿萱茂”，其“椿萱茂凯建”将建成近6000平米的高级养老护理设施，床位数约110张。国寿养老险占据了一半的年金缴费市场份额，在未来试点遗产税的广东省市场份额最高，在养老地产、税延养老金、遗产税三个主题中均有亮点。（3）新华保险：明确将养老地产和健康管理作为重要战略的上市公司目前已在西安、武汉建立两个健康管理中心，在北京延庆和密云的项目选点也获得了董事会批准，与养老社区挂钩的新型养老保险产品也在申报中，其通过产品创新进军养老、医疗看护和健康产业链的战略符合未来养老和金改主题。

2023年电子行业智能化分析报告2023年9月目录一、消费电子发展趋势：智能性和便携性 3二、谷歌眼镜开创可穿戴设备先河 4三、智能手表将续写可穿戴设备辉煌 51、第一代智能手表缺乏外观设计和生态系统支持 52、第二代智能手表侧重运动和健康监测 53、即将出现的第三代智能手表功能更强大 6（1）苹果iWatch有望年底亮相 7（2）三星有望发布多款产品 7四、智能手表+眼镜解放双手，埋葬智能手机 8五、硬件变革大，投资机会多 91、水晶光电：光学龙头，智能眼镜最显著受易标的 102、环旭电子：设备连接的无线纽带，微小化贴片工艺先锋 113、歌尔声学：声学龙头，小空间实现高音质 114、共达电声 12六、附录—可穿戴设备近期新闻汇总 121、屏幕有点小苹果智能手表iWatch要来了 122、Google智慧手錶具雙觸控板、能無線上網 133、三星ProjectJ计划曝光：智能手表不让苹果专美 14一、消费电子发展趋势：智能性和便携性消费电子沿着智能性和便携性两个维度发展。在过去几年，市场关注的焦点在于智能性维度，即设备从功能型向智能型的演变；直至最近，谷歌眼镜才引发了市场对便携性维度的关注。在便携性的维度，我们把电子产品分为四种类型：固定型、可携带型、可穿戴型和嵌入人体型。我们认为，消费电子产品从可携带型向可穿戴型的演变刚刚开始，未来甚至会向可嵌入型演变，投资机会将非常丰富。JuniperResearch预计：至2023年，整个可穿戴电子设备市场将会超过150亿美元，比2021年将近翻一倍，可穿戴智能设备的销量至2022年预计将达到7000万台。正如应用的成长促进了智能手机市场的兴盛，可穿戴技术领域也会出现类似的成长：做到应用生态系统与可穿戴设备同步增长，各种新功能的产品将层出不穷。谷歌、苹果、三星等大厂商均已在可穿戴电子设备领域有所布局，期望能把握下一轮移动技术变革的行情。当前各大厂商关注度较高的可穿戴式智能设备主要是智能眼镜和智能手表。二、谷歌眼镜开创可穿戴设备先河谷歌眼镜给硬件行业带来了重大变革和机遇，其对硬件的要求体现在四个方面：1）人机互动友好性（包括信息输入和输出）；2）续航时间长；3）连接性；4）轻薄微型化。谷歌眼镜在硬件方面的创新主要体现在信息输出和续航时间上，信息输出的创新之处在于采用微投和反射显示屏的图像输出方案以及骨传导耳机的声音输出方案，通常的微投具有功耗高的问题，谷歌的创新能够大大降低功耗，延长续航时间。谷歌眼镜硬件的创新关键在于微投和反射显示屏。关于谷歌眼镜的详细论述请参见我们3月25日专题报告《谷歌眼镜--无边界创新时代的开启》。三、智能手表将续写可穿戴设备辉煌1、第一代智能手表缺乏外观设计和生态系统支持最早面市的智能手表是精工Ruputer在1998年推出的一款兼容Win95、售价达330美元的智能手表，其后陆续有其他公司推出智能手表，但均未引起普通消费者的关注。我们认为，在智能手机尚未普及的时期，消费者对智能终端和移动互联网认知度低，创新跨度过大的智能手表不可能取得胜利。此外，第一代智能手表在外观设计和生态系统支持等方面都较为薄弱。2、第二代智能手表侧重运动和健康监测摩托罗拉在2020年发布了MotoActv智能手表，主打运动监测功能。产品内臵8GB空间，配有1.6寸彩色触控屏幕，采用强化玻璃，可以防汗、防雨及防刮；可与Android2.1系统或以上的智能手机同步；采用了MotorolaAccuSense技术，也内臵了GPS系统，可以让用户在运动时可以准确追踪所在位臵及记录时间、距离、速度、心跳及热量消耗；内臵258mAh锂电池，不够非常理想，运动时可连续使用5至10小时。2022年面市的Pebble智能手表是第一款完全支持iOS功能的智能手表。产品允许多个程序同时运行，搭载iOS或Android2.3以上系统。配有分辨率为144x168的1.26寸黑白背光屏幕，采用e-paper电子纸技术，可以通过蓝牙2.1+EDR与其他设备连接；内臵震动马达和三轴加速度计，可安装位运动专门设计的程序。3、即将出现的第三代智能手表功能更强大第二代智能手表在功能上还无法与智能手机相媲美，但苹果、三星、谷歌等巨头的动向让我们坚信第三代智能手表功能将更为强大，有望与智能手机相当。（1）苹果iWatch有望年底亮相消息称，苹果已经建立了一支100的团队来研制智能手表iWatch，已经开始试产，富士康已经收到了苹果的订单，并有望在年底面市。苹果的iWatch智能手表具有步程计和健康指标传感器等第二代智能手表的功能，也能通过连接智能手机来显示电子邮件、IM和其他数据，此外，还能够实现手机的通话功能，并通过内臵地图实现导航。在硬件配臵方面，iWatch将采用1.5寸OLED屏幕（台湾铼宝科技RiTdisplay）和OGS触摸屏，内臵的电池仅可续航1-2天（苹果的目标是续航4天至5天）。（2）三星有望发布多款产品科技网站SamMobile报道：三星的ProjectJActiveFortius的智能手表有以下配件：针对Fortius开发的臂带、固定在自行车上的装臵以及囊状态。三星也设计了健康软件SHealth，预示着运动和健康监测将是三星可穿戴电子设备的重要卖点。媒体也传出三星智能手表将命名为GALAXYAltius，屏幕分辨率为500x500。四、智能手表+眼镜解放双手，埋葬智能手机智能手机在功能手机通话和短信功能的基础上，实现了上网、安装应用程序、收发邮件等功能。智能手机和平板电脑在很大程度上替代了便携性较差的电脑，我们判断，便携性更强的可穿戴设备智能手机+眼镜将埋葬智能手机。智能手机、智能手表和智能眼镜三种设备各有优缺点：1.智能手机是最成熟产品，功能丰富，但屏幕较小，并需要手持操作，约束了在驾车等场合的使用；2.智能眼镜输出画面大，视觉效果较好，但装在镜脚的触摸屏面积小，仅仅具有简单动作识别功能，信息输入不方便，不适合复杂的操作；3.智能手表具有合适输入的触摸屏，操作方便，可以完成复杂的信息输入，但屏幕太小，不适合人眼长时间观看。我们认为，智能眼镜和智能手表具有信息输入和输出优势互补的特点，两者的结合将兼具各自优势，能够实现在手表上输入复杂内容，在眼镜上观看大的画面，从而实现较好的视觉体验。智能眼镜+手表的硬件组合也具有智能手机所不具备的优点：一方面，眼镜和手表持续与人体接触，并可以通过传感器自然地获得人体信息，从而提供更加智能化的服务；另一方面，眼镜和手表都不需要手持操作，解放了双手，适合在各种不同场合的应用，更胜于必须手持操作的智能手机，有望替代智能手机，从而带来消费电子的革命性变化。五、硬件变革大，投资机会多可穿戴设备的外在形态完全不同于智能手机等传统硬件产品，这些产品在硬件方面的变革很大，其中，智能眼镜侧重于光学方面的创新，智能手表是智能手机的缩小版，并加入更多传感器以读取人体脉搏等信息，部分厂商也可能在腕带处采用柔性化硬件设计。此外，智能眼镜+手表的硬件组合也需要两个产品之间频繁的信号互联，势必增加对无线模组的需求。我们认为，水晶光电、环旭电子、歌尔声学等公司将显著受益于可穿戴设备的高速发展。1、水晶光电：光学龙头，智能眼镜最显著受易标的公司是手机镜头用红外截止滤光片和数码相机用光学低通滤波器的领先厂商。公司在产品升级和新产品拓展两个维度实现增长。光学低通滤波器的单价随着从卡片机升级为单反微单而增长10倍以上，随着摄像模组对像素和成像质量要求的提高，红外截至滤光片材质从普通光学玻璃升级为蓝玻璃，单价和市场空间有10倍的提高。公司不断拓展微投、Kinect产业链相关产品等新产品。我们在3月25日专题报告《谷歌眼镜--无边界创新时代的开启》中讨论到，谷歌眼镜硬件的创新关键在于微投和反射显示屏，而微投的核心技术是光学加工、光引擎设计和镀膜。水晶光电在这三方面均具有深厚的技术积累。在光学加工方面，水晶光电具有十来年的经验积累；在光引擎设计方面，水晶光电与芯片设计商奇景及LCOS专利持有人合作；镀膜更是水晶光电的核心优势，其光学镀膜的产能规模位居全球第一。水晶光电当前已进入某海外客户的智能眼镜产业链，踏上了智能眼镜技术创新的第一波浪潮。2、环旭电子：设备连接的无线纽带，微小化贴片工艺先锋环旭电子是苹果无线模组的两大供应商之一，产品广泛应用于MacBook、iPhone和iPad上。如我们在3月25日专题报告《谷歌眼镜--无边界创新时代的开启》讨论，智能眼镜的重量是一般智能手机的1/3,轻薄化要求远远超过绝大多数手机，智能手表的面积和体积也大约是智能手机的1/6至1/8，但功能上却相差不大，这就对元器件和组装工艺的微小化提出较高要求，公司必将凭借微小化贴片工艺的核心技术优势在可穿戴设备产业链占有一席之地。3、歌尔声学：声学龙头，小空间实现高音质公司是全球领先的电声器件厂商，通过强大的研发能力向上游整合，实现了关键原材料、自动化生产线和精密模具的自制，具备了较强的垂直一体化能力，使得公司可以向客户进行大规模地快速出货，并提供一站式的服务和产品供应，同时可以更好地控制成本。大客户战略使得公司不断切入缤特力、索尼、三星和苹果等全球消费电子巨头主流供应链。公司也在MEMS声学器件上积累深厚，未来有望实现MEMS技术的突破。可穿戴设备需要麦克风来读取用户的语音信息，也需要音筒来输出设备的信号，在很小的空间实现高品质的声音输入和输出是歌尔等龙头公司的技术优势。4、共达电声公司是国内领先的声学器件厂商，主要产品为微型麦克风、微型扬声器/受话器及其阵列模组，产品主要应用于手机、笔记本电脑/平板电脑、平板电视、个人数码产品、汽车电子等消费类电子产品。主要大客户包括